房屋所涉土地為劃撥用地的性質并不當然導致雙方所簽協議無效

裁判要點：系爭房屋所涉土地為劃撥用地的性質并不當然導致雙方所簽協議無效。支付了相應對價，并經相關部門批準，新建了房屋，實際居住使用至今。基于上述客觀事實，雙方理應誠實守信；而法院在處理本案糾紛時，亦應秉持合同及交易穩定性原則。另，雖房屋尚未辦理產權轉移登記手續，但此非合同無效與否的考量因素。（以下判決書源自中國裁判文書網）

中華人民共和國上海市第二中級人民法院

民 事 判 決 書

（2019）滬02民終10265號

上訴人(原審原告)：SHANGRUIPING(商瑞平)，女，1956年8月7日出生，住Sunbury,Vic3429,澳大利亞籍。

委托訴訟代理人：崔萍，上海科尚律師事務所律師。

委托訴訟代理人：陳惠斯，上海科尚律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：張立旺，男，1959年6月24日出生，漢族，戶籍地江蘇省。

委托訴訟代理人：陶偉，江蘇法德東恒(蘇州)律師事務所律師。

上訴人SHANGRUIPING(商瑞平)因與被上訴人張立旺房屋買賣合同糾紛一案，不服中華人民共和國上海市青浦區人民法院(2018)滬0118民初12849號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年10月21日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

SHANGRUIPING(商瑞平)上訴請求：撤銷一審判決，改判支持其一審訴請。事實和理由：首先，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條“房地產轉讓、抵押時,房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”的規定，SHANGRUIPING(商瑞平)作為房屋的權利人，雖對房屋享有占有、使用、收益、處分的權利,但在轉讓房屋時，所涉土地使用權應同時轉讓。一審法院認為劃撥土地的性質并不影響雙方之間轉讓合同的效力及合同的履行,明顯屬于適用法律錯誤。其次,《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦明確規定,未經市、縣人民政府批準的劃撥土地使用權不得轉讓。本案房屋所涉及的土地為劃撥取得，SHANGRUIPING(商瑞平)轉讓行為未經有批準權的人民政府審批,不具有對土地使用權進行處分的權利,雙方簽訂的《協議書》違反了法律、行政法規的強制性規定,應認定為無效。再次,根據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準,與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的,應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的應當認定合同有效”的相關規定,本案在起訴前也未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續,案涉《協議書》亦應認定為無效。綜上，SHANGRUIPING(商瑞平)請求二審法院支持其上訴請求。

張立旺書面辯稱，一審判決事實認定清楚，法律適用正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

SHANGRUIPING(商瑞平)向一審法院起訴請求：1.確認其與張立旺簽訂的轉讓青浦區徐涇鎮民主村謝衛路XXX號房屋(以下簡稱“系爭房屋”)及土地使用權《協議書》無效；2.判令張立旺向SHANGRUIPING(商瑞平)返還系爭房屋及所占用土地使用權。

一審法院認定事實：1991年4月29日，案外人商繼默、李玉英作為贈與人出具《贈與合同》，將二人名下坐落于青浦縣徐涇衛家角街東頭平房一間，建筑面積20平方米的所有權及其宅基地使用權贈與女兒SHANGRUIPING(商瑞平)所有。

1992年，SHANGRUIPING(商瑞平)辦理了《國有土地使用證》【編號：青國用(92)字第501-001號】，其中載明土地使用者：SHANGRUIPING(商瑞平)；地址：徐涇鄉民主村衛家角；用途：住宅；批準使用期限：1957年起；農村土地：土地總面積303平方米，全部為宅基地。

1994年1月2日，SHANGRUIPING(商瑞平)與張立旺簽訂《協議書》，內容為：“SHANGRUIPING(商瑞平)自愿將上海市青浦縣徐涇鄉民主村民主一隊衛家角宅基地303平方米的使用權和附屬在宅基地上的建筑所有權無償的轉讓給張立旺先生。本人永不反悔。宅基地上土地使用證青國用(92)字第501-001號，建筑執照青府建證(93)第262號，公證書(1991)滬青證字第195號，均交由張立旺先生保管。”該協議簽訂后，SHANGRUIPING(商瑞平)即將上述房屋及土地交由張立旺，其后，張立旺在系爭土地上翻新、擴建了原有的房屋至208.71平方米，并裝修入住至今。

一審另查明，據《上海市房地產權證》【滬房地青字(2008)第011566號】載明，2008年11月24日，SHANGRUIPING(商瑞平)將系爭房屋的產權登記在本人名下，其中載明土地使用權來源為劃撥，用途為住宅用地，建筑面積為208.71平方米。

