物權變動既要有債權的合意，也必須依法登記。

裁判要點：包括不動產所有權、國有土地使用權在內，物權法規定的多數不動產物權的變動采取了債權形式主義模式，即物權變動既要有債權的合意，也必須依法登記。（以下判決書源自裁判文書網）

山東省高級人民法院

民 事 判 決 書

（2017）魯民再467號

上訴人（原審原告）：呂躍軍，男，1966年3月11日出生，漢族。

被上訴人（原審被告）：山東金巖科技開發有限公司，住所地濟南市開拓路2005號。

法定代表人：張志軍，董事長。

被上訴人（原審被告）：濟南金都科技信息服務有限公司，住所地濟南市開拓路2005號。

法定代表人：張志軍，董事長。

以上兩被上訴人共同委托訴訟代理人：劉軍，北京市康達律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：張志軍，女，1960年10月17日出生，漢族。

被上訴人（原審被告）：王清，女，1984年12月3日出生，漢族。

被上訴人（原審被告）：王茂軍，男，1957年2月8日出生，漢族。

以上三被上訴人共同委托訴訟代理人：穆存杰，男，系濟南高新區舜華路街道牛旺社區居民委員會推薦。

呂躍軍與山東金巖科技開發有限公司（以下簡稱金巖公司）、濟南金都科技信息服務有限公司（以下簡稱金都公司）、張志軍、王清、王茂軍房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月5日作出（2013）魯民一終字第407號民事判決，已經發生法律效力。金巖公司、金都公司不服，向最高人民法院申請再審。最高人民法院于2015年11月15日作出（2014）民申字第1913號民事裁定，指令本院再審本案。本院于2016年6月29日作出（2016）魯民再51號民事裁定，撤銷本院（2013）魯民一終字第407號和濟南市中級人民法院（2011）濟民一初字第3號民事判決，發回濟南市中級人民法院重審。濟南市中級人民法院于2017年6月13日作出（2016）魯01民再96號民事判決，呂躍軍不服，向本院提起上訴。本院于2017年8月16日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人呂躍軍，被上訴人金巖公司、金都公司的共同委托訴訟代理人劉軍，被上訴人張志軍、王清、王茂軍的共同委托訴訟代理人穆存杰到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

呂躍軍上訴請求：1.撤銷（2016）魯01民再96號民事判決，發回重審或依法改判。2.判令金巖公司將綜合樓過戶給呂躍軍，辦理不動產轉讓登記，并承擔所有費用；判令金巖公司將濟南高新國用（2005）第0100039號土地及其上所有建筑物和附屬物交付呂躍軍，并辦理不動產過戶登記；判令金巖公司在呂躍軍獨立使用范圍邊界處建安院墻，樓西側與車間分開，保障窗戶采光通風、避免噪音，金巖公司支付呂躍軍墊付的水電獨立分戶費用；判令金巖公司支付違約金225萬元；判令金都公司、張志軍、王清、王茂軍承擔連帶責任。3.金巖公司、金都公司、張志軍、王清、王茂軍承擔訴訟費用。事實和理由：一、一審認定事實有誤。首先，按照法不溯及既往原則，應以房地產買賣協議及補充協議約定的綜合樓過戶時間點判斷協議能否履行；其次，履行綜合樓過戶登記的事實認定不清，金巖公司在簽訂房地產買賣合同后，沒有將綜合樓過戶給呂躍軍而是過戶給金都公司，并辦理了房產證，一方面說明金巖公司存在違約行為，一方面說明綜合樓可以單獨處置；再次，房地產買賣協議的主要內容已經履行，僅以綜合樓未辦理過戶登記就認定合同所有約定內容不能履行屬于事實認定錯誤；第四，土地可以分攤共有，所謂分攤共有是以分攤的方式按份共有，一審認定綜合樓土地過戶方式只有分割過戶一種方式是錯誤的，且咨詢函的復函并沒有否定綜合樓土地共有轉讓；第五，一審認定案涉綜合樓轉讓改變規劃和土地用途是錯誤的。本案買賣轉讓僅改變證載的權屬，不改變證載的土地用途和規劃，而且本案中土地證載明用途為工業，房產證載明用途為辦公，土地用途和房屋用途不一致合法有效。二、一審審理程序錯誤。首先，違反舉證原則，拒絕一一舉證，呂躍軍提供的相同地段相同工業用房的轉讓實例沒有質證；其次，一審僅僅審理了綜合樓能否過戶的問題，遺漏了其他訴訟請求；再次，呂躍軍對駁回回避申請提出復議，法院沒有答復。三、法律適用錯誤。不動產轉讓登記應適用物權法第二條、第九條、第十五條，一審適用了房地產管理法第十八條，而該條的適用前提是“需要改變土地用途的”，與本案情況不符。四、判決內容前后矛盾。首先，只有把共有和分割兩種過戶方式都否定，才能否定綜合樓土地過戶，而一審僅否定了不能辦理分割過戶；其次，一審認為房地產轉讓協議和補充協議合法有效，卻駁回了呂躍軍的訴訟請求；再次，呂躍軍沒有聽到法院關于合同無法履行方面情況的釋明。五、咨詢復函的證明事項被歪曲，效力被夸大。呂躍軍提起上訴的其他事實理由，與一審時的陳述基本一致。

