關于房地產糾紛來的幾個經典案例

導讀

　　隨著經濟社會高速發展，房地產糾紛也呈上升態勢。今天以案說法，幫助消費者學法、用法，維護好自身合法權益。

案例1

土地使用期“縮水”

開發商未盡告知義務

　　2015年4月25日，市民林女士與開發商簽訂《房屋認購書協議書》，以532736元的價格向開發商認購了位于水口的一套商品房，林女士為此支付了定金及首期款共162736元。

　　而準備簽訂正式合同時，林女士被告知房屋的使用期限至2042年8月31日，產權期限不足28年，遠遠低于普遍的50至70年。林女士因此拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》，并以涉嫌虛假宣傳和欺詐訴至法院，要求開發商退還首期款，同時雙倍退還定金。

　　惠城區法院一審認為，年限已不足28年這一事實，林女士在簽訂涉案的認購協議書時并不知情，作為一般的購房者，在購買商品房前，其了解購買房屋信息的主要渠道一是通過房地產開發商的信息公開，二是通過其他社會公共平臺了解相關信息。因此，開發商有義務也有能力將房屋的基本信息情況明確告知買受人，但本案沒有證據顯示開發商已經盡明確告知的義務，而正規房地產信息網站及其他信息公開平臺上展示的涉案樓盤的信息均顯示涉案房產產權為70年，因此林女士簽訂認購協議書時不知道涉案商品房所附的土地使用權剩余年限的相關情況，實屬正常。因此，本案應屬于不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同不能訂立，開發商應向林女士退回全部定金和首期款。惠州中院審理認為，土地使用權的價值是與使用年限密切相關的因素，土地使用權價值又是影響房價的重要因素。因此，開發商在涉案房屋所在的土地使用權只有28年期限的情況下，應當向買受人進行特別說明，以便其作出合理的選擇。惠州中院最終駁回上訴，維持原判。

案例2

層高“少了”10厘米

開發商賠償房價款總額2%

　　2013年5月23日，袁女士與開發商簽訂《商品房買賣合同》，以626322元的價格購買位于三環北路的一處商品房。根據合同，該商品房層高為3米。但此后，袁女士向相關部門了解情況時發現，該商品房項目整體報建時的層高僅為2.9米。袁女士認為，報建與合同約定的層高相差10厘米，開放商應當向自己賠償因層高不足導致的損失。開發商則辯稱，層高差是由于工作人員的失誤，將合同中的層高錯誤填寫為3米，屬于合同法規定的重大誤解情況，不存在主觀惡意，開發商同時認為袁女士并沒有證據證明層高對其房屋的使用以及房屋的價值造成任何的損害。

　　惠城區法院審理查明，購房雙方簽訂的《商品房買賣合同》明確載明袁女士購買的房屋層高為3米，而涉案房屋報建層高僅為2.9米，報建層高與合同約定層高相差10厘米，不屬于涉案《商品房買賣合同》補充協議第二條約定的“局部略有誤差”，應當認定為是開發商違約，理應承擔違約責任。而且，涉案房屋層高不足已無法補救，開發商應向袁女士賠償因層高不足導致的損失。法院同時指出，袁女士主張的賠償計算方式沒有法律依據，且未綜合考慮商品房價格的構成要素。法院根據《商品房買賣合同》補充協議第十九條約定，違約金按照合同約定以總房款626322為本金，按每日萬分之三的標準，從2014年12月21日起計算至2015年3月26日為18038.07元，同時考慮“賠償單項總額以不超過房價款總額的2%為限”，最終確定開發商應向袁女士賠償層高不足違約損失12526.44元。

案例3

逾期交樓

開發商要求賠償中扣除下雨天數被駁

　　2012年9月23日，黃先生與開發商簽訂《商品房買賣合同》，約定購買位于惠陽淡水的一處商品房，合同同時約定開發商應當在2013年5月31日前交付驗收合格的房屋。合同簽訂后，黃先生按時交了首期款，余款也由按揭銀行正常放款。然而，涉案房屋直至2014年7月7日才完成竣工備案驗收。2014年8 月9日，開發商登報通知業主辦理收樓手續。黃先生訴至法院，要求開發商賠償逾期交樓的違約金.

　　開發商則辯稱，施工期間存在大量的下雨天氣，屬于天氣的不可抗拒力，嚴重影響了工程的施工進度，從而影響交房日期。因此，計算逾期交房的天數時應扣減部分下雨的天數。

　　惠陽區法院一審認為，黃先生已依約履行合同義務支付了購房款，開發商沒有在合同約定的2013年5月31日前將符合交付條件的房屋交給業主，已構成違約，應承擔違約責任。開發商實際逾期交房的天數為自2013年6月1日至2014年8月8日共434天，違約金標準按《商品房買賣合同》第九條約定“逾期交房違約金標準為每日按已交付房價款的萬分之五計算”。至于開發商辯稱的雨天因素，法院認為廣東省境內出現的下雨天氣并不屬于施工過程中不可預見、不能避免且不可克服的情形，雙方當事人也未將出現下雨天氣特別約定為影響施工、可予以延期交房的免責事由，因此開發商主張計算延期交房時間應扣除下雨天數，缺乏法律和事實依據，法院不予支持。