以案說法：基于規(guī)避國家信貸政策而簽訂的商品房按揭貸款合同的效力

【裁判摘要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了套取銀行貸款，使用企業(yè)職工或熟識人員的身份證件與開發(fā)企業(yè)本身簽訂商品房買賣合同，既非合同雙方當事人的真實意思表示，也沒有進行實際履行，應(yīng)當認定無效。

原告徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：本市夾河街舜禾公寓2#-301。

法定代表人閆長印，該公司總經(jīng)理。

被告王志強，男，1959年12月1日生，漢族，退休干部，住邳州市運河鎮(zhèn)。

原告徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為與被告王志強商品房預(yù)售合同糾紛一案，向徐州市泉山區(qū)人民法院提起民事訴訟。

原告徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴稱，原告為企業(yè)融資需要，想通過簽訂虛假的商品房買賣合同獲得銀行貸款供企業(yè)臨時使用，待企業(yè)資金充足后如數(shù)歸還銀行。被告（原告方職工、法定代表人的親戚）表示同意幫忙以自己的名義簽訂合同，房屋價款均由原告承擔，獲得的銀行貸款由原告使用，原告享有房屋所有權(quán)。2008年4月2日，原告與被告簽訂一份虛假的《商品房買賣合同》，合同約定將原告開發(fā)的位于夾河街一中西側(cè)的舜禾宮寓綜合樓1單元1701室房屋出售給被告，房屋總價款為106萬元，付款方式為按揭貸款。2008年4月2日支付首期房款318000元，2008年4月13日前將余款742000元付清。合同簽訂后原告支付了首付款及相關(guān)契稅，2008年4月23日在被告的配合下以被告的名義辦理了銀行抵押貸款，所得貸款由原告使用，每月銀行貸款均由原告償還，被告均無異議。2009年8月19日原告將名為被告實為自己所有的訴爭房屋出售給買受人趙靜，合同約定趙靜先支付原告房款39萬元，從2009年8月19日起貸款余額均由趙靜承擔，產(chǎn)權(quán)歸趙靜所有，趙靜一直歸還貸款至2012年3月，被告均無異議。2012年4月20日趙靜去還款時被告知貸款戶已被被告銷掉，趙靜無奈到原告處訴說情況，后經(jīng)協(xié)商未果。原告為維護自身合法權(quán)益，請求法院依法確認2008年4月2日原被告雙方簽訂的商品房買賣合同（合同編號NO.0130315）無效，被告在訴爭房屋抵押借款結(jié)清之日配合注銷訴爭房屋的抵押登記，并將訴爭房屋產(chǎn)權(quán)戶名恢復(fù)登記至原告名下。

被告王志強辯稱，原告所述與事實不符：1.關(guān)于簽訂合同的本意。在2009年10月前被告不是原告的職工，不了解原告急需資金的狀況，不可能主動表示愿意以自己的名義簽訂虛假合同套取銀行資金。被告于2007年左右就想在徐州買房子，原告的法定代表人和執(zhí)行董事都是被告的親戚，原告是一個家族企業(yè)，所以本著兩便兩利的想法就在原告處定了一個約100平方的房屋，后來被原告另售他人，又在原告的推薦下于2008年4月2日簽訂了正式的售房合同，訂購了訴爭房屋。在主觀上講被告從未和原告合意訂立虛假合同，商品房買賣合同及后來的銀行貸款合同、抵押合同都是被告的真實意思表示。2、關(guān)于首付和銀行貸款的償還問題。由于原告急需使用資金，被告也害怕暫時訂購的房屋被原告再一次另行出售，所以原被告很快簽訂了商品房買賣合同，并依法進行了備案登記，但是被告的資金在其他的事業(yè)中，一時抽不出來，所以在簽訂合同的時候約定首付款31.8萬元由被告支付，但此款是先向被告的姑父即原告的執(zhí)行董事閆長印借的，同時約定上房前的銀行還貸和前期的辦證費由原告代為支付，等到上房時一并結(jié)清。合同簽訂后，被告積極籌資金，多次向原告要求上房，但原告都以種種理由推脫，被告并不是無異議，是因被告在購房合同中處于弱勢，也不愿意撕破臉與親戚打官司，致使被告的利益一再被侵犯。3、關(guān)于趙靜二次購房的問題。據(jù)原告訴狀所述，原告在2009年8月19日就將訴爭房屋擅自二次出售給了趙靜，但被告并不知道這件事，直至2010年年底因還款存折消磁需要更換，被告才從原告工作人員處得知他的房子被二次出售，且當時銀行貸款已經(jīng)由趙靜償還的事實，被告十分氣憤，當即就找到了閆長印要求履行合同，算帳上房。在被告的一再要求下，原告于2011年6月份同意履行合同，將訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證件辦理到被告的名下。被告還于2011年7月份掛失還款存折、變更密碼，準備自己直接償還銀行貸款，但此后不久原告再次變卦，被告只好于2012年2月份變換了銀行還款賬戶以償還銀行貸款，并于2012年5月份向原告發(fā)函要求履行合同。故我們認為：1、雙方簽訂的合同是被告真實意思表示，不屬于合同法第52條的情形。法律并不禁止向他人借款支付首付，也不禁止由他人代為償還銀行貸款，更不能因房屋被二次出售認定原合同無效，故該合同合法有效。2、如果是虛假合同則剝奪了被告較大的實體利益，從原被告的財力、被告的家庭條件看，被告也不能干這樣的傻事。3、按照原告自稱該合同是為騙取銀行貸款而簽訂的虛假合同，即可能涉嫌刑事犯罪，被告作為警察隊伍的一名基層干部，不可能知法犯法去配合他人違反刑事法律。如果經(jīng)法院查證本合同確實屬于雙方串通，騙取銀行貸款的情形，建議法院立即終止審理，將案件移送給公安機關(guān)處理。

