簡單點：最高法院：借名買房合同有效嗎？

“借名買房”這個行為并不鮮見，即是由借名人出資購買房屋，而房屋登記在出名人名下的行為。借名買房的原因多種多樣，有的父母由于年齡過大，無法辦理按揭，借由子女的名義買房；由于出資人與產權持有人并不同一，甚至有人認為借名買房是違背公序良俗的，這里律師用案例帶大家了解一下。

案例介紹

陳某與陶某、羅某由于借款合同糾紛訴訟法院，經查明某市區有（不動產權證號為字××號）房屋登記的權利人為陶某。該房屋的《商品房買賣合同》上載明的出賣人為某有限公司，買受人為陶某。某市房地產業專用發票上注明的購買方、某市契稅完稅證上注明的納稅人、房屋維修基金繳款書的繳款人、某市城鎮房屋所有權情況調查表注明的所有權人均為陶某。后在法院拍賣該房屋的過程中，羅某的父親提出執行異議，要求法院停止對該房產進行拍賣！并就該房屋提起了執行異議之訴。

一審法院認為

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條：“對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：

（一）案外人是否系權利人；

（二）該權利的合法性與真實性；

（三）該權利能否排除執行。”

以及第二十五條：“對案外人的異議，人民法院應當按照下列標準判斷其是否系權利人：已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷；未登記的建筑物、構筑物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷；”的規定，在案涉房屋登記為陶某的情況下，羅某父親應就涉案房屋歸其所有提供充足的證據予以證明，但現有證據并不能充分證明該房屋的產權屬于羅某父親。

一審法院作出判決，駁回羅某父親的異議申請。

羅某的父親不服判決提起上訴

本案二審爭議焦點為：1、案涉房屋的實際權利人如何確定？2、羅某父親的訴訟請求能否得到支持？圍繞上述爭議焦點問題，本院分析評判如下：

在案涉房屋登記為陶某的情況下，上訴人羅某父親應當提供充分的證據證明該涉案房屋歸其所有，應當對房屋所有權歸其所有這一要件事實承擔舉證證明責任，但現有證據不足以充分證明或者使得法官確信該涉案房屋的產權屬于羅某父親，故本案涉案房屋所有權系陶慧君而非羅某父親享有。

本案中不適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條，該條規定：金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案全部事實顯然不符合上述能夠發生排除執行效果的規范構成要件，故本案不能適用第二十八條。上訴人羅某父親對《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條的理解有誤。《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持?！北景干姘阜课莶粍赢a登記簿上記載的權利人系陶慧君，上訴人羅某父親所舉證據不足以排除不動產登記簿上的記載，難以證明其自身為涉案房屋的所有權人。

根據法院查明的事實，羅某的父親已超過60歲，向銀行進行買房貸款，但由于其年齡不符合貸款條件為由，拒絕與羅某的父親簽訂按揭貸款合同。為解決住房問題，羅某的父親遂以其兒媳陶某名義簽訂購房合同，但案涉房屋不是陶某名下的唯一住房，案涉房屋拍賣過程中已預留適當的安置費用給予羅某父親。

且首付款及按揭款均由羅某父親支付，從簽訂合同、交付房屋至今一直被羅某父親合法占有,按一般的生活常理，借名購房中購房人一般會承擔全部費用，與家庭成員之間贈與有所區別。

從本案的各種出資情況來看，結合某公司章程、股東花名冊、某公司及其法定代表人出具的證明、代繳35萬元首付款的憑證、支付每月房屋按揭貸款的存取款憑證等證據，可以認定某公司支付的首付款是受羅某父親委托代其付款，每月房屋按揭貸款亦由其支付，首付款和月付貸款的支付均與陶某無關。另外，結合房屋使用期間產生的各類費用憑證、費用繳納憑證、證人證言等亦可以證實上述費用的真實付款人及案涉房屋實際占有、使用人均為羅某父親所有。

故，二審判決認定案涉房屋系羅某父親借陶某名義購買，且首付款及按揭款均由羅某父親支付，從簽訂合同、交付房屋到至今一直被羅某父親合法占有、使用，具有相應的事實依據，并無不當。

最終法院判決停止對涉案該房產進行拍賣。

【裁判要旨】

1.不動產物權登記產生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產生物權，當事人有證據證明其為真正權利人時可以推翻不動產登記的推定，維護事實上的真實。

2.借名人通過借名買房，將真實物權登記于出名人名下，并非為規避法律、行政法規的強制性規定或限購政策，亦不違背公序良俗，符合《物權法解釋（一）》第二條之規定，當物權登記與實際權利狀況不符時，以實際權利狀況為依據認定事實的情形，故應認定借名人為房屋實際權利人，享有足以排除強制執行的民事權益。

END