房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛裁判規(guī)則合同性質(zhì)部分（一）

【裁判觀點(diǎn)】

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人之間訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等方式共同出資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同，土地使用權(quán)投入方將其土地使用權(quán)變更為合作各方共有或者歸于項(xiàng)目公司名下,通常是這類合同的重要內(nèi)容。確認(rèn)某合同是以土地使用權(quán)作價(jià)出資的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，還是單一的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)根據(jù)合同各方是否對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等情形進(jìn)行判斷。

【裁判理由】

在一方以資金為投入，另一方以取得的土地使用權(quán)為投入的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，土地使用權(quán)投入方將土地使用權(quán)變更為合作各方共有或者變更至項(xiàng)目公司名下，通常是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定的重要內(nèi)容，有的還要另行簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。其真實(shí)意思表示是以土地使用權(quán)作價(jià)出資的合作，還是單一的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，合作各方是否共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是主要的認(rèn)定依據(jù)。各方約定共同成立專門的項(xiàng)目公司開發(fā)房地產(chǎn)，無論項(xiàng)目公司是否成立，以及土地使用權(quán)是否已經(jīng)變更登記為項(xiàng)目公司享有，均不影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力。《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》中合作各方關(guān)于房產(chǎn)的分配，并沒有無論項(xiàng)目盈虧任何一方都不承擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)亦獲取固定利益的約定。合作各方均承擔(dān)了實(shí)際的合作風(fēng)險(xiǎn)。該協(xié)議的實(shí)質(zhì)是華茂公司以土地使用權(quán)出資，與相對(duì)方合作開發(fā)。因此，華茂公司與蘇福倫、香港益群公司、陳培森之間通過《房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議書》及對(duì)該協(xié)議的實(shí)際履行行為形成合作關(guān)系。

【案例來源】

(2005)民一終字第60號(hào)【2007年第8期公報(bào)案例】

【裁判觀點(diǎn)】

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定土地使用權(quán)人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、只收取利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

【裁判理由】

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”

【案例來源】

(2016)最高法民申1683號(hào)、(2015)民申字第943號(hào)