房地產轉讓糾紛案例

上訴人（原審被告反訴原告）張靜，女，1980年10月2日出生，漢族，陜西省榆林市榆陽區人，住榆陽區。

委托訴訟代理人郭富裕，系陜西尊尚律師事務所律師。

被上訴人（原審原告反訴被告）榆林市正源房地產開發有限公司，住所地陜西省榆林市榆陽區。

法定代表人鄭小軍，系該公司總經理。

委托訴訟代理人鄭曉艷，系該公司員工。

上訴人張靜因房屋預售合同糾紛一案，不服榆陽區人民法院2017年6月23日作出的（2017）陜0802民初340號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

張靜上訴請求：一、撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求；二、依法改判支持上訴人的反訴請求；三、本案訴訟費用由被上訴人承擔。

事實與理由：第一，被上訴人主張的契稅、交易費、印花稅的增加額是因為被上訴人自身過錯即遲延向有關部門繳費，導致相關部門收費標準變更而增加，不利后果應當由被上訴人自行承擔，與上訴人無關；第二，案涉房屋面積增大是因為被上訴人遲延辦理產權登記，以至登記機關在計算和測量建筑面積所采用的新舊標準規范不一造成，故該部分費用不應當由上訴人承擔；第三，被上訴人直到2015年底才辦理產權證，原審判決以超過訴訟時效為由駁回上訴人的反訴請求，適用法律錯誤。

被上訴人榆林市正源房地產開發有限公司答辯認為：第一，答辯人對于建筑面積產生差異與契稅、印花稅的增加均無過錯；第二，雙方起初簽訂的是預售合同，必然存在實測面積與約定面積不一致的問題，交房之前，被上訴人就已經將房屋實際面積測繪入網，并不存在兩種測量標準及兩種計費標準的問題，另公攤面積也在合理范圍內；第三，雙方約定的90日是被上訴人提交備案日期，并非具體辦證日期。綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律得當，依法應予維持。

榆林市正源房地產開發有限公司向一審法院起訴請求：1、依法判令原告與被告簽訂的商品房買賣合同有效；2、依法判令被告支付原告房款31736元、契稅8228元、交易費381元、印花稅16元，共計40361元；3、依法判令被告承擔違約金1211元（從2016年3月1日起至2016年12月31日止，按房款的每日萬分之一計算）；4、本案訴訟費用由被告承擔。

原審法院查明：2009年6月10日，原告榆林市正源房地產開發有限公司（出賣方）與被告張靜（買受方）簽訂商品房買賣合同，約定：出賣人以出讓方式取得位于青山路北、建榆路西，土地使用證榆市國用（2007）第14004號的地塊的土地使用權。該地塊土地面積為10.6871畝，規劃用途為商業及住宅，土地使用年限為2007年6月11日至2077年6月11日。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房現定名為正源綜合大廈。建設工程規劃許可證為榆政規字（2007）第69號，施工許可證號為2008-007，商品房預售許可證為榆房預售證第2008-07號。買受人所購買的商品房為第1幢2單元13層1303室。用途為住宅，屬框剪結構，層高為2.95米，建筑面積為119.06平方米，套內建筑面積95.49平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積23.57平方米。該商品房單價每平方米4074元，總金額為485050元。面積確認及面積差異處理為合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第一種方式進行處理即以產權登記面積為準，按合同約定單價據實結算房價款，多退少補。付款方式及期限為2009年6月10日付房款485050元。交付期限為2009年11月30日前。出賣人逾期交房的違約責任：逾期超過30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.2%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金。關于產權登記的約定為非出賣人原因導致產權登記延期的，出賣人不承擔違約責任等事項。2009年6月10日，被告向原告交付房款598273元。被告向原告交納了契稅7276元、印花稅243元、專項維修資金11835元、天然氣開口費2221元、工本費1000元、有線電視接口費200元。2010年12月30日，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂了正源首府房屋交接單，約定：甲方于2010年12月30日將位于榆林市青山路北建榆路西正源首府2單元13層1303室房屋交付給乙方等事項。原告于2016年12月26日持上述證據向本院提起訴訟并提出上述訴訟請求。同時，被告提起反訴并提出上述反訴請求。

原審法院判決認為，原告榆林市正源房地產開發有限公司與被告張靜簽訂的商品房買賣合同體現了雙方當事人的真實意思表示，合同主體形式合法，合同內容不違反國家法律、行政法規的效力性強制性規定，依法確認為有效合同。原告訴請依法判令原告與被告簽訂的商品房買賣合同有效及被告支付原告房款31736元、契稅8228元、交易費381元、印花稅16元，共計40361元的訴訟請求。經查，依商品房買賣合同“商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第一種方式進行處理即以產權登記面積為準，按合同約定單價據實結算房價款，多退少補。”的約定。被告應當支付原告房款31736元。被告抗辯不予承擔該房款的理由沒有事實依據，本院不予采納。契稅8228元、交易費381元、印花稅16元有必要的事實依據，本院予以支持。原告訴請被告承擔違約金的訴訟請求，經查，原告于2015年12月28日繳納稅費，原告的該項訴訟請求沒有必要的事實依據，本院不予支持予以駁回。反訴原告訴請反訴被告依法判令反訴被告支付反訴原告遲延交房違約金18197元及利息和反訴被告支付反訴原告因其拖延辦證而給反訴原告造成的經濟損失的反訴請求，經查，依商品房買賣合同“買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金。”之約定。本案中，合同約定的交房時間為2009年11月30日前，原告與被告簽訂的正源首府房屋交接單時間為2010年12月30日，原告提起訴訟的時間為2016年12月26日。根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年，法律另有規定的除外。”之規定，本案中，反訴原告訴請反訴被告向反訴原告承擔遲延交付房屋的違約金18197元及利息的反訴請求超過訴訟時效，本院不予支持，予以駁回，反訴被告的該抗辯理由成立，本院予以采納；反訴原告訴請反訴被告因其拖延辦證而給反訴原告造成的經濟損失的反訴請求沒有必要的事實依據，本院不予支持予以駁回。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條，最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條之規定，判決：一、原告榆林市正源房地產開發有限公司與被告張靜簽訂的商品房買賣合同有效。二、本判決生效后十日內，由被告張靜付給原告榆林市正源房地產開發有限公司房款31736元、契稅8228元、交易費381元、印花稅16元，共計40361元。三、駁回原告榆林市正源房地產開發有限公司的其他訴訟請求。四、駁回反訴原告張靜的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費940元，由原告榆林市正源房地產開發有限公司負擔40元，被告張靜負擔900元；反訴費1080元，由反訴原告張靜負擔。

