以案說法：不享有解除權拒絕履行商品房買賣協議，視為違約

 案件導讀：當事人協商一致可以解除合同，但是在不不享有解除權的情況下，當方拒絕履行協議視為違約行為，應當承擔相應的違約責任。   

案情簡介：2017年2月初，被告委托第三人（丙方）出售其所有的位于河北省廊坊市大廠回族自治縣房屋，并將房屋裝修鑰匙1把放于第三人處。2017年3月15日，在第三人居間服務下，被告（甲方）與原告（乙方）簽訂了《房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》。合同約定：原告購買被告所有的位于河北省廊坊市大廠回族自治縣房屋，房屋成交價格為4480000元；合同簽訂當日支付購房定金200000元，2017年4月13日前付清購房首付款2250000元（含定金），剩余房款2230000元，于辦理房屋產權過戶當日付清；關于居間報酬的金額及支付方式，合同第三條約定：“因甲、乙雙方基于丙方的媒介服務而訂立本合同，丙方有權收取相應的居間報酬，因此乙方向甲方支付定金當日，乙方向丙方支付房屋傭金，人民幣80640元整作為傭金。”；關于房屋交付，合同第五條約定：“1、甲乙雙方同意，在甲方收到首付款后，甲方將該房屋交付給乙方；乙方可以進行裝修入住使用，裝修結果歸乙方所有。2、該房屋在交付前所發生的物業管理費、供暖費、水、電、燃氣、有線電視、通信費及其他費用由甲方承擔。”；關于違約金，合同約定將已支付房款作為違約金，如實際經濟損失超過違約金數額的，差額部分由違約方據實賠償。《房屋買賣合同補充協議》約定：“……剩余房款在2017年9月30日在公證或過戶當天乙方通過轉賬方式：轉款到甲方賬戶。剩余房款金額為￥2230000元（貳佰貳拾叁萬元整）。……”房屋買賣合同及補充協議均未對辦理物業交接事宜作出約定。合同簽訂后，原告持有涉案房屋裝修鑰匙一段時間。在合同簽訂當日，原告依約給付了被告購房定金200000元；于2017年3月23日給付第三人服務費80640元，并通過銀行轉賬方式給付被告房款1400000元；于2017年4月12日通過銀行轉賬方式給付被告房款650000元。被告向原告出具收條3張，第三人向原告出具收據1張。2017年8月21日，原、被告及第三人到涉案房屋處溝通物業交接及鑰匙交付事宜，未達成一致意見，被告繳清2013年5月15日至2018年5月14日涉案房屋物業費后，將鑰匙17把放置第三人處。2017年9月27日，第三人收到原告通過特快專遞方式送達的解除合同通知書；2017年9月29日，被告收到原告通過特快專遞方式送達的解除合同通知書。