原告為證實自己的訴訟主張，向本院提交的證據(jù)有：

一、原告的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證，證明原告主體適格。

經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實性不持異議，對原告有售房資格也無異議，但認為原告法定代表人的變更日期是在原告向法院訴訟之后的2012年7月21日，而此前法定代表人是閆磊。

二、落款日期為2008年4月2日、簽訂雙方為徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人、原告）和王志強（買受人、被告）的《商品房買賣合同》（合同編號№0130315）一份以及落款日期為2008年4月24日的房地產(chǎn)抵押合同一份，合同約定原告將位于夾河街一中西側(cè)的舜禾宮寓綜合樓1單元1701室房屋出售給被告，房屋總價款為106萬元。付款方式為按揭貸款，2008年4月2日支付首期房款31.8萬元，2008年4月13日前余款74.2萬元付清。證明原告為了獲得銀行貸款，于2008年4月2日與被告簽訂了一份虛假的商品房買賣合同，但被告未實際支付首付款和銀行貸款。

經(jīng)質(zhì)證，被告對該組證據(jù)的真實性不持異議，但認為不能證實原告主張被告未支付首付款的事實，主張首付款是被告向原告的法定代表人閆長印借的，同時雙方已經(jīng)約定在上房前由原告代為支付銀行貸款，所有款項在上房時一并結(jié)清。抵押合同的抵押人是被告而不是原告，是被告將房屋抵押給建設(shè)銀行以獲取購房款74.2萬元給原告使用。

三、開具日期為2008年4月1日和2日、戶名分別為閆巖、張麗云、閆磊、王志強、李德民、徐斌林、劉東的編號為7000761-7000767的連號收據(jù)及貸款情況表，原告主張上述收據(jù)系為辦理貸款需要開具，被告等人并未實際支付首付款，因此上述收據(jù)仍留在原告處。

經(jīng)質(zhì)證，被告對收據(jù)的來源和真實性有異議，認為收據(jù)的第三聯(lián)在被告辦理銀行貸款手續(xù)時被銀行收取存檔了，被告在2012年7月份到銀行取得相關(guān)的貸款資料時看到了收據(jù)原件，并且做了復(fù)印，同時，被告認為7張連號收據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性不大，對與本案無關(guān)的收據(jù)不予質(zhì)證。貸款情況表只是證明了被告在建設(shè)銀行的貸款情況。

四、開具日期為2008年4月7日的徐州市財政局契稅完稅證一張、開具日期為2008年4月8日的徐州市物業(yè)維修基金繳款憑證一張、出具日期分別為2008年4月15日、4月29日徐州市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理處所有權(quán)登記費收據(jù)各一張。原告主張上述票據(jù)的原件由原告持有，證明費用都是原告交納。

