合法住宅，用于商業(yè)經(jīng)營。征收時(shí)，不按商業(yè)用房補(bǔ)償？

申請(qǐng)人：任X洋

委托代理人：北京萬典律師事務(wù)所夏濤律師

被申請(qǐng)人：濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府

※基本案情：

申請(qǐng)人任X洋，在濟(jì)寧市任城區(qū)濟(jì)陽街道辦事處XXX中心XX路，擁有合法的房屋，并將其注冊(cè)為濟(jì)寧市任城區(qū)XX電器加工廠,從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。

2017年4月12日,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)政府，作出《XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定》,申請(qǐng)人的房屋在此征收范圍內(nèi)。

在征收補(bǔ)償商談過程中,雙方就被征收房屋，是屬住宅用房、還是屬商業(yè)用房，發(fā)生爭(zhēng)議,未能就補(bǔ)償達(dá)成一致意見。

2018年6月28日,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)政府，作出《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》。

申請(qǐng)人任X洋不服,遂提出行政復(fù)議申請(qǐng)。

※焦點(diǎn)問題：被征收房屋，是否應(yīng)以商業(yè)用房性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償？

申請(qǐng)人稱：申請(qǐng)人在濟(jì)寧市任城區(qū)濟(jì)陽街道辦事處XXX中心XX路擁有合法的房屋,被申請(qǐng)人于2017年4月12日作出《XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定》,申請(qǐng)人的房屋在此征收范圍內(nèi)。在未經(jīng)合法程序的前提下,2018年6月28日,被申請(qǐng)人作出《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》(濟(jì)任房征補(bǔ)(2018)X1號(hào))。申請(qǐng)人對(duì)該決定書不服,決定書作出的主要證據(jù)不足、程序嚴(yán)重違法,應(yīng)予以撒銷。理由如下：

一、不符合公共利益的需求,不能強(qiáng)制征收。本案中,被申請(qǐng)人作出的房屋征收決定名為棚戶區(qū)改造實(shí)為商業(yè)開發(fā),不符合公共利益的要求。

二、房屋征收部門擬定的房屋征收補(bǔ)償安置方案未依法征求公眾意見,不應(yīng)作為補(bǔ)償決定的依據(jù)。

三、房屋征收補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告為作出補(bǔ)償決定書的重要依據(jù)之一。本案房屋征收補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告存在諸多違法之處,是無效的的估價(jià)報(bào)告,不應(yīng)作為補(bǔ)償決定作出的依據(jù)。

四、申請(qǐng)人房屋一直用于商業(yè)經(jīng)營,并依法辦理了工商執(zhí)照及稅務(wù)登記證,一直從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。決定書只依照住宅性質(zhì)房屋予以補(bǔ)償,不符合客觀實(shí)際,從尊重歷史的角度,應(yīng)以商業(yè)用房性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償。

綜上,被申請(qǐng)人作出的補(bǔ)償決定書主要證據(jù)不足、程序違法,應(yīng)依法予以撤銷。

被申請(qǐng)人則稱：

一、XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目符合公共利益的需求。《關(guān)于公布2017年第一批棚戶區(qū)改造任務(wù)分解落實(shí)項(xiàng)目的通知》(魯建住字[2016]10號(hào)),確定XXX平房區(qū)為2017年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。并且XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目均按照法律法規(guī)的規(guī)定,經(jīng)發(fā)改、國土等審核,并進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,依法啟動(dòng),符合公共利益的需要。

二、XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償方案依法公布并征求公眾意見,程序均依法依規(guī)進(jìn)行,符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條及第十一條的規(guī)定。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定符合法定程序,涉案房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告真實(shí)、合法、有效具有事實(shí)及法律依據(jù)。

1、評(píng)估機(jī)枃的選定符合法定程序。

2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)工作人員及征收部門已進(jìn)行實(shí)地勘察，評(píng)估機(jī)構(gòu)依法作出《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》,房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告已經(jīng)依法留置送達(dá)。

3、答復(fù)人2017年3月7日公布濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府關(guān)于公布XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的公告》及《XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償方案》,故涉案房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2017年3月7日,符合《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條的規(guī)定。故申請(qǐng)人認(rèn)為征收補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告無效,不應(yīng)作為補(bǔ)償決定作出的依據(jù),無任何事實(shí)及法律依據(jù)。

