【拆遷律師】安徽高院案例：商鋪拆遷補償低，拆遷律師對癥下藥，圓滿解決難題！
原告：蘆女士
代理律師：馮 凱 北京萬典律師事務所律師
王 玲 北京萬典律師事務所律師
苗沙沙 北京萬典律師事務所（實習）律師
被告：蚌埠市X人民政府
來自安徽蚌埠市的蘆女士因補償不滿，經過多方打聽，找到專業代理拆遷案件的律所——北京萬典律師事務所馮凱、王玲、苗沙沙（實習）三位律師。并陳述關于自身遇到的征收難題。2015年12月，征收方X區政府發布征收公告，為實施棚戶區改造及舊城改建，決定對蘆女士商鋪所在的片區進行征收。并公布了征收補償方案的查詢方式。蘆女士的商鋪面積為60多平，并有10余平米的自建房。因對補償不滿意，蘆女士一直沒有簽補償協議。2017年6月，區政府直接作出房屋征收補償決定并送達蘆女士。1.房屋征收決定沒有相關機構蓋章。而房屋征收決定是作出征收補償決定的前提，其合法性直接決定補償決定的合法性。2.征收決定和補償方案應該同時公布，而補償方案顯示的公示日期是12月20日，征收決定是12月2日。3.評估機構不是蘆女士和房屋征收部門協商確定的，也不是多數決定，剝奪了被征收人選定評估機構的權利。等等違法之處非常多，三位律師經過商議，決定起訴房屋征收決定。一、被告實施房屋征收違法,不能對原告作出案涉補償決定。1.原告房屋不符合棚戶區改造和舊城區改造的條件,被告對原告的房屋實施征收目的非法。2.被告違反《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規定,該區域房屋征收的各項建設活動不符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、專項規劃及國民經濟和社會發展年度計劃。3.被告在作出征收決定前未經過社會穩定風險評估未經區政府常務會議討論決定,資金不足、安置房源不足,確定的補償價格遠遠低于市場價格,制定的征收補償方案不合法,在作出征收決定前未履行對未經登記建筑調查、認定、處理的職責,造成被告將原告的房屋強制拆除的違法行為。二、被告確定的價格評估機構的程序和方式明顯違法,被告作出被訴補償決定的依據違法。本案中評估機構不是由被征收人協商選定的,而是由被告直接指定的,評估機構也未向原告送達評估報告,剝奪了原告申請復核、鑒定的權利。三、被告確定的補償價格明顯低于類似房地產市場價格,不能體現原告房屋的真實價值,因被告補償價格太低導致被征收人無法購買到周邊類似同等面積房屋,原告房屋被征收則無法保障原告的生活水平。四、被告未提供就近地段和改建地段房屋用于產權調換,明顯違法。五、被告向原告提供的安置房源屬于期房,無法達到先補償后搬遷的規定,因此被告不得對原告作出被訴補償決定六、被告對原告裝飾裝修價值補償未經和原告協商,也未經評估機構確定,不能作為被告作出補償決定的依據.七、被告提供的安置房源未經評估機構評估確定,被告不得對原告作出補償決定。八、被告作出的補償決定遺漏應當補償的臨時安置費,被告不得對原告作出補償決定。一審法院以證據確鑿，適用法律正確，符合法定程序，駁回原告的訴訟請求。收到判決結果以后，蘆女士感覺案件的希望更加渺茫了。但是依然沒有放棄維權，堅持讓律師上訴，希望能扭轉局面。根據《中華人民共和國行政訴訟法》規定,解決行政爭議是行政訴訟法的立法宗旨之一而行政爭議實質性解決的關鍵在于,通過具體案件的審理,最大限度地將處于爭議狀態的法律關系妥善地,迅速地予以終局性的確定,定紛止爭。這要求行政訴訟審理的對象不僅局限于被訴行政行為的合法性,也要關注原告的訴訟目的,并盡可能高效地一次性解決行政爭議,避免爭議解決的不徹性,防止反復爭訴不休。本案中人民法院對被訴房屋征收定進行合法性審查后,有判決重新作出房屋征收補償決定之可能,但行政機關重作之后可能再次發生訴訟,從而使蘆XX要繼續經歷后續的行政程序和行政訴訟，故為避免涉案爭議陷入作出房屋征收補償決定——訴訟——重新作出房征收定——再訴訟的循環,也為確定蘆XX應當獲得的補償權利并保障其及時取得,本院為實現解決行政爭議,維護當事人合法權益之訴訟目的，按照涉案房屋征收補償安置方案的規定等對房屋征收補償爭議直接依法裁判。首先,關于涉案被征收房屋的價值冋題。案外人劉XX被征收房屋位于張公山公園北大門西側1號樓一、二層11號,設計用途為商業,建筑面積為60.16m,結構為鋼混。