被上訴人金巖公司和金都公司辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，應予維持。事實和理由：第一，案涉房地產買賣協議第一條約定轉讓的標的物是綜合樓及其所占有的整體土地使用權的部分土地使用權，雙方沒有表達出任何“共有土地使用權”的意思表示，呂躍軍關于共有過戶的觀點并非協議和補充協議之內容。假定按照呂躍軍共有過戶的邏輯，或者是共有整宗土地的使用權，這顯然違背協議約定，或者是共有案涉房屋所占有的整宗土地的一部分，這種情形下土地性質未發生變化，依然是工業用地，如此以來必然違反“廠前區的配套用房用地面積不得超過項目規劃用地的7%”的規定。第二，金巖公司為履行協議向濟南市規劃局、濟南市國土資源局高新技術開發區分局發函征詢過戶事宜，回復都是不能進行分割或不能辦理，呂躍軍關于“被上訴人沒有按照合同約定積極履約”的觀點是錯誤的。第三，房地產管理法明確規定，“如果改變規劃土地用途的必須取得規劃局相關許可”，城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例也有相關規定，且在案涉協議簽訂前已經生效，呂躍軍關于“最高院1913號所述的協議不符合規劃土地管理法相關規定是錯誤的”等觀點不成立。第四，當時把房子辦到金都公司名下，除基于公司分立以外，不排除房管局的變更行為是錯誤的，呂躍軍認為“金巖公司和金都公司的過戶手續說明金巖公司同樣可以過戶給呂躍軍”存在邏輯始點錯誤。第五，呂躍軍所稱分攤共有非法律術語，沒有任何法律法規就“分攤共有”進行定義和說明。第六，案涉綜合樓及所占有部分工業用地權屬的主體變更意味著法律關系變更，進而意味著土地規劃的變更，必然涉及到規劃和國土部門的重新審批和同意，呂躍軍關于“協議轉讓綜合樓沒有改變規劃”的觀點是錯誤的。第七，一審程序合法，法庭多次詢問呂躍軍是否變更訴訟請求，其明確表示不變更。

被上訴人張志軍、王清、王茂軍同意金巖公司和金都公司的答辯意見。

呂躍軍向一審法院起訴請求：1.判令金巖公司將綜合樓辦理不動產轉讓登記，過戶給呂躍軍并承擔費用；2.判令金巖公司將濟南高新國用（2005）第0100039號土地及其上所有建筑物和附屬物交付呂躍軍，并辦理不動產過戶登記；3.判令金巖公司在呂躍軍獨立使用范圍邊界處建安院墻，樓西側與車間分開，保障窗戶采光通風、避免噪音；呂躍軍已自行完成水電獨立分戶金巖公司承擔費用；4.判令金巖公司支付違約金225萬元；5.判令金都公司、張志軍、王清、王茂軍承擔連帶責任。

