房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案例

抗訴機(jī)關(guān)：中華人民共和國最高人民檢察院。

申訴人（一審被告、二審上訴人）：哈爾濱市不銹鋼制品廠，住所地黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)菜藝街125號(hào)。

法定代表人：李洪志，該廠廠長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：曹險(xiǎn)峰，黑龍江辰暉律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：佟章威，黑龍江輔盈律師事務(wù)所律師。

被申訴人（一審原告、二審被上訴人）：李巖。

申訴人哈爾濱市不銹鋼制品廠（以下簡(jiǎn)稱不銹鋼廠）因與被申訴人李巖房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省高級(jí)人民法院（2008）黑監(jiān)民再字第97號(hào)民事判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。最高人民檢察院以高檢民監(jiān)[2016]144號(hào)民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院作出（2016）最高法民抗104號(hào)民事裁定，提審本案。本院提審后依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。最高人民檢察院指派代理檢察員周永剛出庭。申訴人不銹鋼廠委托訴訟代理人曹險(xiǎn)峰、佟章威與被申訴人李巖到庭參加本案訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

2003年6月27日，一審原告李巖起訴至黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院稱：2003年4月6日，李巖與不銹鋼廠簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，協(xié)議約定，不銹鋼廠將其所有的位于哈爾濱市××區(qū)菜××街××號(hào)3986.93平方米房屋，以300萬元價(jià)款出賣給李巖，李巖應(yīng)在協(xié)議簽訂時(shí)交定金49萬元，4月10日前向不銹鋼廠交付121萬元前期付款，同時(shí)約定由不銹鋼廠在5月底前將房產(chǎn)及土地所有權(quán)過戶手續(xù)辦理完畢。其余款項(xiàng)待不銹鋼廠將房照、土地證全部辦到李巖名下后，一次全部交付不銹鋼廠。李巖按協(xié)議約定分別于4月7日交付定金49萬元、4月8日交付121萬元。不銹鋼廠亦將房屋交付李巖使用。同時(shí)，李巖投入設(shè)備、進(jìn)行大規(guī)模裝修，但不銹鋼廠卻未在約定期限內(nèi)為李巖辦理出賣房屋相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，顯屬違約。故請(qǐng)求判令不銹鋼廠繼續(xù)履行購房協(xié)議，為李巖辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，并適用定金罰則，判令不銹鋼廠雙倍返還定金49萬元，承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

不銹鋼廠辯稱：雙方所簽協(xié)議，不銹鋼廠無法繼續(xù)履行。由于案外人中國農(nóng)業(yè)銀行哈爾濱惠金支行的申請(qǐng)，哈爾濱市中級(jí)人民法院于2003年5月8日下達(dá)了（2003）哈民三初字第242號(hào)民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書將該房產(chǎn)查封，故不銹鋼廠無法履行該購房協(xié)議；依據(jù)雙方所簽購房協(xié)議第11條雙方一方違約此協(xié)議終止的約定，現(xiàn)因不銹鋼廠違約故該協(xié)議應(yīng)終止履行。

