房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛案例

原告：王之任，女，1979年9月24日出生，漢族，住貴州省貴陽市花溪區(qū)。

委托訴訟代理人：陳忠圓，中豪律師集團（貴陽）律師事務(wù)所律師，一般代理。

委托訴訟代理人：黎晶，中豪律師集團（貴陽）律師事務(wù)所律師，一般代理。

被告：貴陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地貴州省貴陽市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)清水江路。

法定代表人：邱建平。

委托訴訟代理人：樊宇，貴州乾通律師事務(wù)所律師，特別代理。

原告王之任與被告貴陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱宏達房開公司）房屋預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年6月12日立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告王之任委托代理人黎晶，被告宏達房開公司委托代理人樊宇均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王之任向本院提出訴訟請求：1.判令被告立即為原告辦理貴陽市花溪區(qū)長江路樂街經(jīng)濟適用住宅小區(qū)第五期480號A棟1單元4層3號房屋（商品房預(yù)售合同登記備案號：Y0016447）的不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書。2.判令被告以購房總價223708元為基數(shù)，按照人民銀行同期貸款利率標準上浮50%支付違約金給原告，時間從2008年7月30日起計算至被告向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提供前備案資料時止。3.訴訟費由被告承擔。事實及理由：原、被告雙方于2007年6月27日簽訂《商品房買賣合同》，約定原告向被告購買位于貴陽市花溪區(qū)××街經(jīng)濟××住宅小區(qū)××單元××樓××號房屋的住房一套，房屋總價為人民幣223708元，被告應(yīng)于2007年7月30日前將符合居住條件的房屋交付原告使用，在交房之后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。合同簽訂后，原告依約支付了購房款，被告也如期交付了房屋，但至今被告未按合同約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記備案的相關(guān)事宜，導(dǎo)致原告至今無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。被告的行為嚴重侵犯了原告的合法權(quán)益，雙方協(xié)商無果后，原告特訴至法院。

被告宏達房開公司辯稱：一、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金原被告雙方在合同中并沒有約定。二、本案涉及的房屋系經(jīng)濟適用住房，不是普通的商品房，不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。三、被告已于2008年向區(qū)環(huán)保局和貴陽市環(huán)保局提交了辦證的環(huán)境評估申請，但政府職能部門直至2017年才給予環(huán)評備案，環(huán)評備案是辦理產(chǎn)權(quán)的重要環(huán)節(jié)，沒有環(huán)評備案就無法進行辦理產(chǎn)權(quán)證書的其他程序，逾期辦證并非被告原因所致。故原告的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，請法院依法予以駁回。

經(jīng)審理查明：原告王之任（買受人）與被告宏達房開公司（出賣人）于2007年6月27日簽訂了《商品房買賣合同》，約定原告向被告購買位于貴陽市花溪區(qū)××街經(jīng)濟××住宅小區(qū)××單元××的住房一套，房屋建筑面積為142.49平方米，房屋總價為人民幣223709元，被告應(yīng)在2007年7月30日前將經(jīng)驗收合格的房屋交付給原告使用。該合同第十五條約定內(nèi)容為：“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第壹項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.5%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的/%向買受人支付違約金。”2007年6月27日在房屋管理部門進行了該房屋的商品房預(yù)售合同登記備案，商品房預(yù)售合同登記備案號為Y0016447。合同簽訂后，原告依約支付了全部購房款，被告宏達房開公司也在《商品房買賣合同》約定的交房日期，于2007年7月30日向原告交付了房屋，并由原告管理使用該房屋至今。

另查：原告所購買的案涉房屋屬于經(jīng)濟適用住房。被告宏達房開公司提交2008年10月5日的申請一份，載明被告宏達房開開發(fā)的樂街經(jīng)濟適用住宅小區(qū)第五期已完工的A.B.F棟要辦理房產(chǎn)證等手續(xù)，特向省環(huán)保局申請環(huán)境驗收。貴陽市小河區(qū)環(huán)境保護局、貴陽市環(huán)境保護局分別于2008年10月23日、2008年12月5日在該申請上簽署同意上報，并加蓋公章。2017年5月17日，被告取得樂街經(jīng)濟住宅小區(qū)第五期工程建設(shè)項目的“建設(shè)項目竣工環(huán)境保護分階段驗收備案表（試行）”，載明該項目已完成竣工環(huán)境保護驗收備案，備案號為520100-2017-28。