經(jīng)質(zhì)證，被告對上述證據(jù)的真實性不持異議，但主張上述費用是原告按雙方約定為被告代繳。

五、落款日期為2009年8月19日、簽訂雙方為徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）和趙靜（乙方）的《售房合同》一份，2012年4月20日趙靜書寫的證明材料一份，證明原告于2009年8月19日已將訴爭房屋賣給真正購買人趙靜，自2009年8月19日后由趙靜按月償還訴爭房屋的銀行貸款。

經(jīng)質(zhì)證，被告認為該合同不是徐州市房管局監(jiān)制的合同，該合同是原告擅自處分被告房屋的一個證據(jù)，充分說明原告商業(yè)的信用度低。由于趙靜未到庭，對于證明材料真實性無從確認。

六、戶名為王志強、賬號為1251019980110795143的賬戶自2008年5月至2012年3月銀行存款明細一份以及2011年2月至2011年8月銀行存款憑條一組，證明涉案房屋2008年5月至2009年8月的銀行貸款由原告償還、2009年9月起的銀行貸款由實際購房人趙靜轉(zhuǎn)賬還款，被告曾于2011年7月向該賬戶存入現(xiàn)金5000元但隨后于2011年7月18日將該5000元取出。

經(jīng)質(zhì)證，被告認為該組證據(jù)的內(nèi)容雖然屬實，但其來源不合法，涉嫌侵犯被告的隱私權(quán)，應(yīng)當認定無效。同時被告一直認為上房前的銀行貸款都應(yīng)是由原告代為支付的，被告對原告和趙靜之間的房屋買賣關(guān)系不知情。

七、戶名為王志強、開戶日期為2008年4月22日的存折復(fù)印件（原件交銀行）一份，戶名為王志強、換折日期為2010年8月25日的存折原件一本，2011年8月至2012年3月存款憑條的客戶回單一組，證明訴爭房屋的銀行貸款由原告和實際購房人按月償還，存折原件上顯示2010年8月23日曾經(jīng)加過磁，并有原告公司張會計書寫的證明，證明加磁是在被告同意的情況下才進行的，并非像被告所說在2010年年底存折消磁時才知道房屋已賣給趙靜。

經(jīng)質(zhì)證，被告認為該組證據(jù)的內(nèi)容雖然屬實，但其來源不合法，被告一直認為上房前的銀行貸款都應(yīng)是由原告代為支付的，被告對原告和趙靜之間的房屋買賣關(guān)系不知情。

八、售房發(fā)票一張，證明該發(fā)票由原告持有，所有款項由原告承擔。

經(jīng)質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實性不持異議，但認為發(fā)票應(yīng)當是給被告的，但由于原告強勢所以發(fā)票在原告處。

九、被告在徐州大舜環(huán)保建材有限公司的部分工資表、徐州大舜環(huán)保建材有限公司營業(yè)執(zhí)照，證明被告原為原告法定代表人閆長印控股的公司職工。

經(jīng)質(zhì)證，被告認為其自2009年10月至2012年1月在徐州大舜環(huán)保建材有限公司工作，商品房買賣合同的簽訂時間是2008年4月，簽訂合同時被告并不是徐州大舜環(huán)保建材有限公司的職工。

十、落款日期為2007年4月8日，簽訂雙方為徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人、原告）和王志強（買受人、被告）的《商品房買賣合同》（合同編號為№0049275）復(fù)印件一份，證明原告曾經(jīng)在2007年4月8日從原告處購買過前舜新村房屋一套，因此訴爭房屋并不是原告真正要賣給被告的，同時也不影響被告行使首套房的權(quán)利。

經(jīng)質(zhì)證，被告認為前舜新村的房屋是其用公積金貸款買的，與購買涉訴房屋享受首套房的優(yōu)惠政策無關(guān)，被告購買的涉訴房屋就是其首套房記錄。

十一、落款日期為2008年4月2日、原告作為出賣人分別與買受人閻巖、張麗云、閻磊、李德民、劉東簽訂的《商品房買賣合同》五份，落款日期為2008年4月24日、抵押人徐斌林以舜禾宮寓2-1702室房屋為抵押與中國農(nóng)業(yè)銀行徐州市分行簽訂的房地產(chǎn)抵押合同一份，所有人為閻巖、劉東、張麗云的房屋產(chǎn)權(quán)證及土地證原件各一份，證明原告于2008年4月2日與包括被告在內(nèi)的上述人員簽訂虛假的商品房買賣合同以獲取銀行貸款，其中部分人的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證在原告處，被告以其孩子要到徐州上學(xué)為由將辦證材料拿去辦理產(chǎn)權(quán)證和土地證后未將證件原件交給原告。