另查明，河北省廊坊市大廠回族自治縣房屋產權證號：大廠縣房權證大字第××號，登記時間：2015年9月30日，房屋所有權人：刁某甲。

一審法院認為，買賣合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止買賣標的物相應民事權利義務關系的協議，依法成立的合同，自合同成立時生效。本案中，原告（反訴被告）、被告（反訴原告）及第三人簽訂的房屋買賣合同、房屋買賣合同補充協議系當事人真實意思表示，且合同的內容未違反國家法律、行政法規的強制性規定，合法有效，各方當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據《合同法》規定，當事人協商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取補救措施，并有權要求賠償損失。現原、被告均主張解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協議》，一審法院不持異議，故原告（反訴被告）、被告（反訴原告）及第三人于2017年3月15日簽訂的《房屋買賣合同》《房屋買賣合同補充協議》予以解除。原、被告簽訂的房屋買賣合同解除后，根據法律規定，原告有權要求被告返還購房首付款，被告亦應返還給原告購房款，故對原告要求被告返還2250000元購房首付款的訴訟請求，一審法院予以支持。關于合同履行過程中，雙方都主張對方違約，并均要求對方支付2250000元違金的問題。根據《合同法》的規定，合同的解除，有約定解除、法定解除及協商一致意見后解除。每一種解除方式均應符合法律規定的條件，條件不成就時，任何一方不得隨意解除合同，即使一方發出解除合同通知，亦不發生解除合同的效力。本案中，雖雙方簽訂的合同中有被告未按合同約定的期限逾期七日將涉案房屋交付給原告，原告有權單方解除合同約定，但雙方在合同中對涉案房屋的交付及物業交接未做出具體時間約定，僅約定在原告交納首付款后被告將涉案房屋交付給原告，該交付時間約定不具體明確，雙方在協商過程中產生分歧后，被告將房屋鑰匙交與第三人處，證明被告有繼續履行合同義務的誠意，原告亦對涉案房屋的裝修鑰匙持有一段時間，證明被告已將涉案房屋交付給原告，原告在第三人多次溝通房屋交接事宜的情況下，原告拒絕協商，證明原告沒有誠意繼續履行合同的義務。故原告于2018年9月27日向被告發出解除合同通知書未達到解除合同約定的條件。在履行合同中，原告已交付了大部分購房款，被告亦將房屋鑰匙交付給第三人處，且原告持有涉案房屋裝修鑰匙一段時間，雙方均已履行了合同約定的大部分義務，雙方因履行合同過程中對約定不明的條款不能達成一致意見就解除合同，不利于維護合同的穩定性和交易安全，原告完全可以通過進一步協商或是通過法律途徑來達到其合同的目的。原告不能在約定解除合同條件未成就，且不符合法定解除合同條件的情況下，單方解除合同，其行為已構成違約，故原告對雙方合同的解除應承擔相應的違約責任。雖被告將涉案房屋全部鑰匙已交付給第三人，但其未將涉案房屋物業的水、電卡一并交付，因水、電卡的交付亦應是房屋交接事項的一部分，沒有水、電卡原告無法對涉案房屋進行裝修使用，被告的行為在合同履行中亦存在一定過錯，因被告的過錯，可減輕原告違約責任的承擔。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”雖雙方合同中約定一方違約，用已支付的購房款作為違約金的約定，但違約金數額的確定應以實際損失為依據，被告在訴訟中未提供證據證明其實際損失情況。根據公平原則，違約金的確定應結合原、被告簽訂合同時大廠縣域內房地產市場價格與現在房地產市場價格相比較價格已明顯下跌的情況，亦應結合被告實際占有原告支付的購房款2250000元至今長達17個月有余的資金利息情況，一審法院酌定原告向被告支付違約金250000元。關于原告要求被告賠償其中介服務費的問題，因第三人按約履行了居間服務義務，其向原告收取的80640元居間服務費符合合同約定，且合同的解除主要是原告違約原因所致，故該筆中介服費應由原告自行承擔。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百零八條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決：一、解除原告（反訴被告）房女士、被告（反訴原告）刁某甲及第三人北京xx房地產經紀有限責任公司大廠分公司于2017年3月15日簽訂的《房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》；二、被告（反訴原告）刁某甲于本判決生效之日起三十日內向原告房女士返還已付房款2250000元；三、反訴被告（本訴原告）房女士于本判決生效之日起三十日內向反訴原告（本訴被告）刁某甲支付違約金250000元；四、上述判決第二、三項在履行時，可相互折抵履行；五、駁回原告（反訴被告）房女士的其他訴訟請求；六、駁回反訴原告（本訴被告)刁某甲的其他訴訟請求。如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案訴訟費43460元，由原告（反訴被告）房女士負擔22113元，被告（反訴原告）負擔21347元；反訴費24800元，由被告（反訴原告）刁某甲負擔22044元，原告（反訴被告）房女士負擔2756元。

