政府審批是對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)移的審批而非對(duì)轉(zhuǎn)讓合同審批。

裁判要點(diǎn)：我國(guó)法律對(duì)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)及地上房屋并未禁止轉(zhuǎn)讓，雖然此類土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，但政府的審批不是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或房屋買賣合同的審批，而是對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)移的審批，故政府的審批不是此類合同成立的生效要件。（以下判決書源自中國(guó)裁判文書網(wǎng)）

北京市第二中級(jí)人民法院

民 事 判 決 書

（2016）京02民終8893號(hào)

上訴人（原審原告）：北京恒宇建筑裝飾工程有限公司，住所地北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)科技工業(yè)園5號(hào)。

法定代表人：**泉，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：林立，男，該公司員工。

委托訴訟代理人：趙衛(wèi)東，北京市大地律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審原告）：北京朗貝爾化學(xué)建材有限公司，住所地北京市大興區(qū)西紅門科技工業(yè)園區(qū)內(nèi)。

委托訴訟代理人：林立，男，該公司員工。

委托訴訟代理人：趙衛(wèi)東，北京市大地律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：周國(guó)良，男，1966年1月13日出生。

委托訴訟代理人：趙文英，北京濤澤律師事務(wù)所律師。

原審第三人：曲世祥，男，1966年3月14日出生。

委托訴訟代理人：張鳳成，北京市三維律師事務(wù)所律師。

上訴人北京恒宇建筑裝飾工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒宇公司）、上訴人北京朗貝爾化學(xué)建材有限公司（以下簡(jiǎn)稱朗貝爾公司）因與被上訴人周國(guó)良、原審第三人曲世祥房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市大興區(qū)人民法院（2016）京0115民初9102號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年10月18日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

恒宇公司、朗貝爾公司上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷原判，支持恒宇公司、朗貝爾公司的訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。理由為：一、一審判決認(rèn)定本案是房屋買賣合同糾紛錯(cuò)誤，本案系確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效糾紛，一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。恒宇公司、朗貝爾公司系將20.77畝土地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給周國(guó)良，并附隨將地上建筑物轉(zhuǎn)讓，一審判決認(rèn)定是房屋買賣附隨土地，缺乏事實(shí)依據(jù)。二、一審判決認(rèn)定合同合法有效與現(xiàn)行法律相違背。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱我國(guó)房地產(chǎn)管理法）第四十條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)辦理土地使用權(quán)出讓金。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證的，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同無效。因《轉(zhuǎn)讓合同》約定轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是劃撥土地，依據(jù)上述法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓前必須經(jīng)大興區(qū)人民政府批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓。按照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《最高院涉國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛解釋》）第十一條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。三、本案的法律關(guān)系名為買賣，實(shí)為借貸。根據(jù)恒宇公司與周國(guó)良簽訂的租賃合同，周國(guó)良將轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下的全部土地、房屋、配套設(shè)施等出租給恒宇公司經(jīng)營(yíng)使用，每月租金為140萬元，到目前為止，恒宇公司已付租金1920萬元，去除租金，轉(zhuǎn)讓合同的實(shí)際價(jià)款僅為2100萬元，本案的法律關(guān)系為借貸，一審判決認(rèn)定為買賣合同是錯(cuò)誤的。

