開發(fā)商能否將已預(yù)售的房屋再作貸款抵押？購房人能否對(duì)房屋管理部門對(duì)該房屋的抵押登記行為提起行政訴訟？

【要點(diǎn)提示】

對(duì)在建工程，開發(fā)商可以進(jìn)行貸款抵押；對(duì)已預(yù)售的房屋，開發(fā)商則無權(quán)再作貸款抵押。

預(yù)售房屋的購房人，與房屋管理部門對(duì)該房屋的抵押登記行政行為具有法律上的利害關(guān)系，其有權(quán)對(duì)該抵押登記行為提起行政訴訟。

【案例索引】

一審：陜西省西安市蓮湖區(qū)人民法院（2005）蓮行初字第40號(hào)（2005年9月12日）

二審：陜西省西安市中級(jí)人民法院（2005）西行終字第186號(hào)（2006年5月30日）

【案情】

原告（被上訴人）：華油長慶西安實(shí)業(yè)公司（以下簡稱華油公司）。

被告（上訴人）：西安市房屋管理局（以下簡稱市房管局）。

第三人（上訴人）：中國光大銀行西安南大街支行。

第三人：陜西天乙實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司。

被告市房管局于2003年9月29日作出市房在抵字200309034號(hào)在建工程抵押登記行政行為，原告華油公司得知后，于2004年12月20日提起訴訟。

原告訴稱：原告于2002年10月20日與第三人天乙公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定由原告購買天乙公司開發(fā)的位于西安北關(guān)三合新村天乙大廈一、二整層商品房，建筑面積共415623平方米，房產(chǎn)總價(jià)為1000萬元。2002年11月1日原告向天乙公司支付了購房款850萬元，同月8日天乙公司將天乙大廈一、二層交付原告。2003年元月起至2004年4月，天乙公司在未告知原告的情況下，擅自將已交付原告的房產(chǎn)，多次以在建工程的名義，分別抵押給幾家銀行。被告先后按照天乙公司的申請(qǐng)辦理了房產(chǎn)抵押登記。故請(qǐng)求：撤銷被告對(duì)天乙公司已銷售給原告的天乙大廈一、二層進(jìn)行抵押登記的行政行為。

被告辯稱：法律允許已訂立《商品房買賣合同》的在建工程辦理抵押登記，在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書前，原告不享有法律上的物權(quán)所有權(quán)。依據(jù)天乙公司的申請(qǐng)和提交的：（1）房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書（編號(hào)：200309034）；（2）抵押人的委托書及身份證明；（3）抵押權(quán)人的委托書及身份證明；（4）西安市房地產(chǎn)抵押合同（編號(hào)：200309034）；（5）天乙公司股東會(huì)決議；（6）綜合授信協(xié)議（編號(hào)：78690301011）；（7）抵押人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及組織代碼證；（8）抵押權(quán)人營業(yè)執(zhí)照；（9）國有土地使用證；（10）建筑工程施工許可證；（11）建筑工程規(guī)劃許可證；（12）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告（編號(hào)：陜正和評(píng)字[2002]072）12份材料，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，被告為天乙公司辦理在建工程抵押登記程序合法，實(shí)體正確，故請(qǐng)求法院予以維持。

