案例：以股權方式轉讓房地產，法院的處理和判決

蘇州翡翠國際社區置業有限公司（以下簡稱翡翠公司）收到了蘇州當地法院的一則判決，將面臨當地稅務處罰及稅務處理金額合計逾8200萬元，而這筆處罰中最大的部分，來自2007年時一幅被蘇州工業園區管委會“一地兩賣”地塊的土地增值稅重復征收。

讓公司行政負責人難以理解的是：

從地塊出讓到引入新的投資者及轉讓部分股權，都是在園區管委會的主導和同意之下進行，為何事后當地園區地稅局認定為偷稅并處以重罰？

“類似的亂象在眾多園區土地利益博弈中，并非個案。”

有業內人士坦言，經歷“賣地——房地產開發——征稅”的黃金期后，無地可賣，園區面臨新的發展模式升級和管理模式重構，這正成為國內眾多園區發展的巨大挑戰，各園區管委會必然承受著轉型期收益高速增長難以為繼的巨大壓力，但不侵害投資者合法權益應是底線。

2005年5月，上海靜安置業（集團）有限公司、上海工業投資（集團）有限公司競拍摘得蘇園土掛（2004）07號地塊，該地塊含73043、73044以及73046三幅土地。上述競得人設立翡翠公司進行開發建設。2005年6月8日翡翠公司僅對73043、73044號宗地交付土地出讓金并辦理了土地證。當時由于資金原因73046地塊未繳納土地出讓金，因此翡翠公司未能從園區管委會處得到73046號地塊，更不能辦理土地證以獲得土地使用權。

2006年末，因房地產市場不景氣，為盡快開發該地塊，園區管委會引進了新加坡星獅集團。在當時的管委會領導安排下，由翡翠公司出資20%，星獅集團旗下五家公司各出資16%組建合資公司（即星隆置業（蘇州）有限公司，以下簡稱星隆公司）準備共同開發73046地塊（面積約472畝）。經蘇州工業園區管委會批準，蘇州園區國土局與星隆公司又重新簽署了土地出讓合同，直接將472畝的73046地塊出讓給了該公司。星隆公司在向園區國土房產局支付了12.2561億元的出讓金后，獲得了土地使用權證，使用權類型為出讓。

同樣，在園區管委會相關部門同意下，2007年5月15日，翡翠公司與星獅集團旗下五家公司簽署《合作協議書》，約定翡翠公司進行股權出讓、退出星隆公司等事宜。9月初，翡翠公司轉讓20%星隆公司股權，獲得投資收益5527.4223萬元，并按規定向國稅部門繳付了1381余萬元的企業所得稅。

“這一系列變化，均在園區管委會相關部門直接安排或同意的情況下落實。從房地產的角度，此后幾年蘇州工業園內地價房價水漲船高，某種程度上，我們也錯過了一個不錯的機會。”上述翡翠公司的相關負責人坦言，但萬萬沒想到的是，錯過潛在的投資收益還不是最差的結果，2014年的一紙稅務處罰決定書讓翡翠公司完全傻了眼。

股權轉讓遭重征土地增值稅

2014年8月22日，蘇州工業園區地方稅務局認定翡翠公司因2007年5月在轉讓星隆置業（蘇州）有限公司20%股權時未繳納土地增值稅、營業稅等稅收構成偷稅，作出蘇園地稅處20144號《稅務處理決定書》及蘇園地稅罰20144號《稅務處罰決定書》，稅務處罰及稅務處理合計金額9538.64666萬元。

翡翠公司對蘇州園區地稅局的處理及處罰不服，即向蘇州園區管委會提起行政復議，園區管委會維持地稅局的處罰及處理決定，翡翠公司遂于2015年1月向蘇州市姑蘇區人民法院提起行政訴訟，但法院依舊維持了園區地稅局的處罰及處理決定，只是將稅務處罰及稅務處理金額合計調整為8210.780993萬元。

事實上，蘇州園區地稅局已向星隆公司預征了土地增值稅，并且未來在項目結算時將全額征收稅款，并未導致國家稅款的流失或減少，卻又向翡翠公司重復征收同一地塊的土地增值稅。

