證明房屋所有權發生轉移的材料多樣，根據具體情況進行認定

裁判要點：證明房屋所有權發生轉移的材料可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。（以下判決書源自中國裁判文書網）

山西省晉中市中級人民法院

行 政 判 決 書

（2019）晉07行終50號

上訴人(原審原告)**飛。

委托代理人張蘭民，山西英正律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）昔陽縣自然資源局，住所地：昔陽縣江口東街。

法定代表人王志剛，局長。

出庭負責人葛衛彬，昔陽縣自然資源局副局長。

委托代理人郭海柱，山西日月明律師事務所律師。

原審第三人司忠慧。

委托代理人王保芳，山西正名律師事務所律師。

上訴人**飛與被上訴人昔陽縣自然資源局房屋行政登記一案，不服左權縣人民法院于2018年12月11日作出的（2018）晉0722行初87號行政判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

原審查明,**飛系中國工商銀行昔陽支行退休職工，在昔陽縣城××××號擁有房產（系獨門獨院小二樓）一處。2009年7月17日，**飛（即甲方）和司忠慧（即乙方）簽訂了《房屋買賣合同書》，**飛將登記在自己名下、產權證編號為房權證昔字第××號的該處房屋以151000元的價款（系上述房地產及附屬建筑物總價款）出售給司忠慧。該房屋買賣合同第三條約定“現甲方的房子產權70%，協議達成之后剩余30%的房屋產權，若乙方需要辦理100%全產權，甲方需協助乙方辦理手續”。2009年7月18日，司忠慧將151000元購房款向原告**飛交付。2009年7月28日，司忠慧在**飛妻子的協助下，通過以中國工商銀行昔陽支行與**飛簽訂《成本價出售公有住房協議書》方式，向昔陽縣住房資金管理中心交納了6043元的購房款（系按照成本價規范后補交的購房款）和3252元的利息，將其所購買房屋剩余30%的所有權先規范到**飛名下,后司忠慧又向登記機關申請辦理所購買房屋的所有權轉移登記，原登記機關昔陽縣人民政府經審核后于2009年8月27日向司忠慧核發了房權證昔交轉讓字第××號《房屋所有權證》。原審認為，向房屋所有權人核發權利證書原本屬于市、縣級人民政府的行政職責，在不動產登記暫行條例施行后，該項職責統一由新的不動產登記機構承接。**飛結合昔陽縣縣域內不動產登記的實際狀況，將昔陽縣國土資源局列為本案被告于法有據。經過庭審確認的事實是：原登記機關即昔陽縣人民政府于2009年8月27日向司忠慧核發了房權證昔交轉讓字第××號《房屋所有權證》。司忠慧取得該《房屋所有權證》是由于其和**飛簽訂有《房屋買賣合同書》，其中約定了**飛有協助司忠慧辦理100%房屋所有權的義務。事實上，在**飛妻子的協助下，司忠慧最終出資購買了所購買房屋剩余30%的所有權。綜上，**飛和司忠慧均認可《房屋買賣合同書》系雙方真實意思表示，至于是由**飛、還是由**飛的家人協助司忠慧辦理房屋所有權轉移登記相關手續，并不影響該房屋買賣合同目的的實現，即登記機關向司忠慧核發《房屋所有權證》這一房屋行政登記行為對**飛的權利義務并不產生實際影響。為此，對**飛要求撤銷昔陽縣國土資源局向司忠慧作出的房屋轉移登記行政行為的訴訟請求，不予支持。原審判決：駁回**飛的訴訟請求。

