房地產轉讓糾紛案例

上訴人（原審原告）：蘇新霞，女，1972年6月10日出生，漢族，住四川省內江市東興區。

委托訴訟代理人：洪偉，四川泰和泰律師事務所律師。

委托訴訟代理人：呂瑞，四川泰和泰律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：四川聯森興業有限公司，住所地：四川省成都市龍泉驛區成龍路二段888號總部經濟港B3號聯森商務樓。

法定代表人：廖準，總經理。

委托訴訟代理人：蔣琴琴，四川君合律師事務所律師。

上訴人蘇新霞因與被上訴人四川聯森興業有限公司（以下簡稱聯森公司）商品房屋預售合同糾紛一案，不服成都市龍泉驛區人民法院（2016）川0112民初816號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，本院依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

蘇新霞上訴請求：1、撤銷原判；2、依法改判支持蘇新霞全部訴訟請求；3、本案一審、二審案件受理費由聯森公司承擔。事實與理由：一、一審認定事實錯誤。1、蘇新霞在一審中充分舉證證明聯森公司在宣傳時稱“悅龍山”項目住宅容積率為2.99，但實際購買案涉房屋的容積率是4.897。聯森公司采用隱瞞的方式故意誤導蘇新霞作出錯誤的判斷，以更高的價格購買房屋，應當承擔違約責任。2、從雙方簽訂的《商品房買賣合同》附圖及聯森公司報建施工圖紙的內容看，涉案房屋所附花園上并無任何構筑物，也未鋪設天然氣管道。但實際上聯森公司卻在花園中修建了一個占地36.19平方米的構筑物，同時也鋪設了大量的天然氣管道，這既影響了蘇新霞對花園的使用，也造成了巨大的安全隱患。二、一審法院適用法律錯誤。1、聯森公司在銷售房屋時表示“買房送花園”，承諾蘇新霞享有對花園的所有權，雙方簽訂的商品房買賣合同補充協議第十條第2項已經明確約定。一審法院在認定蘇新霞不享有花園所有權范圍內的處分權時，卻又不認定聯森公司的違約責任錯誤。雖然補充協議中有關條款載明買受人知曉管道的事實，但該協議是格式合同，聯森公司也沒有履行告知義務。2、一審法院以龍泉驛華油興能天然氣有限公司出具“情況說明”作為依據，認定案涉房屋花園中的天然氣管道不能整改，駁回了蘇新霞的訴訟請求，屬一審法院對證據的性質認定不準確。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第一百一十五條之規定，法院應當就該證據向單位以及制作材料的人員進行調查核實。該證據并沒有單位負責人以及制作材料認定的簽章。

聯森公司辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法院正確。1、蘇新霞稱聯森公司隱瞞實際情況，但并未證據予以證明，應當承擔舉證不能的后果。2、根據補充協議第十條第1項約定，蘇新霞是知曉管道以及管道位置且予以接受，管道的面積只有1平方米左右，而露臺花園的面積有120平方米，管道并未影響蘇新霞花園的使用。3、根據補充協議約定，聯森公司沒有允諾蘇新霞具有花園的所有權，沒有就花園面積計費向蘇新霞收取相應價款，蘇新霞就花園享有的是專有使用權，蘇新霞的自行估價沒有第三方評估機構的認定，不應得到支持。

蘇新霞向一審法院起訴請求：1、聯森公司向蘇新霞賠償損失250000元（包括不能享有花園損失164496元，管道占用花園損失12926元，違約構筑物的損失96163元，容積率不符合約定損失34675.2元）；2、聯森公司對蘇新霞享有的專有使用平臺上的天然氣管道進行整改并拆除違約構筑物；3、聯森公司按照合同約定整改陽臺；4、聯森公司承擔本案全部訴訟費用。