周國(guó)良辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，同意一審判決。恒宇公司、朗貝爾公司的上訴請(qǐng)求沒有依據(jù)，請(qǐng)求二審法院予以駁回。一、恒宇公司、朗貝爾公司在起訴狀中列明的案由為房屋買賣合同糾紛，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容來看，該合同轉(zhuǎn)讓的是房屋所有權(quán)，包括取得和尚未取得權(quán)屬證書的房屋，土地使用權(quán)是附隨房屋轉(zhuǎn)讓的，故本案是房屋買賣合同糾紛。二、政府進(jìn)行的審批不是對(duì)轉(zhuǎn)讓合同或者買賣合同的審批，而是對(duì)劃撥土地轉(zhuǎn)移的審批，不是合同的生效要件。三、恒宇公司、朗貝爾公司認(rèn)為本案是借貸糾紛，但并未提交證據(jù)，其意見沒有事實(shí)依據(jù)。四、恒宇公司和朗貝爾公司取得的劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上也不是通過正常途徑取得的。其經(jīng)營(yíng)范圍和投資都不涉及國(guó)有，從事行業(yè)亦不符合劃撥用途，結(jié)合一審案件證據(jù)，恒宇公司和朗貝爾公司的土地使用權(quán)實(shí)際系受讓取得。本案轉(zhuǎn)讓合同系有效合同，恒宇公司和朗貝爾公司因房屋價(jià)格上漲而反悔，現(xiàn)以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)審批為由訴請(qǐng)合同無效，違反了誠(chéng)信原則。

第三人曲世祥陳述：《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條、第三十二條是關(guān)于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，不是關(guān)于房屋買賣的規(guī)定，本案轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)是房屋買賣合同，所以上述規(guī)定不適用于本案。即使上述規(guī)定適用于本案，也不能以此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。理由為：1、該辦法不是法律、行政法規(guī)；2、未經(jīng)批準(zhǔn)，并不必然導(dǎo)致合同無效；3、本案轉(zhuǎn)讓合同并未侵害國(guó)家利益、公共利益及他人的合法權(quán)益。本案中，恒宇公司與北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)政府下屬的不具有法人資格的北京市西紅門科技工業(yè)園（以下簡(jiǎn)稱西紅門工業(yè)園）簽訂轉(zhuǎn)讓合同，取得了土地和房產(chǎn)，并交付了土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)，應(yīng)由西紅門鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)繳納土地出讓金，辦理權(quán)屬證書，所以，本案所涉房產(chǎn)和土地是已經(jīng)交納過出讓金的，西紅門工業(yè)園的大部分企業(yè)都是由西紅門鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)交納的土地出讓金，由西紅門鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)給辦理國(guó)有出讓土地使用證。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，恒宇公司、朗貝爾公司不符合辦理劃撥土地使用證的條件，其對(duì)土地的取得方式不了解，因出讓土地使用年限為50年，劃撥土地的使用權(quán)是永久，恒宇公司、朗貝爾公司為了獲得永久的土地使用權(quán)，才設(shè)法辦理了國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。本案中，恒宇公司、朗貝爾公司在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，周國(guó)良受讓房屋并不改變土地使用性質(zhì)，故不涉及國(guó)家利益、公共利益及他人合法權(quán)益的問題。4、國(guó)家并不禁止劃撥土地的轉(zhuǎn)讓，辦理劃撥土地使用權(quán)審批是恒宇公司、朗貝爾公司的義務(wù)，其不履行合同義務(wù)的行為不能成為解除合同的理由。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第六條，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）另有國(guó)有土地使用證；（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。所以，劃撥土地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。本案亦符合上述規(guī)定列明的轉(zhuǎn)讓條件。《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第十二條規(guī)定：土地使用者需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，必須持國(guó)有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請(qǐng)。所以，辦理劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)是恒宇公司和朗貝爾公司的義務(wù)。該辦法第四十一條規(guī)定：對(duì)《條例》（指《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》）實(shí)施后，本辦法實(shí)施前發(fā)生的未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)行為，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)組織進(jìn)行清理，并按《條例》規(guī)定處罰后，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。所以，國(guó)家不禁止劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只是處罰后，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。5、鼓勵(lì)交易是合同法的重要精神，認(rèn)定合同無效應(yīng)謹(jǐn)慎。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱我國(guó)物權(quán)法）第一百四十七條以及我國(guó)房地產(chǎn)管理法第四十條第一款均未規(guī)定不履行報(bào)批手續(xù)則合同無效，所以，這些規(guī)定均為管理性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制規(guī)定，不能以此來認(rèn)定合同無效。本次轉(zhuǎn)讓，出讓方為公司，領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，領(lǐng)有房屋所有權(quán)證，符合可轉(zhuǎn)讓情形，不存在法定的合同無效的情形。我國(guó)房地產(chǎn)管理法第四十條也未規(guī)定合同必須在辦理登記報(bào)批手續(xù)后才生效，所以，恒宇公司、朗貝爾公司有義務(wù)為周國(guó)良辦理相關(guān)手續(xù)。6、《最高院涉國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛解釋》第十一條不適用本案。該解釋規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，劃撥土地系無償取得，故需政府審批前置。而本案是當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上房地產(chǎn)時(shí)一并將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，不是以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，所以，本案不適用該司法解釋。最高院的案例以及中國(guó)法院網(wǎng)上刊登的江蘇省南通市中級(jí)人民法院的案例，均認(rèn)定劃撥土地上房屋買賣合同有效。本案中的房屋轉(zhuǎn)讓行為沒有改變土地用途以及土地使用權(quán)性質(zhì)，不會(huì)造成劃撥土地使用權(quán)控制權(quán)的流失和國(guó)家利益的損害。所以，參照最高院判例的精神，恒宇公司、朗貝爾公司主張轉(zhuǎn)讓合同違反強(qiáng)制性規(guī)定，導(dǎo)致合同無效的主張不能成立。7、本案涉及部分房屋未取得房屋所有權(quán)證書，不能以此作為確認(rèn)合同無效的依據(jù)。根據(jù)北京市高級(jí)人民法院的指導(dǎo)意見，未取得權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能依據(jù)未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證而認(rèn)定合同無效。