經(jīng)質(zhì)證，被告認為原告與上述人員簽訂商品房買賣合同是否虛假與被告無關(guān)，與本案無關(guān)，不能因為一起簽合同的人與原告簽訂的合同是虛假的，就說明原被告間的合同也是虛假的，被告簽訂合同是其真實意思表示。

十二、證人李德民出庭作證，其作證稱：我妻子是大舜公司法定代表人閆長印的妹妹，我妻子讓我?guī)兔Γ笏垂疽晕业拿x辦理產(chǎn)權(quán)并向銀行貸款，貸款由大舜公司使用并按月向銀行償還，我只負責簽字，其他的都不問。當時簽合同時聽說王志強也來了，我們不認識，所以沒有說話。我退休后在大舜公司任物業(yè)經(jīng)理。

經(jīng)質(zhì)證，原告主張證人證言能夠證明李德民等7人幫助原告辦理銀行貸款、上述7人均未支付首付款也未償還過銀行貸款以及雙方簽訂的商品房買賣合同是真貸款假購房合同的事實。被告認為證人李德民并不了解原被告之間的合同內(nèi)容，證人所要證明的問題也不能類推到被告身上。

被告為證實自己的訴訟主張，向本院提交的證據(jù)有：

一、落款日期為2008年4月2日，簽訂雙方為徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人、原告）、王志強（買受人、被告）的《商品房買賣合同》（合同編號№0130315）原件一份，落款日期為2008年4月24日的房地產(chǎn)抵押合同復(fù)印件一份、貸款合同復(fù)印件一份，證明原被告雙方合意后簽訂商品房買賣合同，并且經(jīng)過了權(quán)力機關(guān)的備案，被告將涉訴房屋抵押給了建設(shè)銀行并簽訂了貸款合同，取得的74.2萬元貸款已作為購房款交給了原告。

經(jīng)質(zhì)證，原告對該組證據(jù)的真實性不持異議，但認為該組證據(jù)不僅不能支持被告的證明主張，反倒進一步支持了原告的證明觀點，即被告沒有按照合同約定向原告交付首付款，雙方簽訂商品房買賣合同是假購房真貸款。被告主張的首付款是向閆長印借款純屬單方想象，能得到銀行貸款的原因是原告用房子做抵押而不是基于王志強等人的信譽。

二、辦理銀行抵押貸款時提供的資料復(fù)印件共計14張，用以證明被告在辦理銀行貸款手續(xù)時因是首次貸款利率打8.5折，享有較大的優(yōu)惠；被告是誠心誠意要購買房屋的。

經(jīng)質(zhì)證，原告認為對該組復(fù)印件證據(jù)的真實性不予認可，即使是真實的，也不足以證明合同的效力。

三、購房首付款收據(jù)復(fù)印件一張，證明原告在2008年4月2日收到王志強首付款31.8萬元，該款是被告向閆長印借取的。

經(jīng)質(zhì)證，原告對該證據(jù)的真實性不持異議，主張由于被告未支付首付款，故原告持有該收據(jù)的原件。

四、涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)證（徐房權(quán)證泉山字第156752號）原件及土地證（徐土國用（2011）第29338號）原件，證明雙方簽訂的商品房買賣合同是真實有效的，由于被告的一再請求，原告在2011年6月份同意將訴爭房屋辦理到被告名下，現(xiàn)訴爭房屋已經(jīng)屬于被告所有。

經(jīng)質(zhì)證，原告對該組證據(jù)的真實性不持異議，但認為不能證明被告的觀點，主張由于簽訂商品房買賣合同及辦理抵押貸款都是以被告的名義辦理的，相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件只能暫時辦理在被告名下，在抵押貸款未還清之前，不可能將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到別人名下，雖然訴爭房屋已經(jīng)賣給了第三人趙靜，但沒有辦法辦理過戶。同被告情況相同的其他人都把相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件交給了原告，但被告以孩子來徐州上學(xué)需要落戶為由將涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證件拿走后一直未予歸還。

