房地產轉讓糾紛案例

上訴人（原審原告）：成都保利天新房地產開發有限公司，住所地：四川省成都市天府新區華陽街道廣都上街135號。

法定代表人：吳章焰，董事長。

委托訴訟代理人：魏揉柔，四川泰常律師事務所律師。

委托訴訟代理人：楊慧，四川泰常律師所律師。

被上訴人（原審被告）：孫娥，女，1986年5月5日出生，漢族，住四川省平昌縣。

上訴人成都保利天新房地產開發有限公司（以下簡稱保利公司）因與被上訴人孫娥商品房屋預售合同糾紛一案，不服成都市雙流區人民法院（2016）川0116民初4840號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月10日受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

保利公司的上訴請求：1、撤銷原判，依法改判支持保利公司的一審全部訴訟請求；2、本案二審訴訟費由孫娥承擔。事實與理由：一、一審法院認定雙方對合同的主要條款、付款方式進行了變更，因此認定雙方合同簽訂時間視為2016年5月23日，系事實認定錯誤。本案因孫娥的原因導致需要其提高首付款，保利公司配合孫娥在補足首付款當天便變更了合同，但只對主合同首付款比例及公積金貸款數額作了變更，付款方式仍是貸款方式，合同其他條款均未作變更，屬于非實質性變更，且變更后的合同簽訂時間仍然為2016年3月14日。二、一審法院認定房屋銷售人員楊××有權代表保利公司與孫娥協商房屋買賣過程中的相關事宜，其行為所產生的法律后果應由保利公司承擔缺乏事實與法律依據。本案中，孫娥并沒有提供任何證據能夠證明曾經向房屋銷售人員楊××進行協商，楊××的行為也不能代表保利公司的行為。三、即使雙方變更了合同部分內容，也并不視為對付款期限的變更，該變更行為不影響合同的履行，孫娥負有自行補足款項的義務。

孫娥辯稱，其沒有違反合同約定，合同簽訂后，保利公司就收回了合同，兩星期后才將合同交給孫娥。孫娥不知曉保利公司對違約金是如何計算的。

保利公司向一審法院起訴請求：孫娥向保利公司支付違約金6552元。（違約金計算方式560000×39×0.0003，自2016年4月14日暫計算至2016年5月23日，要求計算至實際付清之日止，如逾期付款超過90日，違約金標準全部按每日0.0004計算）。

一審法院認定事實：2016年3月14日，保利公司、孫娥簽訂《四川省商品房買賣合同（預售）》《保利創智錦城項目商品房買賣合同補充協議》及附件，合同約定，孫娥購買保利公司開發成都市天府新區、4組，華陽街道伏龍社區保利創智錦城三幢8層802號住房，套內面積77.28平方米，每平方米9708.33元，房屋總價750260元。合同第九條約定，付款方式及期限，1……2……3貸款方式付款：【公積金貸款】。孫娥于2016年3月14日前支付首付房款190260元，占全部房款價款的25%，余款560000元向中國銀行股份有限公司成都錦江支行（貸款機構）申請貸款支付，期限30年。合同還約定了其他相關事項。合同附件約定，按揭貸款（含公積金貸款），買受人在《商品房買賣合同》簽訂后30日內通過銀行貸款方式一次性支付給出賣人。合同簽訂后，保利公司將合同收回，合同簽訂當日，孫娥向保利公司支付首付款19萬余元。2016年3月30日，孫娥到成都市公積金中心辦理貸款，公積金中心工作人員審查孫娥的資料后，告訴孫娥，孫娥只能貸款540000元，首付款應再提高20000元。2016年3月31日，孫娥將貸款情況告知保利公司房屋銷售人員楊××，并要求再補20000元首付款，楊××告訴孫娥，合同已備案，不能更改，并說孫娥不用管。2016年5月20日，公積金中心工作人員再次告訴孫娥必須補20000元首付，2016年5月22日，保利公司房屋銷售人員楊××幫孫娥預約，2016年5月23日，孫娥補首付款20000元。同時，保利公司將商品房買賣合同交予孫娥。合同第九條變更為：付款方式及期限，1……2……3貸款方式付款【公積金貸款】孫娥于2016年3月14日前支付首付房款210260元，占全部房款價款的28%，余款540000元向中國銀行股份有限公司成都錦江支行[貸款機構]申請貸款支付，期限30年。合同其他條款內容未改變。

一審法院另查明，2016年7月19日，中國郵政儲蓄銀行代孫娥向保利公司支付購房款540000元。【公積金貸款】

一審法院認為，保利公司、孫娥于2016年3月14日簽訂的《四川省商品房買賣合同（預售）》《保利創智錦城項目商品房買賣合同補充協議》及附件，其內容系雙方當事人的真實意思表示，不違反國家的法律、行政法規禁止性規定，也不損害社會公共利益，也不損害第三人的合法權益，故雙方所簽訂的《四川省商品房買賣合同（預售）》《保利創智錦城項目商品房買賣合同補充協議》及附件合法有效，對此，一審法院予以確認。