四、補(bǔ)償決定書認(rèn)定事實(shí)清楚。涉案房屋按照住宅房屋用作商業(yè)用房進(jìn)行補(bǔ)償均具有事實(shí)及法律依據(jù)。本案中涉案房屋所有權(quán)證書及土地證均明確載明用途為住宅,并不符合征收補(bǔ)償方案第七條規(guī)定的非住宅房屋(商業(yè)用房和非商業(yè)用房)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。涉案濟(jì)寧市市中區(qū)任城電器加工廠營業(yè)期限為自2004年4月14日至2012年4月13日,行業(yè)門類為制造業(yè),經(jīng)營范圍為電器的加工、組裝及安裝,并且從現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)的照片及勘查結(jié)果均能看出涉案房屋并不存在經(jīng)營情形,也不符合補(bǔ)償方案第十條規(guī)定住宅房屋用作商業(yè)用房(指批發(fā)零售、餐飲、娛樂、金融保險(xiǎn)、服務(wù))的補(bǔ)償?shù)恼J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

五、因在搬遷期內(nèi)未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議,2018年5月2日發(fā)布《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府關(guān)于XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償決定的公告》(濟(jì)任房征告[2018]7號(hào)),并依法送達(dá)《房屋征收補(bǔ)償決定書》,房屋征收補(bǔ)償決定具有事實(shí)與法律依據(jù)。

六、涉案房產(chǎn)證載明的所有權(quán)人為任X民,因王XX已經(jīng)死亡,存在繼承人任X洋、任X海、任X元、任X云,而本案申請(qǐng)人僅為任X洋,除申請(qǐng)人外存在利害關(guān)系人,請(qǐng)求貴辦依法審查相關(guān)人員主體資格及復(fù)議程序中的身份。

申請(qǐng)人律師觀點(diǎn)：被征收房屋，應(yīng)以商業(yè)用房性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償。

申請(qǐng)人的被征收房屋，雖然《房權(quán)證》上記載的設(shè)計(jì)用途為住宅,但其一直用于商業(yè)經(jīng)營，即注冊(cè)為濟(jì)寧市任城區(qū)XX電器加工廠,一直從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，并依法辦理了工商執(zhí)照、稅務(wù)登記證。

其提交的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、年報(bào)基本信息及交稅發(fā)票、電子繳稅完稅憑證及現(xiàn)場(chǎng)照片等材料，能夠作為證據(jù)，證實(shí)被征收房屋：已經(jīng)注冊(cè)為濟(jì)寧市任城區(qū)XX電器加工廠、加工經(jīng)營多年、依法營業(yè)、依法繳稅。從尊重歷史的角度,應(yīng)以商業(yè)用房性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償。

但被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)政府，作出的涉案房屋征收補(bǔ)償決定書，僅按照住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，不符合客觀實(shí)際,屬認(rèn)定事實(shí)不清,損害了申請(qǐng)人任X洋的合法權(quán)益。

所以，被征收房屋，應(yīng)以商業(yè)用房性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償。

※濟(jì)寧市政府行政復(fù)議裁決:

經(jīng)審理查明:涉案宗地和房產(chǎn)位于濟(jì)寧市任城區(qū)濟(jì)陽街道辦事處轄區(qū)內(nèi)。2017年3月7日,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府作出《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府關(guān)于XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收決定的公告》附《XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收與補(bǔ)償方案》。該房屋征收與補(bǔ)償方案載明:“九、征收補(bǔ)償方式。本片區(qū)房屋征收實(shí)行貨幣補(bǔ)償。1、住宅房屋和非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償,按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出的被征收房屋的價(jià)值、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)及在房屋征收期限內(nèi)規(guī)定的獎(jiǎng)勵(lì)價(jià)款總額補(bǔ)償。2、被征收人只有一套住宅房屋(經(jīng)房管部門及單位、街遒辦事處、所在居委證明,經(jīng)審核,公示無異議),且該房屋建筑面積小于50平方米的,征收時(shí)按照建筑面積50平方米類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格(評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評(píng)估價(jià)格)給予貨幣補(bǔ)償。…4月20日,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府作出《關(guān)于XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案的補(bǔ)充說明》,載明:“本片區(qū)為2017年任城區(qū)棚戶區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目屬于公益性事業(yè)征收,征收補(bǔ)償后規(guī)劃建設(shè)成供人民休閑娛樂的綠地公園,所以不具備就近回遷安置條件。為保障被征收人的合法權(quán)益,區(qū)政府決定在西紅廟片區(qū)回遷安置區(qū)城內(nèi)的3#、4#、6#、8#、9#樓部分房源作為本片區(qū)被征收人選擇的回遷安置房源。被征收人可根據(jù)交房先后順序到征收現(xiàn)場(chǎng)辦公室選房組憑房屋交接單、選房號(hào)選定房屋后進(jìn)行協(xié)議簽訂并結(jié)算。”申請(qǐng)人任X洋位于濟(jì)寧市任城區(qū)濟(jì)陽轄區(qū)XXX的房屋在本次征收范圍之內(nèi),其持有的《房權(quán)證》證號(hào)為濟(jì)字第00513號(hào),房屋所有權(quán)人為任X民,系申請(qǐng)人任X洋的父親,坐落于濟(jì)陽轄區(qū)XXX胡同2號(hào),建筑面積為145.42平方米,設(shè)計(jì)用途為住宅。其提交的營業(yè)執(zhí)照顯示該房屋注冊(cè)為濟(jì)寧市任城區(qū)XX電器加工廠,該加工廠原產(chǎn)權(quán)所有人為任X民,已去世,其他產(chǎn)權(quán)人任X海、任X元、任X云出具《證明》,放棄了產(chǎn)權(quán)繼承。目前,申請(qǐng)人任X洋為該加工廠的法人。

