房屋租賃糾紛：一審敗訴，萬典律師介入，二審撤銷一審，發回重審

      案件導讀：一審敗訴，萬典律師介入，精心謀劃，二審撤銷一審，發回重審

北京市第二中級人民法院

民 事 裁 定 書

（2015）二中民再終字第00116號

申請再審人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：韓xx，女，1946年12月22日出生。

委托代理人：韓勇（韓xx之子），自由職業。

委托代理人：夏濤，北京萬典律師事務所律師。

被申請人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：張x甲，女，1962年9月20日出生。

委托代理人：張x乙（張x甲之兄）。

委托代理人：沈全興，男，北京市東城區永定門外街道法律服務所法律工作者。

申請再審人韓xx因與被申請人張x甲租賃合同糾紛一案，不服本院（2013）二中民終字第06154號民事判決，向北京市高級人民法院申請再審。北京市高級人民法院于2014年10月20日作出（2014）高民申字第2414號民事裁定，指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。韓xx及其委托代理人夏濤，張x甲及其委托代理人張全義、沈全興到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

2012年7月，張x甲起訴至北京市朝陽區人民法院稱：2012年3月30日，我與韓xx簽訂租賃合同，約定韓xx將位于北京市×××西庫房獨院一處出租給我經營使用，租期為三年，年租金14萬元。我于合同簽訂當日給付10萬元，剩余4萬元在韓xx為我安裝電話、協助辦理營業執照后再給付。但后來韓xx告知無法辦理營業執照。韓xx未能提供租賃房屋的合法證明，所有權人、代理人或承租人的證據，且隱瞞事實，提供虛假信息，故雙方簽訂的租賃合同應屬無效合同。本案訴訟前，我已騰退租賃房屋，韓xx不及時接收房屋，應當自行承擔責任。租賃合同無效，韓xx應當承擔返還租金和賠償損失的責任。故我訴至法院，要求：1、確認雙方簽訂的租賃合同無效；2、韓xx退還租金10萬元；3、韓xx賠償3萬元。

韓xx辯稱并反訴稱：雙方簽訂的租賃合同是雙方真實意思表示，應屬有效合同。合同中明確約定租賃房屋為庫房，因此張x甲應當知曉庫房無法辦理營業執照，而且合同中也沒有約定我要承擔為張x甲辦理營業執照的義務。我簽訂租賃合同是經過授權和認可的，而且也能保證張x甲在三年租期內正常使用租賃庫房。因此，我不同意張x甲的訴訟請求。由于張x甲違約，故我提出反訴，要求：1、解除雙方簽訂的租賃合同；2、張x甲騰退租賃房屋；3、張x甲支付剩余租金4萬元。

張x甲針對韓xx的反訴辯稱：韓xx不能出示合法的建房手續和租賃權，雙方簽訂的合同應屬無效。我已經將租賃房屋騰退，而且韓xx已經開始轉租。我不同意支付4萬元，韓xx應當退還我已經交納的租金。

北京市朝陽區人民法院一審確認，根據庭審中可以查明的事實，韓xx與張x甲簽訂的轉租期限超過了韓xx享有的剩余租賃期限，超過部分的約定無效。雖然韓xx稱其可以保證履行雙方約定的租賃期限，但未能舉證證實，故對其抗辯理由難以采信。另，根據北京鑫誠佳華快遞有限公司（以下簡稱鑫誠公司）出具的說明，韓xx與該公司之間系委托代理關系，但鑒于無明確證據證實韓xx在與張x甲簽訂租賃合同時已向張x甲披露此代理關系，故張x甲選擇韓xx作為合同相對方，并無不妥。在有效租賃期限內，雙方應當按照合同約定履行各自的義務。因為協助承租人辦理營業執照并非合同約定的韓xx應當承擔的義務，故張x甲以韓xx未協助辦理營業執照為由在2012年6月8日提出解除合同，缺乏合同依據。故張x甲要求返還已給付的全部租金于法無據，不予支持。根據張x甲提供的雙方于2012年6月18日的電話錄音內容，韓xx已于該日開始著手另行出租涉案租賃房屋，表明雙方就解除合同已達成一致意見，且表明韓xx有接收房屋鑰匙的意愿。因此，張x甲應當給付2012年4月10日至2012年6月18日的租金。雖然合同約定"租賃期未到期時，乙方提出退租視為乙方違約，租金不予退還"，但考慮到合同并非整體有效，張x甲無法實現使用租賃物三年的合同目的，故適用該條款顯失公平。另外，張x甲在審理過程中曾兩次出示房屋鑰匙要求韓xx接收，但韓xx均表示不同意，相應的擴大損失部分應當由韓xx自行承擔。關于張x甲主張的損失賠償，因張x甲實際已使用租賃房屋，且未能充分證實相關金額支出與本案的關聯性，故其主張的損失，不予支持。關于韓xx的反訴請求。因雙方均無意愿繼續履行租賃合同，故對韓xx要求解除合同的請求予以支持。因張x甲已實際騰退租賃房屋，雙方僅未完成房屋鑰匙交接，故僅判令張x甲返還租賃房屋鑰匙。關于韓xx要求張x甲繼續給付剩余租金4萬元的請求，由于韓xx在2012年6月18日的電話錄音中已表明雙方就不再履行合同達成一致意見，故對韓xx的該項請求，不予支持。北京市朝陽區人民法院于2012年12月作出（2012）朝民初字第28323號民事判決：一、確認張x甲與韓xx于二○一二年三月三十日簽訂的租賃期限為二○一三年六月二日至二○一五年四月九日期間的《房屋租賃合同》無效；二、于判決生效之日解除張x甲與韓xx于二○一二年三月三十日簽訂的《房屋租賃合同》（租賃期限為二○一二年四月十日至二○一三年六月一日）；三、韓xx于判決生效后七日內返還張x甲租金七萬三千一百五十六元；四、張x甲于判決生效后七日內返還韓xx租賃房屋鑰匙；五、駁回張x甲的其他訴訟請求；六、駁回韓xx的其他訴訟請求。