一審法院認定事實：2009年1月12日，呂躍軍與金巖公司簽訂房地產買賣協議，約定：一、金巖公司將坐落在濟南市開拓路2005號房地產（土地證號：高新國用（2005）第0100039號，面積2845.32平方米）以及附屬物出售給呂躍軍，并將與此相關的土地使用權同時轉讓給呂躍軍。二、上述房地產（含附屬物）的總價款為玖佰萬元整。三、本協議生效后，金巖公司將全部房屋完好交付呂躍軍，同時呂躍軍付款陸佰萬元，金巖公司將房產土地證辦理到呂躍軍名下后，付清余款。四、金巖公司保證上述房地產完好合法、權屬清楚。五、在將房地產權證更名為呂躍軍之前，呂躍軍充分享有該房地產的權利，金巖公司應積極配合呂躍軍行使該權利。六、雙方責任義務：金巖公司責任：解除金巖公司原借款抵押、辦理房地產到呂躍軍名下；建安院墻，東側開門，清理林木花草、鋪設地面花磚，方便停車；西側與車間分開，保障窗戶采光、避免噪音；水電獨立分戶、保障呂躍軍水電供應。該樓南側空地，金巖公司在建樓前，雙方共同設計審核、金巖公司出資完成綠化；上述內容履行期限：首次付款后三個月內。呂躍軍責任為按合同約定付款，即具備付款條件后一個月內。任何一方違約，違約方承擔對方的全部損失，并支付違約金，違約金為合同額的25%。張志軍、王清、王茂軍在金巖公司的擔保人處簽字。

2009年1月19日，呂躍軍與金巖公司又簽訂房地產買賣協議補充協議，內容為：一、概述：金巖公司與呂躍軍2009年1月12日簽訂了房地產買賣協議，約定了綜合樓的買賣事項（經雙方協商，該綜合樓南側到大門的地方由雙方設計審核，呂躍軍同意后金巖公司投資綠化，雙方共同使用，不影響金巖公司將來開發使用）。二、經雙方協商，補充如下：1.原合同第三條更改為：金巖公司將全部房屋及裝修和附屬物完好交付呂躍軍，同時呂躍軍付款肆佰萬元，金巖公司前去解除其貸款抵押時，再付貳佰萬元；將房產證土地證辦理到呂躍軍名下后，付清余款。2.如果金巖公司三個月內不能履行其責任，不能完成原合同中的綜合樓房產證土地證的過戶，金巖公司的院落土地及其上建筑物歸呂躍軍所有，金巖公司將院落土地及其上建筑物附屬物交付呂躍軍；院落土地和2幢樓房在銀行的抵押貸款1200萬元，呂躍軍支付1200萬元給貸款銀行用于償還金巖公司在該銀行的貸款，呂躍軍不再付款給金巖公司。三、金巖公司未按本合同交接上述全部房地產的，呂躍軍有權派人接管上述土地院落和房屋，金巖公司未搬出的物品，視為金巖公司拋棄，呂躍軍有權對上述物品處理，并無須給予金巖公司任何補償。四、金巖公司保證上述房地產完好合法、權屬清楚。雙方簽約后，若發生與金巖公司有關的產權糾紛或債權債務，概由金巖公司負責清理并承擔責任，由此給呂躍軍造成的損失，金巖公司負責賠償。五、在將房地產權證更名為呂躍軍之前，呂躍軍充分享有該房地產的權利，金巖公司應積極配合呂躍軍行使該權利。如遇到拆遷，所有補償歸呂躍軍所有，由呂躍軍全權辦理相關手續和協議。六、任一方違約，違約方承擔對方的全部損失，并支付違約金。違約金為合同總額的25%。九、如果本綜合樓及土地無貸款抵押，本補充協議自動失效。張志軍、王清、王茂軍在金巖公司的擔保人處簽字。當日，呂躍軍向金巖公司支付預付款400萬元，金巖公司將綜合樓土地使用權證及房屋產權證書交付呂躍軍并按合同約定時間將案涉房屋交付呂躍軍使用。2010年4月26日，呂躍軍向金巖公司支付房款200萬元。案涉綜合樓、院落土地之貸款抵押均由金巖公司分別于2010年5月5日、2010年5月10日解除。

