房地產轉讓糾紛案例

原告：張紅紅，女，1983年8月6日出生，漢族，西安市閻良區關山鎮東興村西興組村民，住該組。

被告：陜西中朗實業有限公司。住所地：西安市蓮湖區未央路12號1幢20604室。

法定代表人：劉顯武，系該公司總經理。

委托訴訟代理人：吳繼文，男，1964年12月15日出生，漢族，系被告陜西中朗實業有限公司職工，住該公司。

委托訴訟代理人：閆靜靜，陜西林麓律師事務所律師。

原告張紅紅訴被告陜西中朗實業有限公司（以下簡稱中朗公司）商品房預約合同糾紛一案，本院于2017年2月8日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告張紅紅、被告中朗公司的委托訴訟代理人趙銘到庭參加訴訟。本案審理過程中，被告中朗公司撤銷對趙銘的委托，委托吳繼文、閆靜靜為其訴訟代理人。

原告張紅紅向本院提出訴訟請求：1、原告請求依法判決解除《唐風紫苑商品房內部認購書》；2、原告請求判令被告退還原告已交認購款（含定金）215922元，同時支付自2013年8月15日至2016年9月8日，銀行同期貸款利息41313.08元；3、原告請求判令被告承擔本案的訴訟費用。事實與理由：2014年8月12日，原告在原陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司廣泛宣介的基礎上與其簽訂了《唐風紫苑商品房內部認購書》。該認購書對原告認購商品房的區位（樓層、房號）、建筑面積、單價及總價款等均作了明確約定，但對簽訂正式《商品房買賣合同》和交房的時間及法定證照詳情并無具體說明。本認購書簽訂時，原告向相對人支付了換房補差價款42000元，于2013年8月15日起，分次又向其法人單位原陜西炬程房地產開發有限公司支付了“首付金”163922元。但是，由于原陜西炬程房地產開發有限公司及其西安閻良分公司口頭承諾的簽訂《商品房買賣合同》及交付房屋的時間多次向后推拖，引起原告對其開發項目和出售商品房是否合法的懷疑。后經原告多方了解，方知原陜西炬程房地產開發有限公司至今沒有辦理房地產開發依法應當取得的土地、規劃和建設的許可證照，致使原告簽訂的商品房認購書的目的無法實現。原告認為，根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規定，原陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司與原告簽訂的商品房認購書應屬預約合同，該公司依法負有在一定期限內與原告締結《商品房買賣合同》的義務。該認購書出于雙方的真實意愿，且其內容并不違反法律的禁止性規定，應屬合法、有效的民事法律行為。原陜西炬程房地產開發有限公司及其西安閻良分公司對認購書的訂約目的不能實現，存在明顯過錯，應當承擔違約責任。被告作為該認購書的繼任者，按照有關法律的規定，除應退還已收原告的認購定金外，還應賠償原告因此所受的經濟損失。

被告中朗公司辯稱，認可原告買房和交費，沒有交房是事實，因為土地目前有權屬糾紛。不同意解除認購書，被告未取得預售許可證，認購書應為無效，同意返還購房定金，不同意支付利息。

本院經審理認定事實如下：2013年7月22日，原告張紅紅向陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司支付購房定金10000元，認購唐風紫苑小區10504號房屋一套。2013年8月15日，又向陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司支付首付款163922元。2014年8月11日，原告張紅紅申請換房，由10504號房換至10806號房，應補差價42937元，陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司同意換房，并同意免除差價937元。2014年8月12日，原告張紅紅與陜西炬程房地產開發有限公司簽訂《商品房內部認購書》，約定：原告張紅紅認購陜西炬程房地產開發有限公司投資、陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司開發的唐風紫苑小區1號樓8層6號房屋一套，認購單價3928元/平方米，建筑面積121.4平方米，總房價476859元；認購書所列之房款及付款方式以《商品房買賣合同》中所列金額為準；《商品房買賣合同》生效后，認購書自動失效并收回等內容。同日，原告張紅紅向陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司補交房屋差價42000元，陜西炬程房地產開發有限公司向原告張紅紅出具收據。至本案辯論終結，被告中朗公司未取得《商品房預售許可證》，亦未與原告簽訂《商品房買賣合同》。

陜西炬程房地產開發有限公司于2016年5月4日更名為陜西中朗實業有限公司，即本案原告，陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司系其分公司。對于上述當事人雙方沒有爭議的事實，本院予以確認。

本院認為，分公司的民事責任由公司承擔。本案中，原告張紅紅與陜西炬程房地產開發有限公司簽訂《商品房內部認購書》，并向陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司和陜西炬程房地產開發有限公司支付購房定金和購房款共計215922元。被告中朗公司作為陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司的總公司在庭審中陳述，陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司已經不存在，且被告中朗公司同意承擔其分公司的責任，原、被告雙方亦不申請追加陜西炬程房地產開發有限公司西安閻良分公司，故本案相應民事責任應由被告中朗公司承擔。原告張紅紅與陜西炬程房地產開發有限公司簽訂的《商品房內部認購書》，僅規定了原告認購房屋的房號、購房款數額、定金等，該認購書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，故該認購書應屬于商品房預約合同。上述認購書系雙方真實意思表示，符合相關法律規定，合法有效，原、被告雙方均應依約履行合同義務。對被告中朗公司辯稱認購書無效，本院不予支持。認購書簽訂后，原告依約支付定金及購房款共計215922元，而被告中朗公司未取得《商品房預售許可證》，亦未與原告簽訂《商品房買賣合同》，致《商品房內部認購書》合同目的不能實現，故對原告訴請解除《商品房內部認購書》并退還定金、購房款215922元的主張，本院予以支持；同時，被告中朗公司應當賠償原告張紅紅利息損失（以215922元為基數，按同期銀行貸款利率從2014年8月13日計算至2016年9月8日）。

綜上，為維護當事人的合法權益，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國公司法》第十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、解除原告張紅紅與被告陜西中朗實業有限公司簽訂的《商品房內部認購書》；

二、被告陜西中朗實業有限公司于本判決生效后15日內退還原告張紅紅定金及購房款共計215922元，并賠償原告張紅紅利息損失（以215922元為基數，按同期銀行貸款利率，從2014年8月13日計算至2016年9月8日）。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費5158元，減半收取2579元，由被告陜西中朗實業有限公司負擔。因原告張紅紅已預交，被告陜西中朗實業有限公司于本判決生效后十日內支付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于陜西省西安市中級人民法院。

審判員楊欣欣

二〇一七年六月五日

書記員梁勍