經(jīng)典案例

當(dāng)事人信息 

 原告：盧法展，男，1971年8月31日出生，漢族，住濟(jì)陽(yáng)區(qū)。 

被告：濟(jì)南帝華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地濟(jì)陽(yáng)區(qū)濟(jì)北開(kāi)發(fā)區(qū)銀河路東、匯鑫路西。 法定代表人：李在明，系執(zhí)行董事。 

 委托訴訟代理人：劉恩杰，山東元邦律師事務(wù)所律師。

 委托訴訟代理人：馬繼春，山東元邦律師事務(wù)所律師。

 案件概述 

原告盧法展與被告濟(jì)南帝華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱帝華公司）房屋預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年1月25日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2019年3月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告盧法展、被告帝華公司的委托訴訟代理人馬繼春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 

盧法展向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告帝華公司向盧法展支付自2014年10月31日至2015年10月1日的尚未使用剩余的儲(chǔ)值卡中逾期交房違約金12650元；2.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2013年5月6日，原告盧法展與被告簽訂編號(hào)為DH－A－705的商品房買賣合同。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付全部房屋價(jià)款，但被告違反該合同第八條的約定（出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年10月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第2種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：……2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格……），2015年10月1日才向被告交付房屋，且該房屋至2018年6月25日才綜合驗(yàn)收合格。該合同第九條約定，“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。（1）逾期不超過(guò)90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)90日后，買受人有權(quán)解除合同……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.1的違約金”。因?yàn)榧s定的違約金過(guò)低，被告于2016年12月6日將違約金變更為萬(wàn)分之一。被告逾期交房行為違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。2015年10月1日，被告向原告交付了房屋鑰匙，但交付的房屋不符合《商品房買賣合同》第八條約定的交付條件。同日，被告將自2014年10月31日至2015年10月1日的逾期交房違約金以儲(chǔ)值卡的形式填寫(xiě)了1265元，2016年12月6日又填寫(xiě)了12043元。被告承諾卡內(nèi)金額可以沖抵物業(yè)費(fèi)。但起訴前，被告告知原告充值卡作廢，但卡內(nèi)尚有余額12650元未使用。綜上所述，被告的行為已經(jīng)嚴(yán)重違約，被告多次要求被告承擔(dān)違約責(zé)任均被拒絕。為維護(hù)被告的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定提起訴訟，望判如所請(qǐng)。