哈爾濱市中級(jí)人民法院一審查明，2003年4月6日，李巖與不銹鋼廠簽訂《房屋買賣協(xié)議》約定不銹鋼廠將位于哈爾濱市××區(qū)菜××街××南側(cè)樓2328.93平方米、院內(nèi)平房60.67平方米、院內(nèi)后二樓701.80平方米（以上均有房照）以及院內(nèi)南側(cè)偏廈175平方米房屋、院內(nèi)小鍋爐房60平方米、簡(jiǎn)易庫房約660平方米（以上均無房照）出賣給李巖。不銹鋼廠保證出售房產(chǎn)已獲得主管部門批準(zhǔn)并得到廠職代會(huì)授權(quán)。房屋價(jià)款為300萬元。不銹鋼廠負(fù)責(zé)辦理有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的過戶手續(xù)，過戶全部稅費(fèi)由不銹鋼廠承擔(dān)。付款方式為雙方簽訂合同之日李巖向不銹鋼廠交付49萬元定金，同年4月10日前李巖向不銹鋼廠交付121萬元前期付款，余款待不銹鋼廠將房照、土地證全部辦到李巖名下，將房產(chǎn)全部交付給李巖之日一次全部交給不銹鋼廠；不銹鋼廠在5月底前將所有過戶手續(xù)辦理完畢，李巖交付給不銹鋼廠300萬元時(shí)，不銹鋼廠將已過戶的土地證、房產(chǎn)證交給李巖，李巖向不銹鋼廠交付定金后，即可進(jìn)入所購房產(chǎn)進(jìn)行裝修。違約責(zé)任為：1、雙方一方違約，此合同終止。2、如不銹鋼廠違約，不銹鋼廠退還李巖支付的全部購房資金。3、如李巖違約，李巖支付給不銹鋼廠的定金49萬元?dú)w不銹鋼廠所有。合同簽訂后，李巖于2003年4月7日向不銹鋼廠交付購房定金49萬元，同年4月8日又向不銹鋼廠交付購房前期款121萬元，同時(shí)李巖進(jìn)駐所購房屋進(jìn)行裝修并購置部分設(shè)備。同年6月24日、9月22日其辦理了汽車美容及汽車維修的營業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)正在營業(yè)中。在合同約定不銹鋼廠交付所有過戶手續(xù)期限到期后，李巖多次找不銹鋼廠要求其交付過戶手續(xù)并履行雙方所簽合同。不銹鋼廠均以其所出售房屋被法院查封，協(xié)議無法履行為由，拒不交付相關(guān)過戶手續(xù)亦不履行合同。訴訟中，經(jīng)李巖申請(qǐng)，哈爾濱市中級(jí)人民法院于2003年7月9日，對(duì)不銹鋼廠所有的位于哈爾濱市××區(qū)菜××街××號(hào)辦公樓中門洞右側(cè)（南側(cè)）一至四層的房屋予以查封。另查明，雙方訴爭(zhēng)之房的買賣，不銹鋼廠已經(jīng)得到該單位職工代表大會(huì)的授權(quán)。還查明，雙方訴爭(zhēng)之房于2003年5月8日根據(jù)案外人中國農(nóng)業(yè)銀行哈爾濱惠金支行的申請(qǐng)，哈爾濱市中級(jí)人民法院作出（2003）哈民三初字第242號(hào)民事裁定予以查封。2003年10月27日，哈爾濱市中級(jí)人民法院作出（2003）哈民一初字第70號(hào)民事裁定，中止本案訴訟。2003年11月10日，哈爾濱市中級(jí)人民法院作出（2003）哈民三初字第242號(hào)民事裁定解除了對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封。哈爾濱市中級(jí)人民法院于2003年11月10日根據(jù)李巖財(cái)產(chǎn)保全的申請(qǐng)，對(duì)雙方訴爭(zhēng)的有照房屋予以查封，并解除了對(duì)不銹鋼廠所有的位于哈爾濱市××區(qū)菜××街××號(hào)辦公樓中門洞右側(cè)（南側(cè)）一至四層房屋的查封。

