南通市弘運園業主委員會訴南通弘運房屋開發有限公司返還請求權案

【案情】

　　原告（被上訴人）：南通市弘運園業主委員會（以下簡稱弘運園業委會）。

　　被告（上訴人）：南通弘運房屋開發有限公司（以下簡稱弘運公司）。

　　被告：南通弘日房地產有限公司（以下簡稱弘日公司）。

　　南通市弘運園小區由弘日公司、弘運公司先后開發建設。1998年5月，南通市物業管理處與弘運公司、南通市弘運園物業有限公司簽訂了住宅小區管理合同，其中約定：住宅小區內按規劃統一建設的公建配套房屋，弘運公司應向市房管局辦理產權移交手續，由市房管局委托物業管理公司經營管理。同年10月，弘日公司經南通市國土規劃局批準，在該小區建設公建配套房屋二層，面積467平方米，作為居委會及物業服務用房。之后，該公建配套房屋按規劃建成，房屋的第二層北首大小兩間移交作為居委會用房。次年，弘運公司將該配套用房的一60平方米房屋以7.2萬元的價格賣出，并為買房人申領了房產證。

　　2004年，弘運房產公司、弘運園業委會簽訂一份關于弘運園小區維修基金和配套用房移交協議書，約定弘運園小區的共用部位、設備的維修基金所有權屬于業委會，弘運房產公司移交兩間配套用房給小區業委會，面積65.85平方米；另移交43平方米的臨時建筑給業委會。此后，弘運房產公司出具移交說明，并移交產權。

　　2008年，弘運園業委會發現公建配套用房實際面積為467平方米，隨即向南通市物價局查詢弘運園小區物業服務用房資料。該局回函答復，根據對弘運園商品房價格的批復，該小區配套費標準為：1994年為80元/平方米，1998年為120元/平方米。包括附屬公共配套設施費和公共基礎設施費，是房價的一部分。其中，公建配套用房的土地、拆遷費用已分攤至房價。

　　此后，弘運園業委會多次就配套用房的整體移交問題與弘運公司協商，但無結果，弘運園業委會將弘運公司、弘日公司起訴至崇川區法院，要求判令弘運公司退還占用的全部物業服務用房，并返還賣房款7.2萬元及利息。

　　另查明，弘日公司于2011年3月7日被吊銷營業執照，但未辦理注銷手續。訴訟中，一審法院依法向弘運公司、弘日公司的共同法定代表人胡永生送達了開庭傳票等法律文書。

　　弘運公司辯稱，本案應當是合同撤銷之訴，原告與被告2004年12月14日就弘運園小區的維修基金和配套用房簽訂移交協議。即使原告在簽訂移交協議時對物業服務用房的面積存在重大誤解，也應當在知道或應當知道之日起一年內提出，但原告2008年發現后，并未在法定期限內提出，故其喪失了撤銷權。本案發生在物權法出臺之前，不應當適用物權法認定物業服務用房的產權屬性，且弘運公司于2004年已經將物業服務用房移交給弘運園業委會。

　　【審判】

　　江蘇省南通市崇川區人民法院經審理認為，本案是一起開發商與業主因住宅小區公建配套房屋產權爭議產生的糾紛。我國物權法明確規定，建筑區劃內的公用設施、物業服務用房屬于業主共有。而根據建設規劃，本案所涉公建配套及物業服務用房，建筑面積為467平方米，建設規模為二層，用途為居委會及物業服務用房。事實上，該建筑物確系按建設規劃建成的公建配套房屋，其相關費用也已計入弘運園小區商品房的成本。弘日公司、弘運公司與弘運園業委會簽訂的關于弘運園小區維修基金和配套用房移交協議明確約定：弘運公司、弘日公司應當向弘運園業委會移交公用配套用房，這進一步印證了公建配套房屋的所有權應當歸弘運園小區全體業主。移交協議書并未對公建配套房屋的總面積進行確認，同時也沒有明確表明未移交的其他公用配套用房的所有權歸屬或弘運園業委會放棄該部分公用配套用房的所有權。因此，弘運園業委會對尚有未交付的本屬于自己所有的剩余公建配套房屋，可行使物權請求權。

　　崇川法院判決：弘運公司、弘日公司歸還未移交的公建配套用房，并返還賣房款7.2萬元及利息。

　　宣判后，被告弘運公司不服一審判決，提起上訴。

　　江蘇省南通市中級人民法院經審理認為，物權是法律賦予業主的一項排他性權利，享有物權的業主可以享有物上請求權。本案訴爭房屋系弘日公司開發弘運園小區的配套設施，從弘日公司的申請、相關職能部門的批復及物價部門對該房屋造價組成的核定，均能認定弘運園小區全體業主對案涉房屋享有物權。弘運公司、弘日公司與弘運園業委會簽訂的關于弘運園小區維修基金和配套用房移交協議約定了交付弘運園業委會的房屋間數與面積，但并未明確對其余物業服務用房應如何處置，弘運園業委會亦沒有放棄該物權，即便弘運園業委會對小區管理用房的總數產生重大誤解，但因其未表示放棄，其潛在的利益仍然存在，不能產生行使撤銷權的除斥期間。故本案中弘運園業委會對案涉房屋仍享有物的請求權，不存在拋棄物權的法律后果。

　　南通法院判決：駁回上訴，維持原判。

（來自：中國司法案例網）