 帝華公司辯稱，關(guān)于逾期交房違約金，被告于2015年10月1日已向原告交付房屋，被告不存在延期交房問(wèn)題，且原告沒(méi)有產(chǎn)生任何損失，違約金依據(jù)司法解釋的相關(guān)規(guī)定具有補(bǔ)償性，原告已實(shí)際居住，且沒(méi)有產(chǎn)生損失，被告方也不存在惡意違約。濰坊中級(jí)人民法院案號(hào)為（2011）濰民再字第36號(hào)判決書(shū)，該判決內(nèi)容與本案原告的訴求一致且與本案被告方是否逾期交房的情形一致，但該判決書(shū)是按照實(shí)際交房日期來(lái)認(rèn)定交房是否存在違約行為以及是否支付違約金的情形。云南省臨滄市中級(jí)人民法院（2018）云09民終649號(hào)判決書(shū)，該判決書(shū)的案件情況與濰坊中院的判決書(shū)內(nèi)容一致，均是以實(shí)際交房日期來(lái)認(rèn)定地產(chǎn)公司是否存在延期交房問(wèn)題，據(jù)此在本案中被告方于2015年10月1日已向原告交付涉案房屋，被告方是否存在延期交房以及延期交房期限應(yīng)計(jì)算至2015年10月1日，且被告方于2015年10月1日之前是否存在延期交房且已向原告支付2015年10月1日之前的違約金，并且已經(jīng)履行完畢。據(jù)此，原告方無(wú)權(quán)提起訴訟，被告也不存在違約行為，據(jù)此請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的商品房買賣合同、物業(yè)儲(chǔ)值卡等證據(jù)，本院經(jīng)審查予以確認(rèn)并在卷佐證。 一審法院查明 根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下： 2013年5月6日，盧法展（買受人）與帝華公司（出賣人）簽訂商品房買賣合同，合同約定盧法展購(gòu)買帝華公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于濟(jì)陽(yáng)縣銀河路東、匯鑫路西的帝華?北岸新城A區(qū)20號(hào)樓3單元2601號(hào)房產(chǎn)一套，建筑面積為122.32平方米，價(jià)款共計(jì)378733元。該合同第八條約定：“交付期限。出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年10月31日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第2種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：……2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格……。”該合同第九條約定：“出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、逾期超過(guò)90日后……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.1的違約金。” 原告盧法展已經(jīng)按合同約定向被告帝華公司支付商品房?jī)r(jià)款。 2015年10月1日，帝華公司將涉案房屋交付原告盧法展。2017年3月31日，涉案房屋所在的20號(hào)樓取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案單。2018年6月25日，涉案房屋所在的20號(hào)樓取得綜合驗(yàn)收備案證明。 2015年10月，被告帝華公司將應(yīng)向原告盧法展支付的自2014年11月1日至2015年9月30日期間（共計(jì)334天）的逾期交房違約金1265元（按每日萬(wàn)分之0.1計(jì)算）轉(zhuǎn)入原告的儲(chǔ)值卡中，由原告用以支付水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。2016年12月5日，被告帝華公司將應(yīng)向原告盧法展支付的自2014年11月1日至2015年9月30日期間（共計(jì)334天）的逾期交房違約金11385元（按每日萬(wàn)分之0.9計(jì)算）轉(zhuǎn)入原告的儲(chǔ)值卡中。 原告主張起訴前帝華物業(yè)告知原告其儲(chǔ)值卡作廢，至此儲(chǔ)值卡中結(jié)余的11085元無(wú)法使用。本案審理過(guò)程中，本院責(zé)令被告開(kāi)庭后五日內(nèi)對(duì)原告的儲(chǔ)值卡余額予以核對(duì)并作出書(shū)面說(shuō)明，但被告未在指定期限內(nèi)提交書(shū)面說(shuō)明。 原告盧法展對(duì)2015年10月2日至2018年6月25日（通過(guò)綜合驗(yàn)收之日）的逾期交房違約金已經(jīng)向本院起訴，本院于2018年3月6日作出（2017）魯0125民初2849號(hào)民事判決書(shū)；盧法展不服該判決提起上訴，濟(jì)南市中級(jí)人民法院于2018年6月20日作出（2018）魯01民終3982號(hào)民事判決書(shū)，判決帝華公司向盧法展支付2015年10月2日至2017年3月31日的逾期交房違約金20679元。 

 一審法院認(rèn)為 

本院認(rèn)為，盧法展與帝華公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人雙方均應(yīng)遵循誠(chéng)信原則，按照合同約定全面履行各自的合同義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)合同目的。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》，帝華公司應(yīng)于2014年10月31日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付原告；帝華公司于2015年10月1日將涉案房屋交付原告，但涉案房屋所在的20號(hào)樓于2017年3月31日才取得房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案單。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（2004年5月19日國(guó)發(fā)[2004]16號(hào)自公布之日起施行），在國(guó)務(wù)院決定取消的行政審批項(xiàng)目目錄的第83項(xiàng)，國(guó)務(wù)院取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收的行政審批。因此，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條規(guī)定不再是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”根據(jù)該規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格系強(qiáng)制性的交付條件，帝華公司在涉案房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收的情況下將涉案房屋交付原告盧法展，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，帝華公司應(yīng)當(dāng)向原告盧法展支付自2014年11月1日起至涉案房屋竣工驗(yàn)收之日即2017年3月31日的逾期交房違約金；雙方已經(jīng)協(xié)議將逾期交房違約金從每日萬(wàn)分之0.1變更成每日萬(wàn)分之一，本院予以采納。原告儲(chǔ)值卡中的款項(xiàng)，是被告應(yīng)當(dāng)向原告支付的2014年11月1日至2015年9月30日期間（共計(jì)334天）的逾期交房違約金，可以用于原告支付水電費(fèi)等物業(yè)費(fèi)用；現(xiàn)在原告要求被告支付儲(chǔ)值卡中剩余的款項(xiàng)，符合法律規(guī)定，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第十三條、第六十四條之規(guī)定，判決如下： 

 一審裁判結(jié)果

 被告濟(jì)南帝華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告盧法展儲(chǔ)值卡中剩余的款項(xiàng)（逾期交房違約金）11085元； 駁回原告盧法展的其他訴訟請(qǐng)求。 如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 案件受理費(fèi)118元，減半收取59元，由原告盧法展負(fù)擔(dān)7元，被告濟(jì)南帝華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)52元。 

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提交副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。 

 審判人員

 審判員柳民

 二〇一九年三月二十六日

 書(shū)記員王娜

編輯：LH