哈爾濱市中級(jí)人民法院于2003年11月17日作出（2003）哈民一初字第70號(hào)民事判決認(rèn)為，雙方所簽《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反有關(guān)法律規(guī)定，故該合同合法有效，但合同約定的違約條款違背《中華人民共和國合同法》第五十四條關(guān)于訂立合同時(shí)顯失公平應(yīng)予變更或撤銷的規(guī)定，屬無效條款應(yīng)予撤銷。不銹鋼廠以該條款成立現(xiàn)其已違約，故雙方應(yīng)終止合同履行的反駁觀點(diǎn)，因違背法律規(guī)定，不予支持。現(xiàn)李巖已按雙方所簽合同履行了其所應(yīng)履行的義務(wù)，并依合同約定進(jìn)駐其所購房屋進(jìn)行了裝修、購置了設(shè)備、辦理了相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照并已投入使用，李巖要求不銹鋼廠繼續(xù)履行合同，交付已過戶至李巖名下的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。在辦理土地出讓審批及更名、過戶時(shí)，需李巖協(xié)助其應(yīng)予配合。依合同第六條約定，因辦理土地出讓、產(chǎn)權(quán)的更名、過戶等發(fā)生的一切費(fèi)用由不銹鋼廠承擔(dān)。不銹鋼廠關(guān)于雙方買賣之房已被法院查封，合同無法履行的理由，因被查封的訴爭(zhēng)房屋已被解除查封，故不銹鋼廠該反駁理由也不能成立。李巖以不銹鋼廠違約，依《中華人民共和國合同法》定金罰則的有關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求判令不銹鋼廠在履行合同的同時(shí)，雙倍返還定金的主張，因其訴訟請(qǐng)求已得到支持，故對(duì)此項(xiàng)請(qǐng)求不再支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第五十四條第二款、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十五條之規(guī)定，判決：一、雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法有效；二、本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，李巖協(xié)助不銹鋼廠辦理所購房屋，即坐落于哈爾濱市××區(qū)菜××街××南側(cè)樓2328.93平方米、院內(nèi)后二樓701.93平方米（有房照）以及院內(nèi)（無照房）的南側(cè)偏廈175平方米、院內(nèi)小鍋爐房60平方米、簡(jiǎn)易庫房約660平方米房屋的土地出讓審批手續(xù)及房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證的更名過戶手續(xù)，因辦理土地出讓、產(chǎn)權(quán)更名、過戶所發(fā)生的一切費(fèi)用由不銹鋼廠承擔(dān)；三、本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)，在不銹鋼廠交付李巖訴爭(zhēng)之房的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證的同時(shí)，李巖一次性交付購房款130萬元；四、雙方的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。案件受理費(fèi)18510元、訴訟保全費(fèi)9020元，由不銹鋼廠負(fù)擔(dān)。

不銹鋼廠不服，提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，依法確認(rèn)合同無效；要求增列第三人黑龍江一片綠食品開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱一片綠公司）參加訴訟；訴訟費(fèi)由李巖負(fù)擔(dān)。其主要理由是：1、雙方于2003年4月6日簽訂《房屋買賣協(xié)議》，未經(jīng)過職工代表大會(huì)同意，為廠長(zhǎng)丁文杰的個(gè)人行為，原審判決沒有任何證據(jù)證實(shí)職工代表大會(huì)同意賣房。2、合同第十一條第一項(xiàng)已經(jīng)明確了終止的條件，按雙方約定，現(xiàn)該合同自動(dòng)終止的要件已達(dá)成，不應(yīng)繼續(xù)履行。3、一片綠公司于2003年5月兼并不銹鋼廠，投入巨資用于兼并該廠的前期費(fèi)用，因該案判決結(jié)果與一片綠公司有直接的利害關(guān)系，應(yīng)準(zhǔn)許其以第三人身份參加訴訟。庭審中不銹鋼廠補(bǔ)充上訴理由為該爭(zhēng)議房屋涉及的土地使用權(quán)系劃撥取得，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須依法進(jìn)行，必須到政府辦理審批，否則，轉(zhuǎn)讓無效。

