一方按揭購(gòu)房,夫妻共同還貸"的房產(chǎn)分割

一、相關(guān)司法解釋的規(guī)定及律師釋義因“一方按揭購(gòu)房，夫妻共同還貸”的房產(chǎn)分割問題，主要涉及以下司法解釋條文，有必要先進(jìn)行解讀說明：
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第二十條 雙方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割?！韭蓭熱屃x】本條司法解釋主要是針對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無法達(dá)成一致意見時(shí)的幾點(diǎn)處理方案：一是雙方都主張房屋所有權(quán)的且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)允許雙方采取競(jìng)價(jià)的方式獲得房屋所有權(quán)，也就是說“價(jià)高者得”；二是僅一方主張所有權(quán)的，由雙方協(xié)商或者法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋價(jià)值；三是都不主張房屋所有權(quán)的，可以申請(qǐng)拍賣房屋，拍賣所得價(jià)款進(jìn)行分割。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償?！韭蓭熱屃x】本條司法解釋就是針對(duì)一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的房屋分割處理原則。理解此條文，應(yīng)當(dāng)注意簽訂購(gòu)房合同、首付款支付及銀行辦理貸款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)均在婚前，也應(yīng)該是一方行為。若在婚后，一方簽訂的購(gòu)房合同可能被認(rèn)定也有權(quán)代表另一方（夫妻一方在從事家事時(shí)，即便未經(jīng)對(duì)方書面授權(quán)，一般也能享有代理對(duì)方的家事代理權(quán)），銀行按揭貸款也可能被認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)（一方為家庭居住購(gòu)房所負(fù)的債務(wù)可能被認(rèn)定為夫妻共同債務(wù)）。或者婚前戀愛期間的雙方行為的，都不能直接適用本條款。還應(yīng)當(dāng)注意，婚后是使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸。如果婚后還是以一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，或者雖不是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)但是夫妻之間有書面財(cái)產(chǎn)約定，比如說一方婚后的收入約定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并用此個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸的，也不能適用本條款。 那么，若當(dāng)事人協(xié)商不成，法律及司法解釋并未對(duì)“由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”問題進(jìn)行進(jìn)一步明確規(guī)范，判決也是五花八門。

二、上海法院判決主要情形針對(duì)“由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”問題，上海法院判決主要存在以下幾種情形：（1）判決文書里詳細(xì)分析補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法比如，上海浦東法院（2019）滬0115民初18524號(hào)判決認(rèn)為：婚內(nèi)共同還貸及其相應(yīng)增值部分的數(shù)額，等于以夫妻共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率。所稱不動(dòng)產(chǎn)升值率，是用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)除以不動(dòng)產(chǎn)成本，不動(dòng)產(chǎn)成本包括結(jié)婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格+共同還貸的利息部分+其他費(fèi)用(比如契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)等)。再如，上海嘉定法院（2017）滬0114民初6145號(hào)民事判決認(rèn)為原告的計(jì)算公式更為合理并予以支持，即：升值率=房屋現(xiàn)價(jià)格/結(jié)婚登記時(shí)房屋價(jià)格，另一方分得補(bǔ)償款=共同還貸部分*升值率/2。