房女士上訴請求：一、依法判決刁某甲向房女士給付違約金225萬元；二、依法撤銷一審判決結果第一項“解除房女士與刁某甲及中介機構簽訂房屋買賣合同及補充合同”；三、依法撤銷一審判決結果第三項“反訴被告房女士于本判決生效之起三十日內向反訴原告刁某甲支付25萬元違約金”。事實與理由：一、一審法院對于“雙方在發生分歧后，被告將房屋鑰匙交付第三人，證明被告有繼續履行合同的誠意…原告拒絕協商，證明原告沒有誠意繼續履行合同義務”的認定，與事實嚴重不符。一審法院認定了“被告的行為在合同履行中存在一定過錯”，被告的“交付房屋”行為與合同約定的交付房屋行為不符，而違約的地方在于“沒有水電卡，原告無法對房屋進行裝修”。由此可見，雙方的分歧在于水、電卡的交接，而不在房屋鑰匙的交接。二、本案中合同條款約定明確清晰，刁某甲存在明顯的違約行為，房女士解除合同的行為符合雙方合同約定。本案中，雙方合同約定為“2017年4月13日前付清首付款…甲方收到首付款后，甲方將房屋交付給乙方…甲方未按合同約定期限將房屋交付給乙方，每逾期一日，應向乙方支付成交價格萬分之三的違約金，逾期七日仍未按本合同約定的期限交付房屋，乙方有權單方解除合同，甲方應在合同解除起七日內退還乙方已經支付的房款，并向乙方支付己支付房款的100%作為違約金”。刁某甲在收到首付款后長達4個月的時間里，明確表示不履行合同義務，完全符合雙方關于“逾期七日仍未按本合同約定的期限交付房屋”，上訴人行使合同解除的行為，完全符合合同及法律規定。三、“刁某甲拒不向房女士交付水電卡”足以表明刁某甲的行為已構成根本違約，房女士依法有權單方通知解除合同，一審判決認定房女士單方解除合同構成違約，并承擔違約責任，適用法律明顯錯誤。雙方簽訂房屋買賣合同第九條第二款約定“甲方（指刁某甲）逾期七日未交付房屋的，乙方（指房女士）有權解除合同”。本案作為房屋買受人房女士購買房屋其目的是為了使用。出賣人刁某甲只給房屋的鑰匙，拒不交付水電卡，購房人是無法對房屋進行使用（居住），購房人購買房屋的目的無法實現，因此交付水電卡，仍為出賣人刁某甲的主要義務。在房女士催要后刁某甲仍拒絕給付，其行為已經構成了根本違約。根據法律規定，如果刁某甲對房女士單方解除合同有異議，可以請求法院確認解除合同的效力。刁某甲并沒有訴請法院確認解除合同的效力，而是同意解除合同，足以證明了刁某甲認可房女士對合同的解除。四、一審判決適用過錯相抵原則，適用法律明顯錯誤，應當判決刁某甲向房女士支付違約金。過錯相抵原則是《侵權責任法》規定的侵權責任原則，本案系合同糾紛，屬于違約責任，應當適用《合同法》規定的違約責任的歸責原則。

刁某甲答辯稱，應駁回房女士的全部訴訟請求。刁某甲不存在違約，根據房屋買賣合同約定，房屋的交付時間不明確具體。本案中房女士第一次提出要求要房屋鑰匙的時間是在2017年8月18日。當時房女士沒有提出要裝修，而是要放置貴重物品，有刁某甲向法院提交過的微信聊天記錄為證。刁某甲在2017年8月21日辦理物業交割后才拿到了房屋鑰匙和水電卡，并且在當天要將其交付給房女士，但由于雙方發生一點摩擦，房女士便拒絕接受，并提出要求解除合同。因此，違約方是房女士，應當由房女士向刁某甲支付違約金。另外，雙方簽訂房屋買賣合同時房屋的市場價本來是470萬左右，由于刁某甲急用錢還貸款，房女士壓價，因此最后的成交價是448萬。

刁某甲上訴請求：一、請求法院撤銷河北省大廠回族自治縣人民法院(2018)冀1028民初1558號民事判決：二、請求法院改判房女士向刁某甲支付違約金2250000元；三、請求法院判決房女士承擔本案一、二審訴訟費。事實和理由：一審判決認定刁某甲未向房女士交付房屋水、電卡存在過錯，認定事實錯誤。刁某甲向房女士交付水、電卡但其拒絕領受，未能交付水電卡的過錯方在房女士而不是刁某甲，因為刁某甲與房女士在雙方的合同中對涉案房屋的交付及物業交接未作出具體時間約定，僅約定房女士交納首付款后刁某甲交付房屋，該交付時間約定不具體明確。2017年8月21日刁某甲向房女士交付水電卡，遭其拒絕，并在2017年9月29日向刁某甲發出了解除合同通知函。因此，在交付水電卡時間約定不具體的情況下，刁某甲可以隨時交付，房女士拒絕領受，應屬于未交付的過錯方。二、一審判決認定刁某甲未向法庭提交實際損失情況的證據，認定事實錯誤。一審中，刁某甲向法庭提交了一份近期成交的《房屋買賣合同》，證明涉案房屋的房價急劇下跌，與刁某甲和房女士雙方簽訂《房屋買賣合同》時的房屋差價達到了近200萬元，下跌價格就是的實際損失。法院判決房女士向刁某甲支付250000元的違約金遠遠低于給刁某甲造成的實際損失，而依據雙方之間約定的違約金225萬元并未高于實際損失的30%以上，懇請貴院改判房女士按照雙方約定的違約金數額賠償刁某甲。房女士以及更多因房價下跌而想違約的購房者必定選擇違約來最大限度地減少自己的損失，這不利于維護交易秩序，損害了守約方的合法權益，也違反了公序良俗的基本準則。

房女士答辯稱，第一，刁某甲的訴訟請求沒有事實依據，在之前的庭審中，雙方均明確認可2017年8月21日未能交付的原因是因刁某甲拒絕交付水電卡，而在上訴狀中刁某甲卻表述為房女士拒絕領受，明顯與事實不符。第二，刁某甲并未提交評估報告，證明其實際的房屋損失，而其提交的房屋買賣合同即無原件，也與本案涉及的房屋戶型位置不相符，不具有證明效力。故，不認可刁某甲的第二項上訴理由。

