湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 在本省行政區(qū)域內國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行基礎設施、房屋建設、并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、資源節(jié)約、綜合開發(fā)、配套建設。

第四條 縣級以上人民政府主管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質和房地產(chǎn)開發(fā)建設的部門（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負責本行政區(qū)域內房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府發(fā)展和改革、規(guī)劃、國土資源、價格、工商行政管理等部門，按照法定職責做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關監(jiān)督管理工作。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法經(jīng)營行為，依法維護其合法權益，加強對房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，定期公布房地產(chǎn)市場的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信經(jīng)營情況，引導房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級證書或者《暫定資質證書》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級證書的有效期為3年。《暫定資質證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營情況需要延長《暫定資質證書》有效期的，原核發(fā)機關可以批準延長，但延長期不得超過2年。

資質等級證書和《暫定資質證書》不得出租、出借、轉讓。

第七條 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當分別取得一、二、三、四級資質或者暫定資質，其資質條件是：

（一）取得一、二、三級資質，注冊資本分別不得少于5000萬元、2000萬元、800萬元；具有建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類職稱或者執(zhí)業(yè)資格的人員分別不得少于40人、20人、10人，其中，具有中級以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人，持有資格證書的專職會計人員分別不得少于4人、3人、2人。

（二）取得四級資質和暫定資質，注冊資本不得少于400萬元；其專職工程技術負責人應當具有建筑、結構專業(yè)中級以上職稱或者執(zhí)業(yè)資格，專職會計人員應當具有助理會計師以上職稱。

（三）國務院建設行政主管部門規(guī)定的其他條件。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質的核定權限為：

（一）一級資質，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審后，報國務院建設行政主管部門核定。

（二）二、三、四級資質和暫定資質，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定；其中，三、四級資質和暫定資質，可以委托設區(qū)的市、自治州人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定，報省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第九條 設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

工商行政管理部門在審查設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記時，應當書面聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，按照資質核定權限，持下列資料向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核發(fā)《暫定資質證書》：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

第十一條 具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質核定權的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質申請之日起20日內，做出審查決定。符合條件的，核發(fā)《暫定資質證書》；不符合條件的，不予核發(fā)，并書面告知理由。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》或者資質等級證書有效期滿前30日內，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質核定權限，向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定企業(yè)的資質等級，并提供以下材料：（一）要求核定資質等級的申請書；（二）企業(yè)的資質證書和法定代表人及技術、財務負責人的職稱證明；（三）符合本辦法第七條規(guī)定條件的相關證明材料；（四）執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊和住宅質量保證書、住宅使用說明書的情況說明書；（五）已開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的有關證明材料和負債說明書。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更企業(yè)名稱、經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本的，應當在辦理工商變更登記后30日內，持本辦法第十條規(guī)定的資料，向原資質核定機關申請辦理資質注銷、變更手續(xù)；資質核定機關應當在5日內辦理完畢。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內，持書面申請和資質證書到原資質核定機關辦理資質證書注銷手續(xù)。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)

第十四條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求，堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重改善城市人文、生態(tài)環(huán)境。

房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會同發(fā)展和改革、國土資源、規(guī)劃管理部門制定。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)用地，除國家規(guī)定可以采用劃撥方式的以外，應當依照法定程序，以公開競價出讓方式取得。

縣級以上人民政府國土資源行政主管部門審批房地產(chǎn)開發(fā)用地時，對下列事項，應當分別書面聽取同級城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；（二）城市規(guī)劃設計條件；（三）基礎設施和公共設施的建設要求；（四）基礎設施建成后的產(chǎn)權界定；（五）項目拆遷補償、安置方案；（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質和誠信情況。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格執(zhí)行國家節(jié)能省地的有關規(guī)定，建造節(jié)能省地型住宅、實行綜合開發(fā)、配套建設。嚴格控制在城市規(guī)劃區(qū)內零星征地、分散建設。

第十七條 依照國家有關規(guī)定，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標投標方式，進行經(jīng)濟適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設用地，不得改變其土地用途，變相進行商品房開發(fā)經(jīng)營。

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合下列規(guī)定：

（一）四級資質或者暫定資質企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不得超過5萬平方米；

（二）三級資質企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不得超過15萬平方米；

（三）二級資質企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不得超過25萬平方米；

（四）一級資質企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不受限制。

第十九條 建立房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照國家規(guī)定的標準，將項目資本金到開戶銀行專戶儲存。實施分期開發(fā)的項目，可以按照投資比例分期專戶儲存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程施工許可證時，應當提交該項目資本金專戶儲存的憑證。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設房地產(chǎn)項目，應當符合建筑工程質量、安全標準、勘察、設計、施工的技術規(guī)范。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，施工單位應當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請竣工驗收；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自接到申請之日起20日內，組織勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位進行竣工驗收。對涉及公共安全的內容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等有關部門申請專項驗收；有關部門應當自接到申請之日起20日內進行專項驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，施工單位應當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交質量保證書。質量保證書中應當明確保修范圍、保修期限和保修責任等內容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自驗收合格之日起15日內，將竣工驗收報告和城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門出具的認可文件，提交房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中應當遵循誠實守信的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，按季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。受讓人應當具有相應的資質。轉讓人和受讓人自該項目土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已取得土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；

（二）高層建筑工程進度達到設計形象進度的三分之一以上，其他建筑工程進度達到設計形象進度的二分之一以上；

（三）已確定工程施工進度和竣工交付日期。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向設區(qū)的市、自治州或者縣級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請商品房預售許可證明時，應當提交下列資料：（一）土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證復印件；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質證書復印件；（三）工程施工合同復印件；（四）預售商品房分層平面圖；（五）符合本辦法第二十四條第（二）、（三）項規(guī)定的證明材料；（六）商品房預售方案。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10日內，作出審查決定。符合預售條件的，予以許可，核發(fā)商品房預售許可證明；不符合預售條件的，不予許可，并書面告知理由。

未取得商品房預售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預訂人收取任何費用。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務機構、廣告公司、媒體制作和發(fā)布商品房預售廣告，必須載明商品房預售許可證明的文號。預售商品房廣告、宣傳資料、商品房項目模型應當真實，不得進行虛假宣傳。

第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當采用國家統(tǒng)一制訂的商品房買賣合同示范文本，與買受人協(xié)商簽訂書面合同。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓和商品房的銷售價格，由當事人商定。其中，經(jīng)濟適用住房的銷售價格與租賃價格，實行政府指導價或者政府定價，并向社會公示。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品住宅時，應當按照國家規(guī)定提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔保修和賠償責任。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應當自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，最低保修期限為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，最低保修期限為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。

其他項目的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在合同書中約定。

第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督機制，向社會公布舉報投訴的方式，保障買受人的合法權益。

第五章 法律責任

第三十四條 違反本辦法第六條第一款規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依照國家規(guī)定，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十五條 違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）違反第六條第三款規(guī)定，出租、出借、轉讓資質等級證書或《暫定資質證書》的；

（二）違反第十三條規(guī)定，不按規(guī)定到原資質證書核發(fā)機關辦理資質證書變更手續(xù)的；

（三）違反第十九條規(guī)定，未按規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金專戶儲存手續(xù)的。

第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第三十條、第三十二條規(guī)定，向買受人交付商品房時未提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，或者不按規(guī)定履行保修義務的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，將其不良行為在企業(yè)信用檔案中記錄并向社會公示，可處以5000元以上20000元以下的罰款。

第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)規(guī)定處罰的，從其規(guī)定。

第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和其他有關部門的工作人員，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附則

第三十九條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十條 本辦法自2006年6月1日起施行。

湖南省人民政府