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以案說法:夫妻離婚房產如何分割？
在離婚糾紛中，由于涉及購房時間、出資來源、貸款償還情況等多重因素的影響，如何分割房產往往是雙方當事人爭議的焦點和難點。本文梳理了各地法院對離婚房產分割的典型案例，歸納總結法院裁判要點，提煉解決房產分割的裁判規則。
（一）裁判要旨 婚姻關系存續期間，夫妻雙方簽訂書面協議約定登記在一方名下的婚前個人所有的房屋歸夫妻共同共有，屬于《婚姻法》第十九條第一款規定的夫妻婚內財產約定，對夫妻雙方均有約束力，并不因是否辦理房屋權屬變更登記而影響其效力。 （二）案號 （2014）三中民終字第5398號 （三）法院觀點 第一，爭議焦點。本案爭議焦點為雙方簽訂的《協議》第8條關于“現丈夫劉某名下的1402房屋，需在2011年11月15日之前將房產的所有權加上妻子孫某，房屋屬夫妻雙方共同財產”之約定的性質應作何理解，是屬于夫妻之間贈與房產的行為，還是夫妻婚內就財產權屬做出的特殊約定？一種觀點認為，該條約定本質上是劉某將登記在其名下的房屋中一半份額贈與給孫某，屬于夫妻之間的贈與行為，應適用《婚姻法司法解釋（三）》第六條的規定，贈與人可以行使任意撤銷權。另一種觀點認為，該條約定屬于《婚姻法》第十九條第一款規定的夫妻對其名下財產權屬做出的特殊約定，對夫妻雙方均有約束力，并不以辦理物權變動手續為生效要件。 第二，夫妻之間贈與房產。《婚姻法司法解釋（三）》第六條規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”該條僅適用于夫妻一方將其個人所有的房產贈與另一方個人所有的情形，此種約定不屬于《婚姻法》第十九條的規定，不適用《婚姻法》，而應適用物權法、合同法的一般規定。 第三，夫妻約定財產制。《婚姻法》第十九條第一款規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共有。”這是2001年《婚姻法》修訂時新增加的關于夫妻約定財產制的規定，明確了分別財產制、共同財產制和混合財產制三種可供夫妻雙方選擇的婚姻財產制。《婚姻法》第十九條第二款規定：“夫妻對婚姻關系存續期間所的的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。”這是約定財產制對內法律效力的規定，只要夫妻雙方基于意思自治的原則，簽訂書面協議就其名下的財產權屬進行的約定符合婚姻法規定的生效要件，即對夫妻雙方發生法律上的拘束力，并未要求以辦理物權變動手續為生效要件，也未賦予一方行使任意撤銷權的權利。 本案中，訴爭房屋為劉某婚前個人財產，也登記在劉某名下，劉某與孫某簽訂的協議中，明確約定該房屋屬于夫妻共同共有財產，該約定在性質上屬于《婚姻法》第十九條規定的夫妻婚內財產約定中的混合財產制類型。故應適用《婚姻法》第十九條的規定，該約定對夫妻雙方均有約束力，而不應適用《婚姻法司法解釋（三）》第六條賦予一方行使贈與合同任意撤銷權的權利。 王幼柏律師說法： 關于婚前一方所有的房產簽訂書面協議約定為夫妻共同所有，離婚時怎么處理，目前在司法實踐中，有一定的爭議。但近幾年，普遍的司法實踐均認可和采用《婚姻法司法解釋（三）》的起草者——最高院民一庭吳曉芳法官的觀點，即房產原本是一人所有的房產，約定為另一方所有或者雙方共同所有，可以依據《婚姻法司法解釋（三）》第六條之規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”在房產沒有辦理變更登記之前，行使撤銷權，但如果房產原本是夫妻共同財產，則無論約定部分或全部歸一方所有，均應適用《婚姻法》第十九條的“約定”，單方不得撤銷。 （一）裁判要旨 離婚協議中關于財產分割的條款或者當事人因離婚就財產分割達成的協議，若無違反法律強制性規定或不具有可撤銷情形的存在，應對離婚雙方均具有約束力。離婚后一方同意將離婚協議中歸自己一方所有的財產給另一方的，應視為贈與行為，當贈與物為不動產時，在不動產未經登記轉移至另一方名下時，贈與人有權撤銷贈與行為。 （二）案號 （2013）睢民初字第497號 （三）法院觀點 第一，爭議焦點。原告趙某某與被告王某某于2010年4月達成離婚協議，在協議中約定訴爭房屋歸王某某所有，并于當天登記離婚。