房地產轉讓糾紛案例

原告：朱錫軍，男，1973年7月12日出生，漢族，住揚州市江都區。

委托訴訟代理人：孫啟東，揚州市江都區旭東法律服務所法律工作者。

被告：沙桂平，男，1969年9月17日出生，漢族，住揚州市江都區。

原告朱錫軍訴被告沙桂平房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告朱錫軍及其委托訴訟代理人孫啟東到庭參加訴訟，被告沙桂平經本院合法傳喚無正當理由拒不到庭。審理中，原告朱錫軍向本院申請財產保全，請求查封被告沙桂平名下的揚州市江都區龍川南路西側中遠歐洲城56幢101室、揚州市江都區仙女鎮浦江路333號中遠歐洲城二期紅郡3-11幢D室（含車庫、儲藏室），保全價值130萬元，并以中國人民財產保險股份有限公司揚州市分公司訴訟財產保全責任保險提供擔保。本院依法裁定查封被告沙桂平名下的揚州市江都區龍川南路西側中遠歐洲城56幢101室、揚州市江都區仙女鎮浦江路333號中遠歐洲城二期紅郡3-11幢D室（含車庫、儲藏室），保全價值130萬元。本案現已審理終結。

原告朱錫軍向本院提出訴訟請求：1、依法判決解除原被告之間房屋買賣協議，被告返還原告購房款39.5萬元及利息并賠償原告損失31萬元；2、依法判決被告承擔原告已付房款39.5萬元一倍的賠償責任；3、由被告承擔本案訴訟費。事實和理由：2017年8月前后，原告經朋友介紹與被告商量房屋買賣事項，2017年9月29日原告通過朱子軒（原告兒子)賬戶支付29.5萬元購房款，被告將售賣房屋鑰匙交付原告。2018年3月14日原告與被告在中介簽訂了成房屋買賣協議，約定：“江都區世紀康城小區9號樓401室由被告以94萬元價格賣給原告，原告支付定金39.5萬元，雙方定于2018年4月15日辦理房屋過戶手續，如被告不能履行過戶，原告可以進行裝修，被告無異議，如原告不履行或者反悔，原告賠償被告人民幣20萬元，反之亦然，過戶費、中介費原告承擔。”2018年3月15日、2018年3月16日分別轉賬1萬元和9萬元，原告完成購房款支付。2018年4月15日原告找被告過戶房屋、完善交易，卻一直被被告借故拖延。原告考慮到不辦登記，無法實際取得房屋所有權，所以就不敢裝修進駐，僅將部分家具搬入該房屋。由于被告的消極行為，原告煩惱至極，被告懇求原告暫時不要裝修，答應2019年3月10日前會補償原告，補償金額為62.5萬元并向原告出具借條以示誠意。原告相信被告，接受其借條。2019年3月10日原告找被告，被告又再次食言。原告至不動產登記部門查詢，得知被告在2019年正月十六前后，將房屋以130萬元（含稅費5萬元）價格出售給第三人，并辦理完了產權登記。被告無視合同法，違反誠實信用的原則，欺詐原告，一房二賣致使原告因市場漲價的因素無法購房。綜上所述，原告訴至貴院，依法維權，望法院依法裁決。

原告提供以下證據：1、原告身份證復印件；2、中介照片復印件；3、2018年3月14日原被告之間約定說明一份；4、2018年3月14日被告出具金額為10萬元的收條一份；5、中國農業銀行轉賬憑證兩份，金額分別為29.5萬元和1萬元，江蘇農村信用社轉賬憑條一份，金額為9萬元。

被告沙桂平未答辯，亦未提供證據。

本院經審理認定事實如下：2017年8月，原告朱錫軍與被告沙桂平協商約定被告沙桂平將其所有的位于揚州市江都區世紀康城小區9號樓401房屋出售給原告朱錫軍，約定出售價格94萬元整。2017年9月29日，原告朱錫軍通過其兒子朱子軒的賬戶向被告沙桂平轉賬29.5萬元。2018年3月14日，原、被告雙方簽訂約定說明一份，雙方以書面形式確認被告沙桂平以94萬元將上述房屋賣給朱錫軍，已收到房屋定金39.5萬元，并約定4月15日左右辦理房屋過戶手續，同時約定如果毀約方不能履行或反悔，給付對方賠償人民幣20萬元。上述約定簽訂后，原告朱錫軍于2018年3月15日、3月16日分別向沙桂平轉賬9萬元、1萬元，合計10萬元。上述款項給付后，被告沙桂平以各種理由推脫，未能完成上述房屋過戶登記。后被告沙桂平又將上述房屋出售給第三人，并辦理房屋過戶登記。審理中，被告沙桂平經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。

本院認為，當事人訂立合同，有書面形式，也有口頭形式。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，原、被告雙方就訴爭房屋簽訂買賣合同，雙方的行為不違反法律、法規的強制性規定，系雙方真實意識表示，依法應當認定成立并生效，合同對雙方具有約束力。合同簽訂后，原告先行給付了購房款39.5萬元，被告遲遲怠于協助辦理房屋過戶登記手續，后又將訴爭房屋出賣給第三人并已辦理房屋過戶登記，被告的行為致使本案合同目的不能實現。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行債務或者其他違約行為致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一賠的賠償責任。本案中，被告沙桂平的行為導致合同目的不能實現，故原告要求與被告解除雙方的房屋買賣合同，要求被告返還購房款39.5萬元及利息，符合法律規定，本院予以支持。對于原告要求被告賠償可期待利益31萬元，因該賠償數額原告未提供相應證據予以佐證，本院不予采納。原、被告雙方在房屋買賣合同中約定，違約方需賠償對方20萬元，雙方約定系真實意思表示，本院予以支持。

此外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》第八條規定，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。原告要求被告另外承擔39.5萬元的賠償責任亦符合相關規定，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第十條、第九十四條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、解除原告朱錫軍與被告沙桂平簽訂的關于揚州市江都區世紀康城小區9號樓401室房屋買賣協議，雙方不再履行協議。

二、被告沙桂平于本判決生效之日起十日內向原告朱錫軍返還購房款39.5萬元及利息（利息計算方式：以本金39.5萬元，從2018年3月16日起至實際清償之日止，按中國人民銀行同期貸款基準利率計算）；

三、被告沙桂平于本判決生效之日起十日內向原告朱錫軍賠償違約金20萬元、賠償損失39.5萬元，合計59.5萬元；

四、駁回原告朱錫軍的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費14700元，案件保全費5000元，合計19700元，由被告沙桂平負擔。此款已由原告墊付，被告在履行上述判決時一并給付原告。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于江蘇省揚州市中級人民法院。

審 判 長  陳應都

人民陪審員  龔愛紅

人民陪審員  譚玉芳

二〇一九年十一月三日

書 記 員  田 悅