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農村宅基地買賣有效嗎？買賣后遇到拆遷如何分配補償
原告訴稱 張三、李四向本院提出訴訟請求： 1、確認張三、李四與王五、王六、趙五于2010年12月10日簽訂的《房屋及宅基地買賣合同》無效。 2、趙五、王五、王七、王九賠償張三、李四拆遷安置利益損失1499515.98元。 事實與理由 張三、李四經朋友介紹，購買了王六為戶主的宅基地，戶內人員為本案中的趙五、王五、王七、王九。 現王六已去世，但未注銷戶口。張三、李四與王六、王五于2010年12月10日簽訂《房屋及宅基地買賣合同》，合同約定的轉讓費為30萬元，轉讓面積為長21米，寬12.1米。后張三、李四搬入案涉房屋居住，并加蓋一排北房五間，一排南六間（含門道）。現案涉房屋遇拆遷，趙五、王五、王七、王九一家作為被拆遷人簽訂拆遷協議并獲得拆遷補償。張三、李四認為，雙方簽訂的合同違反法律法規強制性規定，應屬無效。 趙五、王五、王七、王九應當退還合同款項并賠償損失。現因無法和被告就賠償問題達成一致意見，特訴至貴院請求依法判決。 被告辯稱 趙五、王五、王七、王九辯稱：同意確認合同無效的訴訟請求，雙方之間不存在房屋買賣協議，只是存在背戶協議，其目的是為了拆遷時取得拆遷利益，并非真實的房屋買賣關系，案涉房屋由我們承建并實際居住使用，日常管理也均由我們進行，雙方不存在所謂的買賣合同關系，不適用關于農村房屋買賣合同的司法解釋。 當時一個朋友介紹張三、李四與王六認識的，并不是張三所述李四介紹的。即使背戶協議是無效的，那么按照背戶協議所約定的背戶款項退還即可，不存在所謂的賠償回遷安置房，回遷安置房是針對被拆遷安置對象的在冊人數進行安置的，張三與李四并非本村村民，且是城鎮戶口，不屬于安置的對象。 案涉房屋是我們承建的，并由我們實際居住，所以拆遷利益應由我們取得。本案不是真實的房屋買賣關系。所有的協議都是背戶協議，并不存在真實的買賣關系。 王七辯稱：我認為案涉房屋買賣是不存在的，我父親王六并沒有將宅基地賣給張三、李四，只是我父親從李四處拿了10萬元用來蓋房子。就案涉房屋而言，我父親一共就拿了10萬元。 剛有拆遷消息的時候，李四找了我們，讓我們背戶，李四一直說他有熟人，保證涉案院落能分三戶，一開始是讓我嫂子背戶，我們就同意了，就簽了買賣協議，我哥哥王五入獄服刑沒多久就離婚了，后來變成了讓我姥姥王九背戶。拆遷時第一次談的時候是400平方米的安置房、200萬元補償款，但是因為按照兩戶的標準補償，我們就沒簽字，為的是留時間讓李四去找人協調按三戶簽協議。 等了很長時間，沒有結果，最后拆遷辦還是按三戶簽了協議（多出了我姥姥王九那一戶）。第一天的時候，張三與李四都到場了，但想以張三之子張小三的名義簽協議，導致和拆遷公司沒議成。第二天的時候，拆遷辦的人測量的標準就比第一天嚴格，致使最終確定的面積變小。其他答辯意見同其他三被告。 本院查明 根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下： 2010年12月10日，張三、李四作為買房（含土地）人與賣房（含土地）人王六、王五簽訂《房屋及宅基地買賣合同》約定，大興區A村村民王六，自愿將位于B村的自家的兩排房的前排（長21米，寬12.1米）及院子、圍墻（包括大門）的獨立一處住房（含土地）轉讓給張三、李四，轉讓費用30萬元（已付清）。 張三、李四購得此房后，對房屋有居住、對外出租及轉讓的處置權利，王六不得干預、如果遇拆遷，此房屋及房屋所占的宅基地所得的拆遷補償款，王六必須全部付給張三、李四，不得反悔，也不得以任何借口、理由扣除補償款的款項，如有違反本合同的規定，造成一切不良的后果，由王六負責，本合同買賣雙方在證人監督下簽訂，雙方及證人簽字蓋章后即生效，雙方必須服從協議中的規定，不得違反。 本合同附房產本復印件一份。王六、王五在賣房人處簽字。 2016年1月，王六（甲方）與張三、李四（乙方）簽訂《協議書》，約定，2010年12月10日，王六同意張三、李四在自家的一塊房基地建房。