又如，上海虹口法院（2017）滬0109民初33220號(hào)判決認(rèn)為：升值利益的計(jì)算應(yīng)以原、被告結(jié)婚時(shí)的房屋價(jià)值和房屋現(xiàn)價(jià)值的升值率作為計(jì)算基數(shù)。 （2）判決文書里分開計(jì)算共同還貸部分和房屋增值率比如，上海金山法院（2016）滬0115民初13183號(hào)判決認(rèn)為：原、被告共同歸還貸款129,170.14元，其中的一半即64,585.07元原告應(yīng)補(bǔ)償給被告。共同還貸部分所對(duì)應(yīng)房屋增值的計(jì)算方式為：95,530.49元（共同還貸金額中本金部分）÷448,000元（房屋購(gòu)買價(jià)）×474,070元（房屋總增值）＝101,089.59元，原告應(yīng)補(bǔ)償其中的一半即50,544.80元給被告。再如，上海閔行法院（2015）閔少民初字第417號(hào)判決認(rèn)為：原告以其個(gè)人婚前積蓄170，000元為被告婚前不動(dòng)產(chǎn)還貸，被告應(yīng)予返還，該部分錢款相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分歸原告所有。 （3）判決文書分析各方對(duì)房屋貢獻(xiàn)大小后，酌情補(bǔ)償另一方比如，上海虹口法院（2019）滬0109民初12788號(hào)判決認(rèn)為：在雙方均沒有明確婚后共同積蓄的證據(jù)情況下，本案無法確定原被告婚后共同積蓄的數(shù)額，但是原被告婚后購(gòu)買，登記在被告名下，也是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，從上可以看出不能排除有被告婚前財(cái)產(chǎn)的因素，故被告對(duì)購(gòu)買上海市撫遠(yuǎn)路某房屋貢獻(xiàn)較大，應(yīng)酌情多分。再如，上海虹口法院（2015）虹少民初字第177號(hào)判決認(rèn)為：基于原告婚后償還的賬戶公積金和部分余額屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告獲得分割房屋增值利益的權(quán)利。考慮房屋增值后的實(shí)際價(jià)值、原告和父親對(duì)房屋所作的貢獻(xiàn)大小，以及原、被告對(duì)房屋折價(jià)利益的具體意見，被告基于原告的房屋利益可酌情獲得折價(jià)款。 （4）判決文書查明事實(shí)后，判決酌情補(bǔ)償另一方比如，上海閔行法院（2018）滬0112民初37258號(hào)判決認(rèn)為：由于部分房款系以銀行貸款支付，其中大部分還貸發(fā)生于原、被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間，除雙方確認(rèn)以被告婚前積累形成的公積金沖還貸款的部分屬被告?zhèn)€人財(cái)產(chǎn)還貸之外，其余婚后還貸推定以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，原告有權(quán)就該部分還貸金額以及相應(yīng)增值部分要求被告作出補(bǔ)償。再如，上海黃浦法院（2016）滬0101民初27728號(hào)判決認(rèn)為：以雙方確認(rèn)的房屋現(xiàn)價(jià)為基數(shù)、按照已還貸款部分在已付購(gòu)房款中所占比例、由原告支付被告60%的折價(jià)款，該房剩余的銀行貸款由原告負(fù)責(zé)償還。又如，上海嘉定法院（2016）滬0114民初120號(hào)判決認(rèn)為：具體分割中應(yīng)綜合考慮房屋的購(gòu)買價(jià)、現(xiàn)值、付款情況、貸款余額、還貸資金的來源和分居后的還貸狀況、婚姻存續(xù)期限、婚后增值等因素，酌情確定原告應(yīng)享有的增值利益。還如，上海浦東法院（2016）滬0115民初13183號(hào)判決認(rèn)為：審理中，原、被告均對(duì)系爭(zhēng)房屋主張產(chǎn)權(quán)，綜合考慮房屋的性質(zhì)、來源、購(gòu)買出資及婚后還貸等情況，本院認(rèn)為系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)宜歸原告所有，并由其酌情支付被告房屋折價(jià)款。 （5）律師還發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記一方主張母親參與還貸款是對(duì)己方個(gè)人贈(zèng)與，以及另一方認(rèn)為產(chǎn)權(quán)登記一方向案外人借款還貸屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的理由未能得到支持的案例比如，上海嘉定法院（2019）滬0114民初5017號(hào)判決分析認(rèn)為：被告提出有部分系其母親的出資，即使確系其母親的出資，也應(yīng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與；關(guān)于提前歸還貸款本息部分，原、被告對(duì)于款項(xiàng)來源的陳述不同，原告未能舉證證明該些款項(xiàng)系夫妻共同出資，且原告亦在庭審中自述其與被告自2018年8月開始分居，故本院采信被告關(guān)于向案外人借款80萬(wàn)元用于提前還貸的陳述，并確定該部分款項(xiàng)系被告的個(gè)人出資，相應(yīng)借款由被告?zhèn)€人負(fù)責(zé)償還。