綜上所述，無論是從法理上對(duì)于效力性強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行分析，還是對(duì)于相關(guān)法律、司法解釋進(jìn)行梳理，均可認(rèn)定未經(jīng)相應(yīng)行政審批而轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋的合同效力應(yīng)為有效。從保護(hù)、鼓勵(lì)交易的原則來看，法院不應(yīng)輕易認(rèn)定合同無效。審理本案可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的相關(guān)規(guī)定來處理，該解釋并未將劃撥土地上的房屋買賣行為列入合同無效的范圍，有利于建立誠(chéng)信的社會(huì)主義市場(chǎng)交易秩序。故本案當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同合法有效。恒宇公司、朗貝爾公司的上訴請(qǐng)求不能成立。

恒宇公司、朗貝爾公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)恒宇公司、朗貝爾公司、周國(guó)良于2014年11月6日所簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》無效；2、訴訟費(fèi)由周國(guó)良負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：1999年6月8日,恒宇公司與西紅門工業(yè)園簽訂《合同書》，約定恒宇公司以700萬元的價(jià)格取得西紅門工業(yè)園轉(zhuǎn)讓的位于北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)科技園區(qū)5內(nèi)的20.77畝土地的使用權(quán)及3130平方米廠房的所有權(quán)，合同有效期為50年。此后，朗貝爾公司于2000年4月17日取得上述土地中10000平方米（15畝）的《國(guó)有土地使用證》，編號(hào)為京興國(guó)用(2000劃)字第032號(hào)，使用權(quán)類型為劃撥，用途為工業(yè)；恒宇公司于2000年9月4日取得上述土地中3850平方米（5.775畝）的《國(guó)有土地使用證》，編號(hào)為京興國(guó)用（2000劃）字第079號(hào)，使用權(quán)類型為劃撥，用途為工業(yè)。恒宇公司、朗貝爾公司在上述土地上建造約2萬平方米的辦公用房及廠房。其中，朗貝爾公司于1999年7月8日取得幢號(hào)1-3、面積4282.4平方米的房屋所有權(quán)證書（證號(hào)：京房權(quán)證興其字第00000486號(hào)）；恒宇公司于2004年1月16日取得幢號(hào)1、面積3543.3平方米的房屋所有權(quán)證書（證號(hào)：京房權(quán)證興股字第00003616號(hào)）。

