合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

裁判要點：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。（以下判決書源自中國裁判文書網(wǎng)）

湖北省高級人民法院

民 事 判 決 書

（2015）鄂民一終字第00076號

上訴人（原審原告）：王良。

上訴人（原審原告）：江德斌。

上訴人（原審原告）：彭文彬。

上訴人（原審原告）：王小春。

上訴人（原審原告）：李生丙。

被上訴人（原審被告）：京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地湖北省京山縣新市鎮(zhèn)溫泉路。

法定代表人：謝家雄，該公司經(jīng)理。

委托代理人：何大林，湖北京源律師事務(wù)所律師。

原審被告：武漢坤聯(lián)房地產(chǎn)投資顧問有限公司，住所地湖北省武漢市黃陂區(qū)灄口街富興街11號。

法定代表人：陳遙，該公司董事長。

委托代理人：王德祥，該公司項目經(jīng)理。

上訴人王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙（以下合稱王良等五人）因與被上訴人京山縣興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱興業(yè)公司）、原審被告武漢坤聯(lián)房地產(chǎn)投資顧問有限公司（以下簡稱坤聯(lián)公司）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服湖北省荊門市中級人民法院（2014）鄂荊門民三初字第00009號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

王良等五人共同向一審法院提起訴訟，請求：1、依法確認(rèn)王良等五人與坤聯(lián)公司于2009年6月3日簽訂的《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》有效；2、判令坤聯(lián)公司、興業(yè)公司按照協(xié)議約定向王良等五人交付賓館（含京匯華苑小區(qū)A棟1#門面，京匯華苑A棟公寓樓2-12層）及房屋（京匯華苑小區(qū)A棟東2樓靠南面的3套物業(yè)管理用房），并協(xié)助辦理上述房產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；3、本案的訴訟費用由坤聯(lián)公司、興業(yè)公司共同負(fù)擔(dān)。

一審查明，2003年11月14日，案外人湖北長江屯玉種業(yè)有限公司從原京山縣種子公司處購得位于京山縣××市鎮(zhèn)××8977.23平方米的商業(yè)出讓用地使用權(quán)，并辦理了國有土地使用權(quán)證書［土地使用權(quán)證號：京國用（2003）第801號］。

2007年4月，王良等五人與案外人陳杰共同簽訂一份《個人合伙協(xié)議書》，約定由該六人共同出資購買湖北長江屯玉種業(yè)有限公司京山分公司位于京山縣新市鎮(zhèn)京源大道的房地產(chǎn)，并進(jìn)行后期投資和房地產(chǎn)開發(fā)，前期預(yù)計投資240萬元，由各合伙人以現(xiàn)金方式出資到位，并共同推舉王良為合伙組織的代表人。2007年4月20日，湖北長江屯玉種業(yè)有限公司（甲方）與江德斌（乙方，前述合伙體的代表）簽訂一份《房產(chǎn)、土地轉(zhuǎn)讓合同》，約定甲方將其從原京山縣種子公司購買的位于京山縣××市鎮(zhèn)××大道8977.23平方米土地，約合13.48畝，以及該宗土地上總建筑面積為4078.48平方米的所有房產(chǎn)，共計作價200萬元轉(zhuǎn)讓給乙方。該合同還對付款方式、其他權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等作了約定。同日，雙方共同簽訂一份《房屋、土地轉(zhuǎn)讓合同補充協(xié)議》，該補償協(xié)議約定，乙方支付200萬元的價款后，乙方需再向甲方支付30萬元補償費。待乙方付清所有款項后，甲方將土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證原件交給乙方。2007年4月24日，湖北長江屯玉種業(yè)有限公司出具收據(jù)，收到江德斌交付的120萬元，剩余款項以江德斌代湖北長江屯玉種業(yè)有限公司償還江夏區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的貸款的方式進(jìn)行了支付。

