深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件的裁判指引

（2011年6月9日深圳市中級(jí)人民法院審判委員會(huì)全體委員會(huì)第2次會(huì)議通過(guò) 2014年8月28日深圳市中級(jí)人民法院審判委員會(huì)全體委員會(huì)第23次會(huì)議修訂）

為正確、及時(shí)審理房地產(chǎn)糾紛案件，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋?zhuān)Y(jié)合深圳市兩級(jí)法院審判實(shí)踐，制定本裁判指引：

一、房屋租賃合同一方當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)方共同辦理合同登記備案手續(xù)的，可予支持。

二、承租人為與出租人建立租賃合同關(guān)系而支付“入場(chǎng)費(fèi)”、“建設(shè)費(fèi)”等費(fèi)用，合同期滿(mǎn)終止或因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求返還前述費(fèi)用的，不予支持；因出租人違約導(dǎo)致合同解除，且其不能證明該費(fèi)用已實(shí)際用于合同履行，承租人請(qǐng)求返還前述費(fèi)用的，可視合同履行情況予以相應(yīng)支持。當(dāng)事人另有約定的除外。

三、承租人以出租人未向其開(kāi)具租金發(fā)票作為拒付租金抗辯的，對(duì)該抗辯不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

四、承租人拖欠租金已符合合同約定的出租人解除合同的條件，但出租人在承租人補(bǔ)交租金后的合理期限內(nèi)未行使合同解除權(quán)，出租人在合理期限屆滿(mǎn)后又主張解除合同的，不予支持。

五、房屋出租后再抵押的，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不影響承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使；房屋抵押后再出租的，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)人。

六、出租人將已出租的房屋抵押后，又與承租人約定延長(zhǎng)租賃期限或降低租金標(biāo)準(zhǔn)的，該約定對(duì)抵押權(quán)人不具有法律約束力。

抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)，因當(dāng)事人未說(shuō)明存在延長(zhǎng)租賃期限或降低租金標(biāo)準(zhǔn)的約定內(nèi)容，導(dǎo)致房屋拍賣(mài)公告中未公示前述約定的，該約定對(duì)競(jìng)買(mǎi)人不具有法律約束力。

七、當(dāng)事人為規(guī)避稅收征管，在租賃登記備案合同中約定低于真實(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)的租金條款的，該備案的租金條款無(wú)效，租金標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)雙方真實(shí)意思表示認(rèn)定。

八、當(dāng)事人約定按租賃房屋面積計(jì)付租金，出租人以房屋實(shí)際面積大于合同約定面積為由，請(qǐng)求承租人補(bǔ)交相應(yīng)租金差額的，不予支持；承租人有證據(jù)證明房屋實(shí)際面積小于合同約定租賃面積，請(qǐng)求出租人退還相應(yīng)租金差額的，可予支持。

九、當(dāng)事人出租以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，一方當(dāng)事人以出租人未對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)為由，請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無(wú)效的，不予支持。

十、當(dāng)事人在合同法實(shí)施前簽訂租賃合同，合同法實(shí)施之日起二十年內(nèi)的租賃期應(yīng)認(rèn)定為有效，超過(guò)二十年期限的部分無(wú)效。

十一、物業(yè)服務(wù)合同到期后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)既未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽合同，也未要求其退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，仍由該物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主參照原物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，支付合同到期后繼續(xù)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，可予支持。

十二、住宅小區(qū)已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，建設(shè)單位請(qǐng)求自行管理小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，不予支持。

十三、買(mǎi)受人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通知其接收房屋后，以房屋權(quán)屬未登記至其名下且其未實(shí)際辦理接收手續(xù)，作為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)抗辯的，對(duì)該抗辯不予支持，但買(mǎi)受人有正當(dāng)理由拒絕接收房屋的除外。

十四、拍賣(mài)人接受法院委托拍賣(mài)房產(chǎn)時(shí)，未公示或以其他方式明確說(shuō)明原業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)、本體維修基金和水電費(fèi)等費(fèi)用由競(jìng)買(mǎi)人承擔(dān)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求競(jìng)得人承擔(dān)前述費(fèi)用的，不予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以前述費(fèi)用未支付為由，拒絕為競(jìng)得人辦理入伙手續(xù)或提供物業(yè)服務(wù)。

十五、出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同中，未明確約定出賣(mài)人拖欠的物業(yè)費(fèi)、本體維修基金和水電費(fèi)等費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求買(mǎi)受人承擔(dān)該費(fèi)用的，不予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以前述費(fèi)用未支付為由，拒絕為買(mǎi)受人辦理入伙手續(xù)或提供物業(yè)服務(wù)。

十六、個(gè)別業(yè)主起訴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，請(qǐng)求其按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和《深圳市房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，將首期歸集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃入行政主管部門(mén)指定的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)的，可予支持。

十七、追索物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的案件中，當(dāng)事人對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金請(qǐng)求權(quán)提出訴訟時(shí)效抗辯的，對(duì)該抗辯不予支持。

十八、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主，就物權(quán)法第七十六條規(guī)定的有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)向人民法院提交業(yè)主大會(huì)的授權(quán)決定。

十九、合同約定當(dāng)事人一方向另一方交付履約保證金、擔(dān)保金、押金等，并約定收款一方有權(quán)在對(duì)方違約時(shí)沒(méi)收該筆費(fèi)用，但未約定付款方在對(duì)方違約時(shí)有權(quán)要求雙倍返還該筆費(fèi)用的，應(yīng)認(rèn)定前述費(fèi)用不具有定金性質(zhì)，當(dāng)事人就該費(fèi)用主張定金權(quán)利的，不予支持。

二十、當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致，人民法院應(yīng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人經(jīng)釋明后仍不變更的，可駁回其訴訟請(qǐng)求。

二十一、當(dāng)事人請(qǐng)求對(duì)方支付暫計(jì)至起訴之日止的利息，人民法院在審理案件時(shí)釋明要求其明確是否放棄起訴日之后的利息。如當(dāng)事人表示不放棄，且其利息請(qǐng)求具有事實(shí)和法律依據(jù)的，人民法院應(yīng)判決計(jì)付利息至判決確定的本金清償之日。

二十二、當(dāng)事人要求對(duì)方按約支付逾期付款違約金，當(dāng)事人之間對(duì)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有約定或約定不明的，人民法院可參照金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。

二十三、本指引與法律、法規(guī)或司法解釋不一致的，以法律、法規(guī)或司法解釋為準(zhǔn)。

二十四、本指引由本院審判委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

二十五、本指引自印發(fā)之日起施行。施行后尚未審結(jié)的案件，適用本指引。本院過(guò)去的規(guī)定與本指引相抵觸的，不再適用。

二十六、本指引內(nèi)容施行后與新出臺(tái)的法律、法規(guī)或司法解釋相沖突的，由相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)提出修改意見(jiàn)報(bào)本院審判委員會(huì)進(jìn)行修訂。