2014年11月6日，恒宇公司、朗貝爾公司（賣方）與周國(guó)良（買方）簽訂《轉(zhuǎn)讓合同》，約定：鑒于賣方恒宇公司于1999年6月8日簽訂合同書，以700萬元的價(jià)格取得位于北京市大興區(qū)西紅門科技園區(qū)5內(nèi)的土地20.77畝土地的使用權(quán)及廠房面積3130平方米的所有權(quán)（以下統(tǒng)稱該地塊）。于2000年4月17日，以賣方朗貝爾公司的名義取得該地塊10000平方米（15畝）的土地使用權(quán)，使用權(quán)證編號(hào)為京興國(guó)用(2000劃)字第032號(hào)，使用權(quán)類型為劃撥，用途為工業(yè)。于2000年9月4日，以恒宇公司名義取得該地塊3850平方米（5.775畝）的土地使用權(quán)，使用權(quán)證編號(hào)為京興國(guó)用（2000劃）字第079號(hào)，使用權(quán)類型為劃撥，用途為工業(yè)。賣方恒宇公司及朗貝爾公司在該地塊上構(gòu)建了約2萬平方米的辦公用房及廠房等；以賣方朗貝爾公司名義取得了幢號(hào)為1-3，房號(hào)為1-3，結(jié)構(gòu)為混合，房屋總層數(shù)為3，所在層數(shù)1-3，面積為4282.4平方米的房屋所有權(quán)證書，房屋所有權(quán)證號(hào)：京房權(quán)證興其字第00000486號(hào)；以恒宇公司名義取得了幢號(hào)為1，結(jié)構(gòu)為鋼及鋼混，房屋總層數(shù)為3，面積為3543.3平方米的房屋所有權(quán)證書，房屋所有權(quán)證號(hào)：京房權(quán)證興股字第00003616號(hào)。賣方恒宇公司及朗貝爾公司在該地塊上構(gòu)建了約2萬平方米的辦公用房及廠房等，除上述取得房屋所有權(quán)證書的建筑面積外，其他房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證書，在本次轉(zhuǎn)讓時(shí)均一并轉(zhuǎn)讓。賣方恒宇公司及朗貝爾公司愿將位于北京市大興區(qū)西紅門科技園區(qū)5內(nèi)的土地20.77畝土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方，并將該地塊上所構(gòu)建的有產(chǎn)權(quán)證及無產(chǎn)權(quán)證的所有辦公用房及廠房的房屋（約2萬平方米）及地下地上配套設(shè)施、附屬設(shè)備（可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備除外）及房屋裝修，以及在該地塊上所有種植的花草樹木等均轉(zhuǎn)讓賣給買方，買方同意接受上述轉(zhuǎn)讓及買賣。經(jīng)雙方協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就有關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：第一條，轉(zhuǎn)讓土地及買賣房屋的基本狀況。賣方恒宇公司及朗貝爾公司愿將位于北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)科技園區(qū)5內(nèi)的土地20.77畝土地的使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給買方，并將該地塊上所構(gòu)建的有產(chǎn)權(quán)證及無產(chǎn)權(quán)證的所有辦公用房及廠房等（約2萬平方米）、地下地上配套設(shè)施、附屬設(shè)備（用于生產(chǎn)的可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備除外）及裝修，以及在該地塊上所有種植的花草樹木等均賣給買方，自支付本合同第二條約定款項(xiàng)之日起歸買方所有。第二條，成交價(jià)格和付款方式。經(jīng)買賣雙方協(xié)商確定本合同第一條所約定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及該地塊上所構(gòu)建的有產(chǎn)權(quán)證及無產(chǎn)權(quán)證的全部辦公用房及廠房等（約2萬平方米）、地下地上配套設(shè)施、附屬設(shè)備（用于生產(chǎn)的可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備除外）及裝修，以及所有種植的花草樹木等的全部?jī)r(jià)格為人民幣四千萬元（由買方于本合同簽訂之日起10日內(nèi)支付三千萬元，余款于李若水所占恒宇公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給股東**泉的工商變更登記之日起5日內(nèi)給付），由買方將該款打入**泉工商銀行南緯路支行銀行賬號(hào)×××中（或雙方協(xié)商確定的其他付款方式）即為支付。賣方恒宇公司及賣方朗貝爾公司之間及與收款人之間的利益分配由其雙方自行協(xié)商確定，與買方無關(guān)。第三條，房屋產(chǎn)權(quán)及具體狀況的承諾。賣方保證該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因賣方原因造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，賣方應(yīng)向買方支付房?jī)r(jià)總款30%的違約金，并承擔(dān)其他賠償責(zé)任。