以房屋質量瑕疵為由拒收房屋的違約認定

案情摘要

原告吳蓮平訴稱，2011年6月30日，原、被告簽訂上海市商品房預售合同一份，約定原告向被告購買由被告開發的位于上海市浦東新區航頭鎮航鶴路XXX弄XXX號房屋（以下簡稱系爭房屋），房屋建筑面積為188．98平方米，總價人民幣（以下幣種同）495萬元。合同同時約定，被告于2012年6月30日前將系爭房屋交付原告，被告逾期交房按日萬分之二承擔違約責任。合同簽訂后，原告依約支付全部房價款。2012年6月底，原告準備收房時，發現房屋存在墻面破裂、滲水跡象，故未收房，被告也未再通知原告收房。期間，原告發現同小區內眾多業主均出現房屋滲漏問題久拖不決，無法徹底解決的現象。2012年10月22日，被告出具“長泰東郊御園檢修善后處理方案”，承諾對存在滲漏問題的房屋進行全面檢修，質保期從房屋維修后交付之日起計算五年。2013年4月期間，被告將包括原告房屋在內的小區內多棟房屋的屋頂掀除后進行了大面積的漏水修復工程。之后，被告雖陸續通知業主收房，但原告一直未收到任何收房通知。原告認為，被告未在合同約定的時間內向原告交付符合滿足居住使用條件的房屋。2013年4月，被告開始對包括系爭房屋在內的小區內漏水的房屋進行大范圍修理，但一直未通知原告收房，被告延期交房，已給原告造成了巨大的損失。故被告應按日萬分之二的標準承擔逾期交房的違約金。且原告對房屋漏水是否已完全修復的情況尚不明確，原告保留向被告追償自2013年5月28日之后違約及賠償的權利。故原告起訴，要求：1、判令被告支付原告逾期交房違約金326，700元（以合同約定房價495萬元為基數，按日萬分之二標準計算，自2012年7月1日起，暫算至2013年5月27日止）；2、本案案件受理費由被告承擔。 被告上海豪全房地產開發有限公司辯稱，被告已經按照合同約定交付了房屋，但原告以房屋質量有瑕疵為由，拒收房屋，房屋質量有瑕疵，被告應承擔修復責任，但原告不能拒收房屋。因此被告不同意原告所有訴請，不同意承擔逾期交房違約責任，請求駁回原告訴請。 經審理查明：2011年6月30日，原、被告簽訂《上海市商品房預售合同》，約定原告向被告購買系爭房屋，房屋總價款為4，950，000元。合同第十條約定，該房屋的交付必須取得了《住宅交付使用許可證》；被告對該房屋設定的抵押已注銷；被告已按規定繳納了物業維修基金；被告承諾在2012年9月30日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證），如到時不能取得商品房房地產權證（大產證），原告有權單方面解除本合同。第十一條約定，被告定于2012年6月30日前將該房屋交付給原告，除不可抗力外。第十二條約定，被告如未在合同第十一條約定期限內將系爭房屋交付原告，應當向原告支付違約金，違約金按原告已支付的房價款日萬分之_計算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止，逾期超過_天，原告有權單方面解除本合同。第十三條約定，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件，被告應在交付之日前5天書面通知原告辦理交付該房屋的手續，原告在收到該通知之日起10天內，會同被告對該房屋進行驗收交接。房屋交付的標志為被告符合合同約定的交付條件并發出交付通知書后的十天。補充條款第八條“該房屋的交付中”第1款約定，該房屋的交付條件以合同第十條約定為準。合同第十條關于被告承諾取得大產證的約定并非該房屋的交付條件，而是在房屋交付之后被告應該履行的義務。合同第十三條中的“合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件”指《住宅交付使用許可證》；第3款約定，在房屋交付過程中發生或發現下列情形的，不影響雙方按約定的期限辦理房屋驗收交接手續，在此情況下不構成被告延期交房，但被告應在房屋交付后按合同相關約定承擔相應的責任：（1）質量問題（主體結構不合格與嚴重影響正常經營使用除外）；（2）裝修和設備標準達不到合同附件三約定的標準；（3）相關設備及配套設施不符合《新建住宅使用說明書》之約定；第4款約定，除本合同另有約定外，若原告因本條第3款的情形或者其他事由延遲或拒絕辦理該房屋的交接手續，則因此而造成的相關損失由原告自行承擔。原告經被告按本合同第十五條之約定書面催告后仍未在書面催告書中指定的期限內辦理該房屋驗收交付手續的，視為雙方已完成該房屋交接手續，被告對房屋的交付責任已完全履行完畢且該房屋符合合同約定的條件，驗收合格；同時，該房屋的風險責任也自催告書約定的驗收交接之第二日（“風險轉移日”）起轉移由原告承擔，該房屋的保修期限也從該日起算。原告自風險轉移日起的次月起承擔相應的物業管理費用等。第7款約定，對十二條補充：雙方確認，如被告未在本合同第十一條約定期限內將系爭房屋交付原告，雙方將按下列約定進行處理：（1）逾期在90天內（包括第90天）的，原告無權解除合同，但原告有權要求被告支付違約金，違約金按原告已支付房價款日萬分之二計算，違約金自合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。