房地產轉讓糾紛案例

上訴人（原審原告）付世軍，男，漢族，1970年11月29日出生，大學本科，延安市安塞縣人.

上訴人（原審被告）安塞增盛房地產開發有限公司（以下簡稱增盛房產公司）。住所地：延安市安塞縣城北區。

法定代表人王增有，系公司總經理。

委托代理人梁云鵬，北京市煒衡（延安）律師事務所律師。

原審被告任海榮，男，漢族，1959年1月23日出生，延安市安塞縣人。

委托代理人曹林宜，北京市煒衡（延安）律師事務所律師。

上訴人付世軍與上訴人增盛房產公司及原審被告任海榮房屋買賣合同糾紛一案，二上訴人均不服延安市寶塔區人民法院（2016）陜0602民初2569號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人付世軍，上訴人增盛房產公司委托代理人梁云鵬，原審被告任海榮的委托代理人曹林宜到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

上訴人付世軍上訴請求：1、請求延安市中級人民法院在（2016）陜0602民初2569號民事判決第一項內容的基礎上，判決被上訴人增加賠償上訴人損失35660.68元；2、判決被上訴人承擔本案一、二審訴訟費用及仲裁費用；3、判決原審被告任海榮承擔連帶責任。事實與理由：1、一審法院認定事實嚴重錯誤。被上訴人與上訴人簽訂合同是真實意思表達對雙方具有約束力。被上訴人屬于長期從事房地產開發的公司，就交房時間其應當考慮了自然因素，一審法院認定2013年11月15日至2014年3月15日冬季停工是沒有任何根據的；2、合同約定在遭遇不可抗力時被上訴人應該在發生之日起30日內告知上訴人，可以據實予以延期。本案不具備延期的條件，一審判決4個月延期的根據何在；3、合同約定被上訴人延期交房需按日向上訴人支付房價款萬分之三，故上訴人的請求是正確的；4、在合同履行期間被上訴人違規建房導致延期交房，與自然因素無關，一審認定自然因素導致延期交房是錯誤的；5、被上訴人遲延交房才導致本案發生，且仲裁也是認定被上訴人違反約定應該給予上訴人賠償。一審判決被上訴人賠償上訴人我的損失，這就證明了被上訴人違約行為，上訴人沒有違約。

被上訴人增盛房產公司辯稱，本案被上訴人據實予以延期交房的主要原因為不可抗力因素，這符合法律規定及雙方之間的合同約定。另外，雙方合同約定的按日萬分之三計算違約金明顯過高，也超出了答辯人的預見能力，也有悖公平原則。一審法院綜合考慮降低了違約金的計算標準，是維護法律的公平、公正和社會公共利益的體現。綜上，答辯人認為上訴人的上訴請求缺乏事實和法律依據，請貴院依法予以駁回。

原審被告任海榮辯稱，其不是本案一方當事人，沒有承擔法律責任的依據，一審法院針對答辯人的判決認定事實清楚、適用法律正確，依法應予以維持。本案中，商品房買賣合同的締約方分別是上訴人付世軍和上訴人安塞增盛房地產開發有限公司（以下簡稱：增盛公司），合同簽訂時，答辯人僅為增盛公司安塞朝陽小區B區項目部負責人，以公司代理人身份簽字或蓋章，答辯人的行為屬于履行職務的行為，該合同對答辯人并無約束力，其產生的法律后果作用于合同雙方當事人，與答辯人無關。實際上，合同的履行情況也充分表明，無論是該項目的相關法律文件中載明的開發者、商品房買賣合同的出賣方、房屋價款收款方，還是向各上訴人交付房屋等履行合同義務方，均為增盛公司，而非答辯人。因此，答辯人不是本案一方當事人，沒有承擔法律責任的依據。一審法院以答辯人并非合同當事人、合同簽訂和履行的法律后果應當由增盛公司承擔為由，駁回了上訴人要求答辯人承擔連帶責任的訴求。該判決認定事實清楚、適用法律正確，依法應予以維持。

上訴人增盛房產公司上訴請求：1、依法撤銷寶塔區人民法院做出的（2016）陜0602民初字第2569號民事判決書中第一項；2、請求依法改判上訴人不支付逾期交房的違約金；3、本案一、二審的訴訟費由被上訴人承擔。