第三人天乙公司未發(fā)表陳述意見。

第三人光大銀行述稱：被告作出的行政行為是合法的。原告2004年7月提出仲裁，去年12月在新城法院提起訴訟，時(shí)效問題應(yīng)審查。

西安市蓮湖區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2002年6月，天乙公司委托陜西正和房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司，對(duì)天乙大廈一、二層商業(yè)房以抵押貸款為目的進(jìn)行估價(jià)。一、二層合計(jì)估價(jià)為4846萬元（取整）。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為一年，即自2002年6月26日起至2003年6月25日止。2002年10月20日，原告華油公司與第三人天乙公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定由華油公司購買天乙公司開發(fā)的位于西安北關(guān)三合新村天乙大廈一、二層整層商品房，建筑面積共415623平方米，總金額為人民幣1000萬元，并約定在房屋交付后360日辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。2002年11月1日，華油公司向天乙公司支付人民幣850萬元。2003年9月18日，天乙公司股東會(huì)決定，同意在光大銀行南大街支行申請(qǐng)銀行承兌匯票授信3千萬元整，交50％保證金，以位于北關(guān)正街三合新村油庫街副15號(hào)天乙大廈地下一層及第一層、第二層抵押1500萬元，期限一年，到期如數(shù)償還。同年9月26日天乙公司與光大銀行簽訂了《綜合授信協(xié)議》，約定銀行承兌匯票3千萬元整（其中保證金1500萬元整），最高授信額度的有效使用期限為：從2003年9月26日至2004年9月25日止。同時(shí)，雙方又簽訂了《西安市房地產(chǎn)抵押合同》。以天乙大廈地下一層及第一層抵押1300萬元，第二層抵押200萬元。期限與《綜合授信協(xié)議》相同。該抵押合同編號(hào)：200309034。該合同未載明：房屋施工進(jìn)度，已投入的在建工程款等內(nèi)容。2003年9月，天乙公司向市房管局申請(qǐng)抵押貸款行政登記，并提交了被告在訴訟中所提供證據(jù)1至12材料。同月29日，被告作出市房在抵字200309034號(hào)行政登記行政行為。2004年11月19日，西安仲裁委員會(huì)作出西仲裁字[2004]第368號(hào)《裁決書》，裁決：華油公司與天乙公司所簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。

【審判】

西安市蓮湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：我國城市房地產(chǎn)抵押登記法律制度，是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維持房地產(chǎn)市場秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。被告作為履行房地產(chǎn)抵押登記的職能機(jī)關(guān)，應(yīng)遵行國家房地產(chǎn)法和擔(dān)保法，嚴(yán)格依照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（以下簡稱《辦法》）等規(guī)定操作實(shí)施。本案中，天乙公司提供的登記申請(qǐng)材料里，抵押合同不符合《辦法》第二十八條的規(guī)定，沒有已投入在建工程的工程款、施工進(jìn)度及工程竣工日期等基本內(nèi)容，對(duì)作為抵押登記主要依據(jù)的抵押合同存在的上述問題，被告審查時(shí)未指正，是不合適的；對(duì)依據(jù)匯票所取得資金是否用于天乙大廈工程的繼續(xù)建造，被告未予審查，不符合《辦法》第三條第五款的規(guī)定；作為證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》有效期截止2003年6月25日，被告在2003年9月登記審查時(shí)仍以該報(bào)告為依據(jù)，是錯(cuò)誤的。由于被告抵押登記具體行政行為，主要證據(jù)不足，事實(shí)不清，適用法律法規(guī)錯(cuò)誤，該具體行政行為依法應(yīng)予撤銷。至于第三人提出原告的起訴期限問題，因?yàn)楸桓嬖谶M(jìn)行行政登記時(shí)，原告并不是行政登記的相對(duì)人，不可能知道具體行政行為的內(nèi)容等，行政機(jī)關(guān)亦無告知義務(wù)。所以，原告的起訴期限應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行（中華人民共和國行政訴訟法）若干問題的解釋》第四十二條規(guī)定的期限。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第1目、2目的規(guī)定，判決：撤銷被告西安市房屋管理局2003年9月29日作出的市房在抵字200309034號(hào)在建工程抵押登記具體行政行為。

一審判決宣判后，光大銀行和市房管局不服，向西安市中級(jí)人民法院提起上訴。

市房管局上訴稱：原判在本院認(rèn)為中及對(duì)證據(jù)的認(rèn)定中，基于對(duì)法律的錯(cuò)誤理解導(dǎo)致對(duì)客觀事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。《辦法》第二十八條規(guī)定的是對(duì)當(dāng)事人訂立抵押合同有關(guān)內(nèi)容的要求，并不是對(duì)上訴人作出抵押登記具體行政行為的要求。抵押合同欠缺有關(guān)內(nèi)容，并不影響其真實(shí)、有效，行政機(jī)關(guān)不能依此不予登記，原判對(duì)該證據(jù)的效力不予認(rèn)定缺乏依據(jù)。原判對(duì)《銀行承兌協(xié)議》的性質(zhì)理解錯(cuò)誤。承兌協(xié)議是金融合同之一，是商業(yè)匯票的出票人與銀行簽訂的附條件、附期限的借款協(xié)議。故一審判決違背客觀事實(shí)，適用法律不當(dāng)，請(qǐng)求撤銷原判，改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