上訴人**飛上訴稱，一審法院認定事實錯誤。司忠慧提供的證據中第五組證的《情況說明》，證據形式不合法，且不具有真實性、客觀性，不能作為認定案件事實的考慮因素。第一，該證據是單一證據，且證人孔某不是辦理《成本價出售公有住房協議書》的實際承辦人，不能證明**飛妻子是否協助辦理，是否簽字；第二，法律規定證人有出庭作證的義務，而孔某不存在“證人確有困難不能出庭”的情形，同時也沒有向一審法院提出不出庭作證的申請書，卻無故不出庭作證，故該證據形式不合法；第三、不排除證人孔某出偽證的可能性。因證人孔某身為原昔陽縣工商銀行行長，而該行原副行長趙乃紅為司忠慧的姐夫，其有礙于私人關而出具假證。二、被上訴人昔陽縣自然資源局提供的第2-10組證據不具有真實性、客觀性。雖然這些證據表現上看似完整無缺、符合房屋轉移登記的全部手續，但事實是這些證據沒有一個上訴人及其妻子的簽字、捺印。如果一審法院稍加注意，進行簡單的鑒定，就可以發現這些證據系司忠慧偽造上訴人簽字、捺印。真實的事實是，上訴人和其妻子直到2018年9月份接到昔陽縣工商銀行通行規范剩余的30%產權時才得知，司忠慧已于2009年7月28日偽造上訴人簽名與昔陽縣工商銀行簽訂了《成本價出售共有住房協議書》，將該產權優先過戶到上訴人名下，然后又單獨向登記機關申請辦理房屋所有權轉移登記，通過篡改房屋成交價格、偽造上訴人的簽名、捺印，而登記機關沒有盡到合理審慎義務，于2009年8月27日，向其核發了新的房屋所有權證。三、一審法院適用法律錯誤。根據《房屋登記辦法》第十二條、第十八條的規定，申請房屋所有權轉移登記應當由有關當事人雙方共同申請。而本案由司忠慧單獨提出房屋轉移登記，自行偽造相關協議、申請書等，這顯然不符合上述法律規定，故被上訴人的房屋轉移登記行為違法，應依法予以撤銷。綜上，請求二審撤銷左權縣人民法院于2018年12月11日作出的（2018）晉0722行初87號行政判決，改判撤銷昔陽縣自然資源局為司忠慧頒發的昔交轉讓字第××號《房屋所有權證》。

被上訴人昔陽縣自然資源局答辯稱，一、昔陽縣房產管理所為司忠慧核發的編號為2009-0360的房屋所有權證書的行政行為合法有效。2009年8月27日，昔陽縣房屋管理所在辦理房屋登記過程中，按照《房屋登記辦法》《城市房地產轉讓管理規定》的相關規定，審核了**飛的房屋所有權證書、**飛的賣房申請、司忠慧的買房申請、雙方簽訂的房地產買賣契約、**飛和司忠慧的身份證復印件、稅務部門出具的完稅證明等材料。在此基礎上，昔陽縣房產管理所為司忠慧頒發了涉訴的房屋產權證書。昔陽縣房屋管理所的登記發證行為，符合《房屋登記辦法》第七條、第十二條、第三十三條及《城市房地產轉讓管理規定》第十四條的規定。二、根據《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條的規定，公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應當自知道或知道作出行政行為之日起六個月內提出。昔陽縣房屋管理所的行政登記行為發生于2009年8月27日，至今已超過九年，**飛起訴已經超過訴訟時限，應當駁回起訴。綜上，請求二審駁回上訴，維持原判。

原審第三人司忠慧答辯稱，一、昔陽縣房產管理所為司忠慧頒發房屋所有權證書的行政行為合法。房屋產權登記是房地產主管機關根據當事人的申請對房屋產權的設定、轉移、變更、終止等依法進行審查和登記，予以確認和證明的一種行政行為，該登記不創設權利義務，僅產生公示、公信效力。只要申請人在規定的時間提交的申請書和有關文件材料符合法律法規規定，登記機關就應當予以核準登記，頒發房屋權利證書。本案**飛與司忠慧雙方之間買賣房屋的意思表示真實、自愿，辦理房屋產權登記的意愿也在雙方簽訂的《房屋買賣合同書》的第三條做了明確約定，申請轉移登記的意愿也真實、自愿，申請文件材料齊全，權屬來源清晰，昔陽縣房管所作出的轉移登記有充分的事實依據和法律依據，程序合法、該行政行為合法。二、昔陽縣房產管理所為司忠慧頒發房屋所有權證書的行政行為對**飛的權利義務不產生實際影響。雙方于2009年7月17日自愿簽訂的《房屋買賣合同書》的目的就是房屋買賣，履行相應的過戶手續是完成房屋買賣不可或缺的必然步驟，是約定義務，也是法定義務，至于是**飛還是**飛妻子協助辦理房屋產權轉移登記的相關手續，并不影響房屋買賣合同的目的的實現。三、**飛受尚未出現的利益驅使，屬于濫用訴權。2018年，涉案房屋被傳出將會被拆遷，**飛聽說后不僅先是到昔陽縣公安局按詐騙案報案，公安機關調查后未予立案，后又提起行政本次行政訴訟，不僅違約，更違背誠實信用原則，不僅不利于交易安全，也不利于社會秩序的穩定。本案如果**飛請求撤銷涉案房產證的真實目的是為了解除雙方的房屋買賣合同法律關系，根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第八條的規定，應當先行解決民事爭議。四、**飛的起訴已經超過起訴期限，應當駁回其起訴。昔陽縣房屋管理所的登記行為發生于2009年8月27日，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條的規定和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國行政訴訟法>的解釋》第六十九第二款的規定，應當裁定駁回其起訴。綜上，請求二審駁回**飛的起訴。

