經(jīng)典案例：楊家錦等訴洪昌福等商品房買賣合同糾紛案

湖北省荊州市中級人民法院

民事判決書

(2017)鄂10民終1362號

　　上訴人（原審被告）：楊家錦。

　　上訴人（原審被告）：喻小華。

　　上列兩上訴人的共同委托訴訟代理人：陳為，湖北金捷律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審被告）：松滋市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司。

　　法定代表人：周亞，該公司董事長。

　　委托訴訟代理人：文奇，湖北金捷律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：盧漢云，湖北博智律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：洪昌福。

　　委托訴訟代理人:鄭丹舟，湖北今天律師事務(wù)所律師。

　　原審被告：鄧小飛。

　　上訴人楊家錦、喻小華、松滋市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司（以下簡稱綜合開發(fā)公司）因與被上訴人洪昌福及原審被告鄧小飛商品房買賣合同糾紛一案，不服湖北省松滋市人民法院(2017)鄂1087民初813號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月30日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人喻小華及上訴人楊家錦、喻小華的共同委托訴訟代理人陳為，上訴人綜合開發(fā)公司的委托訴訟代理人文奇，被上訴人洪昌福的委托訴訟代理人鄭丹舟，原審被告鄧小飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　楊家錦、喻小華的上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判駁回洪昌福對上訴人的訴訟請求。2.判決被上訴人承擔本案一審和二審的訴訟費。事實和理由:一、一審中原、被告一致認為合同無效，但一審判決認為合同有效，侵犯了當事人的意思自治原則。二、洪昌福要求喻小華和楊家錦承擔責任的行為違反了民法中公平和誠實信用的基本原則，不應(yīng)得到法律的保護，更不應(yīng)該支持其所謂100%的違約金。一審判決形式上是在維護洪昌福的合法權(quán)益，實質(zhì)上是洪昌福借用法律名義，損害其他無辜當事人的合法權(quán)益。本案的表象看似三個合伙人以項目部的名義向洪昌福賣房，但實際情況是洪昌福與鄧小飛發(fā)生個人民間借貸，洪昌福發(fā)現(xiàn)鄧小飛償債能力出現(xiàn)問題后，要鄧小飛拿房抵債或做擔保。當時洪昌福與鄧小飛簽訂了一份房屋買賣合同，喻小華和楊家錦以及項目部在合同第二頁簽了名、蓋了章，在這一法律行為中，各方之間真實的意思表示應(yīng)該為：鄧小飛與洪昌福以房抵債或以房擔保，喻小華和楊家錦表示對抵債房屋或擔保房屋不提出異議。喻小華和楊家錦的簽名絕對不是共同賣方人，因為房屋早賣了，也不是債務(wù)的擔保人，合同中只有關(guān)于鄧小飛和洪昌福權(quán)利義務(wù)的約定，沒有關(guān)于喻小華和楊家錦權(quán)利義務(wù)的約定。雖然洪昌福與鄧小飛簽訂了一份房屋買賣合同，但從這份合同的許多細節(jié)來看，是洪昌福與鄧小飛之間的以房抵債行為，或者是以房屋買賣作為債務(wù)擔保的行為。首先，合同第一頁當事人列明部分只有甲方鄧小飛和乙方洪昌福，合同第一頁只有鄧小飛和洪昌福的簽名，沒有喻小華、楊家錦的簽字。這些都充分說明合同的權(quán)利義務(wù)雙方是洪昌福和鄧小飛，其他三方只是見證人的角色，最多也只是表示三方作為房屋可能的權(quán)利方，不會對鄧小飛和洪昌福的交易提出異議。其次，從合同簽訂的形式上看，合同沒有采用制式的松滋市商品房銷售合同，沒有進行網(wǎng)簽備案，既可推知洪昌福對當時房屋的狀況知情，也可以推知簽訂買賣合同主要是一種擔保行為。最后，從合同的條款來看，洪昌福和鄧小飛沒有立即交付房屋的約定，說明洪昌福完全知道房屋當時已經(jīng)出售抵押的情況。合同第五條規(guī)定，甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛。不是約定在簽訂本協(xié)議時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛。洪昌福是要鄧小飛保證，交接時沒有糾紛。在雙方的預(yù)期中，房屋有可能不會交接，因為只要鄧小飛清償了對洪昌福的債務(wù)，洪昌福是非常愿意的，而不會堅持活錢變死資產(chǎn)。當洪昌福覺得鄧小飛償債無望后，要求楊家錦和喻小華承擔連帶責任，違反了誠實信用原則和公平原則。喻小華和楊家錦根本就沒有與鄧小飛一起對洪昌福承擔連帶責任的意思表示，要求喻小華和楊家錦按超出其意思表示的他人之約定承擔所謂的責任是不公平的。如果當時要喻小華和楊家錦對鄧小飛的債務(wù)做擔保，喻小華和楊家錦是絕對不會同意的。以房抵債是在鄧小飛和洪昌福之間發(fā)生的，楊家錦和喻小華的加入有兩層意思，一是同意將合伙財產(chǎn)之一部分分割給鄧小飛，二是同意鄧小飛用該財產(chǎn)作為債務(wù)擔保或者抵償債務(wù)。但該房產(chǎn)在當時的情形是已經(jīng)名義出售并按揭抵押給了銀行。鄧小飛和洪昌福之間有口頭約定，房屋按揭款由鄧小飛負責，因為隨著鄧小飛的逐漸還款，房屋的剩余價值就會越大，對洪昌福的債務(wù)擔保就會越強，按照正常邏輯發(fā)展，房屋有可能在按揭償還完畢后最終過戶給洪昌福，也有可能鄧小飛通過另外途經(jīng)償還了借款，房屋最終與洪昌福無關(guān)。只是因為鄧小飛的財務(wù)狀況惡化，導(dǎo)致無法繼續(xù)償還按揭貸款，洪昌福才要求楊家錦和喻小華以及項目部履行所謂的買賣協(xié)議，洪昌福的請求超出了當初的實際約定，不應(yīng)得到法律的保護。三、一審判決認定，喻小華和楊家錦以及項目部認可是公司銷售商品房，并且履行了協(xié)議，不符合客觀實際。一審以收據(jù)的出具和鑰匙的交付，認定項目部履行了合同義務(wù)，但該行為實質(zhì)上是鄧小飛應(yīng)洪昌福的要求，利用鄧小飛在項目部工作的便利條件，指示項目部工作人員所為，項目部的負責人喻小華根本不知情，只能認定為鄧小飛在履行合同，而不是喻小華及項目部在履行合同。鄧小飛作為真正的債務(wù)人，在債權(quán)人要求其履行義務(wù)時，因履行能力不能，為了敷衍債權(quán)人，要其做任何事情，只要不傷及其自身利益，其都會配合，所以鄧小飛的行為實質(zhì)上是在沒有征得喻小華和楊家錦同意的情況下，損害了喻小華和楊家錦的合法權(quán)益。四、一審判決違約金成立沒有合同和法律依據(jù)。關(guān)于合同違約責任，有約定從約定，沒有約定從法定。關(guān)于違約金，合同有明確依據(jù)，合同第四條約定：“房屋未辦理過戶登記前，甲方不得悔約也不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣，否則應(yīng)向乙方退還購房款，并按購房款的100%支付違約金”，該條約定的意思應(yīng)該為本合同簽訂后，鄧小飛不得再有將房屋抵債或轉(zhuǎn)賣的情形，否則應(yīng)支付100%的違約金。在簽訂本協(xié)議時，房屋已經(jīng)銷售給了李某2和曾險峰，鄧小飛在簽訂本合同后，根本沒有再次轉(zhuǎn)賣和抵債的行為。根據(jù)合同約定，鄧不存在違約行為，不應(yīng)承擔違約金。五、一審判決適用法律錯誤。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”，一審法院應(yīng)該駁回被上訴人的一審訴訟請求。