五、日期為2011年7月7日的存折掛失業(yè)務(wù)收費憑證一張、開戶日期為2012年2月9日的存折復(fù)印件一張、落款日期為2012年5月2日函件一份，證明被告自2012年2月起已直接支付銀行貸款，并在2012年5月2日要求原告盡快履行合同交付房屋。

經(jīng)質(zhì)證，原告對該組證據(jù)的真實性不持異議，但認為在被告掛失還款存折之前的銀行貸款一直由原告和第三人趙靜償還，所以原告持有掛失前的還款存折原件；在被告辦理掛失業(yè)務(wù)之后、重新辦理存折之前的貸款仍然是由第三人趙靜償還的，直至2012年3月20日；原告確實收到了上述函件，但對于函件中的要求不予認可。

六、邳州市公安局水警大隊出具的證明原件一份，證明原、被告簽訂合同時被告是邳州市水警大隊教導(dǎo)員而非原告所說的是原告控制公司的職工。

經(jīng)質(zhì)證，原告對該證據(jù)的真實性不持異議，認為被告在簽訂合同時確實是邳州市公安局水警大隊教導(dǎo)員，但因為被告是原告法定代表人的親戚，且退休后就在原告法定代表人控股的公司上班，該證據(jù)與原告陳述并不沖突。

七、結(jié)婚證原件一份、房產(chǎn)抵押登記申請書蓋章復(fù)印件一份，具結(jié)書蓋章復(fù)印件以及王亞惠的聲明原件各一份，證明王亞惠作為被告的妻子是房屋的共同買受人，簽訂合同購買房屋將房屋進行抵押貸款的意思表示都是和被告一樣都是真實的。

經(jīng)質(zhì)證，原告對上述證據(jù)中除王亞惠的聲明外的其他證據(jù)的真實性不持異議，主張假購房真貸款的特點就是在所有手續(xù)上都會出現(xiàn)名義買房人的名字，出現(xiàn)王志強的名字是貸款的需要，并不是真正購買房子的需要。

八、徐州市房屋所有權(quán)登記審核表蓋章復(fù)印件兩張，購房發(fā)票辦證聯(lián)原件一張，配圖費發(fā)票原件一張，產(chǎn)權(quán)登記費原件一張以及土地登記申請書復(fù)印件兩張，土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證復(fù)印件一份及變更申請書復(fù)印件一張，土地登記費發(fā)票原件一張。證明房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證是在2011年6月份左右原告同意繼續(xù)履行合同并提供相關(guān)資料協(xié)助被告辦理的，而不是原告所說的被告向原告借用。

經(jīng)質(zhì)證，原告對配圖費發(fā)票的關(guān)聯(lián)性有異議，對其他證據(jù)的真實性不持異議，但認為將發(fā)票辦證聯(lián)交給被告是為原告辦證，被告并未實際支付購房款，被告不是涉訴房屋的真正買受人。

九、徐州市產(chǎn)權(quán)保障和房產(chǎn)管理局出具的借款人住房查詢證明一份，證明涉案房屋是被告購買的首套房。

經(jīng)質(zhì)證，原告對該證據(jù)真實性不持異議，但認為該證明并沒有反映出涉訴房屋是被告的首套房，同時結(jié)合原告舉證看，被告此前還購買了前舜新村的一套房屋，涉訴房屋不是被告購買的首套房。

十、證人閆磊、王偉、張慎威出庭作證，其中閆磊系原告法定代表人閆長印之子，原告公司前法定代表人，其作證稱：2008年4月我任原告公司法定代表人，我主要負責工程建設(shè)、驗收上房等業(yè)務(wù)，閆長印負責財務(wù)、銷售等業(yè)務(wù)，我原打算購買舜禾宮寓1-1701、1702號房屋，后來我媽媽說1701要賣給被告，因為是親戚我就沒有說什么。2011年7月份左右，閆長印找我說讓我給王志強做工作，把房子賣給趙靜，我覺得是他們私人之間的事，所以我沒有插手。我不知道公司有假賣房真套貸的事情，王志強買房是否支付首付款我不清楚，王志強多次找財務(wù)說要結(jié)賬，我不清楚是什么帳。現(xiàn)在我是原告公司的股東，因為公司管理出現(xiàn)分歧我曾起訴過公司。王偉作證稱：王志強是我們單位的教導(dǎo)員，我是駕駛員。2008年12月我送王志強去徐州送年終總結(jié)，送完總結(jié)后他說去他姑父公司吃飯，路上他提到了買房子的事，說前期的首付款還沒有付，我們?nèi)チ酥笠驗樗麄冋務(wù)撋戏坎簧戏康氖拢劦牟挥淇欤覀儧]有吃飯就走了。張慎威作證稱：2010年王志強因為他姑父與別人合作開發(fā)項目被騙找我?guī)兔Γ規(guī)Я藘蓚€朋友跟王志強一起到徐州來，在王志強姑父的安排下我們吃了飯，吃飯過程中王志強提到了房子的事，他和他姑父產(chǎn)生了爭執(zhí)，吃完飯我們就回邳州了。