李巖答辯稱，該合同簽訂時(shí)房產(chǎn)未抵押，也未被法院查封。丁文杰是不銹鋼廠的法定代表人，該合同蓋有不銹鋼廠公章，合同中已經(jīng)清楚寫明，經(jīng)廠職代會(huì)和全體職工同意。上訴狀所附的職工代表大會(huì)決議，表明職代會(huì)同意轉(zhuǎn)讓廠區(qū)。李巖已經(jīng)按合同約定全面履行了義務(wù)，交付購房款170萬元，依約進(jìn)入該房屋，對(duì)破舊廠房進(jìn)行改造、裝修、購進(jìn)設(shè)備，辦理了工商營業(yè)執(zhí)照，已投資400萬元，現(xiàn)正在營業(yè)中。合同第十一條第一款約定一方違約合同終止，既不利于保護(hù)守約方的利益，也不能體現(xiàn)合同法鼓勵(lì)交易的目的，當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)嚴(yán)重失衡。不銹鋼廠作為法人單位，應(yīng)自己參加訴訟，李巖與一片綠公司無任何法律關(guān)系。

黑龍江省高級(jí)人民法院二審確認(rèn)一審判決認(rèn)定的事實(shí)。此外，該院審理期間，不銹鋼廠的上訴狀附有職代會(huì)決議一份。李巖對(duì)該職代會(huì)決議無異議，并提供了四份證據(jù)材料：證據(jù)一，職工上訪信，欲證實(shí)不銹鋼廠職工不同意該廠被一片綠公司兼并；證據(jù)二，職代會(huì)決議，欲證實(shí)轉(zhuǎn)讓房屋不銹鋼廠職代會(huì)已經(jīng)通過；證據(jù)三，哈爾濱市盛隆房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司員工馬文東及香坊區(qū)房產(chǎn)交易所職工張鳴森證言，欲證實(shí)在辦理爭(zhēng)議房屋過戶手續(xù)時(shí)看到了職代會(huì)同意賣房的協(xié)議，并申請(qǐng)法院對(duì)兩人進(jìn)行調(diào)查；證據(jù)四，照片一組，欲證實(shí)沒有證照的房屋屬于附屬物，李巖已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行裝修、投入設(shè)備。不銹鋼廠對(duì)李巖提供的上述四份證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為：上訪信涉及的職工應(yīng)出庭作證，李巖表示職工在庭外，可以到庭作證，不銹鋼廠又表示不請(qǐng)求證人作證；對(duì)自己提供的職代會(huì)決議表示保留意見；對(duì)兩位證人證言，因證人未到庭，不予質(zhì)證；認(rèn)為照片與本案無關(guān)。另查明，不銹鋼廠是以劃撥方式取得的本案爭(zhēng)議房屋的土地使用權(quán)。

黑龍江省高級(jí)人民法院于2007年8月20日作出（2004）黑民一終字第125號(hào)二審民事判決認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是李巖據(jù)以主張權(quán)利的《房屋買賣協(xié)議》的效力問題。

關(guān)于不銹鋼廠與李巖所簽合同效力問題。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”不銹鋼廠作為權(quán)利人雖有對(duì)自己的房屋占有、使用、收益的權(quán)利，但依據(jù)上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)必然涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。本案《房屋買賣協(xié)議》所涉及的土地是不銹鋼廠以劃撥方式取得的，處分房屋亦涉及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。對(duì)此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。”該法律雖未明確未經(jīng)審批轉(zhuǎn)讓行為無效，但國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條明確規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。該條例屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。違反此規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定為無效。故雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，不具有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利，雙方簽訂的合同違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的情形，應(yīng)認(rèn)定本案的《房屋買賣協(xié)議》無效。李巖請(qǐng)求履行無效的合同，不能得到法律的保護(hù)和支持。如李巖請(qǐng)求賠償因合同無效給其造成的損失，可另行主張權(quán)利。至于不銹鋼廠依據(jù)合同第十一條提出的上訴理由，由于合同因前述理由無效，故不能依據(jù)無效合同的約定提出解除合同。而且，經(jīng)審查，該合同第十一條關(guān)于違約責(zé)任約定雙方一方違約，此協(xié)議終止。根據(jù)誠實(shí)信用原則，該約定只能解釋為守約方基于對(duì)方違約行為有權(quán)主張合同終止，而違約方無權(quán)因自己的違約行為要求解除合同，故不銹鋼廠此項(xiàng)上訴理由不能成立。