2007年7月20日，湖北長江屯玉種業(yè)有限公司應(yīng)江德斌等六人要求，與興業(yè)公司簽訂了形式上的《房產(chǎn)、土地轉(zhuǎn)讓合同》，約定將湖北長江屯玉種業(yè)有限公司從原京山縣種子公司處購買的，位于京山縣××市鎮(zhèn)××大道8977.23平方米土地，約合13.48畝轉(zhuǎn)讓給興業(yè)公司。2007年10月，湖北長江屯玉種業(yè)有限公司與興業(yè)公司至京山縣國土資源局辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)。2008年，京山縣國土資源局為興業(yè)公司核發(fā)了國有土地使用權(quán)證書［編號：京國用（2008）第644號］，使用權(quán)面積8977.23平方米。地類用途：商業(yè)用地和住宅用地。同年，興業(yè)公司取得前述宗地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（編號為（2008）建設(shè)用地072400009）。

2007年7月26日，興業(yè)公司（甲方）與王小春（乙方）簽訂一份《合作協(xié)議》，約定：“甲方同意乙方將原京山縣種子公司土地使用權(quán)過戶到甲方名下，并以甲方名義辦理商住樓整體開發(fā)、立項和建安工程等相關(guān)手續(xù)，乙方自主開發(fā)經(jīng)營、獨立核算，土地過戶、報建、立項過程中發(fā)生的所有稅費由乙方承擔(dān)，商住樓項目開發(fā)、建設(shè)的全部投資和各種稅費等開支項目全部由乙方承擔(dān)，甲方協(xié)助乙方辦理融資手續(xù)。乙方向甲方繳納項目管理費75萬元，由甲方從房屋預(yù)收款中分別以30%、30%、40%三次扣回”。并約定“在原種子公司建設(shè)用地過戶至甲方后，該合作協(xié)議正式生效，并在生效后雙方另行簽訂合作細(xì)節(jié)補充協(xié)議，以明確具體權(quán)利義務(wù)”。此后，甲乙雙方合作未果，也未簽訂細(xì)節(jié)性補充協(xié)議。

2009年6月3日，坤聯(lián)公司（甲方）的代表陳遙、王德祥與王良等六人的代表王良、彭文斌、江德斌（乙方）簽訂一份《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》，約定：“甲乙雙方共同決定合作開發(fā)京匯華苑項目，原京山縣種子公司地塊由實際所有者王小春、江德斌、彭文斌、王良、李生丙、陳杰共六名合伙人通過掛靠協(xié)議過戶給興業(yè)公司……合作方式：甲方繳納項目規(guī)費，甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)項目的全部開發(fā)管理成本及費用，并享有本項目的收益。乙方提供項目土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑規(guī)劃設(shè)計方案，乙方以興業(yè)公司名義協(xié)助甲方辦理項目建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證及稅金、協(xié)調(diào)主管職能部門等相關(guān)事宜。付款方式：一、甲方總共付給乙方1200萬元。其中，300萬元為現(xiàn)金、900萬元為房產(chǎn)。房產(chǎn)部分含建筑面積約為4300平方米的賓館和部分住房，賓館含一樓約200平方米的接待大廳，賓館部分十層約2400平方米全部按單價2500元／平方米計算（約600萬元左右），多層住宅按1400元／平方米計算，小高層住宅按1700元／平方米計算，多層樓下小汽車庫約6間，按1700元／平方米根據(jù)實際建筑面積計算。（以上所有房源為甲方合理指定房源）。二、第一次付款時間為項目建設(shè)至主體結(jié)構(gòu)工程整體封頂1個月內(nèi)支付60萬元；第二次付款時間為工程施工方工程合同交房時間1月內(nèi)支付90萬元（含甲方代乙方付給設(shè)計院的20萬元）；第三次付款時間為甲方同興業(yè)公司結(jié)算完畢時同時付清余款或房產(chǎn)150萬元。三、交房時間的約定：賓館于項目開盤后一個月內(nèi)交付給乙方。住宅車庫待甲方同興業(yè)公司結(jié)算完畢時交付給乙方”。該協(xié)議還約定了其他事項。