　　綜合開發(fā)公司的上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。2.本案全部訴訟費用由被上訴人洪昌福承擔。事實與理由：一、一審法院認定事實不清。（一）上訴人不應(yīng)該承擔責任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第三款之規(guī)定，沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義簽訂的建筑工程合同無效。三原審被告不具有從事建筑活動主體資格，其與上訴人的掛靠合同當然無效。因此三原審被告以上訴人名義簽訂的合同均無效，即三原審被告以上訴人名義與被上訴人簽訂的合同不能約束上訴人，故上訴人不應(yīng)承擔責任。（二）即使按一審法院的認定上訴人應(yīng)當承擔連帶責任，但其認定上訴人簽訂《門面買賣合同》時存在欺詐與事實不符，理由有以下三點：1.被上訴人并未與原審被告通過重新協(xié)商將借款合同轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系。因為在被上訴人收到275萬元的收款條后，原審被告鄧小飛與被上訴人之間并未重新簽訂借款合同，借條仍在被上訴人手中，該事實說明原債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然延續(xù)并未改變，雙方并未形成將借款本金轉(zhuǎn)為已付購房款的一致意思表示。且被上訴人雖然收到了275萬元的收據(jù)，但其并未支付對價，無任何證據(jù)證明其已付款，上訴人也未收到對價，合同尚未履行，也就無欺詐行為。2.根據(jù)《門面買賣合同》約定，被上訴人應(yīng)支付的總價款為375萬元。原審被告楊家錦、喻小華均簽字，說明其認可的是該合同中所記載的金額375萬元，且在該協(xié)議第三條明確提出“付款方式：本協(xié)議簽訂時一次性付清”。被上訴人提出價款更改為275萬元并達成一致意見的說法，既沒有重新簽訂更改價款的合同，也無其他有力證據(jù)證明已經(jīng)對價款進行了變更。被上訴人沒有支付任何款項，僅僅是通過欺騙手段套取了275萬的收據(jù)，該行為明顯違背了該合同第三條的約定，上訴人有權(quán)依法行使合同先履行抗辯權(quán)。雖然該合同簽訂前，合同所涉的標的資產(chǎn)已設(shè)定抵押，但三原審被告原本就是打算在收到款項后立即解除抵押，交付資產(chǎn)，并不影響合同的執(zhí)行以及門面的使用（鑰匙移交就是證據(jù)）。因此上訴人并無欺詐行為。3.證人李某1在一審中作證證明被上訴人在簽訂門面買賣合同時已經(jīng)獲悉標的房屋出賣給第三方且抵押的事實。但一審法院在審理中對此未予采信。（三）一審判決的違約賠償金額沒有依據(jù)。被上訴人在簽訂協(xié)議后并未付款，僅拿到了收款收據(jù)，且三原審被告也并無欺詐的主觀意圖。因此要求被上訴人及三原審被告退回購房款并承擔100%違約金的判決既無事實依據(jù)又無法律依據(jù)。二、適用法律錯誤。按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條之規(guī)定，商品房買賣合同必須具備兩個要件，一是出賣人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，二是其行為應(yīng)表現(xiàn)為將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。該《門面買賣合同》中，出賣人不具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，不是合格主體；該門面已設(shè)定抵押，且已告知被上訴人，標的物不具備向社會銷售的條件，因此適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定審理該案件明顯錯誤。