張三、李四自建房屋、圍墻、大門，建成為一個獨立的院落。 現在B村面臨拆遷，甲乙雙方經協商達成以下協議： 1、該院落以王六或其家里任意一人的名義拆。 2、拆遷所得到的回遷房和拆遷補償款，王六留下一套回遷房和40萬元拆遷款，（40萬元已提前由張三、李四付給王六），其他的拆遷所得全由張三、李四所有。 3、與房屋沒有關系的各項補助及房主的租房款歸王六所有，與張三、李四無關。 4、拆遷時，王六需通知張三、李四，明確拆遷房的評估價值及拆遷所得的回遷房和拆遷款的數值。 5、及時將回遷房及拆遷款的手續向張三、李四交清。 甲乙雙方是本著相互信任，相互理解的原則下簽訂的本協議書，雙方必須自覺遵守。任何乙方不得再（在）此以外提出任何不合理的要求。本協議雙方各持一份，雙方簽字后生效。趙五、王七在協議尾部甲方處簽字；張三在協議尾部乙方處簽字。 2016年1月12日，趙五、王七作為借款人出具《借款條》，載明：經張三、李四和王六協商決定，張三、李四在B村所建的民房以王六或其家里的任意一人的名義拆遷，拆遷后張三、李四送給王六一套回遷房和現金40萬元。現王六因事急需用錢，向張三、李四提前借款40萬元整，抵拆遷后的40萬元。到拆遷后王六留下一套回遷房后其余所得全部返還給張三、李四。立字為證。趙五、王七認可收到40萬元。 2018年9月12日，為推進北京搬遷騰退工作的順利進行，案涉院落分別由趙五、王五、王九與北京M公司（以下簡稱M公司）簽訂拆遷協議。其中，趙五（被搬遷騰退人，乙方）與M公司（搬遷騰退人，甲方）簽訂《住宅房屋搬遷騰退安置補償協議》及《補充協議》，補償協議約定：本戶1口人，乙方在搬遷騰退范圍內有一套宅院位于A村一號房屋，宅基地面積228.33平方米，房屋建筑面積119.43平方米。被搬遷騰退人按照定向安置方式確定選房指標為171.25平方米。房屋搬遷騰退補償款總計搬遷騰退補償金1194621元。 補充協議約定： 根據乙方簽訂的《定向安置房買賣合同》，乙方選購期房5套，建筑面積為453.84平方米，購房總價款為2027933元，乙方同意甲方在其搬遷騰退補償款中直接扣除用于支付購房款定向安置房的購房款。 乙方簽訂《定向安置房買賣合同》后，甲方按選房建筑面積，先行發放42個月周轉費共計762451元。棄樓面積為2.74平方米，棄樓款為8220元。甲方應向乙方支付搬遷騰退補償總金額為1965292元。王九（被搬遷騰退人，乙方）與M公司（搬遷騰退人，甲方）簽訂《住宅房屋搬遷騰退安置補償協議》及《補充協議》，其中補償協議約定：本戶1口人，乙方在搬遷騰退范圍內有一套宅院位于A村一號房屋，宅基地面積228.33平方米，房屋建筑面積119.43平方米。 被搬遷騰退人按照定向安置方式確定選房指標為171.25平方米。房屋搬遷騰退補償款：總金額922189元。甲方支付乙方搬遷騰退補助、獎勵及其他費用共計257132元。以上總計搬遷騰退補償金1179321元。 補充協議約定： 根據乙方簽訂的《定向安置房買賣合同》，乙方選購期房1套，建筑面積為57.18平方米，購房總價款為257310元，乙方同意甲方在其搬遷騰退補償款中直接扣除用于支付購房款定向安置房的購房款。乙方簽訂《定向安置房買賣合同》后，甲方按選房建筑面積，先行發放42個月周轉費共計96062元。甲方應向乙方支付搬遷騰退補償總金額為1275383元。 王五（被搬遷騰退人，乙方）與M公司（搬遷騰退人，甲方）簽訂《住宅房屋搬遷騰退安置補償協議》及《補充協議》，其中補償協議約定：其中補償協議約定：本戶3口人，乙方在搬遷騰退范圍內有一套宅院位于A村一號房屋，宅基地面積228.33平方米，房屋建筑面積119.43平方米。被搬遷騰退人按照定向安置方式確定選房指標為171.26平方米。 房屋搬遷騰退補償款： 區位補償價款697579元；房屋重置新的補償費111191元；房屋裝修及其他附屬物定額補償費113468元；總金額922238元。甲方支付乙方搬遷騰退補助、獎勵及其他費用共計257132元。以上總計搬遷騰退補償金1179370元。補充協議約定：根據乙方簽訂的《定向安置房買賣合同》，乙方選購期房0套。 