上述事實，有當事人陳述、原告身份證、被告營業(yè)執(zhí)照、《商品房買賣合同》、商品房預(yù)售合同登記備案表、收據(jù)、貴陽市小河區(qū)物價局文件（小發(fā)物[2006]19號）、房地產(chǎn)價格認證結(jié)論書（筑經(jīng)價認字（2006）001號）等證據(jù)材料收集在卷，并已業(yè)經(jīng)質(zhì)證，可以作為認定本案事實的依據(jù)。

本院認為，依法成立并產(chǎn)生法律效力的合同受法律的保護，不得擅自變更或者解除合同，簽約各方應(yīng)當按照合同約定全面地履行合同義務(wù)，否則將承擔相應(yīng)的違約責任。本案中，原告與被告宏達房開公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效。原告已按合同約定履行了支付購房款的義務(wù)，被告宏達房開公司亦按期交付了房屋，原被告雙方在《商品房買賣合同》的主要義務(wù)已履行完畢。

原告王之任從交房入住至今已長達十余年的時間，被告宏達房開公司在如此長的時間段內(nèi)沒有履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的合同義務(wù)，已明顯構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。綜合雙方的抗辯意見及理由，結(jié)合庭審查明的案件事實，歸納本案本訴部分的爭議焦點為：一、被告宏達房開公司主張逾期辦理產(chǎn)權(quán)證系相關(guān)政府職能機構(gòu)導(dǎo)致并非被告原因所致，是否產(chǎn)生免責后果？二、被告宏達房開公司至今不能為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)當如何承擔違約責任？

焦點一，被告宏達房開公司辯稱公司于2008年就遞交了環(huán)境驗收申請，但于2017年5月17日才取得環(huán)境保護驗收備案，故逾期辦理產(chǎn)權(quán)證并非被告原因所致。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延遲履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”之規(guī)定，被告陳述的情況顯然不屬于法律規(guī)定的不可抗力。辦理環(huán)境保護驗收備案僅僅是辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的其中一項內(nèi)容，原告不能說明環(huán)境驗收自2008年開始申請但至2017年5月才備案完畢的原因，也不能證明被告已經(jīng)積極履行了其他辦理產(chǎn)權(quán)登記事項。被告宏達房開公司作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，簽訂合同時應(yīng)當預(yù)見到可能在該期限內(nèi)出現(xiàn)不能及時辦理房屋權(quán)屬登記的風險，故本院對被告宏達房開公司的此項抗辯理由不予采信，被告應(yīng)對原告承擔逾期辦證的違約責任。

焦點二，原告要求被告立即為原告辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記證，并承擔以購房總款為基數(shù)，按人民銀行同期貸款利率上浮50%的標準向原告支付逾期辦證違約金。被告宏達房開公司辯稱，《商品房買賣合同》未做出相關(guān)約定故不應(yīng)支持原告的訴訟請求。對于被告辦理房屋所有權(quán)登記的期限和被告逾期辦證但原告不退房的法律后果，因《商品房買賣合同》中并沒有進行約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算”之規(guī)定，本院確定被告為原告辦理不動產(chǎn)登記證的時間為合同約定房屋權(quán)屬登記資料備案期限365天之后的90天為合理期間。即被告為原告辦理不動產(chǎn)全權(quán)屬登記的最后期間為2008年10月28日（從2007年7月30日往后計算455天）。因被告并未在該期間完成辦理案涉房屋首次登記的義務(wù)，故被告應(yīng)從2008年10月28日起，以原告已付房款223708元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%的標準，向原告支付逾期辦證違約金，直至被告向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提供齊全備案資料時止。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告貴陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后九十日內(nèi)協(xié)助原告王之任辦理貴陽市花溪區(qū)小河長江路樂街經(jīng)濟適用住宅小區(qū)第五期A棟1單元4層3號房屋（商品房預(yù)售合同登記備案號：Y0016447）的不動產(chǎn)權(quán)屬登記證書；

二、被告貴陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，以購房總款人民幣223708元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率上浮50%的標準，向原告王之任支付從2008年10月28日起至被告貴陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提供齊全備案資料時止的違約金。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費人民幣200元（已減半收取），由被告貴陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。

審判員梁永雄

二〇一八年九月十日

書記員高現(xiàn)現(xiàn)