以欺詐脅迫方式簽訂的房屋合同應予撤銷，財產返還

案件導讀：在訂立時存在脅迫等情形的合同，依法應予撤銷。合同被撤銷后，自始沒有法律約束力，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

北京市石景山區人民法院

民 事 判 決 書

(2016)京0107民初4562號

原告：侯先生，男，.....出生。

委托訴訟代理人：師晶，北京萬典律師事務所律師。

被告：周先生.......出生。

委托訴訟代理人：葛惠彪，北京市安理律師事務所律師。

原告侯先生與被告周先生租賃合同糾紛一案，本院于2016年6月27日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告侯先生之委托訴訟代理人師晶，被告周先生之委托訴訟代理人葛惠彪到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告侯先生向本院提出訴訟請求：1、請求法院判令撤銷原告與被告簽訂的房屋租賃合同；2、請求法院判令被告遷出石景山區重聚園X號樓X層X單元XX室；3、請求被告按照每月6800元標準，給付原告自2016年5月24日開始至實際交付房屋之日止，逾期向房屋買受人韓云竹、李威交房的違約金以及原告支付房屋買賣合同的案件受理費2044元，保全費2020元；4、案件受理費由被告負擔。事實和理由：原告因欠被告所在單位北京圣維華投資管理有限公司高利貸，未能如約還款，被告于2016年5月24日派人來向原告討債，原告無力償還，被告派四人將原告帶至被告公司所在地博瑞大廈17層，并以言語恐嚇、棍棒威脅原告簽訂了一份房屋租賃協議以及一張欠條，同時要求原告帶其去博瑞大廈對面的交通銀行取錢，在銀行取錢的過程中原告通過暗示營業員報警才得以脫身。此后，被告所委派的人一直在原告名下的位于石景山區八寶山南路重聚園X號樓X單元XX的房屋內居住。由于該合同系被告脅迫原告簽訂，違背了原告的真實意思表示，因原告已經將房屋另行出售，所簽租賃合同導致無法向買方按時交付房屋，石景山法院已經做出(2016)京0107民初4721號判決書判決了原告應承擔的違約損失。被告是過錯方，應該由被告承擔原告無法交房的違約金。根據合同法相關規定，為維護原告合法權益，故訴至法院。

被告周先生答辯稱,1、原告在租賃合同中簽字真實，是其本人簽署，被告沒有脅迫原告，合同是原告的真實意思表示，是合法有效的。2、原告在訴狀中也認可欠被告借款未按期還，這是雙方簽訂合同并以租金按月還欠款的真實意思表示。3、雙方簽訂的租賃合同的內容比較公平，沒有完全有利一方，不存在顯失公平的情況。4、我方合法占有房屋不應該賠償這些損失，即使房屋沒有被被告占用，原告也可能因為房屋價格上漲等原因不交付房屋，將不能交付房屋的原因歸結于被告是不恰當的。原告未實際支付給案外人的違約金，不應在本案中解決。

經審理查明：位于北京市石景山區重聚園X號樓X層X單元XX號房屋（以下簡稱涉案房屋）原為侯先生所有。2016年1月17日，侯先生與韓云竹、李威共同簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋出售給韓云竹、李威，并于2016年6月13日轉移登記至韓云竹、李威名下。

2016年5月24日，侯先生（出租方、甲方）與周先生（承租方、乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：第一條、甲方同意將自有的坐落在石景山區八寶山南路重聚園X-XX的房屋及其設施租賃給乙方，建筑面積為144.18平方米，該房屋用途為住宅。第三條、租賃期自2015年7月9日起至2034年7月8日止。第四條、該房屋租金為每月1600000元。第五條、乙方應于本合同生效之日起向甲方支付租金及押金，支付方式采取押一付228個月的支付方法。第六條、物業管理費由甲方按照物業管理公司的有關規定和收費標準支付，租賃房屋的清潔由甲方自行負責。第七條、在簽訂本租房合同時，乙方應支付給甲方1個月租金的押金，押金不計利息，租房合同終止時，退還乙方。侯先生在合同首部及尾部的出租方處及合同每一頁下方簽名捺印，并在第三條租賃期限處、第二十條補充條款處捺印，周先生在合同承租方處簽名。合同尾部記載的簽訂日期為2015年7月9日，雙方承認并非簽訂合同的日期。

北京市公安局朝陽分局三里屯派出所（以下簡稱三里屯派出所）2016年5月24日的報警材料有上述《房屋租賃合同》一份以及侯先生、周先生的詢問筆錄。《房屋租賃合同》的首部承租方處，第四條、第五條、第六條、第七條以及合同尾部承租方簽字蓋章處以及簽約時間均為空白。庭審時，雙方均承認《房屋租賃合同》第一條、第三條的內容由侯先生填寫并在合同尾部簽名捺印，周先生自行填寫了第四、五、六、七條內容，并在合同尾部簽名。侯先生認為《房屋租賃合同》成立并生效，但對合同第四、五、六、七條內容不予追認。

目前，涉案房屋由周先生占有使用，周先生承認2016年5月底入住，侯先生否認將涉案房屋鑰匙交付周先生并陳述房屋買受人韓云竹、李威于2016年6月25日發現涉案房屋被周先生占用。

另查：韓云竹、李威曾因房屋買賣合同糾紛將侯先生訴至本院，本院于2016年11月4日作出(2016)京0107民初4721號判決：一、侯先生于判決生效后三個月內將位于北京市石景山區重聚園X號樓X層X單元XX號的房屋交付韓云竹、李威；二、侯先生于判決生效后三個月內按照月租金六千八百元標準給付韓云竹、李威違約金損失（自2016年4月9日起至實際交付上述房屋之日止）；三、駁回韓云竹、李威的其他訴訟請求。現已發生法律效力。