三、律師對(duì)判決的簡(jiǎn)要分析看了以上判決，很多讀者有“數(shù)學(xué)不好，離婚時(shí)家產(chǎn)都不會(huì)分”的感覺，其實(shí)也簡(jiǎn)單，現(xiàn)總結(jié)一個(gè)目前司法實(shí)踐中比較通用的補(bǔ)償公式：產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方的補(bǔ)償=婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同還貸部分X房屋升值率【房屋升值率=離婚時(shí)房屋價(jià)格÷結(jié)婚時(shí)房屋成本價(jià)值（包括房屋價(jià)格+共同還貸利息+契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)等其他費(fèi)用）】÷2。
上述補(bǔ)償計(jì)算公式主要引入房屋升值率的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，先計(jì)算“房屋升值率”，再計(jì)算“婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻共同還貸部分”。兩者相乘就能得出婚內(nèi)共同還貸及其相應(yīng)增值部分的數(shù)額，再除2，就是產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方的補(bǔ)償金額了。計(jì)算補(bǔ)償前，要確定幾個(gè)數(shù)值：一是離婚時(shí)房屋現(xiàn)價(jià)和結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)格，根據(jù)司法解釋及司法實(shí)踐，兩個(gè)價(jià)格可以由當(dāng)事人協(xié)商確定，或者采取競(jìng)價(jià)的方式，或者由法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；二是夫妻共同還貸金額，可以根據(jù)雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間總計(jì)使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了多少銀行貸款而得出。
我們應(yīng)當(dāng)注意，實(shí)踐中存在一方婚前購(gòu)后還貸多年后才結(jié)婚的情形，所以應(yīng)當(dāng)計(jì)算結(jié)婚時(shí)的房屋成本價(jià)，而不是購(gòu)房時(shí)的房屋價(jià)格。因?yàn)榛榍耙环胶炗嗁?gòu)房合同至結(jié)婚前這段時(shí)間，房屋亦可能存在增值，那么這部分增值收益依然屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。我們還應(yīng)當(dāng)注意，在審判實(shí)踐中，結(jié)婚時(shí)房?jī)r(jià)處于高位，離婚時(shí)反而遇到房?jī)r(jià)下跌的情況，如果再根據(jù)前述公式計(jì)算補(bǔ)償可能不利于另一方。針對(duì)這個(gè)問題最高院民一庭法官認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補(bǔ)償。理由有二：一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣合同，購(gòu)買什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購(gòu)買方自己的選擇，另一方婚后只是共同參與還貸，購(gòu)買方自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)；二是離婚時(shí)房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方，如果只是用于居住而非投資，房?jī)r(jià)暫時(shí)下跌并不會(huì)對(duì)其造成實(shí)質(zhì)性損失。 正因?yàn)樯鲜鲅a(bǔ)償公式并不是法律或司法解釋明文規(guī)定的公式，所以司法實(shí)踐中并不是所有法院審理“由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”問題時(shí)都按照上述公式計(jì)算的。法院具體判決時(shí)還要考慮以照顧子女和女方權(quán)益的原則，以及查明各方對(duì)房屋貢獻(xiàn)大小和酌情自由裁量等等。