被上訴人昔陽縣自然資源局在一審期間提供了以下證據和依據：1.所有權人為**飛的房權證昔字第××號《房屋所有權證》；2.2009年7月27日昔陽縣住房制度改革領導組辦公室出具的第229號《住房制度以成本價出售公房發證通知書》；3.規范時間為2009年7月28日的《標準價房改房規范成本價登記卡》；4.2009年7月28日《成本價出售公有住房協議書》；5.2009年8月27日《山西省地方稅務局契稅完稅證》和《昔陽縣地方稅務局完稅證明》；6.**飛和司忠慧的身份證復印件各一份；7.2009年8月27日**飛的《賣房申請》；8.2009年8月27日司忠慧的《購房申請》；9.2009年8月5日《房地產買賣契約》；10.房屋所有權人為司忠慧的《房地產權登記信息》10.《房屋登記辦法》（節錄）；11.《城市房地產轉讓管理規定》；12.2016年9月9日昔陽縣人民政府昔政發（2016）41號《關于實施不動產統一登記的公告》。

上訴人**飛在一審期間提供了以下證據：1.視聽資料即錄音光盤一份；2.**飛的房權證昔字第××號《房屋所有權證》檔案封面（復印件）；3.2009年7月17日《房屋買賣合同書》；4.2009年8月5日《房地產買賣契約》；5.《昔陽縣地方稅務局房地產各稅綜合申報表》。

原審第三人司忠慧在一審法定期間提供了以下證據：1.2009年7月17日的《房屋買賣合同書》；2.2009年7月18日**飛出具的《收據》；3.昔陽縣住房資金管理中心《收款票據》兩支；4.昔陽縣住房制度改革辦公室《收費票據》；5.原中國工商銀行昔陽支行行長孔某出具的《情況說明》和孔某的身份證復印件；6.司忠慧的房權證昔交轉讓字第××號《房屋所有權證》。

上述雙方當事人在一審中提供的證據、依據均經原庭審質證并隨卷移送本院。經二審庭審質證，本院對證據的分析、認證及查明的事實同一審一致。另查明，2019年2月15日，中共昔陽縣委辦公室昔陽縣人民政府辦公室印發《昔陽縣機構改革方案的通知》，根據該通知，組建昔陽縣自然資源局，將昔陽縣國土資源局的職能歸入昔陽縣自然資源局。

本院認為，本案的爭議焦點是昔陽縣人民政府為司忠慧頒發的房權證昔交轉讓字第××號《房屋所有權證》是否合法。根據《房屋登記辦法》第三十三條的規定，申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；（五）其他必要材料。證明房屋所有權發生轉移的材料可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉移的材料。本案中，昔陽縣自然資源局提供的**飛的賣房申請、司忠慧的購房申請，**飛與司忠慧身份證復印件、**飛名下的房權證昔字第××號《房屋所有權證》、**飛與司忠慧簽訂的《房地產買賣契約》、昔陽縣地方稅務局的完稅證明，符合上述規定的要求。根據《中華人民共和國物權法》第十二條規定，登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。《房屋登記辦法》第十八條規定，房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。根據上述規定，就有關登記事項詢問申請人，是登記機關辦理登記時的法定義務。本案中，昔陽縣房屋登記部門未依照上述規定履行登記詢問義務，且司忠慧在二審中承認《房地產買賣契約》中**飛的簽名不是**飛本人所簽，鑒于司忠慧申請登記時提供了**飛的身份證復印件，昔陽縣房屋登記部門未就轉移登記事項是否為**飛的真實意思表示進行詢問，屬于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國行政訴訟法>的解釋》第九十六條第（三）項規定的輕微違法情形。司忠慧已就涉案房屋向**飛支付相應價款，司忠慧取得房屋涉案產權證對**飛的利益不產生實際影響，根據《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第一款第（二）項的規定，人民法院應判決確認違法，但不撤銷行政行為。原審適用法律錯誤，應予糾正。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（二）項的規定，判決如下：

一、撤銷左權縣人民法院（2018）晉0722行初87號行政判決；

二、確認昔陽縣人民政府在2009年為司忠慧頒發的房權證昔交轉讓字第××號《房屋所有權證》違法。

上訴審案件受理費五十元，由被上訴人昔陽縣自然資源局負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　陳雪平

審判員　　范光偉

審判員　　趙保軍

二〇一九年三月三十一日

書記員　　張力耕