經(jīng)質(zhì)證，原告認為閆磊不具備證人資格，其身份特殊，與案件有重大的利害關(guān)系，且閆磊并不了解當時閆長印代表公司與王志強簽訂合同的具體情況。閆磊和閆長印的關(guān)系不好，也曾起訴過原告，雙方存在重大矛盾，其證詞很難保證客觀真實。從內(nèi)容上看，閆磊的證詞也是不真實的，他對涉訴房屋的買賣時間、首付款等問題及其他重要環(huán)節(jié)都不清楚，因此對閆磊的證詞不應(yīng)采信。王偉和張慎威的證詞沒有證明力，他們根本不知道當時簽合同的背景；而且王偉說王志強告訴他首付款還沒付，這也與王志強在庭上說借了閆長印的錢相互矛盾。

被告認為閆磊作證陳述屬實，其在雙方簽訂合同時為原告的法定代表人雖然對簽訂合同的細節(jié)不是很了解，但對于被告買房是其真實意思表示是知道的；王偉和張慎威主要證明了在簽訂合同后被告多次向原告主張履行合同的事實。

徐州市泉山區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，原告徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)法定代表人閆長印與原法定代表人閆磊系父子關(guān)系，閆長印之妻王廣蓮系被告王志強的姑姑。原告徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1997年1月11日由閆長印、王學(xué)洲、閆長俊、張繼民，閆長青共同出資500萬元設(shè)立，王學(xué)洲、張繼民、閆長青等人并未實際出資，工商檔案中記載的入股金由閆長印交納；2007年8月，徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東會形成決議，閆長俊、閆長青、王學(xué)洲、張繼民將股份轉(zhuǎn)讓給閆磊和王廣蓮后退出股東會，閆磊受讓股份時未支付對價；約與此同時，閆磊開始擔任原告公司法定代表人，但公司實際控制人為閆長印；2009年10月，原告股東會決議將注冊資金變更為2200萬元，閆磊名義上出資100萬元但實際并未出資也未在股東會決議上簽字；2011年11月，閆磊要求查閱徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬目未果遂提起訴訟，2012年6月15日徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將法定代表人由閆磊變更為閆長印，并于2012年8月3日召開股東會，決定解除閆磊空掛股東身份并將其持有的200萬元股份收回給實際出資人閆長印。

2008年4月2日，原告與包括被告王志強在內(nèi)的閆巖、張麗云、閆磊、李德民、徐斌林、劉東等人分別簽訂商品房買賣合同，合同編號為No.0130312-No.0130318，合同約定原告將其開發(fā)的位于本市夾河街一中西側(cè)的舜禾宮寓綜合樓部分商品房出售給上述7人。其中原告與被告王志強簽訂的商品房買賣合同約定，王志強購買的商品房為舜禾宮寓綜合樓1單元1701室（建筑面積171.14平方米），該商品房單價為每平方米6193.76元，總價款106萬元，其中首付款31.8萬元，余款74.2萬元于2008年4月13日前付清。原告分別于2008年4月1日、2日以上述7人為購房人開具了編號為7000761-7000767的收據(jù)七張，因王志強等7人并未實際繳納首付款（收據(jù)中載明的款項），上述一式三聯(lián)收據(jù)均由原告保管。2008年4月7日，徐州市財政局出具了戶名為王志強、金額為42400元的契稅完稅證；2008年4月8日，徐州市物業(yè)維修基金出具了戶名為王志強、金額為7695元的物業(yè)維修基金繳款憑證；2008年4月15日和4月29日徐州市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理處出具了金額為160元的所有權(quán)登記費收據(jù)。以上繳費款項均由原告交納并持有繳費憑證原件。