2010年7月王某某出具“將訴爭房屋無條件歸趙某某所有，無條件負責過戶手續”的證明一份。本案爭議焦點即為該證明的法律效力。 第二，該證明不屬于對離婚協議的變更。原因在于，雙方在2010年4月協議離婚時已經將夫妻共有財產分割完畢，在雙方登記離婚后，離婚協議已經生效，此時王某某已經取得訴爭房屋的所有權，且該協議生效后不可能再發生合同變更的情形。 第三，王某某出具的證明內容是無償將訴爭房屋給趙某某，應視為房產贈與。《合同法》第一百八十六條規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。”同時根據《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”。因此，被告王某某沒有將房屋過戶給趙某某，房屋所有權沒有發生轉移，有權撤銷贈與。 三、離婚協議中將共同共有的房產贈與未成年子女，未辦理變更登記前能否反悔 （一）裁判要旨 夫妻雙方離婚時協議約定將夫妻共同共有的房產贈與未成年子女，離婚后一方在贈與房產產權變更登記之前反悔，不得依據《合同法》第一百八十六條第一款的規定撤銷贈與。 （二）案號 （2013）二中民終字第09734號 （三）法院觀點 第一，爭議焦點為離婚協議中約定將夫妻共同共有的房產贈與未成年子女，離婚后一方在贈與房產變更登之前是否有權予以撤銷？一種觀點認為，這是夫妻雙方對共同財產的處分，應適用合同法中贈與合同的規定。根據《合同法》第一百八十六條第一款之規定，夫妻雙方在財產權利轉移之前均可主張任意撤銷權。另一種觀點認為，離婚協議是夫妻雙方對于婚姻關系的解除、子女的撫養、共同財產的分割以及離婚損害賠償等問題達成的具有人身和財產雙重屬性的合意，不能簡單適用《合同法》有關任意撤銷權的規定。 第二，法院裁判采納第二種觀點。首先，離婚協議中雙方將共同財產贈與未成年子女的約定與解除婚姻關系、子女撫養、共同財產分割、共同債務清償、離婚損害賠償等內容構成了一個整體。通常情況下，當事人在綜合考慮上述因素的基礎上，對于人身問題和財產問題制定概括的“一攬子”解決方案。所以雙方約定將共同財產贈與未成年子女是一個概括的合意，該合意任何一項財產的處分都與其他財產的處分互為前提、互為結果。如果允許一方反悔，那么雙方離婚協議的整體性將被破壞。其次，雙方處分夫妻共同財產的行為可以適用物權法的規定，根據《物權法》第九十七條的規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人另有約定的除外。”因贈與行為是原被告雙方共同作出，故在離婚后一方要根據《合同法》第一百八十六條第一款之規定單方撤銷贈與時也要取得雙方合意，在未征得共同共有人另一方同意的情況下，無權單方撤銷贈與。 （一）裁判要旨 婚前個人所有的房屋，結婚后出售該房屋重新購房，若新購置的房產款項全部來源于出售房屋，離婚時婚內購買的房屋是夫妻一方財產權利的自然轉化，應屬于夫妻個人財產。 （二）案號 （2013）朝民初第11117號 （三）法院觀點 第一，訴爭房屋的歸屬。本案中，松榆房產系被告杜曉某的婚前財產，購買于2004年10月。訴爭房產的首付款最終源于杜曉某出售其婚前所購買的松榆房產，杜曉某的母親明確表示其支付38萬元用于還貸系對杜曉某的個人贈與，并且訴爭房屋產權登記在杜曉某名下。因此訴爭房屋應當歸杜曉某所有。 第二，婚前一方個人所有的房屋，結婚后出售該房屋重新購房，若新購置的房產款項全部來源于出售房屋，離婚時新購房屋是夫妻一方財產權利的自然轉化，應屬于夫妻個人財產。根據《婚姻法》第十七條、第十八條的規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所取得的財產，歸夫妻共同所有，而夫妻一方的婚前財產屬于夫妻的個人財產。”《婚姻法司法解釋（一）》第十九條規定：“夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。”鑒于此，婚前一方個人所有的房產，婚姻關系存續期間，將該房產出售，新購置房產款項全部來源于出售房屋的，離婚時該房產直接歸屬于原房屋購置人所有，因為房產的物權取得只是夫妻一方婚前財產權利的自然轉化。 第三，婚前一方個人所有的房屋，結婚后用出售該房屋的款項，支付首付款按揭購房，可以參照《婚姻法司法解釋（三）》第十條規定確定房屋歸屬，而夫妻共同還貸部分及其對應的房產增值部分的財產屬于夫妻共同財產，由取得房屋的一方給予另一方相應的補償。 （一）裁判要旨 夫妻關系存續期間，張某用其名下北小街某號院的拆遷款及婚前存款購買了房屋并出租，購買金融理財產品等，均屬于婚后的投資、經營行為，因此獲得的收益，包括房屋增值、租金收益、理財產品增值等，以及張某的工資收入，均應作為夫妻共同財產予以分割。 （二）案號 （2012）二中民終字第05230號 （三）法院觀點 第一，爭議焦點。本案爭議焦點在于一方將其婚前財產用于婚后購買商品房和理財產品，所購房屋及理財產品是個人財產還是夫妻共同財產，上述財產在婚后價值增值部分是作為孳息還是投資收益，在離婚過程中是否應作為夫妻共同財產進行分割。 第二，張某以其個人財產購買四套房屋和理財產品的行為性質。雖然從出資來源考慮房屋和理財產品本身仍歸張某個人，但其購買房屋和理財產品的行為屬于投資行為，因這種投資行為取得的收益，即房屋和理財產品的增值，應當屬于《婚姻法》和《婚姻法司法解釋 （二）》中規定的“一方以個人財產取得的收益”，應當屬于夫妻共同財產。 第三，投資行為的認定。投資行為的認定有以下標準：（1）投資是一種趨利性行為，張某購房并非為了自住而是收取租金，其目的是為了獲得收益；（2）投資是一種選擇行為，婚姻關系存續期間的選擇，無法判斷一方選擇還是雙方意愿，推定為共同意志行為更為妥當；（3）投資是有風險行為。房產價值存在波動，如果房價下跌，虧損也由雙方共同承擔。 因此，張某以其個人財產在婚后購買房產和理財產品是在雙方婚姻存續期間的投資，投資所得的收益，即房屋和理財產品的增值部分，應當屬于夫妻共同財產 本案要旨： 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。協議不成的，人民法院可判決該不動產歸產權登記一方，雙方婚后共同還貸支付的款項，由產權登記方對另一方按比例進行補償。 評析：依照法律規定一方在婚前已取得產權證，不管有沒有支付全部購房款，房屋產權都應歸該方所有。即使在婚后用共同財產支付了部分的購房款，也不影響房屋產權的歸屬，只是在這種情況下，另一方有權就這部分用共同財產支付的購房款要求分割或要求獲得補償。對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款并在銀行貸款、房產證登記在首付款支付方名下、婚后夫妻共同還貸的，完全認定為夫妻共同財產或者一方的個人財產都不太公平，該房產實際是還錢個人財產（還錢個人支付首付款及還貸部分）與婚后共同財產（婚后雙方共同還貸部分）的混合體，《婚姻法司法解釋（三）》第十條規定離婚時處理此類糾紛的主導原則是，既要保護個人還錢財產的權益，也要公平分割婚后共同共有部分的財產權益，同時還不能損害債權人銀行的利益。本案中王某與馬某結婚用房就屬于被告馬某于婚前支付首付款按揭貸款購買并取得房屋產權證的商品房。其雙方婚后利用工資進行還貸。王某依法有權對其婚后參與還貸的款項進行分割和補償。對按揭房屋在婚后的增值，應考慮雙方還貸的實際情況，對其作出公平合理的補償。本案中，對補償數額的計算方法是：在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現值等數據的基礎上，用婚后共同還貸款÷房屋總價款（房價款＋總利息）×房屋現值÷2，即得出對另一方補償的數額。 本案要旨: 婚后由一方父母支付首付款為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的，離婚時出資人子女一方主張該不動產應視為父母只對其個人贈與的個人財產的，法院不予支持，該不動產應作為夫妻共有財產予以公平分割。 評析:《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第七條第一款規定：“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。”但該規定并未區分父母系出全資還是僅支付首付款的情形。根據公平保護的立法意圖，在確認不動產所有權時，應當對《婚姻法解釋三》第七條第一款做嚴格解釋，該條規定的婚后父母對子女贈與的標的物應指不動產而非出資，只有父母通過全資購買取得了不動產的所有權，并將不動產登記在自己子女名下時方可適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規定，而對于父母部分出資購買房屋之情形，因此時父母并未支付購買房屋的全部對價，其尚未取得房屋的所有權，從而其無權決定將房屋贈與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。