房地產轉讓糾紛案例

原告：郭玉，女，1980年1月11日，漢族，住上海市長寧區延安西路***號。

委托訴訟代理人：殷曉黎，上海金澄律師事務所律師。

委托訴訟代理人：吳成佳，上海金澄律師事務所律師。

被告：趙英，女，1973年1月24日生，漢族，戶籍地河北省邯鄲市。

原告郭玉訴被告趙英房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年10月11日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告郭玉及其委托訴訟代理人殷曉黎到庭參加訴訟，被告趙英經本院合法傳喚，無正當理由未到庭應訴，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

原告郭玉向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告于2015年2月16日簽訂的《上海市房地產買賣合同》；2.判令被告退還原告已付房款人民幣（幣種下同）209萬元并支付利息（訴狀送達被告之日起算至判決生效之日止，以209萬元為本金，同期銀行貸款利率為計算標準）；3.判令被告賠償原告房價差額損失365萬元。審理中，原告撤回要求被告支付已付房款利息的訴訟請求。事實和理由：2015年1月，原、被告協商一致，由原告購買被告坐落于上海市浦東新區高青路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱系爭房屋）。同年1月19日，原告支付定金25萬元。2月16日，雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》及《補充協議書》，約定總房價385萬元，簽約當日原告支付200萬元（含定金25萬元），185萬元以銀行貸款形式支付，雙方于2015年7月26日前辦理房屋過戶手續。合同簽訂后，原告依約支付首付款200萬元。2015年7月23日，原、被告又簽署第二份《上海市房地產買賣合同》，將房屋過戶時間約定在2015年8月20日前。次日，雙方簽訂《協議書》，約定原告支付被告9萬元，被告提前至2015年7月24日將房屋交付原告。2015年7月29日，系爭房屋被成都中院司法查封。因房屋至今未解封，原、被告的買賣合同實際無法繼續履行，故原告訴請如前。

被告趙英未進行答辯，也未提供證據。

經審理查明，2015年1月19日，原告與上海弘錦房地產經紀事務所簽訂傭金確認書，原告同意支付5萬元傭金。同日，原告向馬騫轉賬25萬元，馬騫出具收款收據。

2015年1月23日，被告公證委托馬騫處理系爭房屋，委托權限包括：1、代為簽訂定金協議。2、代為簽訂、修改、解除房地產買賣合同，必要時辦理網上合同注銷手續，代為辦理買賣合同公證、領取公證書。3、在必要時配合購買方辦理貸款手續，簽署購買方貸款所需的相關文件。4、代為還貸、退保、領取抵押注銷材料（包括他項權利證明、相關房地產登記證明、結清證明等相關文件）、辦理抵押注銷手續。5、代為辦理房地產轉移登記，簽署承諾書及其他文件材料。6、代為辦理交房。7、代為調取原登記、納稅材料（若需），代為申報、支付上述房地產買賣過程中應付之相關稅費。8、代為簽署與稅收有關的承諾文件（包括有關自住五年以上唯一生活用房的承諾）。9、代為協議買方辦理貸款的相關事宜、簽署相關文件。10、代為辦理房地產買賣過程中的其他相關事宜（含水、電、煤、電話及相關物業設施過戶、更名或注銷相關手續）。11、代為收取買方所付的全部房款（包括定金、首付款、尾款等一切款項）。

2015年2月16日，原告（乙方）與被告（甲方，馬騫代理）簽訂《上海市房地產買賣合同》（編號XXXXXXX）第一版，約定原告向被告購買系爭房屋，建筑面積89.94平方米，轉讓價款265萬元。甲、乙雙方同意，在2015年7月26日之前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續，甲方于2015年8月31日前騰出房屋并通知乙方進行驗收交接。附件三付款協議約定，乙方于2015年2月16日前支付甲方80萬元（含定金20萬元），乙方通過向銀行申請185萬元的貸款支付甲方，甲方收到全部房款后于七個工作日，將房屋交付乙方。

同日，原告與被告（馬騫代理）簽訂《補充協議書》，甲、乙雙方確認，房屋實際成交價格為385萬元（其中：買賣合同轉讓價為265萬元，裝修補償款及交易延后補償款120萬元）。簽訂本協議當日，乙方支付甲方買賣合同約定的首付款80萬元以及裝修補償款、交易延后補償款120萬元，合計200萬元。

《上海市房地產買賣合同》及《補充協議書》簽訂后，原告向馬騫分別轉賬80萬元和95萬元，馬騫出具收款收據。

2015年7月23日，原告與被告（馬騫代理）簽訂《上海市房地產買賣合同》（編號XXXXXXX）第三版，內容與第一版基本一致。其中，辦理過戶時間約定于2015年8月20日前，交房時間約定于2015年9月30日前。附件三付款協議約定，乙方于2015年7月23日前支付甲方80萬元（含定金20萬元），乙方通過向銀行申請185萬元的貸款支付甲方，甲方收到全部房款后于七個工作日，將房屋交付乙方。