2009年6月24日，興業(yè)公司（甲方）、坤聯(lián)公司（乙方）以及土地權(quán)利人代表王良、趙代彪共同簽訂一份《京匯華苑房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定：“經(jīng)平等協(xié)商，共同決定聯(lián)合開發(fā)京匯華苑項目。該項目由兩塊地組成，約19.18畝［含湖北省京山縣京源大道原種子公司地塊約合15.15畝（含待征地）由實際所有者王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙、陳杰共六名合伙人協(xié)議過戶至興業(yè)公司名下。以及湖北省京山縣京源大道能源科研所地塊約合4.03畝（不含待征地）由實際所有者趙代彪、王時珍、楊金水共三名合伙人協(xié)議過戶至興業(yè)公司名下］。甲乙雙方以及上述地塊實際所有者均一致同意在甲方公司名下進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)建設(shè)及銷售。第二條約定開發(fā)方式及費用：甲乙雙方聯(lián)合開發(fā)，甲方同意以甲方公司名義協(xié)助乙方辦理本項目所有開發(fā)相關(guān)手續(xù)，并向乙方收取本項目房產(chǎn)開發(fā)及建筑管理費用約合112萬元。第三條約定付款時間：乙方分別以30%、30%、40%的比例分三次支付，第一次30%支付款待項目建設(shè)第一層結(jié)構(gòu)完成支付；第二次30%支付款為項目整體結(jié)構(gòu)封頂支付；第三次40%支付款待項目建設(shè)、銷售、稅務(wù)等工作完畢后一并結(jié)算。此費用不含乙方支付給項目土地實際所有人王良等九人的投資收益，此投資收益由乙方直接與王良等幾人協(xié)商處理。另定相關(guān)協(xié)議為準(zhǔn)。第四條約定的甲方責(zé)權(quán)利：1、甲方負(fù)責(zé)出具并幫助乙方辦理項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理的全部相關(guān)手續(xù)，并及時協(xié)助乙方完成與各政府職能部門的接洽工作……8、甲方不承擔(dān)項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理的相關(guān)費用；9、甲方不享有項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理而產(chǎn)生的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。乙方責(zé)權(quán)利：1、乙方有責(zé)任及時完成項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理的全部手續(xù)，并積極與政府職能部門接洽……4、乙方全權(quán)擁有項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理的相關(guān)權(quán)利；5、乙方全部承擔(dān)項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理的相關(guān)費用；6、乙方完全享有項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理而產(chǎn)生的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。第五條約定債務(wù)承擔(dān)：1、甲乙雙方對于非因本項目產(chǎn)生的債務(wù)不承擔(dān)連帶責(zé)任；2、合作結(jié)束，甲乙雙方應(yīng)將所有因本項目產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)一并結(jié)清”。協(xié)議還就糾紛解決方式、協(xié)議的生效等事項作了約定。

2009年11月23日，坤聯(lián)公司（甲方）與王良等六人（乙方）簽訂一份《補充協(xié)議》，約定：“原協(xié)議書（指2009年6月3日的協(xié)議）中合理指定的房產(chǎn)條款改為在樓盤預(yù)售開始之日起第三十二天確定棟號、單元、樓層，以利乙方委托甲方銷售和配合甲方統(tǒng)一價格銷售；甲方返還乙方房產(chǎn)應(yīng)視為現(xiàn)金銷售，其相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)按國家規(guī)定辦理，最遲交房時間不得超過2010年12月31日；原合同中個人或企業(yè)所得稅條款明確約定為由甲方全額承擔(dān)并繳納，乙方協(xié)助做好相關(guān)工作；鑒于容積率補費政策變化，考慮乙方實際困難，甲方同意另壹佰萬元費用代為借貸，年息為百分之二十，計算在利潤分配中抵扣。無償承擔(dān)57萬元補繳款額，以利工程順利開工”。

2010年，興業(yè)公司依照合同約定，先后取得了京匯華苑項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（編號為建字第荊規(guī)工程Z52009060）、《建筑工程施工許可證》（編號420821201001130101）、《商品房預(yù)售許可證》［編號鄂京商房預(yù)字（2010）008號］，并將前述證書交由坤聯(lián)公司用于京匯華苑項目的開發(fā)。

按照2009年6月3日的《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》的約定，坤聯(lián)公司已經(jīng)向王良等五人支付了現(xiàn)金260萬元，并交付了價值約40萬元的兩套房屋。另外，坤聯(lián)公司也依約向王良等五人交付了的本案訴爭的京匯華苑小區(qū)大門東1#門面、京匯華苑A棟公寓2至12層賓館房屋以及京匯華苑A棟公寓二樓靠東3套物業(yè)管理用房。

