以案說(shuō)法：拆遷安置房能否自由買(mǎi)賣(mài)

購(gòu)房過(guò)程中，高房?jī)r(jià)令不少人望而卻步，經(jīng)過(guò)各方衡量比較，部分購(gòu)房者開(kāi)始把目光投向拆遷安置房。那什么才是拆遷安置房？拆遷安置房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)又能否轉(zhuǎn)讓？今天通過(guò)一則案例，以案說(shuō)法，向大家解答疑惑。

　　1 什么是拆遷安置房？

　　所謂拆遷安置房是指因市政規(guī)劃、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而提供給被拆遷人居住使用的房屋，是目前常見(jiàn)的拆遷補(bǔ)償方式之一。隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，各地政府均出臺(tái)了不少政策法規(guī)對(duì)拆遷安置的方式、條件和程序作出明文規(guī)定，使得拆遷安置房的轉(zhuǎn)讓不僅受法律和行政法規(guī)的規(guī)范，還要受當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償政策的約束，因而與一般商品房交易有一些不同。

　　根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷而提供給被拆遷人的配套商品房，另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)拆遷而提供給被拆遷人的安置房，兩類(lèi)安置房的相同點(diǎn)是房屋產(chǎn)權(quán)均屬于被拆遷人個(gè)人所有，不同點(diǎn)在于前者在取得所有權(quán)的五年之內(nèi)不能上市交易，而后者則沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

　　2案件引入

　　基本案情：

　　2015年，于某所在的小區(qū)因市政建設(shè)被動(dòng)遷，根據(jù)與拆遷公司達(dá)成的協(xié)議，于某獲得位于某區(qū)的一套安置房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因其另有房屋居住，便打算將這套安置房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)朋友介紹，于某和杜某達(dá)成協(xié)議，雙方約定于某將安置房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)讓給杜某，轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣10萬(wàn)元，由杜某以于某的名義向安置房的開(kāi)發(fā)公司支付房款，待房屋竣工交付使用后再將房屋產(chǎn)權(quán)由于某名下過(guò)戶至杜某名下。

　　合同簽訂后，杜某按約向于某支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)并以于某的名義向開(kāi)發(fā)公司交付了房款。隨著房?jī)r(jià)的不斷走高，于某覺(jué)得10萬(wàn)元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)太低了，如果自己拿到安置房后再出手轉(zhuǎn)讓，得到的收益肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這筆轉(zhuǎn)讓費(fèi)。于是于某起訴到法院，以房屋產(chǎn)權(quán)未經(jīng)登記、合同未經(jīng)拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與杜某簽訂的協(xié)議無(wú)效。

　　法院觀點(diǎn)：

　　法院認(rèn)為，于某與杜某簽訂的有關(guān)安置房購(gòu)買(mǎi)權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此該協(xié)議系屬有效，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行各自的義務(wù)。法院最后依法駁回了于某的訴訟請(qǐng)求。

　　3律師評(píng)析

　　01安置房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)能否轉(zhuǎn)讓？

　　回答是肯定的。

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。所謂強(qiáng)制性規(guī)定是指規(guī)定人們必須履行一定行為或禁止人們從事某種行為的規(guī)范。因目前并沒(méi)有任何法律或行政法規(guī)禁止人們轉(zhuǎn)讓安置房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，于某與杜某簽訂的合同沒(méi)有違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。且合同的內(nèi)容由雙方自愿協(xié)商確定，不存在欺詐、脅迫等情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同是雙方的真實(shí)意思表示。基于上述原因，可以認(rèn)定雙方就安置房購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)讓而訂立的合同是有效合同。

　　02于某所主張的因房屋產(chǎn)權(quán)未經(jīng)登記、合同未經(jīng)拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)而導(dǎo)致合同無(wú)效的觀點(diǎn)能否站得住腳呢？

　　律師認(rèn)為這一觀點(diǎn)不能成立。

　　首先，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記，但本案中安置房尚未建成，于某還無(wú)法獲得房屋所有權(quán)并轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓的僅僅是安置房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)安置房的請(qǐng)求權(quán)，這類(lèi)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的轉(zhuǎn)讓無(wú)需辦理也無(wú)法辦理權(quán)屬登記。

　　其次，關(guān)于拆遷主管部門(mén)的批準(zhǔn)能否影響合同效力的問(wèn)題，我國(guó)《合同法》司法解釋已經(jīng)給出了明確的規(guī)定，除非法律明確規(guī)定合同必須經(jīng)批準(zhǔn)后才生效，否則沒(méi)有辦理批準(zhǔn)手續(xù)不影響合同效力。到目前為止，尚沒(méi)有任何法律明確規(guī)定安置房購(gòu)買(mǎi)權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同必須經(jīng)拆遷主管部門(mén)批準(zhǔn)后才生效，所以，沒(méi)有拆遷主管部門(mén)的批準(zhǔn)，雙方之間的合同仍然是有效的。

　　律師提醒

　　值得注意的是，杜某通過(guò)合同獲得的是安置房的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在其得到房屋的所有權(quán)之前，交易風(fēng)險(xiǎn)比較大，主要表現(xiàn)在：

　　一是杜某以于某的名義向開(kāi)發(fā)公司交付房款，開(kāi)發(fā)公司仍以于某為購(gòu)房人，所以需先將房屋產(chǎn)權(quán)登記至于某名下，再由于某名下過(guò)戶至杜某名下，兩次產(chǎn)權(quán)變更登記將產(chǎn)生相當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)負(fù)擔(dān)，如果合同約定不明，將極易產(chǎn)生糾紛；

　　二是杜某以于某的名義交付房款，一旦于某反悔或不愿將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給杜某，杜某必須舉證證明于某僅是名義的購(gòu)房人。

　　因此，參與這類(lèi)交易的購(gòu)房者對(duì)以上述及的交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有所防范，不僅需要對(duì)合同條款仔細(xì)斟酌，而且在交易的過(guò)程中要注意收集、保存證據(jù)，以備不時(shí)之需。