合同履行中，金巖公司就綜合樓及附屬土地使用權轉讓問題于2011年3月24日向濟南市規劃局咨詢，內容為：金巖公司于2005年7月1日取得位于濟南高新區開拓路2005號12668平方米土地使用權，土地證號：0100039號，土地性質為工業用地，使用權類型為出讓。為生產所需在院內建車間兩座，面積分別為1126.8平方米和1860平方米，綜合辦公樓一幢，建筑面積為2845.32平方米。因為生產資金緊張，公司將此綜合辦公樓協議出讓，出讓占地面積為1002.53平方米。在辦理土地過戶過程中，土地管理部門要求若按協議分割出售必須經規劃部門審定批復規劃意見，否則不予辦理相關手續。鑒于此，特向規劃部門咨詢，此種情況能否進行土地分割相關規劃手續。2011年3月31日，濟南市規劃局復函：該地塊用地性質為工業，按照有關法律法規，綜合辦公樓屬于工業項目配套的廠前區，且用地面積不得超過項目規劃建設用地面積的7%，因此綜合辦公樓用地無法與車間用地進行分割。

2011年11月2日，金巖公司就案涉事項向濟南市國土資源局高新技術產業開發區分局咨詢，主要內容：申請貴局給予辦理綜合辦公樓占用范圍內土地使用權的分割過戶手續，按相關法律法規能否辦理。2011年11月5日，濟南市國土資源局高新技術產業開發區分局復函，金巖公司申請的土地分割過戶手續未經規劃部門批準無法辦理。

另查明，案涉房地產買賣協議約定的房屋座落于濟南市高新區東區天辰大街以北、開拓路以西，結構為鋼混，建筑面積2845.32平方米，地上層數為6層。原房。地號為010202018，地類為工業，使用權類型為出讓，使用權面積為12668平方米，土地使用權證號為高新國用（2005）第0100039號。2002年7月6日，出讓方山東省濟南高新技術產業開發區管委會與受讓方金巖公司簽訂國有土地使用權出讓合同。合同第五條第二款約定，在出讓期內如需改變本合同規定的土地用途和使用條件，應當取得出讓方同意，并依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權登記手續。第十三條約定，金巖公司領取國有土地使用證，如約開發利用土地，且投資達到合同確定總投資的25%后，有權將受讓的全部或部分地塊的余期使用權轉讓、出租。

2009年1月19日，金巖公司與呂躍軍簽訂開拓路房地產交接備忘錄，將坐落在濟南市開拓路2005號的房地產和濟南高新國用（2005）第0100039號土地使用權證及房屋所有權證交付呂躍軍，呂躍軍至今占有使用。

2009年2月23日，金巖公司召開股東會，將金巖公司分立為金巖公司和金都公司。辦公樓一幢，建筑面積2845.32平方米，無形資產土地使用權1927.67平方米，由金都公司所有。2010年6月3日，金巖公司將案涉綜合樓房屋所有權轉移至金都公司名下，金都公司辦理了房屋所有權登記。

