房地產合作開發糾紛中其他合作開發案件裁判觀點

其他合作開發

【最高法院指導性案例】

1、以變更工業用地使用權作為合作開發房地產合同出資的約定，不因約定內容不能全面實際履行而認定合同無效。

案情簡介： 宏建公司與金力泰公司簽訂《聯合開發協議》，約定雙方就金力泰公司所屬工業用地及其地上附著物現狀和現有設施設備進行聯合開發建設。其中100畝建設用地使用權及地上附著物由宏建公司以40萬元/畝的價格以現金購買方式一次性支付金力泰公司，剩余105.55畝土地作為金力泰公司合作出資，雙方共同開發建設，并按雙方投資比例分配所建商品房。以上兩種權益并存，作為雙方合作原則基礎。宏建公司按約將4000萬元含附著物的建設用地補償款支付金力泰公司后，因金力泰公司早已對涉案用于合作開發的建設用地使用權設定抵押權，導致土地使用權無法流轉，合同目的不能實現。因此宏建公司訴請解除合同并要求金力泰公司返還4000萬元土地轉讓款并支付違約金。一、二審均認定案涉《聯合開發協議》合法有效。

最高法院認為：協議約定變更工業用地使用權性質并履行法定出讓、補繳費用、過戶、行政審批等程序，符合法律規定。至于約定內容能否全面實際履行，是考量合同應否解除或終止的因素，并不能因此認定合同無效。

案例索引：《民事審判指導與參考》2016年第1輯，總第65輯，第187頁;最高人民法院(2015)民一終字第57號民事判決書：寧夏金力泰鋼結構有限公司與銀川開發區宏建房地產開發有限公司合作、合資開發房地產合同糾紛案。

2、房地產合作開發中，合作雙方均存在違約情形下，應根據合同義務分配情況、合同履行程度以及各方違約程度大小等綜合因素，判斷合同當事人是否享有解除權。

案情簡介：2001年7月至2006年12月期間，愛之泰公司與永昶商貿公司、農墾機電公司簽訂多份《聯建合作協議》及補充協議，約定由永昶商貿公司、農墾機電公司以其出讓的國有建設用地使用權作為投資，與出資方愛之泰公司共同開發建設銀垠大廈項目。建設過程中，永昶商貿公司、農墾機電公司未按約為愛之泰公司辦理土地使用權過戶手續，致使應由愛之泰公司辦理的各項建設手續均未辦理，導致在建的銀垠大廈被作為違章建筑處罰。而愛之泰公司，則因未按約投入資金，導致銀垠大廈停建。永昶商貿公司、農墾機電公司以愛之泰公司構成違約，請求解除三方簽訂的《聯建合作協議》并由愛之泰公司承擔違約責任，賠償損失。一審判令合同解除，二審予以改判。

最高法院認為：在雙務合同中，雙方均存在違約的情況下，應根據合同義務分配情況、合同履行程度以及各方違約程度大小等綜合因素，判斷合同當事人是否享有解除權。綜合本案情況，愛之泰公司承擔了聯建項目中的主要工作，并已履行了大部分合同義務，案涉項目主體工程已經完工。在各方均存在違約的情況下，認定永昶商貿公司和農墾機電公司享有法定解除權，無事實和法律依據，并導致合同雙方利益的顯著失衡。同時，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十二條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。因此，合同繼續履行并不影響各方要求對方承擔違約責任的權利。

案例索引：《中華人民共和國最高人民法院公報》2015年第5期，總第223期，第33頁;最高人民法院(2012)民一終字第126號民事判決書：甘肅愛之泰房地產開發有限公司與蘭州灘尖子永昶商貿有限責任公司、甘肅省農墾機電總公司合資、合作開發房地產合同糾紛案。

3、以劃撥土地使用權與他方簽訂的合作建房合同，不因土地實現變性前發生糾紛而否定合同效力。

案情簡介：1993年4月，汽修廠與中行簽訂《合作建房合同》，約定由汽修廠出土地、中行出資金，在汽修廠所在地修建綜合辦公樓。建成后北則12層歸中行所有，南側12層歸汽修廠所有，并由汽修廠負責辦理中行所有部分的產權手續。辦公樓建成完工并實際交付中行使用至起訴已達18年。期間，汽修廠單方辦理了全部綜合辦公樓的《房屋所有權證》及《國有土地使用權證》，土地性質為國有劃撥工業用地。由此引發訴訟，爭議焦點為《合作建房合同》效力及辦公樓所有權歸屬。一審判決合同有效、中行對其占有和使用的辦公樓享有所有權;二審改判合同無效，中行從其占有房屋中騰退;再審改判合同有效，但駁回雙方確認房屋權屬的訴請。

