房屋買賣中 “賣方凈得價” 該如何理解？

  房屋買賣合同約定賣方凈得房屋成交價695000元，買賣行為產生的費用和所有稅收由買方承擔。交易后，賣方認為所涉房屋原先的銀行貸款亦應由買方承擔，由此雙方對合同內容的理解發生爭議，賣方拒絕過戶引發訴訟。3月20日，隨著南通市中級人民法院終審判決的送達，這起房屋買賣合同糾紛案落下帷幕。法院認為語言效力受語境限制，從法理精神和日常生活經驗判決案涉房屋在銀行的貸款應由賣方自行承擔，不包括在總的購房價中。

2016年12月，許女士以總房款38.5萬元購得海安市區某小區房屋一套。為此，許女士向銀行貸款27萬余元。

2019年8月7日，許女士與王女士就上述房屋達成買賣合同一份，約定房屋成交價695000元；交易房產辦理過戶手續的開始時間為2019年8月12日，由此買賣行為產生的費用和所有稅收由買方承擔。

當日，王女士向許女士交付部分購房款后，許女士向吳某出具收條，載明：今收到吳某購房定金加首付款合計28萬余元。許女士隨即用此款還清了案涉房屋抵押貸款的尾款，并辦理抵押權注銷手續。

此后，王女士要求許女士按約辦理過戶手續。許女士則提出，按照交易合同約定其應凈得695000元，房屋上的貸款27萬余元亦應由王女士承擔，拒絕辦理過戶手續。王女士不能茍同許女士的觀點，認為“凈得”僅指辦理過戶和稅收以外的凈得。由此，雙方對“凈得”的理解發生爭議，無法統一，王女士一紙訴狀將許女士告上法庭，要求許女士辦理過戶手續。

海安市人民法院審理后認為，合同約定案涉房屋的成交價格為695000元，雙方在合同中并沒有約定還需由買方承擔賣方的銀行貸款，如果雙方真有此約定，作為對案涉房屋價格有重大影響的因素，應當在合同中作特別約定。雖然合同約定此買賣行為產生的費用和所有稅收由買方吳某承擔，但約定文意明確僅指交易過程中的稅費，顯然不包括賣方許女士的銀行貸款，而且按照社會一般認知，房屋買賣合同中的賣方凈得指的是賣方不承擔相應稅費，但不存在還需買方承擔賣方貸款的交易慣例，且賣方亦沒有充分證據證明案涉房屋價格嚴重背離市場行情。因而，該歸還的貸款不包括在總的房價中。

一審判決后，賣方許女士不服，提出上訴。南通中院審理后認為，原審判決認定事實清楚，適應法律正確，應依法予以維持。遂依照《中華人民民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，終審判決駁回上訴，維持原判。

法官說法：

本案主要涉及對合同價款的理解問題，即“賣方凈得”是否需買方承擔賣方貸款，亦關涉語言效力受語境限制問題。

語言效力受語境限制，從哲學角度而言，真理本身是相對的，沒有絕對的、永恒不變的真理，語言在一定時空中彰顯可信度，但超越時空真理就可能變為謬誤。房屋交易中，約定買賣行為產生的費用和所有稅收由買方承擔，但從社會公眾的正常認知來看，這樣的語言表達并不意味著買方需承擔賣方的貸款。也就是說，如果雙方真有此約定，作為對案涉房屋價格有重大影響的因素，應當在合同中作特別約定，且亦應標明合同的總價款。若超出社會公眾的一般認知理解，相應的語言也會失去價值和社會認可度?！吨腥A人民共和國合同法》第六條規定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。

本案中，合同約定成交價695000元，并未約定合同總價款除此成交價外，還需包括銀行貸款部分。從雙方約定的付款方式統計，買方支付給賣方的總費用應為695000元。且從社會公眾的一般認知理解來看，房屋買賣合同中的“賣方凈得”不存在需要買方承擔賣方貸款的交易慣例。故法院依據法理精神和日常生活經驗作出的前述判決是妥當的。

本案的發生提醒人們，合同雙方當事人應誠實履行合同義務，若企圖通過曲解語言含義，達到獲取不法利益的目的，最終只能自食惡果。