房企財報季：發展減速與利潤增長下的生存之戰

   今年出現拿地窗口期、收并購機遇，但房企變得謹慎，不少房企表態謹慎拿地，降杠桿、保利潤。...

   或許是受到疫情影響，今年大部分房企的年報發布時間，都比往年稍晚了一點。

   以目前已發布的房企年報做不完全分析，2019年大多數房企規模增速放緩，為獲取利潤，市場布局逐漸轉向去化率較高的長三角地區，近期蘇州樓市銷售與土拍市場火爆便是一個信號。

    2019年房地產百強企業營業收入與凈利潤保持增長態勢，增速較上年有所放緩，盈利能力小幅下調。即便是以“高周轉”著稱的頭部房企碧桂園（02007.HK）也不得不面臨增速放緩的現實。3月27日，碧桂園發布2019年財報，當年實現權益銷售額約5522億元，同比增10.0%，增速比2018年放緩21個百分點。而重兵布局長三角這樣去化率較高區域的多家房企，同樣面臨銷售增速放緩，融信中國（03301.HK）合約銷售達1413.17億元，同比增加15.94%，相比2018年73%的增速大幅放緩。旭輝集團（00884.HK）2019年銷售增速下滑約30%。

    綜合多家房企管理層看法，2019年通過調整平衡規模、利潤與杠桿，因此出現了規模增速下調與利潤下滑。

    如今受多重不利因素疊加，房企還將面臨運營大考。

短期現金流風險劇增

    受疫情影響，近期美元指數大漲，部分海外債務占比高的房企償債壓力可能加大。

    3月以來，伴隨國際金融市場劇烈波動，中資房企美元債發行已明顯減少。數據顯示，3月1日至20日，房企美元債累計發行額為355.1億元人民幣，僅為去年同期41.3%。由于1月房企美元債發行大幅放量，截至3月20日，今年以來房企美元債合計發行規模達1906億元人民幣，其中1月發行規模占65.4%。

    3月6日前，由于中國疫情控制見效，中資企業美元債一度被海外基金視為避險資產。但隨著上周金融市場“美元荒”狀況加劇，境內房企高收益美元債陷入巨大的拋售潮。

　　數據顯示，上周IBOXX中國高收益指數下跌7.5%，高收益房地產指數更是大跌9.3%。信用評級在B與BB之間的境內房企美元債價格平均跌幅超過10%，其中，中駿、禹州、華夏幸福等境內房企美元債當周跌幅更是超過20%。

    多家房企高管也在業績會上表示會考慮回購美元債。與此同時，一季度房企海外融資增加，這在一定程度上可以緩和2020年的到期壓力。比如，弘陽地產（01996.HK）在今年1月份首獲7000萬美元的商業銀行俱樂部貸款。

　　3月26日，市場傳聞恒大（03333.HK）擬斥資20億美元啟動債券回購;而在上周，恒大已提前歸還了一筆16億美元的境外債。

    與大型房企同樣出現短期資金風險的處于快速增長階段的中小房企，比如弘陽地產現金短債比為0.7。

　　部分在2019年銷售增速下降的房企，反而“現金為王”。截至2019年年末，旭輝現金存量576億，一年內到期的短債占比僅為20.4%，現金短債比2.7倍，有足夠的財務彈性應對今年的市場波動。相比之下，融信中國現金短債比為1.38。即便是央企中國金茂（000817.HK），2019年的現金短債比也只有0.64。

調整戰略求生存

　　今年出現拿地窗口期、收并購機遇，但房企變得謹慎，不少房企表態謹慎拿地，降杠桿、保利潤。

    或許是為了向資本市場表明今年銷售的重中之重，各家房企營銷一把手分別亮相業績會。弘陽地產（01996.HK）聯席總裁袁春表示，今年公司會將回款的45%-50%用于投資，以保證未來高于行業平均水平的增速；旭輝控股（00884.HK）高級副總裁、江蘇區域集團總裁王鳳友談及旭輝的區域集團化戰略效果時，以江蘇旭輝為例， 2019年6月底，江蘇旭輝和南京旭輝、徐州旭輝分公司整合之后，形成了江蘇的區域集團。整合之后2019年的銷售額實現350億，實現了旭輝集團第一個銷售破350億、回款超300億的集團。

     3月25日，蘇州一場土拍4幅地塊拍出123.7億元，從參拍企業來看，無論是什么策略考量，蘇州作為二線或新一線城市來講，成為眾多房企布局的重點。也就是說，房企的投資策略正在發生變化，目前在長三角全域深耕的房企開始將主要精力放到一二線，尤其是二線城市，以三四線城市布局為主的房企也開始回歸一二線，尤其是投資相對更安全的二線城市。

　　同策集團首席分析師張宏偉認為，從參拍企業來看，總體可以分為這么四類：戰略補倉型、戰略加強型、戰略回歸一二線型與區域深耕型。他指出，有些房企華東地區占集團份額較高，但華東地區土地儲備不足，如果不積極補倉，那么極有可能會因為華東優勢地區業績的下滑導致整個公司業績下滑，所以，現在必須積極補倉支撐集團業績。中梁、新力、新鴻嘉信、弘陽等以高周轉見長，并且大部分是從2018年開始在三四線城市積極布局并快速成長的房企，當前大部分三四線城市面臨棚改貨幣安置降速、庫存加大等因素導致銷售壓力，當前，一二線城市調整到位的背景下，回歸一二線成為這些企業戰略調整的主要動作。

    盈利能力的提升，是規模房企下一步的重要工作。旭輝控股CEO林峰表示：“旭輝一直是把盈利作為我們的鐵三角中很重要的一環，我們的毛利潤率超過了25%，調整后的口徑超過30%，核心凈利潤超過12.6%，核心凈利潤69億，增長了25%，核心ROE（凈利潤/凈資產）24.8%，整個盈利符合2019年年初整體的規劃和市場預期。”

　　旭輝致力于成長為均好型企業，中高速增長、穩健負債、高盈利。2000億之后維持20%-30%的增長，負債率降低，25%的毛利率，內部效率進一步提升。

    面對行業毛利率下降，未來將通過成本管理、財務費用、整合供應鏈等方式提升毛利率。旭輝的目標是維持25%-30%的毛利率，比如成本管理一項，林峰認為可以通過多元化拿地、降低財務成本實現，目前旭輝平均融資成本在6%，目標是降到5%。

　　從近期房企在拿地城市選擇上，也可窺見對利潤的追求。蘇州、杭州、廣州、成都等城市必然成為今年房企首選布局的重點，在國內外市場流動性充裕的背景下，這幾個城市的樓市極有可能會率先復蘇好轉；其次，類似青島、沈陽、長沙、重慶、南京、合肥、福州、寧波、東莞、佛山等二線城市也值得關注。

     張宏偉認為，疫情后房企融資環境確實寬松了一些，另外，盡管當前樓市調控仍然堅守房地產調控底線“紓困不刺激”的基本原則，但是，值得肯定的是，包括蘇州在內的核心城市的2020年樓市調控政策肯定不會再收緊，也就是說，原本限價、限簽、現房銷售等政策影響房企周轉速度，而如今政策面也出現實質性寬松，比如蘇州土地出讓有條件取消現房銷售。蘇州這樣的新一線城市，已成為一個可以跑量的高周轉城市。在當前的特殊的拿地“窗口期”，房企必然也會抓緊布局，在今年剩余的9個月里跑出規模，在2021年及以后做出利潤。