坤聯(lián)公司在開發(fā)建設(shè)京匯華苑項目過程中，因工程價款、稅費繳納等事項，與京匯華苑項目實際施工人以及興業(yè)公司之間發(fā)生糾紛，正循法律途徑解決。同時，坤聯(lián)公司也未歸集京匯華苑項目的竣工驗收資料，未辦理竣工驗收手續(xù)，未辦理京匯華苑項目房屋產(chǎn)權(quán)總證，也未能依照約定協(xié)助王良等五人辦理本案訴爭房屋的權(quán)屬證書，故王良等五人為訴爭房屋的辦證問題訴至法院。

另查明，案外人陳杰因故將其京匯華苑土地投資股份轉(zhuǎn)讓給了王良等五人。

一審法院認(rèn)為，本案訴爭2009年6月3日的《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》約定，王良等五人將其從湖北長江屯玉種業(yè)有限公司購買的位于京山縣新市鎮(zhèn)京源大道旁的土地（約15.15畝），用于與坤聯(lián)公司合作開發(fā)京匯華苑項目，但王良等五人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取1200萬元固定收益。依照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條關(guān)于“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定，該《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，本案糾紛為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。該合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法、有效的合同，對合同雙方具有約束力。

關(guān)于王良等五人訴請交付訴爭房屋的問題。依照2009年6月24日《京匯華苑房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中“坤聯(lián)公司完全享有京匯華苑項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理而產(chǎn)生的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，興業(yè)公司不享有京匯華苑項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理而產(chǎn)生的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益”的約定，坤聯(lián)公司有權(quán)依約向王良等五人交付訴爭房屋。經(jīng)查，坤聯(lián)公司已向王良等五人實際交付了京匯華苑小區(qū)大門東1#門面、京匯華苑A棟公寓2至12層房屋以及京匯華苑A棟公寓二樓靠東3套物業(yè)管理用房，故對王良等五人訴請交付訴爭房屋的請求不予支持。

關(guān)于王良等五人訴請坤聯(lián)公司、興業(yè)公司協(xié)助其辦理訴爭房屋的土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證的問題。經(jīng)查，坤聯(lián)公司與王良等五人于2009年11月23日簽訂的《補充協(xié)議》第四條約定：“返還王良等五人之房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)按國家規(guī)定辦理”。坤聯(lián)公司應(yīng)依約協(xié)助王良等五人辦理訴爭房屋的土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。即坤聯(lián)公司應(yīng)當(dāng)按照本案訴爭土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中“坤聯(lián)公司有責(zé)任及時完成該項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理的全部手續(xù)，并積極完成與各政府相關(guān)職能部門的接洽，并全部承擔(dān)該項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理的相關(guān)費用”的約定，盡快組織相關(guān)單位對京匯華苑工程進(jìn)行竣工驗收，及時辦理竣工驗收備案登記手續(xù)以及京匯華苑項目房屋的物權(quán)初始登記手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)稅費。待房產(chǎn)總證辦妥后，坤聯(lián)公司應(yīng)積極協(xié)助王良等五人辦理訴爭房屋所占用土地的使用權(quán)變更及房屋所有權(quán)登記手續(xù)。對王良等五人要求坤聯(lián)公司協(xié)助其辦理訴爭房屋權(quán)屬證書的訴訟請求予以支持。