（2）逾期超過90天（不包括90天）的，原告有權選擇解除本合同。但雙方明確無論原告是否選擇解除本合同，在該情況下，被告只需要向原告支付90天的違約金（違約金按原告已支付的房價款日萬分之二計算），而無需向原告支付第90天后的逾期違約金以及任何其他性質的賠償。第十九條約定，被告將按照合同第一頁中原告的聯系方式即住址為上海市浦東新區北蔡鎮同福村吳家宅XXX號與原告進行聯系并郵寄任何書面文件，根據合同約定進行的通知、答復等，特快專遞的，以收件方簽收日為送達時間，收件方不簽收的，同城以特快專遞發出后的第二日為送達日，異地以特快專遞發出后的第三日為送達日，掛號郵寄的，同城以信件發出后的第三日為送達日，異地以信件發出后的第七日為送達日。之后，原告依約支付預售合同約定的全部房價款4，950，000元。 2012年5月3日，被告取得豪全花園《建設工程竣工驗收備案證書》。2012年6月20日，被告取得系爭房屋的滬房管（浦東）交付許（2012）第028-1號《上海市新建住宅交付使用許可證》。2012年9月29日，被告取得系爭房屋滬房地浦字（2012）第268104號上海市房地產權證。2012年6月22日，被告向原告發送《房屋交付通知書》稱，“您所購買的上海市浦東新區航鶴路XXX弄XXX號，已通過政府有關部門的驗收，符合《房屋預售合同》約定的交房條件，我司將于2012年6月30日前交房，為了避免您在辦理收樓手續時長時間等候，請您于以下的時間內前來辦理房屋交付手續。辦理房屋交付時間與地點：2012年6月28日--2012年6月30日上午10：00-12：00，下午13：30-16：30，具體時間請您提前與售樓處電話預約，地點：上海市浦東新區航鶴路78弄……”。之后原告在2012年6月底即至系爭房屋進行驗收辦理收房手續，但因房屋存在墻面裂縫、滲水等問題未收房。2012年7月15日，被告向原告預留在預售合同上的地址“上海市浦東新區北蔡鎮同福村吳家宅XXX號”及“上海市浦東新區北艾路XXX弄XXX號XXX室”地址發送催告函，表示被告已如約通知原告辦理房屋交付手續，但原告至今尚未辦理，故通知于2012年7月20日至2012年8月5日前往航鶴路XXX弄XXX號、XXX號（物業服務中心）辦理交付手續等。2012年10月22日，被告方曾出具《長泰東郊御園檢修善后處理方案（征求意見稿）》，提出了關于房屋維修及后續處理的意見。2012年11月5日，系爭房屋所在小區業主代表與長甲地產公司代表以及金橋開發區管委會信訪辦代表在浦東新區川橋路XXX號達成《會議紀要》，“1、上海長甲置業有限公司（含上海豪全房地產開發有限公司）在2012年11月10之前公布漏水房屋（長泰東郊御園）的維修方案，維修方案參考《長泰東郊御園檢修善后處理方案（業主反饋意見稿）》；2、上海長甲置業有限公司（含上海豪全房地產開發有限公司）應在2012年12月31日之前全部修完，全部房屋即在此之前合格交付長泰東郊御園業主；3、上海長甲置業有限公司（含上海豪全房地產開發有限公司）對于長泰東郊御園業主提出的賠償要求予以考慮，應依法給予賠償，具體賠償方案于2012年11月12日上午由業主選派五位業主代表在長甲集團會議室雙方協商。”2013年5月23日，上海長宜物業管理有限公司向原告發送《通知書》，通知原告“您所反映的問題，我們已完成全部修繕工作，特通知您請于2013年5月30日前來驗收并辦理相關事宜。”2013年6月5日，經被告委托，上海市建筑科學研究院房屋質量檢測站出具《長泰東郊御園一期48#別墅（門牌號560～570）主體結構工程質量和完損現狀檢測報告》，結論為：（1）48#別墅為地下一層、地上三層現澆鋼筋混凝土異形柱框架結構，樓屋面板采用現澆板，屋面板為坡屋面。（2）抽樣檢測表明，48#別墅結構布置、承重體系情況、軸線尺寸、層高、截面尺寸基本滿足設計要求；房屋的實測混凝土強度均達到設計強度等級；別墅梁和柱等主要結構構件受力主筋的規格與設計要求相符，樓板板底鋼筋規格和間距基本滿足設計要求，別墅無明顯的傾斜和不均勻沉降。通過對房屋多方面的工程結構質量檢測結果進行綜合分析可知，48#別墅的主體結構（混凝土梁板柱等）工程質量總體上符合要求。（3）48#別墅原有的滲漏經維修后在現場檢測時未發現明顯的滲漏痕跡。（4）本報告的滲漏檢測結果反映的是房屋檢測時的狀況，建議有關方做好后續工作，保障該維修成果的有效性。 審理中，被告向本院表示就本案實際情況，愿意按照每月3，000元租金標準補償原告11個月租金損失并額外按照每月3，000元的標準補償原告11個月損失；并愿意補償原告11個月的物業費6，600元，由被告直接向相關物業公司支付。 以上事實由經庭審質證的《上海市商品房預售合同》、房屋交付通知書、建設工程竣工驗收備案證書、上海市新建住宅交付使用許可證、滬房地浦字（2012）第268104號上海市房地產權證、催告函及郵寄憑證、通知書、長泰東郊御園一期48#別墅（門牌號560～570）主體結構工程質量和完損現狀檢測報告、會議紀要、長泰東郊御園檢修善后處理方案等證據以及當事人庭審陳述在案佐證。

