解讀：限制拆遷戶們征收補償的“七大難題”！

解讀：限制拆遷戶們征收補償的“七大難題”！

對于廣大老百姓來講，土地征收、房屋拆遷歸根結底最重要的問題，就是補償款的多少。當市、縣級人民政府作出征收補償方案后，很多被征收人總是感覺補償太低，覺得方案有問題，可是問題出在哪里卻說不清楚。

那么究竟是什么限制了拆遷戶們最終的補償呢？

萬典律師認為有以下七個大難題：

1、評估機構的選擇問題

在貨幣補償價格上，可以說評估機構的評估產生了定價的作用，而評估機構選擇如果限定在政府的指定范圍內，則很難保證評估的中立性，但地方政府往往不同意被征收人在指定范圍之外選擇評估機構，每個區縣范圍內也僅僅幾個評估公司，這些公司與地方政府的關系一般相當密切，他們能夠做出公正的評估嗎？根據以往的案例，評估機構的評估價格往往會低于市場價。

 2、容積率和地段的問題

選擇產權調換的被征收人會認為1:1置換看似公平，但實際上存在嚴重的不合理問題，因為被征收房屋一般都是平房，容積率一般低于1.0，土地面積大于房屋面積，而安置房則是高層或者多層，容積率會較高，例如被征收房屋原來100平方米房屋附屬100平方米土地，而安置房100平方米可能只有20平方米土地，這80平方米的土地使用權是不是無形的就消失了?

其次在地段上，被征收房屋的地段和安置房的地段一樣嗎？可知道不同的地段房屋和土地的價格可是相差甚遠。

3、配房的補償問題

 配房、廚房、廁所如何對待？安置房或開發商的單元房的廁所、廚房、電梯、陽臺是全部計算做房屋面積的，而被征收人的配房、院落內的廚房、廁所、門房基本上都是按照附屬物對待，只補償建造成本價格，這顯然是不公平的。

4、是否參照類似房地產補償的問題

類似房地產， 被征收房屋按照類似房地產市場價格補償，但何為類似房地產，被征收人單門獨戶的院落和四周的單元房是類似的房地產嗎？顯然不是，我們認為被征收房屋的容積率、院落、空間、房屋高度等因素都是決定房地產價格的重要因素，倘若開發商的房子是單門獨戶可能按照別墅價格出售，即使規劃用途為普通住宅，價格斷然會高于高層小區單元房的價格，而被征收人單門獨戶的院落一般是以高層小區單元房作為類似房地產估價的。

5、無證房的認定問題

對于無證房，很多地方政府是將其按照違章建筑處理，但《國有土地上房屋征收與補償條例》是要求政府組織相關部門進行調查、認定和處理，認定為合法建筑的應當補償，認定為違章建筑的不予補償，根據以往的案例，很多地方沒有履行對無證房的調查、認定處理工作。

6、劃撥土地使用權的補償問題

劃撥土地使用權是否應當補償，一些地方政府認為劃撥土地屬于政府無償提供，在收回時無需補償，這觀點是錯誤的，土地使用權作為財產權益，被征收應當獲得補償，按照城市房地產估價規則，在房地產評估時應當將劃撥土地使用權計入評估范圍。

7、房屋變危舊房的問題

還有一個較為長遠的問題，老百姓的宅基一般破舊時可以申請危房改造，重新建造，雖然土地使用權為70年，但住宅用地使用權到期后是自動延期的，可以說這樣的宅基是世代相傳的財產；而高層小區的房屋，如果居住期間房屋變成危舊房屋怎么辦？

由政府拆遷顯然不現實，因為這些高層小區拆遷是沒有利潤的，沒有開發商肯接手，政府可以對個別小區進行重建，但幾十年后危舊房的問題顯然會是一個共性問題，全部由政府重建不現實。被征收人或其后人可能需要重新購房，高房價將被征收人帶來沉重的經濟負擔。