一審法院重審期間，就案涉綜合樓分割、所有權轉讓問題分別向濟南市規劃局和濟南市國土資源局咨詢。濟南市規劃局濟規法函〔2017〕9號復函：案涉綜合樓是該工業項目的配套設施，根據國家標準《工業企業總平面設計規范》（GB50187-2012）5.7.1規定，其用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。該配套綜合樓是工業項目用地不可分割的一部分，其用地屬工業用地，不獨立劃分用地類別，不符合獨立分割辦理用地性質變更的法定條件。濟南市國土資源局濟國土資函〔2017〕57號復函：在濟南市2015年12月30日開展不動產統一登記之前，土地和房屋登記工作分屬于市國土局和市房管局，且對于出讓類型工業用地上的房產辦理轉移在當時并沒有禁止性規定。因此，2010年市房管局根據金巖公司申請將所屬綜合樓以公司分立原因轉移至金都公司名下。2010年9月，山東省住建廳《關于整體建設項目配套房屋處置問題的批復》（該文于2011年印發至濟南市房管局）文中明確，工業用地上配建的辦公樓、宿舍等凡處置后涉及規劃和土地用途變更的，均應按《土地管理辦法》第26條、56條的規定，首先取得建設項目規劃變更手續后，方可辦理轉移或抵押登記。濟南市人民政府辦公廳于2013年6月出臺了《關于工業建設項目節約集約利用土地的實施意見（試行）》（濟政辦發〔2013〕12號），2016年8月出臺了《濟南市人民政府關于進一步規范經營性國有建設用地使用權出讓工作的意見（試行）》（濟政發〔2016〕23號），進一步明確了工業用地在滿足一定條件下可以整體轉讓，不得進行分割轉讓。

一審法院重審過程中就本案法律關系及合同無法履行情況向呂躍軍釋明，詢問其是否變更訴訟請求，呂躍軍明確表示不變更訴訟請求。

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款規定，依法成立的合同，自成立時生效。呂躍軍與金巖公司于2009年1月12日簽訂的房地產買賣協議及2009年1月19日簽訂的房地產買賣協議補充協議，系當事人真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效。

本案焦點問題為：呂躍軍訴請金巖公司協助辦理綜合樓所有權及其相應土地使用權過戶能否履行。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”該法第一百一十條還規定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求繼續履行，但規定了除外情形，法律上或者事實上不能履行是除外情形之一。呂躍軍與金巖公司于2009年1月12日簽訂房地產買賣協議約定呂躍軍購買金巖公司的綜合樓以及附屬物，總價款為900萬元，呂躍軍支付購房款600萬元，并約定金巖公司將房產證、土地證辦理到呂躍軍名下后，付清余款。金巖公司于2009年1月19日將案涉房地產及權屬證書交付給了呂躍軍。關于該協議約定的建筑物買賣能否辦理過戶涉及工業用地的分割過戶問題。《中華人民共和國城市房地產管理法》第十八條規定，“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”該法第三十二條還規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。金巖公司于2011年3月24日、2011年11月2日分別就案涉土地變更用途、分割過戶事項向濟南市規劃局、濟南市國土資源局高新技術產業開發區分局咨詢，兩行政主管單位均回復金巖公司申請的土地分割過戶手續未經規劃部門批準無法辦理，綜合辦公樓用地無法與車間用地進行分割轉讓，其地上建筑物亦無法完成過戶手續。基于上述原因，呂躍軍與金巖公司簽訂的房地產買賣協議無法繼續履行，故呂躍軍要求金巖公司將綜合樓房產及附屬的土地使用權過戶至其名下的請求，一審法院不予支持。審理過程中，一審法院就本案法律關系及合同無法履行情況向呂躍軍進行了釋明，詢問其是否變更訴訟請求，呂躍軍明確表示不變更訴訟請求。因此，因金巖公司無法繼續履行合同產生的損失、違約金以及因企業分立產生的責任承擔和擔保責任承擔等問題一審法院不予處理，當事人可另行主張。一審法院于2017年6月13日作出（2016）魯01民再96號民事判決：駁回呂躍軍的訴訟請求。案件受理費89300元，由呂躍軍負擔。