蘆XX被征收房屋位于張公山公園北大門西側1號樓一,二層13號,建筑面積為60.16平方,由于上述兩房屋均于禹征【2015】8號《房屋征收決定》確定的征牧范圍內,估價時點相同;上述房屋周邊交通、外部環境一致,均位于張公山公園北大門西側1號樓,地理位置相差無幾;同時上述房屋均建于2000年,所有權證均于2004年3月8日取得,房屋總層數為3層,被征收房屋位于1、2層,房屋的用途與結構亦完全相同,從以上種種特征來看,上述兩房屋的價值具有高度的可類比性。故為統一裁判尺度、最大限度維護被征收人合法權益,亦為更加直接,便捷的解決行政爭議,本案被征收房屋的價值可參照劉XX案中北京華瑞行房地產評估咨詢有限公司司法鑒定估價報告中的房屋價值評估標準。依據北京華瑞行房地產評估咨詢有限公司作出的華瑞估報字[2018]XX 號房地產司法鑒定估價報告,被征收房屋評估價為XX元/平方,蘆XX的房屋所有權證記載被征收房屋面積為60.16m,該部分在房屋征收決定公告日的房屋價值為XX元(60.16m10545元/平方),對此,本院予以認定。蘆XX主張另有10余平方米的自建房未進行補償,但未提供相應的證據證明。經查、禹會區政府提舉的《X市國有土地上房屋征收調查表》載明自建房為9.2m2,該調查表已經蘆XX簽字確認。故,對蘆XX主張的自建房,本院認定面積為9.2m2,因該自建房無產權證,且已被拆除,對其價值無法進行評估,故本院參照上述有房屋產權證部分的房屋價值及房屋征收決定公告之日蚌埠市住宅類商品房平均市場價格,綜合酌定該9.2m2自建房的價值為XX元。因此,禹會區政府應當向蘆XX支付房屋價值補償金合計XX元。其次,關于房屋內的附屬物損失、停產停業損失、搬遷費的補償問題,《蚌埠市國有土地上房屋征收調查表》登記了涉案房屋的裝修及附屬物等狀況,蘆XX亦在該調查表中“被征收人”欄簽字確認,故,被訴房屋征收補償決定據此計算涉案房屋的附屬物損失并無不當,蘆XX關于依據該調查表確定其附屬物損失不合理的上訴理由不能成立,禹會區政府應當依據該調查表所記載的裝修及附屬物狀況向蘆XX支付附屬物補償費3729元。根據《張公山北門周邊區域范圍內國有土地上房屋征收補償方案》,用于商業經營的,每月停業損失費標準按其房屋價值補償金的0.6%計算,實行貨幣化補償的,一次性支付6個月的停業損失費:實行產權調換需臨時過渡,被征收人自行解決周轉房的,在過渡期限內,從其搬遷之日起至實施安置之日止按規定標準支付停業損失費,超過過渡期限提供安置房的,自逾期之日按定標準的1.5倍支什停業損失費蘆XX若選擇貨幣化補償式,其應當得的業失為XX元(XX元×0.6×6個月）。若蘆XX選擇產權調換,因禹會區政府至今末提供安置房,故在案涉房屋征收補償方案規定的24個月過期內,禹會區政府向應當支付停業損失XX元(XX元×0.6%×24個月:自超過過渡期限之月起,禹會區政府應當按照XX元/月(XX元×0.6%×1.5)；若蘆XX支付停業損失。案涉房屋征收補償方案規定,搬遷費以被征收房屋有效建筑面積每次每平方米10元計算,實行貨幣化補償的,支付1次搬遷費:實行產權調換的,支付2次搬遷費。故,若蘆XX選擇貨幣化補償,應當獲得搬遷費601.6元(60.16元×10元/m.若蘆XX選擇產權調換,應當獲得搬遷費XX元。第三,關于貨幣補償補助費,案涉房屋征收補償方案規定對選擇貨幣補償方式的被征收人,征收部門還應以一定標準向其支付貨幣補償補助費,其中非住宅被征收人貨幣補償補助費支付的標準是被征收房屋價值補償金的20%.因此,蘆XX若選擇貨幣化補償,禹會區政府應當向其支付貨幣補償補助費XX元(XX元×20%)。最后,關于產權調換問題。若蘆XX選擇產權調換的補償方式,其可按照《張公山北門周邊區域范圍內國有土地上房屋征收補償方案》的規定在禹會區XX安置房內選擇安置房屋并與禹會區政府結算差價。
一、撤銷安徽省蚌埠市中級人民法院(2018)皖03行初號行政判決；二、撤銷蚌埠市禹會區人民政府作出的禹征(2017)X號房屋征收補償決定；三、蚌埠市禹會區人民政府于判決生效后三十日內向蘆XX支付補償款XX元(含房屋價值補償金XX元,附屬物補償費XX元，停業損失費XX元,搬遷費XX元、貨幣補償補助費XX元).若XX選擇產權調換,蚌埠市禹會區人民政府應當同蘆XX支付附屬物補償費XX元,搬遷費XX元、并按照《XX門周邊區域范圍內國有土地上房屋征收補償方案》的規定計付停產停業損失費(過渡期限內共支付XX元;超過過渡期限之月起,按XX元/月支)同時,蘆XX可按照《張公山北門周邊區域范圍內國有土地上房屋征收補償方案》的規定選擇安置房屋及結算差價；