本案中，王良等五人庭審中確認(rèn)，其訴請坤聯(lián)公司、興業(yè)公司協(xié)助其辦理權(quán)屬證書的合同依據(jù)有：2009年6月3日的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、2009年6月24日的《京匯華苑房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》以及2009年11月23日的《補充協(xié)議》。但興業(yè)公司非2009年6月3日的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及2009年11月23日的《補充協(xié)議》的當(dāng)事人，根據(jù)合同相對性原則，該兩份協(xié)議對興業(yè)公司不具有約束力。但興業(yè)公司與坤聯(lián)公司于2009年6月24日簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定，興業(yè)公司負(fù)有“負(fù)責(zé)出具并幫助坤聯(lián)公司辦理京匯華苑項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理的全部手續(xù)”的義務(wù)，故興業(yè)公司應(yīng)盡快按照合同約定，積極協(xié)助坤聯(lián)公司辦理京匯華苑項目的房產(chǎn)總證，以便坤聯(lián)公司協(xié)助本案王良等五人及其他購房業(yè)主辦理房產(chǎn)分證。故本案中王良等五人直接訴請興業(yè)公司協(xié)助其辦理權(quán)屬證書無合同依據(jù)，對王良等五人的該項訴訟請求不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條、第二十四條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)王良等五人的代表王良與坤聯(lián)公司于2009年6月3日簽訂的《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》有效；二、坤聯(lián)公司在辦妥京匯華苑項目房屋所有權(quán)總證后90日內(nèi)協(xié)助王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙辦理位于湖北省京山縣新市鎮(zhèn)溫泉路的緊鄰京匯華苑小區(qū)大門東的1#門面房、京匯華苑小區(qū)A棟2層至12層的公寓房屋以及京匯華苑小區(qū)A棟公寓二樓靠東的3套物業(yè)管理用房屋的土地使用權(quán)證以及房屋所有權(quán)證；三、駁回王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙的其他訴訟請求。一審案件受理費53800元，由王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙共同負(fù)擔(dān)3800元，由坤聯(lián)公司負(fù)擔(dān)50000元。

宣判后，王良等五人不服，向本院提起上訴。請求：撤銷一審判決第二項，改判興業(yè)公司與坤聯(lián)公司共同協(xié)助王良等五人辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。主要理由：1、興業(yè)公司系本案房地產(chǎn)項目開發(fā)主體之一，辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記系其法定義務(wù)。涉案房地產(chǎn)項目，系以興業(yè)公司名義進(jìn)行，由興業(yè)公司與坤聯(lián)公司合作開發(fā)完成，項目開發(fā)完成后的房屋初始登記、轉(zhuǎn)移登記必須以興業(yè)公司名義進(jìn)行。根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，協(xié)助王良等五人辦理涉案房屋權(quán)屬登記是興業(yè)公司的法定義務(wù)。2、興業(yè)公司對王良等五人具有協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記的合同義務(wù)。興業(yè)公司與坤聯(lián)公司在2009年6月24日簽訂的《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》第三條約定“……此費不含坤聯(lián)公司支付給項目土地實際所有人王良等九人的投資收益，此投資收益由坤聯(lián)公司直接與王良等九人協(xié)商處理。”該約定表明，興業(yè)公司認(rèn)同王良等五人的土地收益以及王良等五人與坤聯(lián)公司之間的協(xié)議。同時，協(xié)議第五條第一項約定“雙方對于非因本項目產(chǎn)生的債務(wù)不承擔(dān)連帶責(zé)任”，反言之，因本項目產(chǎn)生的債務(wù)興業(yè)公司、坤聯(lián)公司之間應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，可見協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記的不僅是坤聯(lián)公司，興業(yè)公司同樣承擔(dān)連帶責(zé)任。3、坤聯(lián)公司單方無法完成房屋權(quán)屬登記手續(xù)，一審判決結(jié)果形同空頭支票。

興業(yè)公司辯稱：王良等五人的上訴請求沒有合同和法律依據(jù)，興業(yè)公司沒有義務(wù)協(xié)助王良等五人辦理房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。1、王良等五人與興業(yè)公司之間未簽訂任何協(xié)議，而明確王良等五人享有房屋權(quán)利的是與坤聯(lián)公司之間的協(xié)議，興業(yè)公司不是協(xié)議的當(dāng)事人，根據(jù)合同相對性原則王良等五人與坤聯(lián)公司之間簽訂的協(xié)議對興業(yè)公司沒有約束力。2、王良等五人與興業(yè)公司之間沒有簽訂過房屋買賣合同，因此，興業(yè)公司沒有法定義務(wù)要為王良等五人辦理房屋過戶手續(xù)。3、王良等五人認(rèn)為興業(yè)公司與坤聯(lián)公司承擔(dān)連帶責(zé)任沒有法律依據(jù)。興業(yè)公司與坤聯(lián)公司在2009年6月24日簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，但不能依此想當(dāng)然地推理興業(yè)公司要承擔(dān)連帶責(zé)任。4、依照興業(yè)公司與坤聯(lián)公司的協(xié)議約定，雙方還要辦理結(jié)算手續(xù)，在沒有辦理結(jié)算手續(xù)之前，興業(yè)公司開發(fā)的房屋的產(chǎn)權(quán)還沒有轉(zhuǎn)移到坤聯(lián)公司，在此之前興業(yè)公司不負(fù)有為王良等五人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)。請求二審法院駁回王良等五人的上訴。