判決后，張x甲、韓xx均不服，均持原審意見上訴至本院，請求撤銷原判，予以改判。

本院二審查明，2012年3月30日，出租方韓xx（甲方）與承租方張x甲（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將位于北京市×××西庫房獨院一處出租給乙方經營使用；租期3年，2012年4月10日至2015年4月9日；年租金14萬元；租金提前10日付清，如乙方違約未能按時交納租金，甲方有權收回承租使用權，乙方無條件搬出；乙方應向甲方提交公司營業執照復印件，身份證復印件及聯系方式；在租賃期未到期時，乙方提出退租視為乙方違約，租金不予退還。簽訂合同當日，張x甲給付韓xx租金10萬元。另，張x甲向韓xx出具欠條一份，內容為："2012.3.30已向韓xx支付2012年房屋租金140000元中的100000元整（壹拾萬元正），尚欠40000元整。欠款肆萬元整，2012.5.30前將欠款還清。"

張x甲提供2012年6月8日向韓xx發出的解除合同通知及短信，載明因韓xx未協助其辦理營業執照，要求解除租賃合同并辦理交接手續。韓xx否認收到書面通知，但認可收到短信通知，并表示當時不同意解除合同。張x甲另稱已于2012年6月8日搬離租賃場地，并提供照片予以證明。韓xx對此表示不清楚。

庭審中，張x甲提交2012年6月18日其與韓xx的電話錄音，顯示韓xx要求其協助看房人看房并同意收回鑰匙，欲證明韓xx同意解除合同且已著手將房屋再行出租。韓xx認可錄音的真實性，但稱同意其他人看房是為了幫助張x甲轉租。

關于租賃房屋的來源，韓xx提交案外人劉朝輝（出租方）與鑫誠公司（承租方）簽訂的《房屋租賃合同》，租賃期限為2011年6月1日至2012年6月1日。之后，劉朝輝（出租方）與韓xx（承租方）簽訂《房屋租賃合同》，租期為2012年6月1日至2013年6月1日。韓xx另提交鑫誠公司出具的說明，內容為：韓xx有權對外以其個人名義代理該公司處理和對外轉租涉案租賃房屋的相關一切事宜。庭審中，韓xx稱雖然其與劉朝輝簽訂的租賃合同租期只有一年，但到期后可以一年一續簽，而且其也參與了租賃房屋的建造，并為此提交收款人為劉振東的建房費和房租費收據佐證。張x甲則表示不認可韓xx與鑫誠公司之間的代理關系，僅認可韓xx為租賃合同的相對方。

經詢，張x甲稱其主張的賠償金系因韓xx不能協助辦理營業執照，導致其不能正常經營，給其造成的損失，包括為履行合同產生的運費、支付的職工工資及搬離租賃房屋的費用，并提交相關票據和合同等加以證明。

庭審中，張x甲曾出示房屋鑰匙并表示愿意將鑰匙交付給韓xx，但韓xx拒絕接收。

本院二審依據與一審同樣的理由，于2013年5月28日作出（2013）二中民終字第06154號民事判決：駁回上訴，維持原判。

本院再審過程中，申請再審人韓xx稱：1、被申請人張x甲提出解除合同，其解除理由并不是法定解除理由，雙方未就解除合同達成一致意見。2、合同簽訂后，被申請人張x甲曾通過書寫欠條的形式承諾支付剩余房租4萬元，我方也是信任其承諾向房東繳納房租，且被申請人張x甲因個人原因退租，與我方無關。3、被申請人張x甲起訴前多次要交還給我方房屋鑰匙，我方一直拒絕接收，說明我方不同意解除合同，雙方未協商一致解除合同情況下，單方撤離租賃場地屬于單方違約，應就違法解除承擔違約責任。4、租賃合同為雙方在自愿平等協商一致的基礎上簽訂，不違反我國法律有關無效合同的規定，應為合法有效。租賃合同第7條在合同有效期內合法有效，不應被認定為顯失公平。原一、二審判決為適用法律錯誤，所作判決讓我方獨自承擔大量損失，對我方明顯不公。且顯失公平應予以撤銷，法院并未撤銷該條款，因此該條款有效，法院應根據該條款判決被申請人張x甲所繳納房租不予退還。5、原一、二審法院以被申請人張x甲提交的2012年6月18日雙方的談話錄音作為證據認定雙方解除合同已達成一致意見，是認定事實錯誤和適用法律錯誤。該錄音是案件起訴后，雙方在庭審中為達成和解目的所做的談話，不能作為對我方不利的證據，而原一、二審卻作為關鍵證據認定雙方就解除合同達成了一致意見。據此請求：1、判令被申請人張x甲應履行合同至2013年6月1日。2、判令我方不應向被申請人張x甲退還已收取的租金。3、判令被申請人張x甲向我方支付2012年5月30日之前應還清的欠款租金4萬元。4、判令被申請人張x甲向我方支付因被申請人違約所造成的各項損失7萬元。5、被申請人張x甲承擔本案訴訟費用。被申請人張x甲同意原審判決。

本院再審認為，本案事實尚需進一步查清，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（三）項的規定，裁定如下：

一、撤銷本院（2013）二中民終字第06154號民事判決及北京市朝陽區人民法院（2012）朝民初字第28323號民事判決；

二、本案發回北京市朝陽區人民法院重審。

審　判　長　　劉　琨

審　判　員　　蔡　洪

代理審判員　　劉忠偉

二〇一五年一月二十日

書　記　員　　高美玲