二審期間，上訴人向法庭提交如下新證據：

一、上訴狀一份，證明目的：上訴人居住小區關于遲延交房的問題，五個業主向榆陽區人民法院起訴過并且勝訴，遲延交房違約金我們一直主張，當時是通過與開發商協商形式主張的。

二、起訴狀一份，證明目的：被上訴人在與部分業主的同類案件中，僅主張增加面積部分房款1.5%的契稅，而沒有主張過其他部分，被上訴人在起訴時將應退的大修基金及工本費全部予以明確并在總訴請中予以去除。

經庭審質證，被上訴人對第一組證據的真實性與證明目的均有異議，該上訴狀無原件、無印章，真實性無法核實；對于第二組證據，被上訴人表示，房屋面積在90平方米以下的，契稅為1%；90平方米至144平方米的房屋，首套房契稅是1.5%，二套房契稅是3%；144平方米以上不論首套還是二套契稅都是3%。

本院對經庭審質證的證據作以下認證：

對于上訴人提供的第一組證據，結合本案所涉小區多年以來的實際情況，本院對其證明目的予以認可；對于第二組證據，因與本案無關聯性，本院對其證明目的不予認定。

二審期間，被上訴人榆林市正源房地產開發有限公司未向法庭提交新證據。

經審查，二審與一審查明的事實基本一致，本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，本案爭議的焦點系：第一，案涉房屋面積與契稅應當如何計算；第二，上訴人張靜的反訴請求是否超過訴訟時效。第一，關于案涉房屋面積的計算，雙方當事人約定：“商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，以產權登記面積為準，按合同約定單價，據實結算房價款，多退少補”，根據該合同約定，雙方對面積確定的依據是清楚的。關于面積的計算標準，上訴人張靜雖主張案涉房屋面積增大是因為被上訴人遲延辦理產權登記，以至于登記機關在計算和測量建筑面積所采用的新舊標準規范不一造成，但因其提供的證據形式不具備合法性，且該證據也不能證明面積差異部分系新舊標準規范不一所致，故本院對其該項主張依法不予認可。房屋產權登記系相關職能部門作出的行為，房屋所有權人如果認為房屋登記面積與實際面積不一致的，應當首先請求相關職能部門進行更正。關于本案雙方爭議的契稅、印花稅問題，因契稅、印花稅的征收系稅務機關作出的具體行政行為，被上訴人榆林市正源房地產開發有限公司僅僅是契稅、印花稅的代收代繳人，上訴人張靜作為房屋所有人如認為稅務機關作出的征收決定不合法，應當首先依照其他程序進行救濟，故本院對其不予承擔契稅8228元的上訴請求依法不予支持。第二，關于上訴人張靜的反訴請求是否超過訴訟時效，依據上訴人張靜提供的證據及案涉小區的實際情況，可以反映出上訴人張靜與被上訴人榆林市正源房地產開發有限公司就遲延交房與遲延辦證進行交涉的有關情況，故上訴人張靜反訴被上訴人榆林市正源房地產開發有限公司支付遲延交房違約金與遲延辦證損失之訴訟請求沒有超過訴訟時效，本院對其該項請求依法予以支持。本案中，合同約定的交房時間為2009年11月30日前，雙方簽訂的正源首府房屋交接單時間為2010年12月30日，依商品房買賣合同“買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金”之約定，被上訴人榆林市正源房地產開發有限公司應當從2009年12月1日起至2010年12月30日止以已交房款485050元為基數按日支付上訴人張靜萬分之一的違約金。依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（二）項之規定，被上訴人榆林市正源房地產開發有限公司應當在房屋交付使用之日起90日交付房屋權屬證書，故其應當按照合同約定支付上訴人張靜遲延辦證的損失，即應當按照已付房價款的0.1%向買受人張靜支付違約金。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項之規定，判決如下：

一、維持榆陽區人民法院（2017）陜0802民初337號民事判決第一、二、三項；

二、撤銷榆陽區人民法院（2017）陜0802民初337號民事判決第四項；

三、本判決生效后十日內，由被上訴人榆林市正源房地產開發有限公司支付上訴人張靜遲延交房違約金19159.48元、遲延辦證損失485.05元；

四、駁回上訴人張靜的其他上訴請求。

如未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費940元，反訴費1080元，二審案件受理費1260元，共計3280元，由上訴人張靜負擔1640元，被上訴人榆林市正源房地產開發有限公司負擔1640元。

審判長韓燕妮

審判員杜波云

審判員任小明

二〇一七年十一月二十八日

書記員李楊