光大銀行上訴稱：被上訴人與天乙公司簽訂的商品房買賣合同沒有辦理預(yù)售登記，無公示效力，其物權(quán)尚未取得，僅享有合同債權(quán)，被上訴人無權(quán)提起行政訴訟。一審認(rèn)為抵押合同沒有約定已投入在建工程的工程款、施工進(jìn)度及竣工日期等故不認(rèn)定合同的效力，缺乏依據(jù)。依照《辦法》的規(guī)定，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，當(dāng)事人選用評(píng)估報(bào)告的評(píng)估價(jià)值并不違法，行政機(jī)關(guān)沒有權(quán)力否定當(dāng)事人認(rèn)可的價(jià)值。認(rèn)為被訴的具體行政行為證據(jù)充分、程序合法，未侵犯被上訴人的合法權(quán)益。請(qǐng)求撤銷原判，改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

被上訴人華油公司辯稱：《辦法》規(guī)定抵押合同中“應(yīng)當(dāng)”載明工程的有關(guān)事項(xiàng)，該規(guī)定不但約束當(dāng)事人，行政機(jī)關(guān)在審查中亦應(yīng)依法審查，對(duì)于抵押合同中明顯不符合相關(guān)規(guī)定的問題，不予指正，顯然是錯(cuò)誤的。依照《辦法》規(guī)定，在建工程抵押所擔(dān)保的主債權(quán)的形式必須是銀行貸款和以在建工程抵押所取得的貸款，必須是為取得在建工程繼續(xù)建造的資金為目的。登記機(jī)關(guān)首先應(yīng)對(duì)在建工程抵押是否符合上述兩個(gè)前提條件進(jìn)行審查。而本案被訴的抵押登記行為的證據(jù)不能證明具備上述條件，一審判決認(rèn)定具體行政行為主要證據(jù)不足，是完全正確的。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

原審第三人天乙公司陳述意見同上訴人市房管局，請(qǐng)求本院依法處理。

西安市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：一審判決查明事實(shí)屬實(shí)，予以確認(rèn)。西安市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度，其目的就是建立一種行政監(jiān)管，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益。本案引起爭議的主要原因是因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)售出的房屋又以在建工程申請(qǐng)貸款抵押。根據(jù)《辦法》第二十八條的規(guī)定的抵押合同應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容，及第三十條、第三十四條的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)負(fù)有對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核和在抵押合同上作記載的義務(wù)，而市房管局在辦理本案抵押登記時(shí)，未按《辦法》第二十八條的規(guī)定審核抵押合同，對(duì)該抵押合同缺少的必備內(nèi)容，未明示申請(qǐng)人進(jìn)行補(bǔ)充完善，在提舉的證據(jù)中也不能反映出抵押登記的房屋已經(jīng)預(yù)售，該抵押登記行為違反《辦法》第三十四條第二款的規(guī)定，失去了抵押登記公示的法律意義，不利于國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記的目的。故市房管局辦理的市房在抵字200309034號(hào)在建工程抵押登記行為主要證據(jù)不足，事實(shí)不清，依法應(yīng)予撤銷。《辦法》第二十八條的規(guī)定，既是對(duì)申請(qǐng)人的要求，也是行政機(jī)關(guān)辦理抵押登記時(shí)對(duì)抵押合同的審核依據(jù)。故光大銀行、市房管局的上訴理由不能成立，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審理程序合法，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

（來自：中國司法案例網(wǎng)）