本院二審期間，呂躍軍圍繞其上訴請求提交了五組新證據。證據一，濟南高新區天辰大街1251號3-302-2房的拍賣、轉讓及權屬登記資料一宗。證明工業用地上的房產可以單獨轉讓，拍賣評估報告“估價對象的土地使用權面積為房屋建筑面積772.46平方的分攤土地使用權”表明，土地可以分攤共有方式轉讓登記，不必分割宗地，工業用地上的房產轉讓“改變土地用途規劃”是錯誤的，咨詢復函和再審結論也是錯誤的。證據二，濟國土資函〔2017〕269號和濟南市不動產登記中心關于金巖公司綜合樓過戶的復函，以證明按當時的時間節點綜合樓過戶登記沒有限制性規定，可以過戶到呂躍軍名下。金巖公司沒有申請將綜合樓過戶到呂躍軍名下是不能辦理過戶登記的根本原因，其應當支付違約金。濟國土資函〔2012〕396號等復函是在金巖公司沒有申請辦理過戶登記的情況下出具的，依法不應采信。證據三，金巖公司訴請解除案涉合同的應訴通知書和訴狀，證明金巖公司在房產升值后悔約，沒有履行合同約定，阻礙合同目的實現。證據四，收條一份，證明一審法院收到對駁回回避申請的復議后，沒有答復呂躍軍，違反了法定程序。證據五，高新區管網建設費征收審核登記表、發票、收款收據、產品購銷合同等材料一宗，證明呂躍軍為實現水電分戶支出費用471081.84元，金巖公司應支付該筆費用及利息損失總計969197元。

金巖公司、金都公司質證稱，證據一不屬于新證據，且與本案沒有關聯性；對證據二的真實性無異議，關聯性不認可，因兩份函沒有明確結論，合法性需結合相關法律規定判斷；對證據三的真實性無異議，確實提起了解除合同之訴；證據四不能證明一審違反法定程序；關于證據五，因本案所涉綜合樓和土地并未完成過戶，不具備水電分戶的前提條件，對該組證據的合法性、關聯性不認可，對發票（有人工修改痕跡的除外）以外證據的真實性不認可。

張志軍、王清、王茂軍同意金巖公司、金都公司的質證意見。

本院對呂躍軍提交的五組證據評判如下：證據一與本案缺乏關聯性，呂躍軍未舉證證明濟南高新區天辰大街1251號3-302-2室的過戶背景條件、所涉法律關系與本案一致。房地產估價結果報告中關于“估價對象的土地使用權面積為房屋建筑面積772.46平方的分攤土地使用權”的記載，表明是以3-302-2室建筑面積及該室分攤的土地使用權為估價對象，不能證明存在呂躍軍所稱的土地使用權分攤共有狀態，故不予采信。證據二、三的真實性、合法性、關聯性予以認定。證據四、五應結合其他證據以及案件分析作出認證。

本院二審查明，2017年8月呂躍軍就案涉綜合樓過戶給金都公司等問題向濟南市國土資源局等部門去函咨詢，濟南市國土資源局于2017年9月21日作出濟國土資函〔2017〕269號復函，主要內容是“在我市2015年12月30日開展不動產統一登記之前，土地和房屋登記工作分屬市國土局和市房管局，市房管局登記中心根據當時房屋登記的有關規定，依據當事人申請給予金巖科技所屬綜合樓辦理了有關登記。對您來函提及能否給呂躍軍過戶事宜，應根據當時申請辦理過戶時相關的法律政策規定，由申請人提交全部辦理過戶所需資料后予以審查確定能否辦理轉移登記”。濟南市不動產登記中心于2017年9月30日作出關于金巖公司綜合樓過戶的復函，主要內容是“對您來函提及按當時相關政策法律規定，是否也允許金巖公司綜合樓過戶至其他受讓方，是否必須雙方當事人的申請才能辦理過戶登記事宜，市住房保障和房產管理局房屋產權登記中心應根據提出申請辦理過戶時相關的法律政策規定，即上述《房屋登記辦法》《濟南市房屋登記條例》涉及轉移登記的相關規定，必須由雙方當事人提交相關身份證明、房屋買賣合同或者其他房屋轉移的原因性文件、雙方完稅憑證、房屋所有權證后予以審查確定”。

案件審理期間，呂躍軍就濟國土資函〔2017〕57號向濟南市歷下區人民法院提起行政訴訟，后主動申請撤訴。金巖公司就解除案涉房地產買賣協議向濟南高新技術產業開發區法院提起民事訴訟，該院已立案受理。