一審法院認定事實：2013年12月22日蘇新霞、聯森公司簽訂《商品房買賣合同》約定：蘇新霞購買聯森公司開發的位于龍泉驛區的房屋，套內面積71.52平方米、公攤面積17.37平方米、合計88.89平方米，總價707850元。合同第三條第六款第1項約定“按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米9897.23元……。雙方于同日簽訂了補充協議。其中第六條第3項約定“雙方約定以套內建筑面積計算房款并且依此作為誤差處理方式……。”第十條第1項約定“乙方（蘇新霞）對甲方（聯森公司）設置在室內、花園、露臺、陽臺、架空層及公共區域的配套設施（包括但不限于配電箱、室外消火栓、空調外機、垃圾房、消防風機、井蓋等設施）、管道的配置和置放位置均予以接受。…”該條第2項約定“建筑區劃內，按照《物權法》的規定，買受人所購買的房屋如連接有符合建筑物區分所有權中關于專有部份所有權條件的花園（花園可能以露臺、平臺或屋面、綠地等形式存在，均未計入房屋面積，不辦理權屬登記）時，買受人依法享有該花園的占有、使用、收益和處分的權利，但不得損害其他業主的合法權益，其他買受人不得侵害房屋業主的花園（花園可能以露臺、平臺或屋面、綠地等形式存在）專有使用權。……。”合同所附平面圖顯示蘇新霞所購房屋陽臺與花園之間有保溫防火防盜入戶門標示。該圖備注第3條載明“本圖所示結構體、門窗、井道、消火栓位置可能因設計變更而發生調整建筑外墻豎向或橫向線條因立面設計可能有所調整。”合同簽訂后，蘇新霞于2013年12月31日向聯森公司交付購房款共計247850元，案涉房屋所在樓棟建成后，于2015年10月20日取得成都市龍泉驛區規劃局頒發的《建設工程規劃合格證》。

案涉房屋所在建筑項目設計方案總表顯示房屋總容積率為6，住宅容積率2.9997。其所在樓棟的規劃圖經濟技術指標顯示，總容積率為5.423，住宅容積率為4.897。現案涉房屋與花園相鄰的陽臺為非封閉陽臺，花園內修建了一個亭狀房屋；聯森公司委托龍泉驛華油興能天然氣有限公司對案涉項目一期工程安裝天然氣管道。該燃氣安裝公司在上述花園鋪設了天然氣管道。2015年12月23日，龍泉驛華油興能天然氣有限公司向聯森公司出具情況說明稱，“關于貴公司按業主要求申請變更金茂悅龍山項目一期三樓女兒墻內的天然氣管道事宜我司已知曉。金茂悅龍山一期天然氣工程的設計、施工都是嚴格按照國家相關規范、標準執行并以完成驗收及通氣，安全有保障。嚴禁任何單位或個人對我司已完工管道及附屬設施進行改動。”