北京xx房地產經紀有限責任公司大廠分公司未提交書面答辯意見。

房女士向一審法院起訴請求：1.被告退還原告已付房屋首付款2250000元，給付原告違約金2250000元；2.判令被告賠償原告中介服務費80640元；3.本案訴訟費用由被告承擔。

刁某甲向一審法院反訴請求：1.判令解除反訴原告、反訴被告及第三人簽訂的房屋買賣合同及補充協議；2.扣除反訴被告已支付房屋首付款2250000元作為違約金；3.本案訴訟費用由反訴被告承擔。

 二審法院認為，房女士、刁某甲及原審第三人簽訂的《房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》系當事人的真實意思表示，且不違反法律的強制性規定，合法有效。當事人應按照合同約定履行各自的義務。房女士和刁某甲均主張解除上述合同，一審法院判決解除上述合同，符合法律的規定。雙方簽訂的合同中對涉案房屋的交付及物業交接未約定具體的時間，僅約定在刁某甲收到首付款時，將涉案房屋交付給房女士，在合同簽訂后房女士持有涉案房屋裝修鑰匙。雙方因辦理涉案房屋物業交接事宜產生分歧后，刁某甲將涉案房屋的正式鑰匙交與原審第三人處，可以認定刁某甲將涉案房屋交付給房女士。雙方簽訂的合同中雖未對辦理涉案房屋的物業交接事宜作出具體的約定，雙方完全可以協商解決，從而實現合同的目的。但在此之后房女士在原審第三人多次溝通涉案房屋交接事宜的情況下，拒絕接收涉案房屋的正式鑰匙、辦理物業交接，并在不享有合同解除權的情況下，向刁某甲發出解除合同通知書，房女士的行為表明不再繼續履行合同，應視為房女士構成違約，理應承擔違約責任。一審法院認定房女士單方解除合同構成違約，并無不當。刁某甲在交付涉案房屋時沒有將水、電卡交與房女士，系履行合同存在瑕疵，對此問題雙方可以進一步溝通妥善解決，在房女士提出交付水、電卡后，刁某甲并未表示拒絕交付，故不能認定刁某甲存在違約行為。房女士主張刁某甲的行為構成根本違約的理由不能成立，本院不予支持。二審中，刁某甲向本院提交司法鑒定申請書，要求對涉案房屋的市場價進行鑒定。因刁某甲在一審時未提出鑒定申請，故二審期間提出鑒定申請本院不予準許。雙方簽訂的房屋買賣合同中雖約定一方違約，將已付購房款作為違約金，但是刁某甲未能提供充分證據證明其實際損失情況。結合當地房地產行情的變化，合同解除，刁某甲利益受損，一審法院根據公平原則，并結合雙方簽訂合同時當地房地產市場價格與現在房地產市場價格相比較已明顯下跌實際情況，確定違約金并無不妥，但是一審判決確定給付的違約金數額略低，本院予以適當調整為房女士應向刁某甲支付違約金400000元。

二審法院依照第《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規定，判決如下：

一、維持河北省大廠回族自治縣人民法院（2018）冀1028民初1558號民事判決第一、二、五項即“一、解除原告（反訴被告）房女士、被告（反訴原告）刁某甲及第三人北京xx房地產經紀有限責任公司大廠分公司于2017年3月15日簽訂的《房屋買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》；二、被告（反訴原告）刁某甲于本判決生效之日起三十日內向原告房女士返還已付房款2250000元；五、駁回原告（反訴被告）房女士的其他訴訟請求”；

二、撤銷河北省大廠回族自治縣人民法院（2018）冀1028民初1558號民事判決第三、四、六項即“三、反訴被告（本訴原告）房女士于本判決生效之日起三十日內向反訴原告（本訴被告）刁某甲支付違約金250000元；四、上述判決第二、三項在履行時，可相互折抵履行；六、駁回反訴原告（本訴被告)刁某甲的其他訴訟請求”；

三、房女士于本判決生效之日起三十日內向刁某甲支付違約金400000元；本項內容與原判決第二項履行時，可相互折抵履行；

四、駁回刁某甲的其他訴訟請求。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費43460元，由房女士負擔22113元，刁某甲負擔21347元；反訴案件受理費24800元，由刁某甲負擔14880元，房女士負擔9920元。二審案件受理費13925元，房女士負擔12400元，刁某甲負擔1525元。

本判決為終審判決。