因此，婚后一方父母支付首付款為子女購買不動產，產權登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的情形，不適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規定，該房屋無論登記在夫妻任何一方的名下，都應視為夫妻共同財產，在離婚時予以公平分割。 本案要旨: 如果夫妻一方以夫妻共同財產出資和他人經營合伙企業，夫妻另一方不是該企業合伙人，離婚時可對合伙財產進行評估，確定合伙財產中夫妻共同財產的份額。對該共同財產份額，可以歸夫妻一方所有，由另一方給予補償；也可以分割為兩份，雙方以各自的份額入伙。 評析:根據《婚姻法解釋（二）》第17條的規定，人民法院法院審理離婚案件涉及這樣的情況時，如果夫妻雙方協商一致，將其合伙企業中的財產份額全部或者部分轉讓給對方時，按以下情況分別處理： 本案要旨: 婚姻關系存續期間，雙方簽訂的一方主動提出離婚將放棄房屋所有權并且全部承擔房貸按揭的協議，違背了婚姻自由原則，屬于無效協議。 評析：我國實行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。這起案件中，張某與趙某的這份協議以放棄房產及支付巨額的所謂贍養費為要挾不得離婚的條件，顯然限制了婚姻自由原則中的離婚自由，并且這份協議內容是不對等的，也違反了婚姻法的男女平等原則。附條件的民事行為，如果所附條件是違背法律規定或者不可能發生的，應當認定該民事行為無效。本案中的協議內容實際上已經侵犯了離婚自由，顯然已經違反了《婚姻法》的規定，屬于無效的合同。 本案要旨： 夫妻一方婚前由其親屬支付首付款，通過按揭貸款付完全部購房款，并將房屋產權登記在自己名下，婚后以夫妻共同財產還清房貸。婚后通過惡意訴訟要求確認房屋產權人為其親屬的，損害了配偶另一方的實體權益，配偶有權作為有獨立請求權的第三人提起第三人撤銷之訴。 評析：本案中，崔某一在婚前支付首付款，通過按揭貸款付完全部購房款，并將房屋產權登記在自己名下；婚后以夫妻共同財產還清房貸。根據《婚姻法》司法解釋（三）第十條的規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。”關于不動產所有權，此處規定的是“可以”而不是“應當”歸產權登記方。同時，《婚姻法》司法解釋（三）第十條第二款也對共同還貸房產的增值部分做了規定。根據此條，婚后夫妻共同還貸的款項為夫妻共同財產，該款項所對應的房屋增值部分，應為夫妻共同財產。涉案房屋登記在崔某一名下，崔某一及崔某二稱房屋首付款及貸款還款為二人父母及崔某二支付，但無充足證據證明。所有權確認糾紛一案判決將涉案房屋所有權判歸崔某二所有，沒有查明祝某參與了共同還貸的事實，有可能損害了祝某的實體權益。本案涉案房屋所有權權屬關系與祝某的民事權益具有利害關系，故祝某有權作為有獨立請求權的第三人提起第三人撤銷之訴。
（一）其他合伙人一致同意的，該配偶依法取得合伙人地位；
（二）其他合伙人不同意轉讓，在同等條件下行使優先受讓權的，可以對轉讓所得的財產進行分割；
（三）其他合伙人不同意轉讓，也不行使優先受讓權，但同意該合伙人退伙或者退還部分財產份額的，可以對退還的財產進行分割；
（四）其他合伙人既不同意轉讓，也不行使優先受讓權，又不同意該合伙人退伙或者退還部分財產份額的，視為全體合伙人同意轉讓，該配偶依法取得合伙人地位。
如果夫妻雙方共同投資成立合伙企業，而由一方經營管理，離婚時對企業財產的分割，可以采用轉讓份額的方式，即經雙方協商同意由一方繼續經營企業，企業財產評估后夫妻一方將應得的合伙企業份額轉讓給另一方所有，另一方給予補償；如果夫妻雙方決定不再經營合伙企業，也可以解散合伙企業，對合伙企業財產進行分割。
如果夫妻雙方以共同財產投資，與他人合伙經營，在夫妻離婚時，夫妻一方可以退伙，另一方給予補償，或者由其他合伙人購買份額，退伙財產歸夫妻一方。如果雙方均不愿退伙，雙方可以繼續經營，但各自在合伙企業中股份比例應當重新確認。