拆遷檔案中的《購安置房通知書》顯示：1號院被拆遷騰退人趙五已經簽訂《搬遷騰退安置補償協議》，該戶5口人，分別是趙五、王五、王一、王二、王九，該戶可享受選擇定向安置房指標為513.76平方米選房指標系按確權面積選房，請準予選購定向安置用房。趙五、王五、王九簽署《合并選房放棄或接受選房指標承諾書》及《合并領款申請書》后，2018年9月13日，趙五分別與北京M公司（以下簡稱M公司）簽訂《定向安置房買賣合同》，分別購買北京新機場噪音區安置房項目一號房屋、2號房屋、3號房屋、4號房屋、5號房屋五套房屋，趙五作為王九的代理人與M公司簽訂《定向安置房買賣合同》，購買6號房屋。 上述定向安置房買賣合同第七條房屋產權性質均約定，依照《關于加強“三定三限三結合”定向安置房產權登記及上市交易管理有關問題的通知》（京建法[2014]13號）文件規定，房屋產權性質為定向安置住房，安置家庭自取得房屋產權證或契稅完稅憑證之日起，5年內不得上市交易；5年后可按市場價格上市交易，不補交土地收益。房屋產權證上應注明“三定三限三結合定向安置房，取得房屋產權證或契稅完稅證明之日起，5年內不得上市交易；5年后可按市場價格上市交易，不補交土地收益”字樣。扣除上述房款后，剩余補償款2134802元一并支付給趙五。 雙方當事人均認可房號2、3及過道（49.84平方米）系訴爭院落的整體情況。 案件審理過程中, 雙方當事人主要對以下問題產生爭議 一、案涉房屋買賣合同所涉及的30萬元轉讓費是否付清 張三、李四稱：雙方在《房屋及宅基地買賣合同》中已注明30萬元轉讓費已付清。如果未付清，雙方之后的兩次協商行為就沒有達成合意的可能。雙方在簽訂協議時是沒有地上物的，簽訂協議之后新建地上物，建完之后宅基地和地上物以30萬元的價格一并轉讓給我們。趙五、王七出具借條中所涉及的40萬元與該筆轉讓費沒有關聯。 趙五、王五、王七、王九稱：張三、李四起訴狀中所列的四至方位是王六自己的宅基地，是原有宅基地范圍內的一塊空地，原有的宅基地建了前后院，把前院的宅基地出售給了張三、李四。拆遷的時候是前后院一起拆，以趙五、王九、王五三人的名義簽拆遷協議。雙方簽協議時是空地，簽協議之后新建的地上物，是王六自建并居住使用。合同中約定的30萬元轉讓費并未付清，我們只收到了10萬元，還有10萬元是承建房屋的費用。事實上承建房屋一共花了十五六萬元，剩余部分是王六自己出的。 二、張三、李四是否有權分配案涉房屋的拆遷利益 張三、李四稱：根據趙五、王五、王七、王九提交的案涉房屋所屬地區的拆遷政策顯示，選房僅按照面積或者人口兩種方式，結合拆遷檔案可知趙五、王五、王七、王九確認的是按面積選房的原則，我們認為趙五、王五、王七、王九將已出售給我們的宅基地部分合并到自家的拆遷面積中，無論最終是否利用了人口優勢，均已侵犯了我們的利益。雙方之間的買賣合同及后續的協議書均已履行且趙五、王五、王七、王九沒有拒絕，足以說明雙方對購買宅基地的行為及后續拆遷利益分割的行為達成一致意見。雙方在協議書中對留下的一套回遷房沒有約定明確的面積和金額，是因為雙方認為后續有協商的可能。雖然沒有約定，但我們認為應該是所得回遷房中面積居中的一套。 裁判結果 一、確認張三、李四與王五、王六于2010年12月10日簽訂的《房屋及宅基地買賣合同》無效； 二、于本判決生效后十日內，趙五、王五、王七、王九給付張三、李四賠償損失130萬元； 三、駁回張三、李四的其他訴訟請求。 律師點評 當事人訂立合同應遵守法律法規，不得違反國家法律或行政法規的強制性規定，不得損害社會公共利益。 按照我國土地管理法的相關法律規定，農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，不允許轉讓，農村房屋的買賣依賴于宅基地使用權的有效轉讓，否則該買賣行為無效。一方當事人提出的書證、物證，對方當事人提出異議但沒有足以反駁的相反證據的，人民法院應當確認其證明力。 