一位不愿具名的律師指出，73046號地塊違規變更中標單位、星隆公司股權轉讓等行為均在園區管委會主導及同意的情況下得以實施，翡翠公司轉讓股權被事后處罰、補繳涉及73046號地塊的土地增值稅、營業稅及附加，確實存在較大爭議。

根據2012年12月經最高人民法院審判委員會討論作出的判決認定，“公司股權轉讓”不能被認定為等同于“土地使用權轉讓”（（2012）民二終字第23號判決），翡翠公司將星隆公司20%股權轉讓的行為不能被認定為是土地使用權轉讓，蘇州園區地稅局據此征收土地增值稅、營業稅等的行為顯然于法無據。

上述翡翠公司相關負責人還指出，政府違規審批在先，重復征稅在后。

在蘇州園區管委會相關領導（現該責任人員因涉嫌犯罪已被追究刑事責任）的明確批示下，翡翠公司才與新加坡星獅集團共同組建星隆公司參與開發73046號地塊。園區管委會終止履行前一合同，又未經招拍掛程序，協議出讓土地于另一家公司，違反國家土地使用權出讓相關規定。翡翠公司就該合作行為在當年就經蘇州園區國家稅務局審核，繳納了1300多萬元的企業所得稅，同一行為居然被園區地稅局認為構成偷稅行為，令人不解。

此外，園區地稅局對翡翠公司股權轉讓行為進行違規征收營業稅，巨額的連補帶罰，大大加重了翡翠公司的負擔。

該負責人透露，翡翠公司轉讓股權實際獲得的股權溢價款5527余萬元，已繳納了1381余萬元的企業所得稅，凈投資收益僅為4145余萬元。如果翡翠公司還要負擔3773.5余萬元的土地增值稅、665.1余萬元營業稅、附加稅66.4余萬元等，并且已經繳納的1,381余萬元所得稅并不退還的話，必導致又一重復征稅，會導致一個合法行為的稅負3373.5+665.1+1381+66.4=5486幾乎等于全部收入，再加上4000多萬元的滯納金，簡直到了瘋狂的程度。

（來源：2017-03-14中國經濟網 《蘇州工業園土地亂象：一地兩賣、重復巨額征稅》）

短評：

（一）從稅收法定的原則來看，目前的稅收立法，沒有關于股權轉讓要繳納土地增值稅、營業稅（營改增之前）的規定。國稅總局曾以三個批復（國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號文）的形式，針對三個股權轉讓個案作出征收土增稅的回答，需要指出的是，這三個文件均為內部文件，僅針對特定案例，不能作為對普遍納稅人的執法依據。

附1：國稅函〔2000〕687號

《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》“你局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》 （桂地稅報〔2000〕32號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100 ％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅”

附2：國稅函〔2009〕387號

《國家稅務總局關于土地增值稅相關政策問題的批復》“廣西壯族自治區地方稅務局：你局《關于土地增值稅相關政策問題的請示》（桂地稅報[2009]13號）收悉。鑒于廣西玉柴營銷有限公司在2007年10月30日將房地產作價入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產過戶手續，同月25日即將股權進行了轉讓，且股權轉讓金額等同于房地產的評估值。因此，我局認為這一行為實質上是房地產交易行為，應按規定征收土地增值稅。”

附3：國稅函〔2011〕415號文

《國家稅務總局關于天津泰達恒生轉讓土地使用權土地增值稅征繳問題的批復》“天津市地方稅務局：你局《關于天津泰達恒生轉讓土地使用權土地增值稅征繳問題的請示》（津地稅辦〔2011〕6號）收悉。經研究，同意你局關于‘北京國泰恒生投資有限公司利用股權轉讓方式讓渡土地使用權，實質是房地產交易行為’的認定，應依照《土地增值稅暫行條例》的規定，征收土地增值稅”。

（二）從實質課稅和反避稅角度來看，實質課稅的前提和基礎應該是稅收法定，依法征管，如果企業的架構和安排具有合理商業目的，無證據證明企業具有避稅和偷逃稅的行為，稅務機關應該嚴格按照稅法的規定進行稅收征管，不能對稅法文件做擴大解釋，嚴格限定自由裁量權。