爭議焦點

被告行為是否構成違約

裁判要點

原、被告之間就系爭房屋簽訂的《上海市商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應遵照履行。原告依約支付房款，被告亦應按照合同約定履行交付房屋義務。被告在系爭房屋符合合同約定的交付條件后，即及時地向原告發送《房屋交付通知書》，表示將按合同約定時間交付房屋，要求原告辦理交房手續。之后原告雖依通知進行驗房，但卻以房屋存在裂縫、滲漏水等原因未接收房屋。現房屋主要質量問題是滲漏水，被告對該質量問題采用搭設腳手架等方式進行修復系其按約承擔保修責任，原告亦無其他證據證明系爭房屋存在質量問題已嚴重影響正常經營使用。之后被告依約向原告發送催告函，要求原告辦理房屋交付手續，但原告仍未前往辦理相關的交付手續，根據雙方合同約定被告按本合同第十五條之約定書面催告后仍未在書面催告書中指定的期限內辦理該房屋驗收交付手續的，視為雙方已完成該房屋交接手續，被告對房屋的交付責任已完全履行完畢，且該房屋符合合同約定的條件，驗收合格。綜上，原告要求被告支付逾期交房違約金的請求，本院難以支持。被告自愿補償原告相應損失并以代原告向相關物業公司支付物業費形式補償原告物業費，并無不當，本院亦予準許。

適用法律

《中華人民共和國合同法》第六條,《中華人民共和國合同法》第八條,《中華人民共和國合同法》第六十條

（來自：中國司法案例網）