以案說法：含有違法建筑的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否有效

案例要旨

房屋行政主管部門對(duì)未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，可因現(xiàn)實(shí)狀況與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致，將其認(rèn)定為附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋并限制交易。如何認(rèn)定這類房屋買賣合同的效力，實(shí)踐中存在分歧。善意買受人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù);根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。因此，這類合同如不具備《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠(chéng)實(shí)信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。

原告(反訴被告)：丁福如(DINGFURU)，男，48歲，新加坡國(guó)籍，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹梅路。

被告(反訴原告)：石磊(STONESHI),男，62歲，美國(guó)國(guó)籍，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)水城路。

▌簡(jiǎn)要事實(shí)：

被告石磊系涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人，該房屋登記的建筑面積661．96平方米，類型為花園住宅，土地總面積2052．9平方米。2008年10月7日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告丁福如受讓被告石磊的涉訟房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)5600萬元；被告應(yīng)于2008年12月18日前騰出該房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接；2008年 11月8日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；被告如未按約定的期限將上述房屋交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬分之五計(jì)算，自合同約定的交付日至實(shí)際交付日止。

被告石磊按約支付房款。2008年10月18日，上海市長(zhǎng)寧區(qū)房屋土地管理局向上海市長(zhǎng)寧區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋的認(rèn)定通知單，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十二條第三款的規(guī)定，不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移以及抵押登記手續(xù)。

涉訟房屋所屬的上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處于2008年11月10日證明涉訟房屋于2006年度被王慧敏(被告石磊前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未參與這次違章拆建的全過程。

原、被告確認(rèn)自雙方協(xié)商、達(dá)成協(xié)議至訴訟期間，涉訟房屋的狀況未發(fā)生過變化。訴訟期間，原告丁福如表示被告石磊可按目前現(xiàn)狀交付房屋，由原告自行恢復(fù)至房地產(chǎn)權(quán)證登記狀態(tài)，并承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用，被告在房屋恢復(fù)后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并表示清楚目前行政機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的限制，也愿承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，仍要求繼續(xù)履行買賣合同。

原告請(qǐng)求判令：1．被告拆除涉訟房屋上的違法建筑，恢復(fù)原狀，并辦理過戶手續(xù)；2．被告支付原告從2008年11月9日起計(jì)至實(shí)際過戶交房之日止的違約金。

被告反訴請(qǐng)求：確認(rèn)房屋買賣合同無效。

▌裁判結(jié)果：

一審判決：上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、被告石磊將涉訟房屋交付原告丁福如；二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從 2008年11月9日至實(shí)際交付房屋時(shí)止，按每日萬分之五計(jì)算；三、被告石磊應(yīng)于原告丁福如將涉訟房屋恢復(fù)至產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)且行政機(jī)關(guān)撤銷上述房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記限制后協(xié)助原告丁福如辦理上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；四、原告丁福如支付被告石磊剩余購(gòu)房款人民幣3500萬元；五、駁回被告石磊的反訴請(qǐng)求。

二審：駁回上訴，維持原判。

▌裁判理由：

上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院一審認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：1．買賣合同是否有效；2．買賣合同能否繼續(xù)履行；3．如何認(rèn)定被告石磊的違約責(zé)任。

涉訟買賣合同對(duì)標(biāo)的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實(shí)的客觀狀態(tài)相符，善意相對(duì)人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯(cuò)誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。原、被告簽訂買賣合同時(shí)，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時(shí)，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實(shí)如實(shí)告知原告丁福如。因此，原告對(duì)于本案糾紛的發(fā)生無過錯(cuò)，應(yīng)屬善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告的此種信賴?yán)妫艘嘞祻?qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)公示、公信效力的要求。

雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。

關(guān)于涉訟買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。雖然行政機(jī)關(guān)對(duì)涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實(shí)上履行不能。行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。

被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則全面履行合同義務(wù)；對(duì)于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。經(jīng)法院釋明，原告丁福如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法目的，法院予以準(zhǔn)許。

原告在恢復(fù)原狀時(shí)，房屋的四至、外觀形狀、層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

現(xiàn)被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，原告明知此風(fēng)險(xiǎn)仍選擇繼續(xù)履行合同并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，因此被告能否實(shí)現(xiàn)權(quán)利交付取決于涉訟房屋恢復(fù)狀況及行政機(jī)關(guān)行政審查的限制，故被告逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付房屋時(shí)止。

原告所支付款項(xiàng)中的2000萬，由中原公司代為保管至雙方進(jìn)交易中心后再轉(zhuǎn)交被告，現(xiàn)原告已按約履行該付款義務(wù)，但因目前無法辦理過戶登記，中原公司向被告轉(zhuǎn)交的條件尚未成就，故違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)以被告實(shí)際收到的數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)此，上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院作出上述判決。

石磊不服一審判決，向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴。

上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：行政機(jī)關(guān)已認(rèn)定涉訟房屋是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，上訴人石磊認(rèn)為涉訟房屋系重建的房屋，但不能改變其違法的性質(zhì)。上訴人與被上訴人丁福如買賣涉訟房屋的意思表示及交易價(jià)格系屬真實(shí)，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的公示、公信效力，雙方簽訂的買賣合同當(dāng)屬有效。因行政機(jī)關(guān)的權(quán)利限制是為督促違法行為人予以改正，在上訴人未能積極履行相應(yīng)義務(wù)的情況下，被上訴人同意上訴人按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代上訴人承擔(dān)恢復(fù)義務(wù)，故在被上訴人完成恢復(fù)義務(wù)，行政機(jī)關(guān)撤銷限制權(quán)利轉(zhuǎn)移后，雙方完成權(quán)利交付是可行的，買賣合同能夠繼續(xù)履行。

上海市第二中級(jí)人民法院遂作出上文判決。