　　被上訴人洪昌福辯稱:一、三上訴人對事實做了前后不一致的陳述。一審?fù)彆r，三上訴人均否認鄧小飛、楊家錦、喻小華掛靠綜合開發(fā)公司開發(fā)松滋市街河市鎮(zhèn)金地尚城的事實，也否認了簽訂門面買賣合同是為了以房抵債的事實。由此可見，各上訴人對本案事實的陳述是不誠實的、不可信的，而答辯人始終如一對事實進行描述，陳述的事實是客觀的。二、對楊家錦、喻小華上訴觀點的答辯。1.合同無效是法定的而非當事人可以約定的，如果合同違反法律的禁止性規(guī)定，即使雙方一致要求合同有效，人民法院肯定會作出合同無效的確認，反之亦然。2.眾所周知，使合同生效的簽字蓋章均在合同的結(jié)尾處。本《門面買賣合同》的結(jié)尾處載明“甲方（簽字）：”鄧小飛、楊家錦、喻小華均在此處簽名，綜合開發(fā)公司還在此處加蓋公章，如果如二上訴人所說楊家錦、喻小華二人系見證人，應(yīng)該在乙方后列明“見證人：”，然后二上訴人在此簽名，二人與鄧小飛并列在甲方處簽名，綜合開發(fā)公司又在鄧小飛、楊家錦二人名字上蓋章，說明四主體的身份是并列的，都是合同的甲方。鄧小飛、楊家錦、喻小華參與綜合開發(fā)公司投資開發(fā)金地尚城小區(qū)，鄧小飛及三上訴人以鄧小飛一人名義向答辯人借款450萬元，所借資金也用于金地尚城的建設(shè)。在答辯人向鄧小飛催款的壓力之下，四主體作為實際借款人簽訂以房抵債的《門面買賣合同》也就不難理解了。即使鄧小飛作為法律事實上的借款人，綜合開發(fā)公司及三個自然人因此而與答辯人簽訂《門面買賣合同》也符合法律規(guī)定，其愿意為債務(wù)承擔而加入合同主體的一方是有效的法律行為。3.上訴人提出合同沒有采用制式的松滋市商品房銷售合同，沒有進行網(wǎng)簽備案，可推知洪昌福對當時房屋的狀況知情，也可推知簽訂買賣合同主要是一種擔保行為。這種推論的原因和結(jié)果之間沒有因果聯(lián)系，不是一個嚴謹?shù)倪壿嬐评砣握摗?.上訴人稱雙方預(yù)期房屋是有可能不會交接的，只要清償借貸之債即可，這種推理不具備邏輯上的因果關(guān)系，僅為二上訴人的狡辯之詞。5.按照合同第四條約定，甲方不得悔約也不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣，否則應(yīng)向乙方承擔100%的違約金，此處的“不得悔約”就是指甲方不得擅自解除合同，恰當并及時履行合同如協(xié)助辦理過戶登記等，現(xiàn)在的實際情況是甲方已經(jīng)將房屋出賣給第三方并由其抵押給銀行，甲方根本不可能繼續(xù)履行合同（一審?fù)彆r審判員詢問各上訴人是否愿意解除抵押權(quán)，各上訴人均明確拒絕，也就是明確拒絕了合同繼續(xù)履行），他們已經(jīng)違反了“不得悔約”的約定，當然要承擔約定的違約金。按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋第九條的規(guī)定，出賣人隱瞞房屋已經(jīng)出賣給第三人、或者隱瞞房屋已經(jīng)抵押的事實，買受人可以要求其承擔不超過一倍購房款違約金的責任，而本案的出賣人恰好既隱瞞了房屋出賣給第三人的事實，也隱瞞了房屋已經(jīng)被抵押的事實，答辯人要求其承擔100%違約金既是法律規(guī)定，也是合同約定。6.答辯人僅引用最高人民法院公布的2015年第72號指導(dǎo)案例來佐證：民間借貸擔保抑或真實商品房買賣？——湯龍等訴鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，其觀點是這種雙方?jīng)Q定終止借貸關(guān)系而轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系不屬于民間借貸司法解釋第二十四條規(guī)定的情形，應(yīng)該以商品房買賣合同案由來審理案件。三、對綜合開發(fā)公司上訴觀點的答辯。1.一審判決認定三自然人參與綜合開發(fā)公司投資合作開發(fā)金地尚城項目是正確的，在這種情況下，相關(guān)合作開發(fā)協(xié)議是合法的。退一步說，假設(shè)掛靠經(jīng)營屬實，掛靠合同無效，也不能導(dǎo)致后面的業(yè)主與開發(fā)商之間的房屋買賣合同也無效，上訴人所引用的關(guān)于建設(shè)工程施工合同的司法解釋沒有作出這樣的規(guī)定。也不能因為借條與門面買賣合同同時存在就否定以房抵債的事實，再說本金由450萬歸還至375萬元時也沒有更換借條，說明雙方有不更換借條的習慣。總之在房屋未過戶之前就意味著以房抵債未最終完成，在這種情況下答辯人不歸還借條合理合法。2.上訴人稱被上訴人在簽訂買賣合同后并未付款，僅拿到收款收據(jù)，且其無欺詐行為，一審判決違約金無法律依據(jù)的理由不能成立，因為前面已述是以房抵債，在此不再贅述。3.所謂的依據(jù)司法解釋而得出的商品房買賣合同及適用該司法解釋的兩個構(gòu)成要件并不是學界通說。總而言之，答辯人認為一審判決認定事實清楚，適用法律準確，各上訴人的上訴意見沒有法律和事實依據(jù)，二審人民法院應(yīng)該駁回上訴、維持原判。