關于孫娥在履行《四川省商品房買賣合同（預售）》、《保利創智錦城項目商品房買賣合同補充協議》及附件是否存在違約。

第一、關于雙方違約的時間從何時計算的問題，保利公司、孫娥于2016年3月14日簽訂《四川省商品房買賣合同（預售）》《保利創智錦城項目商品房買賣合同補充協議》及附件，雙方對付款方式的約定，孫娥應于簽訂合同當日，向保利公司支付25%的首付房款，由于孫娥系公積金貸款支付剩余房款。雙方在附件中約定，孫娥應于簽訂《商品房買賣合同》后30天內通過銀行貸款方式一次性支付給保利公司。2016年3月30日，孫娥在辦理公積金貸款時，公積金中心工作人員在審查孫娥的貸款資料時，要求孫娥提高首付款比例，并再次要求孫娥補交首付款20000元。隨后，孫娥多次與保利公司房屋銷售人員楊××協商，雙方于2016年5月23日，達成一致意見，雙方同時變更合同中約定的付款方式，并將孫娥的首付款比例提高到28%，公積金貸款為540000元。同時，孫娥補交首付款20000元。由于雙方對合同的主要條款，付款方式進行了變更，因此，保利公司、孫娥的合同簽訂時間應視為2016年5月23日，根據附件約定，孫娥應于簽訂《商品房買賣合同》后30日內通過貸款的方式向保利公司支付剩余房款，即孫娥應于2016年6月22日前通過貸款的方式向保利公司支付剩余房款。故保利公司、孫娥對遲延付款的違約起算點為2016年6月23日。

第二、保利公司房屋銷售人員楊××能否代表保利公司向孫娥協商房屋買賣過程中相關事宜。孫娥在向保利公司購買商品房的過程中，從接待到《四川省商品房買賣合同（預售）》《保利創智錦城項目商品房買賣合同補充協議》及附件簽訂，均系保利公司房屋銷售人員楊××負責，孫娥在辦理公積金貸款的過程中出現問題時，也是與保利公司房屋銷售人員楊××協商相關事宜，最后雙方達成協議，變更了付款方式中的首付款比例及公積金貸款數額，由此說明，保利公司房屋銷售人員楊××有權代表保利公司與孫娥協商房屋買賣過程中的相關事宜，保利公司房屋銷售人員楊××與孫娥協商房屋買賣相關事宜的行為所產生的法律后果應由保利公司承擔。

綜上所述，由于孫娥于2016年7月19日才將公積金貸款支付保利公司的確存在一定的違約，但是，保利公司只要求孫娥給付2016年5月23日前的違約金，而孫娥2016年5月23日前并沒有違反合同約定遲延履行付款，故保利公司要求孫娥承擔違約金沒有事實依據，其主張一審法院不予支持。據此，依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，判決：駁回保利公司的訴訟請求。案件受理費25元，由保利公司負擔。

二審中，保利公司除對其將原合同及變更后合同交付孫娥的時間，及保利公司銷售人員楊××與孫娥就補交首付款事宜之間的溝通內容有異議外，對一審法院查明的其它事實無異議；孫娥對一審法院查明的事實無異議。對當事人無異議的事實，本院予以確認。

二審中雙方未提交新證據。

二審中，保利公司明確違約金的截止時間計算至2016年5月23日。

本院認為，本案的爭議焦點為孫娥是否違約。孫娥在與保利公司簽訂商品房買賣合同及補充協議后因在辦理貸款時被告知需要提高首付比例，故雙方又重新簽訂了合同，該重新簽訂的合同除對首付款金額進行了變更即由原來的190260元變更為210260元外，合同的其它條款內容均未改變，按該重新簽訂合同的約定孫娥仍應于2016年3月14日前支付首期房款，因2016年5月23日孫娥才向保利公司付清首付款，其行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。一審法院將遲延付款違約起算點認定為2016年6月23日不當，本院予以糾正。雖然孫娥支付首付款逾期，但由于逾期時間短，加之保利公司也未舉出損失的證據，因此，本院酌情認定孫娥支付保利公司違約金2000元。

綜上，原審認定事實錯誤，處理結果有誤，本院予以糾正。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：

一、撤銷成都市雙流區人民法院（2016）川0116民初4840號民事判決；

二、孫娥于本判決生效之日起十日內向成都保利天新房地產開發有限公司支付違約金2000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案一審案件受理費25元，二審案件受理費50元，共計75元，由孫娥負擔。

本判決為終審判決。

審判長尹英

審判員張菲菲

審判員夏偉

二〇一七年五月五日

書記員吳丹丹