本院二審認為，本案共有六個焦點問題，分別是：1.金巖公司能否繼續履行將綜合樓辦理不動產轉讓登記、過戶給呂躍軍的合同義務，如能夠履行過戶費用如何承擔；2.金巖公司應否將濟南高新國用（2005）第0100039號土地及其上所有建筑物和附屬物交付呂躍軍，并辦理不動產過戶登記；3.金巖公司應否在呂躍軍獨立使用范圍邊界處建安院墻，應否支付呂躍軍墊付的水電獨立分戶費用；4.金巖公司應否支付呂躍軍違約金225萬元；5.金都公司、張志軍、王清、王茂軍應否承擔連帶責任；6.一審是否存在程序錯誤。

關于第一個焦點問題，案涉房地產買賣協議無法繼續履行。首先，包括不動產所有權、國有土地使用權在內，物權法規定的多數不動產物權的變動采取了債權形式主義模式，即物權變動既要有債權的合意，也必須依法登記。本案所涉綜合樓轉讓的債權合意表現為金巖公司與呂躍軍簽署的房地產買賣協議，一審法院依據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產管理法》等相關法律規定認定協議效力、債務能否履行等情況，適用法律正確，應予維持。其次，呂躍軍主張案涉房地產買賣協議中約定“將與此相關的土地使用權”轉讓，因綜合樓與其他建筑共用一宗土地，所以“相關”的含義應是該宗土地，即呂躍軍對該宗土地享有按份共有的權利，協議約定的四至僅表明了呂躍軍在該宗地上獨立使用的范圍。本院認為，按份共有并非分別所有，呂躍軍既主張按份共有，又主張對約定的四至享有單獨的使用權，不符合按份共有的法律含義。呂躍軍主張金巖公司應為其辦理共有過戶手續，應當提供作為該請求權基礎的合同依據或與此相關的證據材料。根據房地產買賣協議記載，一方面，在“將與此相關的土地使用權同時轉讓給乙方”后面，緊跟著對土地四至的約定，將該約定理解為對“相關”土地使用權范圍的解釋較為合理；另一方面，該協議其他條款未載明雙方達成了共有案涉宗地的合意，呂躍軍對房地產買賣協議相關語詞的理解、對案涉宗地按份共有的主張缺少證據證明，其關于分攤共有的主張亦沒有法律基礎，本院不予支持。第三，濟南市規劃局濟規管函〔2011〕164號答復，案涉綜合樓無法與車間用地進行分割；濟國土資函〔2012〕396號答復，工業用地中的配套建設用地不適用分割轉讓過戶，確需分割的，需經國土資源主管部門、城市規劃部門等相關部門同意，調整出讓合同后辦理土地登記；濟南市規劃局濟規法函〔2017〕9號進一步明確，依據2016年7月市政府批準的賢文片區控制性詳細規劃，案涉項目所在地塊的規劃用地性質為居住，與該配套綜合樓獨立分割后需要變更的商業服務設施用地不符，不符合辦理規劃條件變更的法定條件。故案涉綜合樓及占有的相關土地使用權因不具備轉讓條件無法進行分割過戶。第四，呂躍軍接手案涉綜合樓后從事賓館經營，事實上改變了土地用途，相關方的行為應當受到《中華人民共和國土地管理法》第二十六條、第五十六條，《中華人民共和國房地產管理法》第十八條的約束，且呂躍軍提供的濟南市不動產登記中心給其的復函明確，應根據提出申請辦理過戶時相關的法律政策規定按程序辦理，故呂躍軍提出綜合樓權屬轉讓不改變土地用途、一審所涉時間點錯誤的主張，本院不予支持。