　　原審被告鄧小飛述稱：1.我與洪昌福之間是個人借貸關(guān)系，借錢時，楊家錦和喻小華對我借款事實不知情，借款并不是用于街河市鎮(zhèn)的開發(fā)項目。2.不存在欺詐隱瞞。當我不能履行償還債務(wù)時，洪昌福問我還有什么資產(chǎn)，我就跟洪昌福說已經(jīng)出售抵押涉案房屋門面，對于抵押的四個門面，顯示狀況已經(jīng)是辦理按揭貸款的事實，洪昌福是清楚的，我已經(jīng)跟他明說了。在一審中，有參與該事的在場證人李某1證實，李某1不僅與我有親屬關(guān)系，也與洪昌福是合作伙伴關(guān)系。簽訂買賣合同之后，洪昌福沒有跟項目部支付錢，是同意以房抵債，楊家錦、喻小華作為我的合作伙伴只是同意把涉案門面抵我個人的債務(wù)，并且是洪昌福多次要求，要我跟楊家錦、喻小華談。我對合同欺詐和未履行不認可，對合同違約不承認。

　　洪昌福向一審法院起訴請求：1.四被告向原告返還購房款275萬元，并向原告支付違約金或者賠償款275萬元，四被告對此承擔連帶責任；2.四被告承擔本案訴訟費。

　　一審法院認定事實：被告鄧小飛、楊家錦、喻小華參與投資開發(fā)松滋市街河市鎮(zhèn)金地尚城項目，開發(fā)商為被告綜合開發(fā)公司。被告鄧小飛因項目融資需要而通過證人李某1介紹向原告洪昌福借款，案外人饒華作為共同借款人和連帶責任擔保人。2014年4月7日，被告鄧小飛和案外人饒華共同向原告洪昌福出具二份借條表明，被告鄧小飛已經(jīng)收到原告洪昌福450萬元借款，借款用途為工程建設(shè)，借款期限為2014年4月7日至2014年7月6日，利率標準為月息25‰，利息按月支付。該借款450萬元中，原告洪昌福向證人劉某借款338.66萬元，將款額匯集至380萬元后轉(zhuǎn)款至李某1妻子嚴寒賬戶，由嚴寒將380萬元支付到被告鄧小飛賬戶，剩余款項也由原告向饒華和鄧小飛支付。被告鄧小飛當庭認可已經(jīng)收到450萬元借款，后按照月利率25‰的標準按月向原告支付了一段時間利息，并且償還了本金75萬元。被告鄧小飛停止支付利息兩個月后，四被告與原告洪昌福開始協(xié)商用金地尚城的四間門面抵償原告借款事宜。2015年7月3日，四被告作為甲方、原告作為乙方簽訂《門面買賣合同》一份，約定：甲方所售房屋建筑面積為395.5平方米，房屋位于金地尚城101、104、105和106號，房屋總價款為375萬元。乙方可自行選擇過戶時間，辦理過戶時甲方應(yīng)配合。房屋未辦理過戶登記前，甲方不得悔約也不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣，否則應(yīng)向乙方退還購房款，并按購房款的100%支付違約金。甲方保證在交接時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，否則由甲方承擔全部責任。李某1作為擔保人于2015年7月8日向原告洪昌福出具100萬元的借條，后李某1向原告洪昌福代為償還了該100萬元。2015年8月10日，被告綜合開發(fā)公司向原告出具275萬元的購房款收據(jù)，該收據(jù)載明：今收到洪昌福門面款1-2樓10xxx5106號人民幣（大寫）貳佰柒拾伍萬元整，收款原因4個門面395.5m2。此后，被告鄧小飛指示金地尚城項目部會計將金地尚城101、104、105和106號房屋鑰匙交付原告。被告綜合開發(fā)公司的法定代表人周亞當庭陳述，被告喻小華系其金地尚城項目的總負責人，該項目的商品房銷售工作也由其負責。另查明，1.被告綜合開發(fā)公司已經(jīng)于2015年7月3日前將金地尚城101、104、105和106號房屋出賣給案外人李某2和曾險峰，李某2和曾險峰已經(jīng)就該房屋向銀行按揭貸款并辦理抵押預(yù)告登記。2.經(jīng)本院當庭詢問，原告和被告綜合開發(fā)公司拒絕代為清償債務(wù)而消滅本案標的房屋的抵押權(quán)，被告鄧小飛表示沒有能力代為清償債務(wù)而消滅本案標的房屋的抵押權(quán)，被告楊家錦和喻小華對此拒絕發(fā)表意見。