被上訴人付世軍辯稱，1、2013年6月24日上訴人與答辯人簽訂買賣合同，完全可以證明上訴人有信心可以在2013年9月交房。2014年8月29日上訴人在顯著位置進行張貼，不是合同約定的告知方式；2、上訴人根本不需要花費那么長時間恢復施工現場；3、開發商應該知道冬季不可施工，冬季一般指12、1、2、三個月，對方提供順延四個月毫無法律依據；4、違約金應該按照我們實際損失萬分之三計算，但合同約定違約金應該按照萬分之三計算。2013年降雨量雖然多但不是百年不遇，對于上訴人提供的降雨數據不認可。開發商系北方人，長期居住在北方，應該考慮到冬季不能施工，所以冬季修工期不能算在違約天數之外。

原審被告任海榮辯稱，2013年的強降雨不可抗力屬于法定免責事由，交房時間應予延遲。

一審法院認定事實，2013年1月23日，原告與被告增盛公司簽訂了《商品房買賣合同》，原告購買了安塞朝陽小區B區13號樓1單元16層04號房。房屋建筑面積133.2平方米，總價款為440892元。被告應當于2013年9月30日前向原告交付驗收合格的房屋，但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或者變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日30日內告知買受人的；2、國家政策造成的影響。如被告未按合同約定的期限將該房交付原告使用，逾期超過60日后，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金。合同簽訂后，原告于2013年1月23日向被告交付房款160892元，2014年6月17日辦理按揭貸款280000元。

另查明，2013年夏季安塞地區遭遇了自1945年有氣象記錄以來過程最長、強度最大、暴雨日最多的一次持續強降雨自然災害。安塞縣朝陽小區B區的限價商品房工程，是由安塞增盛房產公司開發，朝陽小區項目部系安塞增盛房產公司設立。原、被告簽訂的合同中，被告任海榮系被告安塞增盛公司的委托代理人。

上述事實有《商品房買賣合同》、收據、氣象局的降水量證明及當事人陳述等證據在卷為證。

一審法院認為，本案中，商品房買賣合同的締約方分別是原告和安塞增盛房地產開發有限公司，被告任海榮并非合同當事人，合同簽訂時，被告任海榮系被告增盛公司的委托代理人，其產生的法律后果應當由安塞增盛房地產開發有限公司承擔，故原告要求被告任海榮承擔連帶責任的請求，本院不予支持。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，該合同未違反法律、法規的強制性規定，當屬合法有效。合同生效后，雙方均應按照合同約定履行相應義務，原告向被告交清房款后，被告應當按照合同約定向原告交付房屋。因該項目在2013年施工過程中遭遇水災，根據氣象部門出具的降雨量的證明文件及自然災害結束后需為恢復正常施工而排除障礙的客觀事實應當將交付期限順延，根據受災情況本院酌情順延4個月。順延后交房時間為2014年1月31日前，而2013年11月15日至2014年3月15日屬于冬季停工期，即自然災害結束后因客觀原因仍然無法施工，故交房時間應繼續順延，期限順延后被告應當在2014年5月31日前向原告交付房屋，被告于2014年9月份分批次通知各業主接收房屋，因被告不能證明通知每個業主接房的具體時間，本院認為交房時間按2014年9月底計算為宜，綜上，被告應當于2014年5月31日前交付房屋，實際于2014年9月底通知交付房屋，被告違反合同約定，構成違約。按照合同約定，逾期交房超過60日后，原告作為買受人有權解除合同，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，在合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。故被告應當從2014年6月1日起向原告支付違約金。原告主張被告通知其接收房屋時房屋并不具備交付條件，對此原告并未提出證據予以證明，但考慮到原告接到被告通知后，需要一段合理的期限進行房屋的接收，本院酌情確定該期限為10日，故違約金應計算至2014年10月10日。綜上，被告應當支付從2014年6月1日起至2014年10月10日止的逾期交房違約金，但違約金應按照原告的付款時間分段計算。被告辯稱，按照已付購房款日的萬分之三計算違約金過分高于遲延交房給原告造成的實際損失，也超過了被告在簽訂合同時可預見的因違反合同可能造成的損失，請求依法予以降低違約金。本院認為，本案涉案房屋系限價商品房，屬于政府的民生工程，對于遲延交房違約金應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度，依法、合情、合理規范處理。依據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條之規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。結合本案案情，為了更好的平衡當事人利益，維護公平、公正，本院對被告降低違約金的請求，依法予以支持。綜合，因遲延交房給原告造成的實際損失和被告違約系因自然災害所致的客觀原因，本院認為違約金按照已付購房款日的1?計算為宜。原告要求被告支付仲裁費及撤銷仲裁的申請費的訴訟請求，因延安市仲裁委員會的裁決書被延安市中級人民法院裁定撤銷，故仲裁費用應當由申請仲裁的申請人承擔，因此，原告之此訴請本院不予支持。2016年8月17日被告撤回了對原告的反訴，是行使處分權的體現，未損害國家、社會和他人的利益，也未違反法律規定，本院予以準許。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條之規定，判決如下：一、由被告安塞增盛房地產開發有限公司于本判決生效之日起十五日內向原告付世軍支付逾期交房的首付款違約金2124元（160892元×1?×132天）及按揭貸款違約金3220元（280000元×1?×115天），共計5344元；二、駁回原告付世軍其他訴訟請求。案件受理費1400元，原告已預交，實際由被告安塞增盛房地產開發有限公司承擔1400元，于本判決第一項付款時一并給付原告。