賣方保證已如實(shí)陳述該房屋權(quán)屬狀況、附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修情況和相關(guān)關(guān)系，該地塊及房屋、地下地上配套設(shè)施、附屬設(shè)備（用于生產(chǎn)的可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備除外）及裝修，以及在該地塊上的所有種植的花草樹木等一并轉(zhuǎn)讓給買方，自買方向賣方支付本合同第二條所約定的全部款項(xiàng)之日起歸買方所有。賣方保證自本合同簽訂之日起至該房屋驗(yàn)收交接完成，對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)讓給買方的房屋及地下地上配套設(shè)施、附屬設(shè)備（用于生產(chǎn)的可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備除外）及裝修，以及在該地塊上的所有種植的花草樹木等保持良好的狀況。第四條，房屋的交付和驗(yàn)收。本合同第一條所約定的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及在該地塊上的所有房屋、地下地上配套設(shè)施、附屬設(shè)備（用于生產(chǎn)的可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備除外）及裝修，以及所有種植的花草樹木等，自買方向賣方交付本合同第二條約定的全部款項(xiàng)之日交付給買方，歸買方所有。第五條，本合同簽訂后，賣方不得將本合同項(xiàng)下的土地及房屋再向第三人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。如賣方再將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買方不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)解除本合同；賣方應(yīng)當(dāng)自收到解除通知之日起2日內(nèi)退還買方全部已付款，并按買方累計(jì)已付房?jī)r(jià)款的30%支付違約金。第六條，過戶變更時(shí)間及稅、費(fèi)相關(guān)規(guī)定。自本合同生效之日起180日內(nèi)賣方應(yīng)負(fù)責(zé)將該地塊的土地使用權(quán)變更登記到買方名下，并將該地塊上的房屋所有權(quán)及需要變更登記等配套設(shè)施等變更登記到買方名下。本合同履行過程中，辦理過戶手續(xù)時(shí)，買、賣雙方應(yīng)按照國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)定繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)等，均由賣方承擔(dān)，如需補(bǔ)交土地出讓金亦由賣方承擔(dān)。因賣方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，其應(yīng)當(dāng)向買方支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)總款30%的違約金。第七條，變更與解除。對(duì)本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。賣方在未辦理土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)變更登記前享有合同解除權(quán)，在賣方退還買方第二條約定的全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款，賠償賣方因此所受損失，并由雙方簽訂解除協(xié)議后，本合同解除。第八條，不可抗力。因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力事件結(jié)束之日起3日內(nèi)向另一方當(dāng)事人提供證明。上述房屋風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋驗(yàn)收交接完成之日起轉(zhuǎn)移給買方。第九條，本合同履行期間，如因政府或有關(guān)部門征占土地進(jìn)行拆遷時(shí)，所有土地使用權(quán)、地上房產(chǎn)及設(shè)施及其他地上附著物等補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助等歸買方所有。第十條，爭(zhēng)議解決方式。本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴，敗訴方應(yīng)承擔(dān)對(duì)方因此所支付的訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、交通費(fèi)及其他合理費(fèi)用。第十一條，本合同簽訂于2014年11月6日，自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對(duì)本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。本合同附件為本合同的一部分，與本合同具有同等法律效力。