　　一審法院認為：1.關(guān)于本案民間借貸和門面買賣合同之間有無關(guān)聯(lián)，275萬元的購房款是否實際支付。被告鄧小飛及其申請出庭的證人李某1當庭承認以房抵債的事實，原告證人劉某也當庭陳述當時借款的資金用途是用于金地尚城項目的開發(fā)，原告陳述以《門面買賣合同》來解決因民間借貸而剩余的債權(quán)符合客觀情況。被告給原告出具的收據(jù)載明：“今收到洪昌福門面款人民幣275萬元”，被告當時認可已經(jīng)收到該275萬元。現(xiàn)在被告否認收到購房款，但無證據(jù)推翻收據(jù)所證明的事實。被告鄧小飛陳述其指示項目部會計將標的房屋鑰匙交付原告，原告也舉證證明現(xiàn)在用該鑰匙仍然能打開標的房屋。綜上，本院認為雙方當事人將原民間借貸關(guān)系轉(zhuǎn)換成商品房買賣合同關(guān)系，以及就被告鄧小飛所欠原告275萬元沖抵購房款達成合意，認定原告已經(jīng)向四被告支付購房款275萬元。2.關(guān)于被告在簽訂《門面買賣合同》時是否存在欺詐。原告認為被告在簽訂《門面買賣合同》時隱瞞了標的房屋已經(jīng)出賣給第三方且已經(jīng)抵押的事實，被告稱在簽訂《門面買賣合同》時已經(jīng)告知原告這一事實，被告鄧小飛申請的證人李某1當庭陳述指證了告知原告的這一情節(jié)。但根據(jù)原告證人劉某的陳述，借款人系李某1的侄兒，說明證人李某1與被告鄧小飛存在親屬關(guān)系，在沒有其他證據(jù)佐證的情況下，不予采信李某1關(guān)于原告在簽訂門面買賣合同時已經(jīng)獲悉標的房屋出賣給第三方且抵押的事實。如果原告在已經(jīng)獲知此情形的前提下與四被告建立房屋買賣合同關(guān)系，則無法因簽訂《門面買賣合同》而解決民間借貸的剩余債權(quán)債務(wù)問題，加之如此重大的情形并未在《門面買賣合同》中進行如實描述。相反，四被告在合同第五條明確保證標的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，否則由四被告承擔全部責任，故本院認定被告在簽訂《門面買賣合同》時對原告隱瞞了標的房屋已經(jīng)出賣給第三方，且由第三方預(yù)告抵押登記給銀行的事實，被告的行為構(gòu)成合同欺詐。3.關(guān)于門面買賣合同約定的房屋總價款為375萬元而收據(jù)載明收到275萬元房價款的問題。被告綜合開發(fā)公司向原告出具的收據(jù)載明“收到275萬元購房款的收款原因是4個門面395.5平方米”。說明原被告雙方已經(jīng)將《門面買賣合同》中約定的375萬元房價款變更為275萬元，加之李某1向原告出具100萬元的借條，且嗣后實際代被告鄧小飛還清這100萬元的事實也佐證了房屋價款變更的事實。4.關(guān)于被告鄧小飛、楊家錦、喻小華是否掛靠被告綜合開發(fā)公司經(jīng)營金地尚城項目。原告認為掛靠關(guān)系成立而四被告予以否認，證人李某1當庭陳述鄧小飛、楊家錦、喻小華系三個股東。證人劉某陳述當時鄧小飛借貸的目的是用于李某1侄兒（即被告鄧小飛）在街河市鎮(zhèn)開發(fā)房地產(chǎn)，后來知道了該房地產(chǎn)項目位于往楊林市鎮(zhèn)的主公路交叉街河市鎮(zhèn)的丁字路口，實際上就是金地尚城項目所在地。加上被告鄧小飛、楊家錦和喻小華在《門面買賣合同》上簽字的行為，本院雖不宜據(jù)此認定原告所述的掛靠關(guān)系成立，但可認定被告鄧小飛、楊家錦、喻小華共同參與被告綜合開發(fā)公司投資開發(fā)了金地尚城項目的事實。5.關(guān)于本案應(yīng)該認定為商品房買賣合同糾紛還是民間借貸糾紛。本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，原告與被告鄧小飛之間存在民間借貸合同關(guān)系，但雙方系爭商品房買賣合同是在被告鄧小飛未完全償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本金轉(zhuǎn)為已付購房款，并對房屋過戶登記、違約責任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當事人意思表示發(fā)生變化，除法律禁止外，均應(yīng)予以準許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期后，作為金地尚城開發(fā)投資人的被告鄧小飛難以清償債務(wù)時，通過將金地尚城的商鋪出售給債權(quán)人洪昌福的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。但在確認商品房買賣合同合法有效的情況下，由于門面買賣合同項下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，在當事人請求司法確認和保護購房者合同權(quán)利時，人民法院對基于借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。根據(jù)被告鄧小飛的當庭陳述，其依照月利率25‰的標準向原告支付了一段時間的利息，后因資金周轉(zhuǎn)困難中止支付兩個月的利息后,才以剩余借貸本金為標準與原告協(xié)商門面的房屋價格，其他被告也對借貸關(guān)系中償還利息的行為不提出異議，被告鄧小飛向原告洪昌福支付的利息沒有超過最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》確定的最高利率標準，為合法利息。