坤聯(lián)公司答辯稱，我公司對王良等五人的上訴請求沒有異議。坤聯(lián)公司與王良等五人之間一直是按照2009年6月3日的協(xié)議在履行，坤聯(lián)公司不是該案項目的開發(fā)主體，所以相關(guān)證件的辦理應(yīng)是由興業(yè)公司負(fù)責(zé)。

二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。

二審查明，對一審查明的事實，各方當(dāng)事人均無異議，本院予以確認(rèn)。

本案二審爭議的焦點問題是：王良等五人要求興業(yè)公司對涉案房屋協(xié)助辦理過戶登記是否具有依據(jù)？

本院認(rèn)為，本案系王良等五人在購得土地使用權(quán)后，于2009年6月3日與坤聯(lián)公司簽訂《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》，約定由坤聯(lián)公司進(jìn)行開發(fā)，王良等五人收取固定投資回報。上述情形符合最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條關(guān)于“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的規(guī)定，故上述由王良等五人與坤聯(lián)公司簽訂的《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》，雖名為合作開發(fā)，但王良等五人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，故實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。后坤聯(lián)公司與興業(yè)公司于2009年6月24日簽訂《京匯華苑房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，將涉案的土地辦理至興業(yè)公司名下，由坤聯(lián)公司出資借用興業(yè)公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋的所有權(quán)由坤聯(lián)公司享有。上述協(xié)議的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。一審對協(xié)議的定性和效力認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于興業(yè)公司對王良等五人是否負(fù)有對涉案房屋所有權(quán)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)問題。因王良等五人分配涉案房屋系坤聯(lián)公司與王良等五人之間簽訂的《京匯華苑房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議》的約定，興業(yè)公司并非該協(xié)議的合同相對人。根據(jù)該協(xié)議內(nèi)容，王良等五人應(yīng)得分配利潤中的房屋部分，是由坤聯(lián)公司在開盤后一個月內(nèi)交付賓館，住宅車庫待坤聯(lián)公司同興業(yè)公司結(jié)算完畢時交付，此交付義務(wù)主體為坤聯(lián)公司，而非興業(yè)公司。因王良等五人在本案中主張的房屋產(chǎn)權(quán)并非商品房買賣關(guān)系的合同權(quán)利，而是《京匯華苑房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中約定的利潤分配，依據(jù)合同的相對性原則，王良等五人依約定只能要求坤聯(lián)公司辦理房屋交接和辦證，而無權(quán)要求興業(yè)公司直接為其辦證。同時，興業(yè)公司根據(jù)與坤聯(lián)公司之間簽訂的《京匯華苑房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，將所開發(fā)項目的土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證以及商品房預(yù)售許可證均辦理在興業(yè)公司名下，其負(fù)有“出具并幫助坤聯(lián)公司辦理京匯華苑項目開發(fā)建設(shè)、銷售及管理的全部手續(xù)”的義務(wù)。但現(xiàn)坤聯(lián)公司與工程的實際施工人以及興業(yè)公司之間因工程價款、稅費等發(fā)生糾紛，涉案工程項目的竣工驗收至今未辦理，且工程的備案資料亦未交與興業(yè)公司，導(dǎo)致至今不能辦理涉案工程房屋產(chǎn)權(quán)總證。在興業(yè)公司因坤聯(lián)公司的原因未能辦理涉案項目總證時，王良等五人以興業(yè)公司為登記備案的項目建設(shè)單位為由，認(rèn)為興業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)項目建設(shè)單位的法定辦證義務(wù)，要求興業(yè)公司協(xié)助其辦理因利潤分配而得到房屋的產(chǎn)權(quán)登記，無事實和法律依據(jù)。上訴人王良等五人的上訴理由，不能成立，其上訴請求本院不予支持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。上訴人王良等五人的上訴理由無事實和法律依據(jù)，其上訴請求本院不予支持，本案依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3800元，由王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙共同負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　邵震宇

代理審判員　　李　萍

代理審判員　　郭振華

二〇一五年七月七日

書　記　員　　向　珂