最高法院民一庭傾向性意見：按照約定履行步驟依法改變劃撥用地性質實現合作開發遠期目標，土地實現變性前發生糾紛，不能因此否定前期簽訂的合作建房合同效力。合同當事人依約占用不動產的履約行為為合法占有，受物權法保護;足以對抗對方提出的騰遷要求。

案例索引：《民事審判指導與參考》2015年第4輯，總第64輯，第160頁。

4、合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

案情簡介：2008年3月15日電大財校與聚豐公司簽訂《合作開發協議書》，雙方約定電大財校以商住用地的土地使用權作為投資，不承擔項目投資盈虧風險及銷售之責，聚豐公司籌集工程建設所需資金，并負責工程的開發建設及房地產銷售。2011年5月9日電大財校向聚豐公司發出《解除函》，以達州市政府召開專題會議，對學校臨街出讓土地實行陽光操作，以招拍掛方式公開進行交易導致學校已無法履行《合作開發協議書》為由，通知聚豐公司解除合同。因聚豐公司要求繼續履行合同，雙方發生訴訟。一審認定雙方簽訂的合資、合作開發房地產合同有效，同時認定聚豐公司在《解除函》到達之日起三個月內并未向人民法院或者仲裁機構確認能否解除合同，《解除函》到達聚豐公司時就已發生法律效力，《合作開發協議書》已經解除。二審改判雙方所簽合同應系土地使用權轉讓合同，電大財校解除合同理由不予成立。

最高法院認為：涉案合同雖然冠以“合作開發協議書”之名，但合同中明確約定電大財校只享有固定開發收益，不承擔開發經營的風險。根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規定，《合作開發協議書》性質為土地使用權轉讓合同。案涉協議是雙方當事人真實的意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合同有效。

案例索引：《中華人民共和國最高人民法院公報》2014年第10期，總第216期，第30頁;最高人民法院(2013)民一終字第18號民事判決書：四川省聚豐房地產開發有限責任公司與達州廣播電視大學(達州財貿學校)合資、合作開發房地產合同糾紛案。

5、人民政府依法收回劃撥土地使用權后對原劃撥土地使用權人的補償不是劃撥土地使用權本身的對價，不包括對劃撥土地使用權增值部分的補償，不應作為合作一方主張效益補償的依據。

案情簡介：2000年9月，山東省總工會、青島工人療養院與華麗公司簽訂《合作開發青島工人療養院院區協議書》，約定以省總工會、工人療養院投入案涉土地、華麗公司承擔合作開發建設項目所需全部資金及相關費用的方式進行合作開發。因青島市政府要求涉案土地納入土地儲備公開拍賣，致使項目未能按約開發，雙方合作終止。后雙方簽訂《遺留協議》，約定省總工會收到政府補償金后返還華麗公司3200萬元補償金及相當于銀行同期貸款利息和相關實際支出(以審計數額和甲乙雙方共同認定為據)以及在省工會資產增值獲利的基礎上，在省工會獲得政府返還全部土地補償金后，給予華麗公司適當效益補償，但對效益補償標準及計算依據未明確約定。案涉土地使用權通過拍賣程序出讓后，省總工會獲得扣除相關稅費后的14.8億元土地補償款項，其僅返還華麗公司3200萬元補償金。為此，華麗公司訴請省總工會及工人療養院按照《遺留協議》約定支付華麗公司利息損失、實際支出損失及效益補償。一審法院根據青島市政府文件規定，認定省總工會獲得的超過70%部分土地補償款項可以視為增值獲利部分，并據此確定給予華麗公司的效益補償標準。最高人民法院改判駁回華麗公司要求效益補償的訴訟請求。

最高法院認為：一審法院參酌青島市相關規定得出省總工會、工人療養院得到的土地補償費中超過70%部分視為增值獲利部分不能成立。首先，劃撥土地使用權人從國家手中取得劃撥土地使用權時，是未支付土地使用權出讓金的，主要是基于劃撥土地使用權的用途是特定的--主要用于公益性用途。劃撥土地使用權一般不能用于投資，自然也就無所謂投資收益或效益之說。其次，國家依法收回劃撥土地使用權時，并未支付相應對價。也即，政府在無償收回劃撥土地使用權后，只對原劃撥土地使用權人的地上建筑物、其他附著物，根據實際情況給予適當補償而非足額補償或超額補償，原劃撥土地使用權人并無所謂補償款之外的投資效益。因此，一審法院將總工會、工人療養院得到的補償費中的70%視為劃撥土地使用權的對價，而將超出70%部分視為增值獲利與法律行政法規的規定不符。故對華麗公司要求效益補償的訴請不予支持。

案例索引：《民事審判指導與參考》2014年第3輯，總第59輯，第163頁;最高人民法院(2013)民一終字第47號民事判決書:山東省總工會、青島工人療養院與青島華麗房地產有限公司國有建設用地使用權轉讓合同糾紛案。