雙方當事人在《門面買賣合同》中約定的房屋價款及其支付方式不存在違法行為，本院認定本案法律性質(zhì)為商品房買賣合同糾紛。6.關(guān)于《門面買賣合同》的合同效力和違約責任。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。該規(guī)定確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則，結(jié)果不能，并不能由此判斷物權(quán)變動原因的合同無效。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款以及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條的立法精神，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方通過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標的物上的抵押權(quán)負擔的，轉(zhuǎn)讓行為有效。上述法律、司法解釋的規(guī)定，旨在實現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過分妨礙財產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。第八次全國民事商事審判工作會議紀要第14條規(guī)定，物權(quán)法第一百九十一條第二款并非針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強制性規(guī)定，當事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。由此，對原告關(guān)于合同無效的意見本院不予采納。最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。由此可見，有無處分權(quán)并不是判定合同是否有效的依據(jù)，對被告楊家錦、喻小華、綜合開發(fā)公司關(guān)于合同無效的意見本院不予采納，本院認定本案《門面買賣合同》有效。雖然《門面買賣合同》有效，但各方當事人均拒絕或者無力代為清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，加之抵押人與抵押權(quán)人建立抵押權(quán)的原因是基于被告綜合開發(fā)公司與抵押人簽訂的二份房屋買賣合同而按揭借款，《門面買賣合同》事實上不可能繼續(xù)履行。《門面買賣合同》第四條約定，房屋未辦理過戶登記前，甲方（四被告）不得悔約也不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣，否則應(yīng)向乙方退還購房款，并按購房款的100%支付違約金。此處“不得悔約”應(yīng)該理解為不得擅自解除合同、不得根本性違約和及時恰當履行合同義務(wù)等，現(xiàn)被告根本不可能繼續(xù)履行合同，也不可能配合原告將標的房屋過戶登記至原告名下，其行為違反了“不得悔約”的合同義務(wù)，應(yīng)該按照合同第四條的約定承擔違約責任。被告楊家錦、喻小華主張一倍的違約金標準過高，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，原、被告雙方在《門面買賣合同》中確定違約金標準并未超過相關(guān)法律規(guī)定的因欺詐而導(dǎo)致的民事責任標準，原告要求被告承擔退回購房款并承擔購房款100%的違約金或者賠償金應(yīng)予以支持。楊家錦、喻小華和鄧小飛參與金地尚城的開發(fā)投資，鄧小飛向原告洪昌福所借款項的用途也在于金地尚城的工程建設(shè)，三人一起作為金地尚城房屋買賣的合同主體與洪昌福簽訂合同，而且四被告均在甲方處簽字或者蓋章，見證人之說在沒有其他證據(jù)佐證或者合同中明確載明的前提下，本院不予采信。《門面買賣合同》上加蓋項目部章而并非其他合同上加蓋的合同專用章，但被告綜合開發(fā)公司并未聲明該項目部章為偽造或者假冒，合同上也并未約定加蓋何種公章合同才生效。況且綜合開發(fā)公司自認喻小華系其金地尚城項目總負責人和銷售負責人，而喻小華也在該合同上簽字，對綜合開發(fā)公司的非合同專用章不應(yīng)承擔合同責任的意見不予支持。綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十三條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第九條之規(guī)定，判決：被告鄧小飛、被告楊家錦、被告喻小華和被告松滋市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司在本判決生效后十日內(nèi)共同向原告洪昌福退還購房款275萬元，并支付275萬元的違約金。如果未按本判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費減半收取25150元、財產(chǎn)保全申請費5000元，合計30150元，由被告鄧小飛、楊家錦、喻小華和松滋市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司共同承擔。