合同簽訂后，恒宇公司、朗貝爾公司、周國(guó)良已按合同約定分別履行了支付價(jià)款及交付合同標(biāo)的物的義務(wù)。

一審法院認(rèn)為，該案中，從恒宇公司、朗貝爾公司與周國(guó)良簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》約定的內(nèi)容和實(shí)際履行情況來看，該合同系在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)約定將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓的房屋買賣合同，而不是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓合同。

我國(guó)物權(quán)法第一百四十三條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)予或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。”我國(guó)房地產(chǎn)管理法第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。”第六十一條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”依據(jù)上述規(guī)定可知，我國(guó)法律對(duì)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)及地上房屋并未禁止轉(zhuǎn)讓，雖然此類土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，但政府的審批不是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或房屋買賣合同的審批，而是對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)移的審批，故政府的審批不是此類合同成立的生效要件。

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定：“《合同法》第五十二條第一款（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”根據(jù)上述規(guī)定，國(guó)家土地管理局于1992年３月８日頒發(fā)的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條規(guī)定“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)”及第三十二條規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，當(dāng)事人不辦理土地登記手續(xù)的，其行為無效，不受法律保護(hù)”，屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，而不屬于法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。同時(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、第六十一條的規(guī)定亦屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，而不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定。違反該類管理性強(qiáng)制規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。

該案中，雙方當(dāng)事人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的目的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，尚未改變土地使用權(quán)的性質(zhì)，雖然雙方在未取得政府機(jī)構(gòu)行政審批的前提下已簽訂涉訴房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同，但雙方在合同約定的范圍內(nèi)對(duì)于行政審批以及補(bǔ)繳土地出讓金義務(wù)的承擔(dān)均進(jìn)行了明確的約定，由此可知雙方在簽訂合同時(shí)并未存有損害國(guó)家利益或公共利益的情形。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。”但該規(guī)定所規(guī)范的行為系直接以土地使用權(quán)作為轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，而該案雙方當(dāng)事人系在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)約定將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，與單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形并不相同，故該案不適用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。

關(guān)于雙方當(dāng)事人所簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》中涉及部分尚未取得房產(chǎn)證的房屋轉(zhuǎn)讓問題，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，雖然違章建筑不能辦理所有權(quán)登記，但轉(zhuǎn)讓的房屋是否屬于違章建筑、是否能夠轉(zhuǎn)移所有權(quán)不是導(dǎo)致合同無效的法定因素，不影響房屋買賣合同的效力。

綜上，恒宇公司、朗貝爾公司與周國(guó)良簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性效力性規(guī)定，屬有效合同，該合同已實(shí)際履行，恒宇公司、朗貝爾公司以違反國(guó)家土地管理局頒發(fā)的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第五條、第三十二條的規(guī)定為由要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的訴訟請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，該院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十二條之規(guī)定，判決：駁回北京恒宇建筑裝飾工程有限公司、北京朗貝爾化學(xué)建材有限公司的訴訟請(qǐng)求。

