以案說法：關于乙100%轉讓公司股份方式轉讓房地產合同是否有效

 以案說法：關于乙100%轉讓公司股份方式轉讓房地產合同是否有效

      說法人：王衛洲，北京萬典律師事務所律師（本文系根據真實案例改編）

案情簡介：乙先生、丙先生持有丁公司100%的股份，2015年8月丁公司取得A地塊國有建設用地使用權，2016年2月丁公司因資金壓力無力開發，乙先生、丙先生決定轉讓公司股份。2017年1月乙先生、丙先生同甲公司簽訂協議，由甲公司出資6600萬元收購乙先生、丙先生在丁公司的全部股份，即丁公司稱為甲公司的全資子公司。簽訂協議后，甲公司支付給乙先生、丙先生2000萬元，2017年4月因當地房地產價格下降，甲公司不愿意繼續開發A地塊。乙先生、丙先生要求甲公司繼續履行協議，甲公司隨即向某市中級人民法院提起民事訴訟，要求確認甲公司同乙先生、丙先生簽訂的《股權轉讓協議》協議無效，乙先生、丙先生反訴甲公司要求繼續履行協議，支付尚未支付的4600萬元。

甲公司認為：乙先生、丁先生與甲公司簽訂的協議其實質為土地使用權轉讓，存在以合法形式掩蓋非法目的的行為，其旨在規避應當繳納的增值稅等稅費，違反稅收方面的強制性規定，故依據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定應當確認《股權轉讓協議》無效。

乙先生、丙先生認為該股權轉讓經過全體股東同意，符合《公司法》規定，不存違法的問題，而且土地的使用權登記并未發生變更，不存在規避稅收的問題。

本案經人民法院審理認為：首先，根據《中華人民共和國公司法》第七十一條的規定，有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。丁公司的股東乙先生、丙先生同意將其持有的丁公司的全部股權轉讓給甲公司，雙方簽訂了股權轉讓協議并已實際履行，且辦理了公司股權變更登記手續。本案股權轉讓協議及補充協議的內容和形式并不違反法律法規的強制性規定。第二，甲公司主張本案所涉合同系名為股權轉讓實為土地使用權轉讓，規避法律關于土地使用權轉讓的禁止性規定而無效。股權轉讓與土地使用權轉讓是完全不同的法律制度。股權是股東享有的，并由公司法或公司章程所確定的多項具體權利的綜合體。股權轉讓后，股東對公司的權利義務全部同時移轉于受讓人，受讓人因此成為公司股東，取得股權。依據《中華人民共和國物權法》第一百三十五條之規定，建設土地使用權，是權利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，以及利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。股權與建設用地使用權是完全不同的權利，股權轉讓與建設用地使用權轉讓的法律依據不同，兩者不可混淆。當公司股權發生轉讓時，該公司的資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利由轉讓方轉移到受讓方，而作為公司資產的建設用地使用權仍登記在該公司名下，土地使用權的公司法人財產性質未發生改變。丁公司所擁有資產包括建設用地使用權（工業用途）、房屋所有權（廠房）、機械設備以及綠化林木等，股權轉讓后，丁公司的資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利，或者說公司的控制權已由乙先生、丙先生變為甲公司，但丁公司包括建設用地使用權在內的各項有形或無形、動產或不動產等資產，并未發生權屬改變。當然，公司在轉讓股權時，該公司的資產狀況，包括建設用地使用權的價值，是決定股權轉讓價格的重要因素。但不等于說，公司在股權轉讓時只要有土地使用權，該公司股權轉讓的性質就變成了土地使用權轉讓，進而認為其行為是名為股權轉讓實為土地使用權轉讓而無效。股權轉讓的目標公司丁公司為有限責任公司，依據我國公司法的規定，依法獨立享有民事權利及承擔民事責任，公司股東的變更不對公司的權利能力和行為能力構成影響，不論甲公司購買丁公司全部股權是為將丁公司名下的工業用地土地使用權性質變性后進行房地產開發或是其他經營目的，均不因此而影響股權轉讓合同的效力。第三，甲公司提出在工商登記機關備案的協議與雙方當事人實際履行的協議內容不一致，規避了我國稅法對于土地使用權轉讓交易的稅收規定，規避繳納營業稅、土地增值稅，是不合法的。甲公司與乙先生、丙先生對本案所涉的股權轉讓協議及兩份補充協議的內容均無異議，且對應實際履行的協議內容無爭議，故雖然出現備案的合同內容與實際履行的合同內容不一致，不影響案涉股權轉讓合同效力。由于轉讓股權和轉讓土地使用權是完全不同的行為，當股權發生轉讓時，目標公司并未發生國有土地使用權轉讓的應稅行為，目標公司并不需要繳納營業稅和土地增值稅。如雙方在履行合同中有規避納稅的行為，應向稅務部門反映，由相關部門進行查處。第四，乙先生、丙先生是否存在虛構事實騙取甲公司簽訂協議的問題。簽訂股權轉讓協議時，乙先生、丙先生并未隱瞞目標公司的一、二期土地為工業用地的事實，甲公司沒有證據證明乙先生、丙先生有虛構事實騙取甲公司簽訂協議的行為，也不能舉證證明乙先生、丙先生非法轉讓、倒賣土地使用權的事實。據此，乙先生、丙先生與甲公司簽訂的《股權轉讓協議》不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的法定無效情形。甲公司主張確認股權轉讓協議及補充協議無效，判令乙先生、丙先生返還轉讓款的訴求不應獲得支持，故判決：駁回甲公司的訴訟請求。

律師點評：公司100%股權轉讓，雖然在轉讓過程中家公司的目的是為了獲得A地塊的使用權，但是A地塊的土地使用權的權利人并未發生變化，故該行為并不需要辦理土地過戶登記，只要股權轉讓符合《公司法》規定股權轉讓程序即合法有效。

關于類似問題，最高人民法院在一起典型案例的裁判規則與萬典律師的觀點一致。最高人民法院審理的薛惠玶與陸阿生、江蘇蘇浙皖邊界市場發展有限公司、江蘇明恒房地產開發有限公司委托代理合同糾紛[（2013）民一終字第138號]認為，“薛惠玶主張，案涉《股權轉讓協議》實質是以股權轉讓形式實質轉移土地使用權的行為，系以合法形式掩蓋非法目的，應認定為無效。本院認為，公司股權轉讓與作為公司資產的土地使用權轉讓為兩個獨立的法律關系，現行法律并無效力性強制性規定禁止以轉讓房地產項目公司股權形式實現土地使用權或房地產項目轉讓的目的。薛惠玶的該項主張無法律依據，本院不予支持。”

雖然《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號）指出：“鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。”，但是根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)》第十四條：“合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。 ”而國家稅務局的這一規定并非影響合同效力的規定。

不過為了防止稅務風險，當事人擬通過股權轉讓方式獲取目標公司土地使用權時，應事先向當地稅務部門咨詢具體的處理政策， 以避免因此而引發的稅務行政處罰。