　　二審中，上訴人楊家錦、喻小華因其一審提供的證人證言未被采信，現(xiàn)申請證人李某2、謝某出庭作證，并提交其對證人謝某的《調(diào)查筆錄》。證人李某2陳述，其與綜合開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同不是自己的真實意思表示，是綜合開發(fā)公司用于融資，首付款是綜合開發(fā)公司付的，按揭貸款是公司償還，買賣的門面房沒有交付。證人謝某陳述，2014年底到2015年初，洪昌福一直在找鄧小飛討賬，洪昌福追得厲害時，一連幾天都是在我們公司坐到深夜，我因為一直在公司，所以每次基本在場；洪昌福找鄧小飛討賬時就知道金地尚城門面已經(jīng)抵押給了銀行，是在實在討不到錢后，才想到用門面抵債；當時沒有與洪昌福網(wǎng)簽房屋買賣合同，也是因為房屋先前已經(jīng)網(wǎng)簽并抵押給了銀行。

　　上訴人楊家錦、喻小華認為李某2的證言證明其與綜合開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同不是出于個人真實意思表示，是公司為了項目融資自賣自買；謝某的證言證明洪昌福與鄧小飛等簽訂門面買賣合同時，知曉門面已出售并抵押給銀行的事實。

　　被上訴人洪昌福的質(zhì)證意見：1.認可證人李某2陳述的真實性，將被上訴人陳述的自買自賣的客觀事實變成法律事實，但并不能以此否認因抵押而產(chǎn)生的欺詐法律關(guān)系，隱瞞抵押屬實，事實上已經(jīng)抵押和出賣。2.證人謝某沒有說明和證實他為什么知道這件事，李某1是證實了的，謝某陳述的事實不是一審?fù)徍笮掳l(fā)生的事實，不是新的證據(jù)，我們可以合理懷疑謝某看過一審判決書，我們拒絕對其陳述的事實部分質(zhì)證。

　　上訴人綜合開發(fā)公司對證人李某2的證言表示沒有質(zhì)證意見，對證人謝某的證言同楊家錦、喻小華的質(zhì)證意見。

　　原審被告鄧小飛對證人李某2的證言表示沒有質(zhì)證意見，對證人謝某的證言，鄧小飛訴稱其跟洪昌福借貸關(guān)系，到后來借款無法償還，到洪昌福向我追討債務(wù)的過程，有很多時候謝某都在場，一直在參與，并知情。

　　二審中，被上訴人洪昌福提交了一份證據(jù)：李某1另案起訴鄧小飛民間借貸糾紛一案（2017）鄂1087民初1005號民事判決書，證明李某1在訴狀中陳述以房抵債，375萬元房價款變更到275萬元后，另100萬元由李某1代為償還的事實。

　　上訴人楊家錦、喻小華的質(zhì)證意見：對李某1在民事起訴狀中陳述的事實有異議。1.李某1陳述鄧小飛、楊家錦、喻小華及綜合開發(fā)公司與洪昌福協(xié)商愿意將民間借貸關(guān)系轉(zhuǎn)為房屋買賣關(guān)系不屬實，是李某1的個人觀點，不能代表楊家錦、喻小華的觀點。2.李某1陳述簽訂合同時洪昌福僅同意275萬元，鄧小飛與洪昌福協(xié)商……表明由375萬元變更為275萬元價款沒有經(jīng)過喻小華、楊家錦及綜合開發(fā)公司的同意。上訴人綜合開發(fā)公司、原審被告鄧小飛對此表示同楊家錦、喻小華的質(zhì)證意見。