三里屯派出所對侯先生的詢問筆錄記載：“問：講一下詳細經過？答：……2016年5月24日10時許,有一個人將我約出來說是能給我辦理貸款,我當時確實是想著能辦理貸款將圣維華投資管理有限公司的錢還上,于是我就到了約定的地點西大望路附近,結果對方來了四名男子,都是圣維華投資管理有限公司的人,他們將我帶回到位于北京市朝陽區東三環博瑞大廈17層的公司,要求我簽下了60萬元的借條還有一份我位于石景山重聚園小區X號樓X單元XX號的19年的租賃合同。問：為何簽訂租賃合同？答：租賃合同中只是讓我簽了名字還有日期，我也不清楚具體原因，應該是對方要使用我的房子作為還款的一個手段。問：對方是如何用言語脅迫你的？答：對方有辱罵、還有威脅我人身安全的言語。問：對方是否跟你發生肢體沖突？答：有，我在他們公司幾乎每個人過來都要拍我幾下，罵幾句，嚇唬幾句讓我還錢。問：是否有其他過激行為？答：沒有。問：對方是否有限制你人身自由的行為？答：當時對方就是讓我在一間辦公室內待著，別的地方不讓去，期間我去廁所都有人跟著。”

對周先生的詢問筆錄記載：“問：工作單位？答：北京圣維華投資管理有限公司法人。問：侯先生今天是如何到的你們公司？答：我們公司的員工將侯先生約出來帶回公司談這事情的。問：你們公司員工是否限制了侯先生的人身自由？答：沒有限制其人身自由，但是因為好不容易找到侯先生的，我就派兩名公司員工一直跟著侯先生，以防止再找不到他。問：你們公司員工是否與侯先生發生肢體沖突？答：沒有，就是跟著侯先生，沒有發生肢體沖突”。

上述事實，有《北京市存量房屋買賣合同》、《房屋租賃合同》、(2016)京0107民初4721號判決、詢問筆錄及雙方當事人陳述等在案佐證。

本院認為：下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。脅迫是指以不法加害威脅他人，使之產生恐懼心理，并基于該恐懼心理而為意思表示的行為。首先，房屋租賃合同中租金的約定是合同重要組成部分，但租金條款系周先生單方填寫，并非基于雙方真實意思表示而訂立，且每月160萬元的租金不僅顯失公允，而且也未實際履行。周先生未能證明侯先生將涉案房屋交付其居住使用，亦未能證明其入住的合法性。周先生抗辯雙方簽訂的房屋租賃合同是以房屋租金折抵侯先生的欠款，因未能舉證證明雙方簽訂合同時具備上述意思表示，故本院不予采信。

其次，房屋租賃合同文本由周先生提供，周先生自認大多條款為其單方填寫，不符合合同成立應當由雙方合意的簽訂形式。在周先生公司簽訂房屋租賃合同的過程中周先生處于明顯優勢地位。在合同簽訂后，侯先生及時報警求救，證明周先生一方的行為讓侯先生做出了不真實的意思表示而簽訂了涉案房屋租賃合同。

再次，房屋租賃合同于2016年5月24日簽訂，侯先生2016年6月27日提起訴訟符合法律規定的請求撤銷的期間。

綜上，本院認為，房屋租賃合同在訂立時存在脅迫等情形，故對侯先生要求撤銷房屋租賃合同的請求，本院予以支持。合同被撤銷后，自始沒有法律約束力，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。既然房屋租賃合同已被撤銷，周先生不具有合法占有使用涉案房屋權利，應當將涉案房屋騰退并交還侯先生。

周先生對房屋租賃合同被撤銷具有過錯，由此給侯先生造成的逾期向涉案房屋買受人韓云竹、李威交付房屋并造成違約金的損失應當予以賠償。周先生應從入住涉案房屋開始給付侯先生應承擔的違約金，(2016)京0107民初4721號案件已經生效，權利義務亦已明確，故，損失的數額比照已生效的民事判決書確認的實際發生金額，兼顧合同的履行情況、綜合周先生入住時間、當事人的過錯程度等因素，本院予以酌定。侯先生從2016年5月24日簽訂合同之日開始主張，對于超出的部分本院不予支持。侯先生主張周先生給付(2016)京0107民初4721號案件受理費以及保全費的訴訟請求沒有事實和法律依據，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十四條、第五十八條之規定，判決如下：

一、撤銷侯先生與周先生于2016年5月24日簽訂的記載日期為2015年7月9日的《房屋租賃合同》；

二、周先生于本判決生效后七日內將位于北京市石景山區重聚園X號樓X層X單元XX號房屋騰退交付侯先生；

三、周先生于本判決生效后七日內按照每月六千八百元標準給付侯先生自2016年6月1日起至實際騰退交付侯先生上述房屋之日止的逾期交房的違約損失；

四、駁回侯先生的其它訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費九百二十五元，由周先生負擔八百二十五元（于本判決生效后七日內交納），由侯先生負擔一百元（已交納三十五元，其余款項于本判決生效后七日內交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于北京市第一中級人民法院。

審　判　長　　王　旸

人民陪審員　　王淑芝

人民陪審員　　冀鳳寶

二〇一六年十二月二十三日

書　記　員　　孫紫淇