本院認為，2013年延安大部分縣區（包括安塞）遭遇了持續的強降雨，導致部分房屋倒塌、道路沖毀、生產中斷，此次降雨嚴重影響了當地的生產生活。雖然二上訴人簽訂購房合同時其應當對當地的氣象水文等自然規律有所預知，但2013年延安地區遭遇的持續強降雨是無法預知的，屬不可抗力。這次降雨必然會導致上訴人增盛房產公司所承建的安塞朝陽小區B區項目工期延期、交房延期。這符合法律規定及雙方簽訂的《商品房買賣合同》第8條之約定。因不可抗力因素所導致交房期限順延后的交房時間恰好進入國家政策規定的冬季停工期，即自然災害影響結束后因客觀原因仍然無法施工，故交房時間應繼續順延。這和沒有自然災害影響或者自然災害影響結束后并未進入冬季停工期是完全不同的。一審法院的認定符合法律規定和國家政策，也合乎客觀事實；而延安地區遭遇的此次持續強降雨，及降雨造成的嚴重后果是合同雙方在簽訂合同時無法預見的。即使被上訴人違約導致上訴人存在損失，損失賠償額也不應當超過因違約所造成的損失。《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。上訴人在一審中并未提供因遲延交房給其帶來實際損失的證據，故按照雙方合同約定的按日萬分之三計算違約金明顯過高，有悖公平原則。況且本案所涉房屋系限價商品房，屬于政府民生工程，按照規定開發商的利潤不高于3%。故對于遲延交房違約金的計算應當以實際損失為基礎，兼顧合同履行情況和當事人的過錯程度，依法合情合理處理。一審法院綜合考慮案件所涉房屋為限價商品房、上訴人付世軍的實際損失和造成上訴人增盛房產公司遲延交房系自然災害所致等因素，降低了違約金的計算標準是適當的，是維護法律的公平、公正和社會公共利益的體現。至于原審被告任海榮，其不是合同一方當事人。商品房買賣合同的締約方分別是上訴人付世軍和上訴人安塞增盛房地產開發有限公司，任海榮僅為增盛公司安塞朝陽小區B區項目部的負責人。故上訴人付世軍主張任海榮個人連帶承擔相應的責任無事實及法律依據。綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理適當。上訴人付世軍及上訴人增盛房產公司的上訴請求均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費741元（上訴人付世軍預交691元，上訴人增盛房產公司預交50元），由上訴人付世軍承擔691元，上訴人增盛房產公司承擔50元。

本判決為終審判決。

審判長韓永虎

審判員劉小濤

代理審判員高敏

二〇一七年五月二日

書記員李惠