2008年4月24日，被告王志強作為借款人、原告作為保證人與中國建設(shè)銀行股份有限公司徐州分行簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》，約定被告王志強以其位于徐州市舜禾宮寓綜合樓1單元1701室的房產(chǎn)作為抵押向該行貸款74.2萬元，享受利率8.5折優(yōu)惠，期限自2008年4月24日至2024年4月24日。抵押貸款到賬后，原告每月按約定的還款數(shù)額向戶名為王志強、帳號為125101998110795143的賬戶償還銀行貸款。2009年8月19日原告與第三人趙靜簽訂售房合同將舜禾宮寓綜合樓1單元1701室出售給趙靜，約定房屋價格為101萬元。自此涉訴房屋的銀行貸款由趙靜償還。

2011年6月27日，徐州市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理處出具金額為80元的所有權(quán)登記費收據(jù)、徐州市宏偉測繪制圖公司出具金額為20元的配圖費發(fā)票，當日被告王志強取得了徐房權(quán)證泉山字第156752號房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)證上載明建筑面積171.66平方米；2011年6月29日，徐州市國土資源局出具金額為18元的土地登記費收款收據(jù)，當日被告王志強取得了徐土國用（2011）第29338號國有土地使用證。以上繳費憑證原件及產(chǎn)權(quán)證、土地證原件由被告王志強持有。2011年7月7日被告向涉訴房屋貸款賬戶存款5000元，后于2011年7月18日將該款取出。2012年2月王志強掛失了原還款存折，2012年3月20日趙靜通過建行ATM機還款5600元。自2012年3月21日后涉訴房屋的銀行貸款由被告王志強償還。后原被告雙方因?qū)ι嬖V房屋的歸屬產(chǎn)生分歧遂訴訟來院。

另查明，被告王志強原系邳州市公安局水上警察大隊教導(dǎo)員，于2009年9月退居二線。2009年10月至2012年1月，被告王志強在徐州大舜環(huán)保建材有限公司工作，該公司系原告法定代表人閆長印控股的企業(yè)法人。

徐州市泉山區(qū)人民法院認為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，當事人在訂立、履行合同時，除應(yīng)遵循自愿公平、等價有償、誠實信用的原則外，還應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。因此經(jīng)雙方合意訂立的合同，只有不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定才能產(chǎn)生約束力。

本案中，原、被告對于雙方于2008年4月2日簽訂《商品房買賣合同》的事實不持異議，但對于簽訂該買賣合同的目的各執(zhí)一詞。原告主張其與被告簽訂該合同是為了獲取銀行貸款而借用被告王志強的名義，在該過程中，被告既未支付合同約定的購房首付款，在合同簽訂后的一段時間內(nèi)也未實際歸還涉案房屋的貸款；被告王志強則主張其與原告簽訂合同的目的是為了取得涉案房屋的所有權(quán)，并已將房屋所有權(quán)證辦理在自己名下。因此，訂立涉案商品房買賣合同時雙方真實目的指向是解決本案糾紛的關(guān)鍵。在雙方對簽訂合同的真實目的表述大相徑庭的情況下，應(yīng)根據(jù)雙方的交易過程進行具體分析。

首先，原告徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在與被告王志強簽訂《商品房買賣合同》時的股東為閆長印及其妻王廣蓮、子閆磊，注冊資金由閆長印投入，因此原告公司的性質(zhì)系家族性企業(yè)。雖然被告王志強提供的證據(jù)否定了原告關(guān)于簽訂合同時被告系其職工的主張，但王廣蓮與被告王志強的姑侄關(guān)系以及被告在2009年9月退二線后就職于閆長印控股的下屬企業(yè)確系不爭的事實。現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)企業(yè)為從銀行獲取貸款而利用企業(yè)職工或者以相熟的他人簽訂虛假房屋買賣合同的事例并不鮮見，因此原告主張其與被告于2008年4月2日簽訂《商品房買賣合同》是為了取得銀行貸款雖不能完全否定被告簽訂合同的目的是為獲得涉案房屋的所有權(quán)的主張，但至少具有相應(yīng)的合理性和可能性。