由于合同已因違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而被認(rèn)定無效，故雙方當(dāng)事人就職工代表大會(huì)是否同意向李巖出售房屋的事實(shí)爭(zhēng)議，已無實(shí)質(zhì)意義，本院對(duì)此不予確認(rèn)。

關(guān)于一片綠公司應(yīng)否參加訴訟問題。本案所涉房屋買賣糾紛發(fā)生在李巖與不銹鋼廠之間，一片綠公司與不銹鋼廠的兼并行為屬另一法律關(guān)系，無論本案處理結(jié)果如何，均不影響一片綠公司就其認(rèn)為受到的損失向不銹鋼廠主張權(quán)利。同時(shí)，鑒于原審法院未將一片綠公司列為本案訴訟當(dāng)事人，故一片綠公司與不銹鋼廠之間可能發(fā)生的糾紛可另行解決。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律不當(dāng)，經(jīng)該院審判委員會(huì)討論決定，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、撤銷哈爾濱市中級(jí)人民法院（2003）哈民一初字第70號(hào)民事判決主文第一、二、三、四項(xiàng)；二、駁回李巖的訴訟請(qǐng)求。一、二審案件受理費(fèi)37020元，訴訟保全費(fèi)9020元，由李巖負(fù)擔(dān)。

李巖不服，向黑龍江省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｔ撛航?jīng)審判委員會(huì)討論決定，于2008年11月26日作出（2008）黑監(jiān)民監(jiān)字第76號(hào)民事裁定，決定再審本案。

再審過程中，李巖稱，本案是房屋買賣協(xié)議糾紛，不是單純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。二審適用國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》認(rèn)定雙方簽訂協(xié)議無效，適用法律錯(cuò)誤。

黑龍江省高級(jí)人民法院再審確認(rèn)二審判決認(rèn)定的事實(shí)。該院再審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為李巖與不銹鋼廠簽訂《房屋買賣協(xié)議》的效力問題。《中華人民共和國民法通則》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。”第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。”不銹鋼廠作為訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，其與李巖簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議合法有效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條關(guān)于“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房屋必然涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。本案《房屋買賣協(xié)議》所涉及的土地系不銹鋼廠以劃撥方式取得的，處分房屋亦涉及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。對(duì)此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”據(jù)此規(guī)定，辦理涉案的《房屋買賣協(xié)議》所涉及的劃撥土地轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)是土地使用權(quán)屬物權(quán)變動(dòng)的程序，是雙方履行合同的行為，至于其能否得到批準(zhǔn)僅對(duì)土地使用權(quán)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生影響，并不影響《房屋買賣協(xié)議》本身的效力。故本案雙方當(dāng)事人應(yīng)依上述法律規(guī)定履行協(xié)議的義務(wù)，辦理相關(guān)的報(bào)批手續(xù)，交付有關(guān)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

綜上，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。哈爾濱市中級(jí)人民法院一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理結(jié)果正確，應(yīng)予維持。該院經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、撤銷本院（2004）黑民一終字第125號(hào)民事判決；二、維持哈爾濱市中級(jí)人民法院（2003）哈民一初字第70號(hào)民事判決。一、二審案件受理費(fèi)37020元，訴訟保全費(fèi)9020元，由不銹鋼廠負(fù)擔(dān)。