2017年3月19日上午,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府在濟(jì)寧市任城區(qū)濟(jì)寧一中(原三中)報(bào)告廳組織召開XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定會(huì)議。組織城市棚戶區(qū)攻堅(jiān)改造建設(shè)指揮部、區(qū)住建局、龍行社區(qū)、房屋被征收人代表及符合規(guī)定條件報(bào)名參加備選的9家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)等采取不記名投票、現(xiàn)場(chǎng)唱票、多數(shù)決定的方式選定濟(jì)寧XX房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司作為該片區(qū)的評(píng)估機(jī)構(gòu)并進(jìn)行了公告。2017年4月16日,濟(jì)寧XX房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司對(duì)申請(qǐng)人任X洋的房屋出具了房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,確認(rèn)該房屋評(píng)估單價(jià)為￥6805.00元/㎡,二層磚混結(jié)構(gòu)為￥6870.00元/㎡,裝修價(jià)值為￥0.00元。因申請(qǐng)人任X洋拒絕簽收,該份房屋征收評(píng)估報(bào)告予以留置送達(dá)。

在征收補(bǔ)償商談過程中,雙方就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議,未能達(dá)成一致意見。2018年5月30日,濟(jì)寧市任城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府呈報(bào)《關(guān)于申請(qǐng)作出XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償決定的請(qǐng)示》。2018年6月28日,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府作出《關(guān)于XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償決定的公告》(濟(jì)任房征告(2018)7號(hào))并予以張貼公示。6月30日,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府作出《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》(濟(jì)任房征補(bǔ)(2018)X1號(hào))向申請(qǐng)人任X洋予以送達(dá),本人簽收。主要內(nèi)容:一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案。被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案,也可以選擇貨幣補(bǔ)償方案獲得補(bǔ)償。房屋征收實(shí)施單位按照被征收房屋認(rèn)定面積的1.3倍進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置。房屋征收部門向被征收人提供位于西紅廟回遷小區(qū)X號(hào)樓東一單元2層西戶住宅一套,建筑面積9874平方米,儲(chǔ)藏室負(fù)二層2-31號(hào),面積6.37平方米。西紅廟回遷小區(qū)X號(hào)樓東單元18層西戶住宅一套,建筑面積9874平方米,儲(chǔ)藏室負(fù)二層2-33號(hào),面積10.53平方米。搬遷周期為16個(gè)月,即2018年6月28日至2019年10月21日。征收人應(yīng)向被征收人收取57374元。計(jì)算明細(xì)如下:(一)征收人支付被征收人36936.68