其次，原告與被告王志強簽訂《商品房買賣合同》的同時開具了首付款的收據(jù)，但被告并未按合同約定向原告支付首付款，雖然現(xiàn)實生活中并不排除購房人舉債支付房款及房貸的情況使得被告王志強關(guān)于其首付款系向閆長印借取的主張具有可能性，但合同約定的首付款金額為31.8萬元并非小數(shù)，在閆長印斷然否認其向被告出借該款項且被告無其他證據(jù)證明借款行為確實存在的情況下，被告的該主張并不能當然成立；且在隨后以被告名義繳納的42400元契稅、7695元物業(yè)維修基金和160元所有權(quán)登記費均由原告支付，原、被告雙方分別以保證人和借款人于2008年4月24日與中國建設(shè)銀股份有限公司徐州分行簽訂的以涉案房地產(chǎn)作為抵押的《房地產(chǎn)抵押借款合同》后，被告王志強亦未按約歸還貸款，而是原告以被告的名義償還；被告王志強雖然于2011年7月7日向涉訴房屋貸款賬戶存款5000元但隨即取出，至2012年3月20日前并未對貸款予以償還。被告王志強雖然主張其曾要求原告交付房屋并與閆長印發(fā)生爭執(zhí)，且于2011年6月取得了涉案房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，但在該過程中其既未向原告繳納購房款也未主張償還購房貸款，因此客觀上被告王志強在2008年4月至2012年3月近四年的時間里并無履行合同的意思表示。

第三，2008年4月2日，原告與包括被告王志強在內(nèi)的閆巖、張麗云、閆磊、李德民、徐斌林、劉東等七人簽訂了合同編號為No.0130312-No.0130318的《商品房買賣合同》共七份，王志強名下的編號為№0130315的合同在其中間。根據(jù)提交的證據(jù)及出庭證人的證言，其中的閆巖、劉東、張麗云的房屋產(chǎn)權(quán)證及土地證仍在原告處、徐斌林的貸款由原告償還、李德民明確表示其只是應(yīng)其妻（閆長印的妹妹）的要求在合同及歸還借款的手續(xù)上簽名，上述各合同簽訂人均無對合同載明的房屋主張權(quán)利的意思表示；合同簽訂人之一、同時也是原、被告簽訂合同時原告法定代表人的閆磊雖然作證稱其并不知道存在假賣房真套貸的情況，但其也未明確否認該事實的存在，且現(xiàn)閆磊與原告之間存在利害關(guān)系（其被原告取消股東資格且與原告發(fā)生訴訟），因此其證言效力明顯不足。另外，原告作為一個營利性的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)出售房屋的目的在于獲取購房款，其在被告未支付首付款且不償還銀行貸款的情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告也與常理明顯相違。故，雖然閆巖、張麗云、李德民、徐斌林、劉東等與被告同時和原告簽訂《商品房買賣合同》的當事人并非因真實購買房屋而簽訂合同的行為不能當然證明被告簽訂合同的目的也是幫助原告套取銀行貸款，但從蓋然性上分析，原、被告雙方為套取貸款而簽訂《商品房買賣合同》概率遠遠大于雙方為買賣房屋而簽合同的概率。

綜上所述，通觀原、被告之間簽訂《商品房買賣合同》及與中國建設(shè)銀行股份有限公司徐州分行簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》以及上述合同簽訂后履行的全過程，結(jié)合原告法定代表人與被告間的親屬關(guān)系，本院確定原、被告雙方間的《商品房買賣合同》實為原告套取銀行貸款而簽訂，符合以合法形式掩蓋非法目的的情形，依法應(yīng)為無效，雙方因該合同所取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。因此涉案房屋仍為原告所有，被告在2012年3月21日以后所償還的貸款原告應(yīng)向被告返還，但被告在本案中并未舉證說明其已償還貸款的數(shù)額且未提出返還的要求，因此本院在本案中不予理涉，雙方可另行解決。

徐州市泉山區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第七條、第五十二條第一款（三）項、（四）項、第五十六條、第五十八條的規(guī)定，于2012年12月25日作出(2012)泉民初字第1276號民事判決：

 一、原告徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告王志強于2008年4月2日簽訂的合同編號為NO.0130315的《商品房買賣合同》無效；

二、被告王志強在涉案房屋抵押借款結(jié)清之日起十日內(nèi)協(xié)助原告徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注銷房屋抵押登記，并協(xié)助原告徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記。  

 一審宣判后，被告王志強不服判決，向徐州市中級人民法院提出上訴。因王志強未在規(guī)定期限內(nèi)交納上訴費，徐州市中級人民法院于2013年5月13日作出徐民訴終字第0006號民事裁定：本案按自動撤回上訴處理。