最高人民檢察院抗訴認(rèn)為，黑龍江省高級(jí)人民法院（2008）黑監(jiān)民再字第97號(hào)民事判決適用法律確有錯(cuò)誤。理由：1、再審判決認(rèn)定涉案《房屋買賣協(xié)議》有效，屬于適用法律確有錯(cuò)誤。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條明確規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條和第四十五條亦明確規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。本案中，《房屋買賣協(xié)議》所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，不具有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利。雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》因違反上述法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定為無效。另外，參照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的相關(guān)規(guī)定，涉案《房屋買賣協(xié)議》亦應(yīng)認(rèn)定為無效。2、如果認(rèn)定涉案《房屋買賣協(xié)議》有效，其違約責(zé)任條款亦應(yīng)認(rèn)定為有效。經(jīng)查，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》第十一條第一款約定：“甲、乙雙方一方違約，此協(xié)議終止。”一方面，根據(jù)合同法意思自治原則，雙方當(dāng)事人均享有自愿訂立合同的權(quán)利，即通過合同為自己創(chuàng)設(shè)權(quán)利或義務(wù)。上述違約責(zé)任條款內(nèi)容表述明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且該條款并未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。另一方面，上述違約責(zé)任條款的內(nèi)容并未顯失公平。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第72條規(guī)定：“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平。”本案中，不銹鋼廠在簽訂合同時(shí)并不存在利用自己的優(yōu)勢(shì)，或者利用李巖沒有經(jīng)驗(yàn)的情況，李巖在訴訟中亦沒有就簽訂合同時(shí)存在顯失公平的事由予以舉證證明，且法院在審理過程中亦沒有對(duì)上述違約責(zé)任條款是否構(gòu)成顯失公平進(jìn)行必要審查，故法院以顯失公平為由予以撤銷上述違約責(zé)任條款，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。3、原審和再審判決沒有追加一片綠公司作為被告參加訴訟，導(dǎo)致遺漏訴訟主體。經(jīng)查，2003年5月18日，一片綠公司作為兼并方與不銹鋼廠簽訂企業(yè)兼并協(xié)議書，對(duì)于兼并方式，雙方約定：“兼并方以承擔(dān)被兼并方全部債權(quán)債務(wù)，接收被兼并方全部職工的方式，并對(duì)被兼并方全部資產(chǎn)實(shí)施兼并”；對(duì)于權(quán)利義務(wù)，雙方約定：“（兼并方）同意承擔(dān)被兼并方所有債權(quán)債務(wù)”；對(duì)于相關(guān)責(zé)任，雙方約定：“李巖、姜江二人購房已交付的350萬元，由兼并方負(fù)責(zé)退還，兼并方負(fù)責(zé)李巖、姜江與被兼并方簽訂的購房協(xié)議的解除及一切善后處理工作。”可見，一片綠公司已依據(jù)企業(yè)兼并協(xié)議概括承受了不銹鋼廠向李巖出售房屋所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)。《最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第三十四條規(guī)定：“企業(yè)吸收合并或新設(shè)合并后，被兼并企業(yè)應(yīng)當(dāng)辦理而未辦理工商注銷登記，債權(quán)人起訴被兼并企業(yè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)兼并后的具體情況，告知債權(quán)人追加責(zé)任主體，并判令責(zé)任主體承擔(dān)民事責(zé)任。”據(jù)此，本案中人民法院沒有依職權(quán)告知債權(quán)人李巖追加作為責(zé)任主體的一片綠公司參加訴訟，導(dǎo)致遺漏訴訟主體。

申訴人不銹鋼廠表示，同意抗訴意見，有以下補(bǔ)充意見：1、原審法院沒有考慮到合同履行的情勢(shì)變更。再審時(shí)，已經(jīng)發(fā)生了重大變更。原再審沒有進(jìn)行審核，剝奪了一片綠公司因合同的情勢(shì)變更享有的撤銷權(quán)。2、合同履行內(nèi)容有違公序良俗。處分行為違反社會(huì)公共利益。3、合同的相對(duì)人，李巖不構(gòu)成善意取得。其明知不銹鋼廠無處分權(quán)，還簽訂合同，不構(gòu)成善意第三人。一片綠公司的收購行為得到了國資委、政府等認(rèn)可，法院未審理哪個(gè)出賣行為可以得到保護(hù)。4、不能認(rèn)為合同有效就一定產(chǎn)生物權(quán)變更的效果。即便原再審可以認(rèn)定與李巖簽訂的合同有效，也不應(yīng)附加交付房產(chǎn)的履行。在不銹鋼廠未取得審批的時(shí)候，是無權(quán)處分，因此合同的履行只能產(chǎn)生負(fù)擔(dān)效力，不能產(chǎn)生交付效力。請(qǐng)求撤銷原再審判決，維持二審判決。