關于第二個焦點問題，案涉補充協議已經失效，呂躍軍上訴請求判令金巖公司交付濟南高新國用（2005）第0100039號土地及其上所有建筑物和附屬物，并辦理不動產過戶登記，沒有合同依據。首先，該項上訴請求表明呂躍軍認為案涉宗地的使用權應由其單獨享有，與其第一項上訴請求中的共有觀點相互矛盾。其次，從補充協議的具體內容看，該協議第二條約定的內容性質上屬于附條件的買賣合同，如金巖公司在三個月內不能交付房屋、裝修及附屬物、解除貸款抵押、將房產證土地證辦至呂躍軍名下，則通過代金巖公司支付銀行1200萬元解除土地房產抵押的方式，獲得金巖公司整宗土地的使用權及地上建筑物的所有權。但三個月期滿后，呂躍軍并沒有向銀行支付該款項，而是由金巖公司向銀行還款，于2010年5月5日和2010年5月10日分別解除了案涉綜合樓、宗地上的抵押，依照補充協議第九條，該補充協議自始不發生效力，對合同雙方不具有約束力。故呂躍軍的該項上訴請求，本院不予支持。

關于焦點問題三、四、五，呂躍軍提出的與該三項焦點問題相關的上訴請求，是以房地產買賣協議能夠繼續履行為前提的，現呂躍軍不能依據該協議實現受讓案涉綜合樓所有權和所涉土地使用權的目的，有關合同從屬性義務的履行已無必要，其他財產性請求可在損失清算時一并主張，故一審法院對該部分請求不予支持并無不當，與此相關的證據法院亦不予審查認定。

關于焦點問題六，首先，一審合議庭根據呂躍軍提交的證據目錄，已組織雙方當事人對案涉證據進行了質證。呂躍軍認為其在一審法院組織質證濟國土資函〔2017〕57號函及濟南市不動產登記中心復函時向承辦法官提出了回避申請，該兩份證據因未經質證而無效。經查在卷調查筆錄，呂躍軍對當時發表的質證意見簽字確認，筆錄中亦未記載其在調查過程中提出過回避申請。據當時參與調查的穆存杰回憶，呂躍軍是在調查近結束階段提出的申請。本院二審期間，呂躍軍對一審質證意見進行了補充，其主要質證意見與一審基本一致，故其該項上訴理由不滿足將案件發回重審的條件。其次，一審庭審時，呂躍軍對合議庭歸納的焦點問題無異議和補充，一審法院認為因金巖公司無法繼續履行合同產生的損失、違約金以及因企業分立產生的責任承擔和擔保責任承擔等問題應不予處理，當事人可另行主張，已表明一審法院對呂躍軍相關訴請的觀點，并未遺漏；第三，在2017年1月10日下午的庭審中，合議庭多次詢問呂躍軍“因合同無法繼續履行的話，你是否變更訴訟請求”，呂躍軍表示不變更，并在庭審筆錄中簽字確認；第四，呂躍軍提供的收條中載明法院收到投訴法官復議書，但因案卷中無相關申請復議材料，無法確認其所稱投訴法官復議書即是針對申請回避決定書的復議申請，且呂躍軍的回避申請被駁回后，呂躍軍既未向一審法院也未在二審期間向本院補交證據證明一審承辦法官存在《中華人民共和國民事訴訟法》第四十四條規定的回避情形。綜上，呂躍軍關于一審嚴重違反法定程序，應予發回重審的觀點，本院不予支持。

綜上所述，案涉房地產買賣協議不具備繼續履行條件，呂躍軍的上訴請求本院難以支持。如呂躍軍認為因案涉房地產買賣協議無法繼續履行導致相關民事權益受到損害，可另循法律途徑救濟。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。因金巖公司未依照國有土地使用權出讓合同的約定征得出讓方同意即與呂躍軍簽訂協議轉讓案涉房地產，在呂躍軍支付600萬元購房款后，金巖公司沒有將案涉綜合樓過戶至呂躍軍名下，而是過戶至金都公司名下，并稱該行為取得了呂躍軍的認可，且同意以轉讓金都公司給呂躍軍的方式實現房地產買賣目的，但在本院審理期間金巖公司、金都公司又以該轉讓方案涉嫌違法為由不同意履行。金巖公司、金都公司在本案中的行為有違誠信，致糾紛成訟，應負擔本案訴訟費用。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費89300元、財產保全費5000元，二審案件受理費89300元，由山東金巖科技開發有限公司、濟南金都科技信息服務有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長　馮　波

審判員　崔志芹

審判員　柴家祥

二〇一七年十二月四日

書記員　柴　華