四、律師針對(duì)不同情形的具體建議前事不忘后事之師，針對(duì)“由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”問題，涉訴時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記一方如何不補(bǔ)償，另一方如何獲得房屋所有權(quán)或者多補(bǔ)償。就此，楊旺律師分別提出以下建議：（1）若產(chǎn)權(quán)登記一方考慮離婚時(shí)不對(duì)另一方補(bǔ)償?shù)模ㄗh：一是，若相信房屋會(huì)持續(xù)增值，且婚后不打算與對(duì)方共同還貸，建議結(jié)婚前一次性清償全部貸款，以便己方享有房屋的全部所有權(quán)。此后婚姻關(guān)系無論持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，房屋本身及其增值的部分依然是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；二是，考慮到婚后父母可能會(huì)為自己償還貸款，若父母還貸時(shí)未明確錢款屬性的，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定將很可能被認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。所以建議在贈(zèng)與前就要明確只贈(zèng)與給己方子女還貸。若父母礙于子女夫妻情面不好明確，建議由父母通過銀行轉(zhuǎn)賬備注的方式明確只贈(zèng)與給自己子女；三是，若涉及到婚后還要償還貸款的，建議產(chǎn)權(quán)登記一方使用婚前的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行還貸，并建議使用銀行轉(zhuǎn)賬的方式還貸。這里需要注意婚前、婚后財(cái)產(chǎn)隔離，建議婚后儲(chǔ)蓄卡與婚前儲(chǔ)蓄卡要分開，千萬(wàn)不要混同；四是，沒有財(cái)產(chǎn)約定的，婚后產(chǎn)權(quán)登記一方使用自己的工資收入償還貸款也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸。那么可以考慮對(duì)婚后所得財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定，比如約定婚后所得的財(cái)產(chǎn)用于償還貸款的部分屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其他部分所得可以約定為共同財(cái)產(chǎn)；五是，必要時(shí)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，指導(dǎo)財(cái)富保值和傳承，避免新婚燕爾不久就離婚，要被對(duì)方分去家庭一半，甚至全部積蓄。 （2）若另一方離婚時(shí)希望獲得房屋所有權(quán)，或者多獲得補(bǔ)償，建議：一是，我們鼓勵(lì)夫妻雙方（或戀愛男女）共同出資、共同簽訂購(gòu)房合同、共同按揭貸款、共同產(chǎn)權(quán)登記、共同償還貸款。即使婚變時(shí)，法院也很有可能判決己方獲得房屋所有權(quán)；二是，如做不到第一點(diǎn)，或者結(jié)婚時(shí)產(chǎn)權(quán)登記一方已經(jīng)準(zhǔn)備好按揭婚房了。律師建議盡量留存婚后共同還貸的相關(guān)證據(jù)，比如應(yīng)當(dāng)了解產(chǎn)權(quán)登記一方每月償還貸款本金及利息具體數(shù)額，償還貸款的資金來源等，必要時(shí)要留存相關(guān)購(gòu)房合同、貸款合同、還貸流水清單等復(fù)印件，以便計(jì)算婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同還貸部分的金額；三是，還應(yīng)當(dāng)了解結(jié)婚時(shí)房屋成本價(jià)格，以及離婚時(shí)的房屋價(jià)值，以便計(jì)算房屋升值率；四是，若產(chǎn)權(quán)登記一方資產(chǎn)明顯高于自己，不建議簽訂婚內(nèi)不利于自己的財(cái)產(chǎn)協(xié)議，最好讓婚前和婚后財(cái)產(chǎn)混同；五是，必要時(shí)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，提前防范婚姻風(fēng)險(xiǎn)，避免婚內(nèi)稀里糊涂共同還貸后，離婚時(shí)被掃地出門，還得不到補(bǔ)償。 最后，需要說明的是，律師撰寫本文以及提出的一些建議，是給有需求的朋友做好婚前、婚后財(cái)產(chǎn)保值規(guī)劃和傳承，并不是鼓勵(lì)夫妻結(jié)婚時(shí)一毛不拔或者算計(jì)對(duì)方財(cái)產(chǎn)。楊律師特別鼓勵(lì)家庭和睦、夫妻恩愛、共同創(chuàng)造財(cái)富，并積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召生二胎，一起達(dá)到人生巔峰。