　　上訴人綜合開發(fā)公司、原審被告鄧小飛在二審中沒有提交證據(jù)。

　　綜合當事人舉證、質(zhì)證意見，本院對當事人在二審中提交的證據(jù)審查認為：證人李某2的證言與本案沒有關(guān)聯(lián)性。證人謝某的有關(guān)證言，與《門面買賣合同》和證人李某1的證言相印證，本院予以采信。當事人對（2017）鄂1087民初1005號民事判決書的真實性無異議，本院對其真實性予以采信。

　　二審查明：2013年5月31日《湖北省商品房預(yù)售許可證書》鄂松商預(yù)字（2013）13號載明的企業(yè)名稱為松滋市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、預(yù)售商品房項目名稱為金地尚城。洪昌福陳述，其依據(jù)《門面買賣合同》第四條的約定，訴請一審被告退一賠一是包含解除合同的，沒有要求對方繼續(xù)履行交付房屋的義務(wù)，實際上對方也不可能再交付房屋。一審出庭作證的證人李某1與鄧小飛之間不屬于近親屬。二審查明的其他事實與一審認定的事實一致。

　　本院認為：案涉《門面買賣合同》并無法定無效的情形，在甲方（簽字）處有鄧小飛、楊家錦、喻小華簽名并加蓋了松滋市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司金地尚城項目部的印章，在乙方（簽字）處有洪昌福簽名，因此，本案合同的相對人分別為鄧小飛、楊家錦、喻小華、綜合開發(fā)公司與洪昌福。該合同約定的購房款為375萬元，在履行中變更為275萬元，且系以鄧小飛欠洪昌福的275萬元充抵的購房款，這一事實有洪昌福提交的《借條》、綜合開發(fā)公司的《收款收據(jù)》、交房鑰匙、（2017）鄂1087民初1005號民事判決書，有鄧小飛申請出庭作證的證人李某1的證言，有楊家錦、喻小華申請出庭作證的證人謝某的證言等印證。上訴人楊家錦、喻小華和綜合開發(fā)公司有關(guān)買賣合同無效和不應(yīng)承擔相應(yīng)民事責任等上訴理由不能成立。

　　關(guān)于在簽訂《門面買賣合同》時，鄧小飛、楊家錦、喻小華、綜合開發(fā)公司是否隱瞞了合同所涉房屋已經(jīng)出賣給第三人且已抵押按揭貸款的問題。證人李某1、謝某證明洪昌福簽訂《門面買賣合同》時知曉實情，結(jié)合本案以房抵債的情況和《門面買賣合同》第四條中甲方“不得再次將房屋轉(zhuǎn)賣”等約定，本院對上訴人楊家錦、喻小華、綜合開發(fā)公司有關(guān)未隱瞞合同所涉房屋已經(jīng)出賣給第三人且已抵押按揭貸款的上訴理由予以采信。

　　本案買賣涉及的房屋抵押權(quán)未能消滅，其不能過戶登記至洪昌福名下，導(dǎo)致買賣合同的目的不能實現(xiàn)，洪昌福解除合同符合法律規(guī)定，鄧小飛、楊家錦、喻小華、綜合開發(fā)公司應(yīng)承擔違約責任，一審適用《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>》第九條不當。案涉合同約定的違約金過高，楊家錦、喻小華在一審中提出抗辯并請求調(diào)減違約金，本院予以支持。

　　綜上所述，上訴人楊家錦、喻小華、綜合開發(fā)公司的上訴請求部分成立。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷松滋市人民法院（2017）鄂1087民初813號民事判決；

　　二、確認洪昌福解除合同的行為有效，鄧小飛、楊家錦、喻小華、松滋市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司在本判決生效后十日內(nèi)共同向洪昌福退還購房款275萬元，并自2015年7月3日起以275萬元為基數(shù)按年利率6%計付利息至退清購房款之日止；

　　三、駁回洪昌福的其他訴訟請求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　一審案件受理費25150元、財產(chǎn)保全申請費5000元，合計30150元，由一審被告鄧小飛、楊家錦、喻小華、松滋市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司負擔20150元，由一審原告洪昌福負擔1萬元。二審案件受理費50300元，由上訴人楊家錦、喻小華、松滋市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司負擔30300元，由被上訴人洪昌福負擔2萬元。

　　本判決為終審判決。

審判長　　郭元亮

審判員　　陶齊學

審判員　　李　靜

二〇一八年一月二十五日

書記員　　邱　爽