被申訴人李巖答辯稱：1、《房屋買賣協(xié)議》有效，原再審判決和最高法院駁回裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。本案不是土地使用權(quán)合同糾紛，不能適用土地有關(guān)的法律法規(guī)判斷房屋買賣的效力。2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定不能斷章取義的理解，該條并沒有因簽訂合同時(shí)沒有報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)導(dǎo)致無效的規(guī)定，相反確定了只要經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，就可以繼續(xù)履行合同的規(guī)定。該條與其他關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)規(guī)定，均屬于管理型規(guī)范，非效力性規(guī)范。3、原審不追加當(dāng)事人，并無不當(dāng)。4、時(shí)隔六年，申訴人才提出申請(qǐng)抗訴，不符合法律規(guī)定，法院不應(yīng)受理。請(qǐng)求維持原再審判決，駁回申訴人的再審請(qǐng)求。

本院再審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：（一）案涉《房屋買賣協(xié)議》是否有效；（二）原審是否存在遺漏追加一片綠公司為訴訟主體。

（一）關(guān)于案涉《房屋買賣協(xié)議》是否有效

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”的規(guī)定以及物權(quán)法上“房地一體”或“房隨地走、地隨房走”的原理，本案中，不銹鋼廠作為房屋的權(quán)利人雖對(duì)其房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)必然涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。案涉《房屋買賣協(xié)議》中的房屋建立于不銹鋼廠以劃撥方式取得的土地之上，因此其處分房屋時(shí)必然涉及劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。”國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明確規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第四條“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”的規(guī)定，上述條例屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，土地使用權(quán)人不銹鋼廠未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，不具有對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。另外，參照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的相關(guān)規(guī)定，本案在起訴前也未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，案涉《房屋買賣協(xié)議》亦應(yīng)認(rèn)定為無效。原再審判決認(rèn)定案涉《房屋買賣協(xié)議》有效，屬于適用法律確有錯(cuò)誤。原二審判決認(rèn)定案涉《房屋買賣協(xié)議》無效并駁回李巖的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予維持。

（二）原審是否存在遺漏追加一片綠公司為訴訟主體

因案涉《房屋買賣協(xié)議》簽訂主體為不銹鋼廠與李巖，一片綠公司兼并不銹鋼廠的行為屬于另一法律關(guān)系，且不銹鋼廠的主體資格尚存在。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第三十四條“企業(yè)吸收合并或新設(shè)合并后，被兼并企業(yè)應(yīng)當(dāng)辦理而未辦理工商注銷登記，債權(quán)人起訴被兼并企業(yè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)兼并后的具體情況，告知債權(quán)人追加責(zé)任主體，并判令責(zé)任主體承擔(dān)民事責(zé)任”的規(guī)定，在本案中，并非必需追加一片綠公司參加訴訟。一片綠公司與不銹鋼廠基于兼并行為產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，可另循法律途徑解決。

綜上所述，原再審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)。原二審判決適用法律正確，應(yīng)予維持。檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見應(yīng)予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省高級(jí)人民法院（2008）黑監(jiān)民再字第97號(hào)民事判決。

二、維持黑龍江省高級(jí)人民法院（2004）黑民一終字第125號(hào)民事判決。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)孫祥壯

審判員丁俊峰

代理審判員田朗亮

二〇一七年十二月二十九日

書記員劉園園