元,其中1、搬遷費(fèi):4362.60元,即14542㎡×15元/㎡=4362.60元。2、臨時(shí)安置費(fèi):32574.08元,145.42㎡×14元/㎡×16個(gè)月=32574.08元;(二)被征收人支付征收人94310.68元,其中:1、超安置面積款:39790.68元,(98.74㎡+9874㎡)-145.42㎡×1.3=8.43㎡;5㎡×4476元/㎡+343㎡×5076元/㎡=39790.68元。2、安置儲(chǔ)藏室應(yīng)交款:47320元;(6.37㎡+10.53㎡)×2800元/㎡=47320元:3、預(yù)收煤氣一套:7200元貨幣補(bǔ)償方案。征收人支付被征收人貨幣補(bǔ)償款合計(jì)1001694.04元,明細(xì)如下:1、被征收房屋價(jià)值:993405.1元，按照濟(jì)寧XX房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司提供的XX估字第20170XXJY-1-XX號(hào),被征收房屋評(píng)估單價(jià)一層磚木為680元/㎡,二層磚混為6870元/㎡’,補(bǔ)償被征收房屋價(jià)值為993405.1元。58.80㎡×6870元/㎡+86.62㎡×6805元/㎡=993405.1元;2、撒遷費(fèi):2181.30元。145.42㎡×15元/㎡=2181.30元;3、臨時(shí)安置費(fèi):6107.64元,14542㎡×14元/㎡×3個(gè)月=6107.64元;二、搬遷期限。請(qǐng)被征收人在收到本征收補(bǔ)償決定書之日起七日內(nèi)自行搬遷,并到XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收現(xiàn)場(chǎng)辦公室辦理征收補(bǔ)償手續(xù),將房屋交于房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位拆除,同時(shí)結(jié)算所有補(bǔ)償款項(xiàng)。并告知其提起行政復(fù)議或訴訟的權(quán)利。申請(qǐng)人任X洋不服,遂提出行政復(fù)議申請(qǐng)。

另查明,2018年6月30日,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府向申請(qǐng)人任X洋送達(dá)的《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》(濟(jì)任房征補(bǔ)(2017)X1號(hào)),編號(hào)“濟(jì)任房征補(bǔ)(2017)X1號(hào)”是筆誤,正確編號(hào)應(yīng)該是“濟(jì)任房征補(bǔ)(2018)X1號(hào)”。7月2日,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府向申請(qǐng)人送達(dá)了更正后的《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》(濟(jì)任房征補(bǔ)(2018)X1號(hào))。申請(qǐng)人任X洋提起行政復(fù)議時(shí)提交的《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》(濟(jì)任房征補(bǔ)(2017)X1號(hào))實(shí)際上應(yīng)該是《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》(濟(jì)任房征補(bǔ)(2018)X1號(hào))。

本機(jī)關(guān)認(rèn)為:本案中,被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府為加快舊城區(qū)改建步伐,改善城區(qū)居民居住條件和生活環(huán)境,按照城市總體規(guī)劃的要求實(shí)施XXX平房區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,對(duì)該片區(qū)國有土地上的房屋進(jìn)行征收目的正當(dāng),符合公共利益的需要。被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條第一款:“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告”的規(guī)定,在與申請(qǐng)人任X洋未能就涉案房屋的征收補(bǔ)償達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下,經(jīng)房屋征收部門報(bào)請(qǐng),被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府對(duì)申請(qǐng)人任X洋的房屋作出的征收補(bǔ)償決定的行政行為并無不當(dāng)。雖然申請(qǐng)人任X洋位于濟(jì)寧市任城區(qū)濟(jì)陽轄區(qū)XXX的房屋《房權(quán)證》上記載的設(shè)計(jì)用途為住宅,但其提交的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、年報(bào)基本信息及交稅發(fā)票、電子繳稅完稅憑證及現(xiàn)場(chǎng)照片等材料能夠證實(shí)被征收房屋已經(jīng)注冊(cè)為濟(jì)寧市任城區(qū)XX電器加工廠,且加工經(jīng)營多年,營業(yè)執(zhí)照、繳稅憑證均有。但被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府作出的涉案房屋征收補(bǔ)償決定書僅按照住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償屬認(rèn)定事實(shí)不清,在一定程度上損害了申請(qǐng)人任X洋的合法權(quán)益。因此,根據(jù)《中華人民共和國行政復(fù)議法》第二十八條第一款第(三)項(xiàng)之規(guī)定,本機(jī)關(guān)決定如下:

撒銷被申請(qǐng)人濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府作出《濟(jì)寧市任城區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》(濟(jì)任房征補(bǔ)(2018)X1號(hào))的具體行政行為,責(zé)令其依法對(duì)申請(qǐng)人任X洋的被征收房屋重新作出房屋征收補(bǔ)償決定。

申請(qǐng)人如不服本決定,可以依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第四十五條之規(guī)定自收到本決定之日起15日內(nèi),依法向人民法院提起行政訴訟。