2015年7月24日，原告與被告（馬騫代理）簽訂《協議書》，雙方確認，乙方于2015年7月24日以轉賬形式一次性補償甲方9萬元，甲方提前至2015年7月24日將房屋交付乙方。同日，原告向馬騫轉賬9萬元，馬騫出具收款收據。

同日，原告就系爭房屋向上海市地方稅務局浦東新區分局申請交易稅費查詢（審稅）。

2015年7月28日，原告向交通銀行及上海市公積金管理中心申請購房貸款。

2015年7月29日，系爭房屋被四川省成都市中級人民法院司法查封。

2015年9月21日，原告向四川省成都市中級人民法院提出執行異議，四川省成都市中級人民法院于2015年9月30日作出（2015）成執異字第279號執行裁定書，裁定駁回原告的執行異議。

2015年10月23日，原告向四川省成都市中級人民法院提起執行異議之訴，四川省成都市中級人民法院審理后于2016年7月18日作出一審民事判決，駁回原告訴訟請求。

原告不服一審判決，向四川省高級人民法院提起上訴，四川省高級人民法院經審理后于2017年8月30日作出終審民事判決，駁回上訴，維持原判。

2017年9月23日，原告向本院提交訴狀，提起本案訴訟，本院于2017年10月11日立案審理。

另查，原告就系爭房屋買賣糾紛于2015年10月27日向本院提起訴訟，要求確認原、被告簽署的《上海市房地產買賣合同》有效，被告配合原告辦理房屋產權過戶手續。本院于2016年3月11日作出判決，確認《上海市房地產買賣合同》有效，駁回原告要求被告配合辦理房屋產權過戶手續的請求。

審理中，原告表示，就系爭房屋，原、被告簽有多份協議，要求解除雙方就系爭房屋簽署的所有合同。第一版《上海市房地產買賣合同》簽訂后，房價上漲，被告提出漲價，原告同意補償9萬元但被告需提前交房，故雙方于2015年7月24日簽訂《協議書》，被告將系爭房屋交付原告。原告居住系爭房屋至今，如被告返還購房款、賠償損失，則同意遷出。

經原告申請，本院委托上海百盛房地產評估有限責任公司就系爭房屋市場價格進行評估，評估結果為2015年7月29日總價4，350，000元，折合建筑面積單價48，366元/平方米；2017年9月22日總價7，705，000元，折合建筑面積單價85，668元/平方米。

本院認為，《上海市房地產買賣合同》（編號XXXXXXX）約定房屋成交價格為265萬元，但根據原告陳述及《補充協議書》等在案證據，可以認定雙方為避稅而做低房價，故《上海市房地產買賣合同》中關于房價的約定無效。雖部分條款無效，但不影響合同整體效力，房屋價款應按雙方約定的實際價格認定。合同履行過程中，系爭房屋被司法查封，造成辦理過戶手續存在障礙，原告提起的執行異議未獲支持，雙方買賣合同實際已無法繼續履行，原告要求解除雙方買賣合同的請求，本院予以準許。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。原告要求被告返還已支付的209萬元，于法有據，本院予以支持。

因系爭房屋被司法查封，導致本案合同解除，被告應承擔相應的違約責任。原告主張被告賠償房屋差價損失，本院認為，根據法律規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。房價上漲或者下跌應為買賣雙方訂立合同時應當預見的事實，如合同正常履行，房價上漲的利益本應由買家獲得，原告現主張房屋差價損失，原則上應予支持。但本院考慮到原、被告為避稅而約定推遲過戶，之后原告又因提起執行異議和案外人執行異議之訴未獲支持后才提出解除合同，以及原告尚未支付全部購房款等因素，本院酌情判決被告賠償原告損失190萬元。被告經本院合法傳喚未到庭應訴，合同解除后若有未了事宜，可另行主張。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、原告郭玉與被告趙英就上海市浦東新區高青路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》解除；

二、被告趙英應于本判決生效之日起十日內返還原告郭玉209萬元；

三、被告趙英應于本判決生效之日起十日內賠償原告郭玉損失190萬元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費51，980元，公告費560元，鑒定費31，624元，合計84，164元，由原告郭玉負擔13，260元，被告趙英負擔70，904元。

如不服本判決，原告郭玉可在判決書送達之日起十五日內，被告趙英可在判決書送達之日起三十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判長張卓郁

人民陪審員田有娣

人民陪審員李慧娜

二〇一八年五月三日

書記員陳倩茹