6、以合作開發項目建設用地使用權作抵押所取得的貸款，如果合作開發協議未對該貸款歸屬進行約定，應屬于項目負債。

案情簡介：江力公司與海特公司簽訂《合作協議書》，約定以江力公司出地、海特公司出資的方式共同開發某住宅項目，具體項目建成后的各方當事人權益按照實際投入分配。同時約定江力公司提供案涉項目建設用地做抵押，以海特公司名義向銀行貸款用于項目建設。海特公司至項目建設結束共投入資金500萬元，并以案涉項目建設用地作為抵押向銀行貸款200萬元依約用于項目建設。雙方后因合作項目的權益分配發生糾紛。訴訟中，雙方均主張以案涉項目建設用地作為抵押向銀行貸款200萬元歸己方投資款項，并據此主張權益分配比例。一審法院認定因雙方對200萬元貸款的歸屬未作約定，故該部分投資應視為雙方當事人的共同投資應由雙方平均享有并據此確定雙方投資比例及權益分配比例;二審法院則認定在對案涉200萬元貸款的歸屬未作約定情形下，應視為合作項目所取得融資，而不能作為合作方投資，并據此對雙方投資比例及權益分配比例作出重新認定。

最高法院民一庭傾向性意見：合作開發房地產過程中，對以合作開發項目建設用地使用權作抵押取得的用于項目的貸款，如果合作開發協議未對該貸款的歸屬做出約定，則在分配開發項目的權益時，該貸款既不能作為雙方當事人的共同投資，也不能認定為合作開發房地產當事人的投資;基于該融資產生的負債亦非合作開發房地產的單方負債，應屬于項目負債。

案例索引：《民事審判指導與參考》2012年第4輯，總第52輯，第133頁。

7、合作建房合同被認定無效后出資方出資轉化為在建工程時，出地方取得的財產為出資方出資轉化為在建工程部分相應的財產利益，應當折價補償出資方。

案情簡介：2002年5月，海淀黨校與威肯公司簽訂《聯建協議》，約定以海淀黨校提供建設用地，威肯公司提供建設資金的方式合建教學培訓綜合樓，雙方在建成后按約對培訓樓及綜合樓予以分配。威肯公司投入部分建設資金后，因后期資金不到位導致項目工程多次停工。經海淀黨校訴訟后確認案涉《聯建協議》無效。威肯公司再次訴至法院要求海淀黨校賠償其因履行《聯建協議》而造成的各項損失及費用。一、二審均判令由海淀黨校對威肯公司給予適當補償。

最高法院認為：合資、合作開發房地產合同被認定無效，出地一方應當返還其從出資一方取得的財產。當出資一方的出資已經轉化為在建工程時，出地一方取得的財產為出資方轉化為在建工程部分相應的財產利益，應當折價補償出資一方。人民法院應當綜合評判出資一方的出資數額、在建工程的建設程度及當地房地產業的利潤等情況，確定出地一方的折價補償數額。

案例索引：《民事審判指導與參考》2011年第2輯，總第46輯，第159頁;北京威肯房地產開發有限公司與中國共產黨海淀區委員會黨校合資、合作開發房地產合同糾紛案。

8、合作開發房地產合同無效后，不能根據合同約定分得的房產價值進行投資補償。

案情簡介：協和醫學院與明日公司于1995年6月至2000年3月期間簽訂《合作協議》及若干份分配協議，約定以協和醫學院提供建設用地，明日公司提供建設資金的方式合作建設綜合樓及科研樓，并最終約定綜合樓建成后明日公司可獲得部分房屋長期使用權及部分房屋產權。工程陸續竣工后，雙方因工程費用的支出和代對方墊付款問題未達成一致意見，故一直未進行最后結算。按雙方約定，協和醫學院應當辦理的產權轉讓及為明日公司交納土地出讓金、房產登記辦證等手續也未予辦理。訴訟后，一、二審法院均認定案涉《合作協議》項下的分配協議因違反了法律、行政法規的強制性規定而歸于無效。但一審判令協和醫學院應在返還明日公司投資款后對投資利益予以適當補償，二審則改判協和醫學院對明日公司的履行利益不應予以補償，僅應賠償部分利息損失。

最高法院認為：合作開發房地產合同被認定無效后，合同一方經常主張對合同相對方按合同約定應分得房產的估價進行分割，以獲得投資補償。當事人的此類訴訟請求混淆了合同有效可主張的履行利益與合同無效后信賴利益之間的區別。在當事人無法舉證證明因合同無效造成其他具體損失的情形下，宜按投資款的銀行同期貸款利率計算其投資損失。

案例索引：《民事審判指導與參考》2011年第2輯，總第46輯，第183頁;北京協和醫學院與四川明日企業(集團)有限公司、協和明日醫藥交流中心合作建房合同糾紛案。