本院二審認(rèn)定的事實(shí)與一審法院認(rèn)定事實(shí)一致。

本院另查明，1999年6月8日,西紅門工業(yè)園（合同甲方）與恒宇公司（合同乙方）簽訂的《合同書》上載明：西紅門工業(yè)園與恒宇公司在工業(yè)園建立新廠，需要征用工業(yè)園工業(yè)用地及車間一事，根據(jù)國(guó)家和北京市《土地管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，訂立本合同；甲方依法將屬科技工業(yè)園的集體土地及房產(chǎn)3130平方米轉(zhuǎn)讓給乙方；標(biāo)的物“土地面積：20.77畝，地塊東西寬100米，南北長(zhǎng)138.5米；地上物：廠房面積3130平方米；乙方向甲方支付土地及房產(chǎn)總價(jià)款700萬元；付款方式為分期付款……在乙方取得《國(guó)有土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證》后10日內(nèi)付清尾款100萬元；合同生效后，乙方有權(quán)在法律允許范圍內(nèi)對(duì)已承受的土地房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)利用，進(jìn)行自主建設(shè)廠房及相應(yīng)配套的設(shè)施和開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；合同自1999年7月1日起生效，有效期為50年；甲方為乙方提供本合同規(guī)定的標(biāo)的物及房產(chǎn)，并做到五通一平；甲方為乙方辦理所受讓的土地及房產(chǎn)的合法使用手續(xù)，即領(lǐng)取國(guó)有土地及房屋產(chǎn)權(quán)使用證；甲方協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)登記等手續(xù)；甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方與地方各部門的關(guān)系；乙方按城市規(guī)劃的要求和本合同的規(guī)定，開發(fā)利用受讓的土地；在建設(shè)中原材料的使用：在同等價(jià)格同等質(zhì)量情況下以本地產(chǎn)品為主；建設(shè)后在用人方面應(yīng)以本地人員為主。

恒宇公司與朗貝爾公司取得產(chǎn)權(quán)證的涉案轉(zhuǎn)讓房屋其產(chǎn)權(quán)證載明的設(shè)計(jì)用途均為“工交”。

一審法院收到本案訴狀時(shí)間為2016年5月27日，于同日立案，曲世祥于2016年7月5日向一審法院提交申請(qǐng)，要求作為第三人參加訴訟，理由為：周國(guó)良已于2015年9月1日將轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下取得的財(cái)產(chǎn)全部轉(zhuǎn)讓給了曲世祥，案件的處理結(jié)果與曲世祥存在法律上的利害關(guān)系。

本院認(rèn)為，一、從本案《轉(zhuǎn)讓合同》的內(nèi)容和履行情況看，該合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓了國(guó)有劃撥土地使用權(quán)及地上房屋。我國(guó)房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為；第四十條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”由上述規(guī)定可知，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。我國(guó)房地產(chǎn)管理法在第五章“房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理”第六十一條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”該條第四款同時(shí)規(guī)定：“法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。”由前述的各項(xiàng)規(guī)定可知，該六十一條第三款系對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的通常規(guī)定，該款不適用于涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

最高人民法院就審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問題，制定《最高院涉國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛解釋》，該解釋在“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛”項(xiàng)下第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”

依照前述規(guī)定，因涉案房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批批準(zhǔn)，故本案轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無效。

二、恒宇公司、朗貝爾公司認(rèn)為本案合同名為買賣，實(shí)為借貸，但未就此提交證據(jù)，本院不予采信。

綜上，恒宇公司、朗貝爾公司主張轉(zhuǎn)讓合同無效的上訴請(qǐng)求合法有據(jù)，本院予以支持。一審判決適用法律有誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第四十條第一款、第六十一條第四款，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市大興區(qū)人民法院（2016）京0115民初9102號(hào)民事判決；

二、北京恒宇建筑裝飾工程有限公司、北京朗貝爾化學(xué)建材有限公司、周國(guó)良于2014年11月6日簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》無效。

一審案件受理費(fèi)60800元，由北京恒宇建筑裝飾工程有限公司負(fù)擔(dān)20400元（已交納），由北京朗貝爾化學(xué)建材有限公司負(fù)擔(dān)20400元（于本判決生效后七日內(nèi)交至一審法院），由周國(guó)良負(fù)擔(dān)20000元（于本判決生效后七日內(nèi)交至一審法院）；二審案件受理費(fèi)60800元，由周國(guó)良負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　姚　穎

審判員　李　珊

審判員　陳雨菡

二〇一六年十一月二十一日

書記員　馬博文