由于雙方對陽臺大門改造、花園管道和亭子的拆除無法達成合意，至今未辦理房屋交接手續。

一審法院認為，蘇新霞、聯森公司簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議是雙方真實意思表示，內容不違反法律的禁止性規定，為有效合同，雙方應當按照合同約定行使權利、履行義務。本案的爭議焦點為：聯森公司交付的房屋是否違反了合同約定，如違反約定是否應當整改并承擔賠償損失。蘇新霞主張聯森公司的違約行為有：容積率未達到約定的2.9997，未在花園與陽臺連接處設置大門，在專用花園中鋪設天然氣管道、修建房屋。其中關于容積率是否違反約定。蘇新霞主張聯森公司在銷售時，向其宣傳的容積率為2.9997，但規劃為4.897，違反了約定。但蘇新霞未舉證證明其購買房屋時，聯森公司向其承諾所購房屋的容積率為2.9997。而項目設計總表和蘇新霞所購房屋樓棟經濟指標已顯示，2.9997系悅龍山建設項目的總住宅容積率而非蘇新霞所購房屋所在樓棟的容積率。因此，蘇新霞的該主張沒有事實依據，一審法院不予支持。對蘇新霞所主張的容積率不達標的損失，一審法院亦不予支持。關于陽臺與花園間大門的設置。蘇新霞購房合同所附平面圖顯示，其享有的專有花園與房屋相連的陽臺有門的圖標，但聯森公司向蘇新霞交付的房屋相對應的位置沒有安裝門。聯森公司的該行為違反了約定，應當依約進行整改。關于天然氣管道和房屋的修建。蘇新霞主張聯森公司在其專有花園內鋪設天然氣管道，修建亭狀房屋，侵犯其處分權，采光權，應予拆除。根據雙方簽訂的商品房買賣合同補充協議，花園面積未計入蘇新霞購買面積，使用時不能損害其他業主的權利。因此，蘇新霞并不享有該花園所有權范圍內的處分權。聯森公司基于公共利益在花園中鋪設的天然氣管道、修建的房屋，不違反約定。同時，蘇新霞已在協議中承諾接受管道的配置。對蘇新霞主張拆除管道、亭狀房屋的主張，一審法院不予支持。同時，在補充協議第十條第1項，雙方已明確約定蘇新霞對花園的管道等公共設施的配置、置放位置予以接受，對蘇新霞主張的花園損失，一審法院不予支持。

綜上，蘇新霞與聯森公司簽訂的商品房買賣合同及補充協議為有效合同，聯森公司應當按約定的房屋構造向蘇新霞交付房屋，對其未按約定修建的陽臺大門進行改造。據此，根據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規定，判決：一、聯森公司于判決生效后十日內按照蘇新霞與聯森公司于2013年12月22日簽訂的《商品房買賣合同》附件2棟1單元3層平面圖的設計對位于龍泉驛區房屋中與花園相鄰陽臺加裝可出入的門。二、駁回蘇新霞的其他訴訟請求。案件受理費5050元，由聯森公司負擔。

二審中，雙方對一審查明的事實均無異議，對此，本院予以確認。

本院認為，本案爭議焦點為聯森公司是否違約，是否應賠償蘇新霞損失。1、關于容積率問題。蘇新霞主張聯森公司在銷售時，向其宣傳的容積率為2.9997，但規劃為4.897，違反了約定。案涉項目綜合經濟技術指標和案涉項目1棟、2棟及商業裙樓主要經濟技術指標的內容顯示，項目綜合經濟技術指標住宅容積率為2.9997，蘇新霞所購房屋樓棟主要經濟技術指標載明住宅容積率為4.897，本案中蘇新霞未提交證據證明聯森公司向其承諾所購房屋容積率為2.9997，因此，蘇新霞的該主張沒有事實依據，本院不予支持。2、關于涉案房屋所附花園的設施問題。第一，補充協議第十條第1項約定蘇新霞對聯森公司設置在室內、花園、露臺、陽臺、架空層及公共區域的配套設施、管道的配置和置放位置均予以接受。蘇新霞認為該條款是格式條款，本院認為，該條款并未免除受讓人的責任、亦未加重買受人的責任，并非屬于限責、或免責的無效條款。第二，補充協議第十條第2項約定買受人享有花園的占有、使用、收益和處分的權利，但該條款同時還約定上述權利不得損害其他業主的合法權益。聯森公司在花園中鋪設天然氣管道、修建構筑物是基于業主公共利益的需要。第三，龍泉驛華油興能天然氣有限公司出具的情況說明載明案涉房屋花園中的天然氣管道不能進行改動。第四，一審法院已認定聯森公司應按約對涉案房屋中與花園相鄰陽臺加裝可出入門。綜上，蘇新霞關于聯森公司違約，上訴要求聯森公司賠償容積率不符合約定以及不能享有花園、管道占用花園、修建構筑物等損失的訴訟請求，本院不予支持。

綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案一審案件受理費的負擔方式不變；二審案件受理費5050元，由蘇新霞負擔。

本判決為終審判決。

審判長尹英

審判員唐云國

審判員袁晟翔

二〇一七年十二月二十五日

書記員芶冰皓