首先，趙五、王七在王六去世后與張三簽訂的《協議書》實際系對訴爭房屋如遇拆遷所得利益如何分配的約定，雖協議中約定，拆遷所得到的回遷房和拆遷補償款，王六留下一套回遷房和40萬元拆遷款（40萬元已提前由張三、李四付給王六），其他的拆遷所得全由張三、李四所有，與房屋沒有關系的各項補助及房主的租房款歸王六所有，但訴爭房屋及院落的拆遷利益在拆遷協議及相關拆遷檔案中并未明確予以區分，且結合拆遷檔案及拆遷政策可知，12號院拆遷時按院落宅基地的確權面積確定回遷安置房的選房面積，回遷安置房系“三定三限三結合”定向安置房，張三、李四不符合被拆遷騰退人的主體資格、不能享有回遷安置房利益。 其次，因訴爭房屋已與1號院其他房屋一起按照“分院”原則以趙五、王五、王九的名義簽訂了拆遷補償協議，雖張三、李四不能享有回遷安置房利益，考慮到張三、李四作為買受人因房屋拆遷價值和原買賣價格的差異所造成的損失以及具體拆遷利益大小等因素，綜合考慮張三、李四所支付購房款數額、房屋建設情況、雙方過錯程度以及張三、李四提前給付拆遷補助款40萬元等因素核算張三、李四應獲得的補償金額，法院酌情確定130萬元。 本案中，王六、王五與張三、李四簽訂《房屋及宅基地買賣合同》明確記載雙方就訴爭房屋之間形成買賣關系且房款已經付清，因張三、李四并非大興區A村集體組織成員，該轉讓行為未經過區（縣）級以上政府部門批準，故該買賣行為違反國家法律關于農村宅基地禁止轉讓的強制性規定，應屬無效。 合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。 本案中，出賣人王六在出賣時應知其所出賣房屋及宅基地屬于禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣房屋之行為違反法律、行政法規的強制性規定，其應對本案農村房屋買賣合同無效承擔主要責任；張三、李四在購買房屋時應知曉購買農村房屋可能存在的風險，其應對本案農村房屋買賣合同無效承擔次要責任。 因訴爭房屋已經被拆遷，全部拆遷利益由趙五、王五、王七、王九取得，本案所審理內容即為合同無效后趙五、王五、王七、王九對張三、李四所負賠償損失責任范圍。 首先，趙五、王七在王六去世后與張三簽訂的《協議書》實際系對訴爭房屋如遇拆遷所得利益如何分配的約定，雖協議中約定，拆遷所得到的回遷房和拆遷補償款，王六留下一套回遷房和40萬元拆遷款（40萬元已提前由張三、李四付給王六），其他的拆遷所得全由張三、李四所有，與房屋沒有關系的各項補助及房主的租房款歸王六所有，但訴爭房屋及院落的拆遷利益在拆遷協議及相關拆遷檔案中并未明確予以區分，且結合拆遷檔案及拆遷政策可知，12號院拆遷時按院落宅基地的確權面積確定回遷安置房的選房面積，回遷安置房系“三定三限三結合”定向安置房，張三、李四不符合被拆遷騰退人的主體資格、不能享有回遷安置房利益。 其次，因訴爭房屋已與1號院其他房屋一起按照“分院”原則以趙五、王五、王九的名義簽訂了拆遷補償協議，雖張三、李四不能享有回遷安置房利益，考慮到張三、李四作為買受人因房屋拆遷價值和原買賣價格的差異所造成的損失以及具體拆遷利益大小等因素，綜合考慮張三、李四所支付購房款數額、房屋建設情況、雙方過錯程度以及張三、李四提前給付拆遷補助款40萬元等因素核算張三、李四應獲得的補償金額，法院酌情確定130萬元。 北京萬典律師事務所系專業化、規模化房產領域的律師團隊，在多年的維權道路中律師團隊已逐步探索出訴訟、裁決、調查、協調談判等多種程序密切配合的有效維權戰略體系，憑借法律與智慧、運用法律武器成功解決當事人的房產糾紛問題。辦理了無數經典案例，其強有力的風格、具有智慧的解決問題方法在司法實踐中取得了卓越的成效。 業務范圍：房屋拆遷糾紛，房屋征收糾紛，引發的行政處罰和刑事辯護案件，全盤戰略，辦案思路高瞻遠矚、精心謀劃，維權戰略穩打穩扎，以求完美實現每一位委托人的殷切厚望。打造品牌服務，追求卓越成就，聘請北京萬典律師事務所律師就是聘請了一個高度負責的專業化律師團隊。 律師熱線：400-1789-688 固定電話：010-8639-3036 地址：北京市海淀區上地三街9號金隅嘉華大廈A座1210室 電子郵件：15810784790@163.com www.2008568yjr.cn/