一審審理中，SHANGRUIPING(商瑞平)主張：1.系爭房屋系SHANGRUIPING(商瑞平)無償贈與張立旺。2.1992年，商繼默、李玉英贈與SHANGRUIPING(商瑞平)的房屋被納入青浦區1992年4號批租地塊(康虹花園)動遷范圍，當時補償了SHANGRUIPING(商瑞平)人民幣(以下幣種均為人民幣)8萬元現金，并給SHANGRUIPING(商瑞平)劃撥了303平方米的土地，為此，SHANGRUIPING(商瑞平)提供《會議紀要》一份，證明上述事實。

張立旺對SHANGRUIPING(商瑞平)的上述主張不認可，《會議紀要》與本案無關，對其真實性也不認可。另外，張立旺表示雙方之間的轉讓并非無償轉讓，張立旺實際上支付了對價10萬元，但當時SHANGRUIPING(商瑞平)表示因為是長輩贈與的房子，寫買賣不好聽，要求將協議寫成無償轉讓，但要以欠條的形式寫房屋轉讓款，事實上張立旺也是按照該欠條來付款的，10萬元沒有一次性付清，是分期支付，待款項支付完畢后，SHANGRUIPING(商瑞平)將欠條還給了張立旺。為此，張立旺提供《欠條》一份，其中載明“今欠SHANGRUIPING(商瑞平)小姐10萬元，1994年1月10日前償還，另注明：1994年1月16日已歸還4萬元，余款6萬元在22日之前還清；1994年2月6日還35,000元，余款春節后還清”，證明上述事實。另外，SHANGRUIPING(商瑞平)、張立旺此前并不認識，就是因為購房一事才認識。

SHANGRUIPING(商瑞平)對此表示，是收到了10萬元，但并非購房款，而是張立旺支付給SHANGRUIPING(商瑞平)的感謝費。對于欠條，SHANGRUIPING(商瑞平)解釋協議書和欠條是張立旺擬的，約定的是無償轉讓，張立旺也知道系爭房屋及土地不能買賣，所以寫了無償轉讓，事后給了SHANGRUIPING(商瑞平)感謝費，感謝費也是張立旺主動提出的。雙方之間是通過朋友認識的，在1990年就認識了。

一審法院認為，SHANGRUIPING(商瑞平)、張立旺之間就系爭房屋簽訂的雖是無償轉讓形式的協議書，但從雙方當事人的陳述及張立旺提供的欠條來看，雙方就該系爭房屋實際上達成的是房屋買賣的合意，張立旺就該房屋買賣支付了相應的對價10萬元，并實際接收房屋后翻建入住至今，SHANGRUIPING(商瑞平)對張立旺支付的10萬元認為是張立旺單方的感謝費，考慮到雙方當事人除房屋買賣外之間并無其他關系，且張立旺向SHANGRUIPING(商瑞平)出具的欠條上明確了“欠款”的金額及還款日期，不符合感謝費的常理，故法院對SHANGRUIPING(商瑞平)的該主張不予采信。雙方簽訂房屋買賣合同，并在張立旺支付了購房款，SHANGRUIPING(商瑞平)交付了系爭房屋后，張立旺即將購得的房屋翻建，其后以SHANGRUIPING(商瑞平)的名義辦理了產證，并由張立旺入住至今。現SHANGRUIPING(商瑞平)以系爭房屋土地使用權來源系劃撥，因此認為雙方之間的轉讓合同無效，并要求張立旺返還房屋和土地，但劃撥土地的性質并不影響雙方之間轉讓合同的效力及合同的履行，雙方當事人可在按規定向相關部門補繳土地出讓金后辦理產證變更手續，故SHANGRUIPING(商瑞平)的上述訴請缺乏法律依據，法院不予支持。

一審法院作出判決：駁回SHANGRUIPING(商瑞平)的全部訴訟請求。

二審中，當事人沒有提交新證據。本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，系爭房屋所涉土地為劃撥用地的性質并不當然導致雙方所簽協議無效。事實上，張立旺也已支付了相應對價，并經相關部門批準，新建了房屋，實際居住使用至今。基于上述客觀事實，雙方理應誠實守信；而法院在處理本案糾紛時，亦應秉持合同及交易穩定性原則。另，雖房屋尚未辦理產權轉移登記手續，但此非合同無效與否的考量因素。綜上所述，SHANGRUIPING(商瑞平)的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決結果正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣13,800元，由上訴人SHANGRUIPING(商瑞平)負擔。

本判決為終審判決。

審判長　成　皿

審判員　姚　躍

審判員　徐　江

二〇一九年十二月二十五日

書記員　黃一鶴

附：相關法律條文

附：相關的法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

(一)原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

(二)原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；

(三)原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；

(四)原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。

原審人民法院對發回重審的案件作出判決后，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發回重審。

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