房屋買賣合同糾紛中居間方的法律地位及責任承擔類型（二）

根據《合同法》第四百二十六條規定“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬?！奔淳娱g方請求支付報酬以其促成了買賣雙方房屋買賣合同的簽訂為條件。根據《合同法》第九十七條規定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”

筆者認為，原告對居間方提出這個訴求應以原告訴求解除包含房屋居間合同關系的房屋買賣合同為前提。并且這一訴求應以居間方對合同的解除存在過錯且合同對居間服務費的支付條件沒有作出特別約定為支持的條件。

[案例一]許玉成與盧燕華、佛山市合富置業房地產顧問有限公司房屋買賣合同糾紛案[案號：(2016)粵0605民初15173號]。

裁判觀點：“前所述，合富公司對涉訟合同解除并無過錯，而且涉訟合同約定，合富公司促成涉訟合同簽訂即有權收取中介費，因買賣雙方任何一方違約導致合同不能繼續履行的，被告合富公司已收取守約方的中介費不予退還，故原告訴請合富公司退還中介費理據不足，本院不予支持?！?/p>

[案例二]姜孝宇與呂福仁、馬榮、房先生不動產（莊河）有限公司房屋買賣合同糾紛案[案號：（2015）莊民初字第1788號]。

裁判觀點：“但因房先生公司在《房地產買賣合同》履行過程中提供了居間服務，并不存在過錯，因此，對原告要求其返還中介費的訴訟請求，本院不予支持?！?/p>

[案例三]林常昆與周普、廣州民域房地產代理有限公司房屋買賣合同糾紛案[案號：（2016）粵0114民初5739號]。

裁判觀點：“買賣雙方及中介方在明知原告不符合政策要求條件的情況下，并未嚴格執行政策規定，而是心存僥幸，意圖通過其他方式以規避限購政策，因此各方對合同最終無法履行均存在過錯。故對原告林常昆要求被告周普返還定金20000元、要求被告民域公司返還中介費5000元的請求，本院予以支持?！?/p>

如上所述，居間方承擔責任主要是基于合同義務以及其法定義務。在實務實踐中，較多的是居間方違反了如實報告義務、審查、核實義務而對房屋買賣合同的解除存在過錯而被判決承擔相應的賠償責任。比如隱瞞或者未核實房屋的權屬狀況、是否存在已抵押、已查封等權利限制狀況等，導致買受方無法實現房屋過戶登記的合同目的。至于核實、如實告知的內容范圍上文已有論述，在此不再贅述。

（一）承擔補充賠償責任。

1、承擔補充賠償責任的法律依據。

根據《合同法》第425條之規定“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！痹摋l明確了居間方故意隱瞞或虛假陳述與訂立合同有重要關系的情況下，需要承擔的損害賠償責任。但是，對于承擔的是連帶賠償責任還是補充賠償責任未作明確規定。

部分地方出臺的規則明確了居間方承擔的是補充賠償責任，比如，《北京房地產中介行業自律規則》第七條規定“因房地產中介機構提供的廣告房源信息失實，而造成委托人經濟損失的，中介機構應承擔補償責任。”

2、有關的案例以及承擔補充賠償責任的注意要點。

[案例一]龐某、陳某訴上海銳豐投資管理有限公司居間合同糾紛案。

裁判觀點：“銳豐公司在本次交易中違反了居間方應盡的義務，因此銳豐公司除應返還龐某、陳某中介服務費外，還應就張某某、張某未能返還購房款造成龐某、陳某的損失部分承擔補充賠償責任。綜合銳豐公司在提供居間服務過程中的過錯程度和實際情況，依法改判銳豐公司返還中介服務費57050元，并承擔90萬元的補充賠償責任。”

評析：房屋中介機構作為專業性的機構，擁有專業人員、專門設備，當事人基于對居間方的信賴，而根據居間方的介紹與對方達成協議，因此，居間方應對其所提供信息承擔充分的、謹慎的審查及核實義務。該義務應為其法定義務，即便合同對其審查、核實義務沒有做出具體的約定，居間方沒有履行謹慎、核實義務仍須承擔賠償責任。

此外，筆者認為，對于承擔補充賠償責任，需要注意以下幾點：首先，補充賠償責任的責任主體為兩人以上，守約方遭受損失與違約方的違約行為以及居間方的過錯存在因果關系。比如，出賣方故意隱瞞了房屋存在抵押或已被查封等權利限制情況，居間方因未履行其審查、核實的義務，兩者從不同的方面造成了房屋買賣合同無法繼續履行；其次，補充賠償責任的承擔具有次序性。出于公平原則，應先由房屋買賣合同中的違約方先行賠償守約方的損失，居間方只在違約方無法承擔或無法全部承擔賠償責任時才承擔補充賠償責任，居間方承擔賠償責任后可向終局債務人追償。比如，《廣州市房地產中介服務管理條例》第三十四條規定“房地產中介服務人員違法從業或者因提供虛假信息等過錯給當事人造成經濟損失的，由其所在的中介服務機構承擔賠償責任；中介服務機構賠償后，可以向有故意或者重大過失的中介服務人員追償?！?/p>

（二）按一定的比例承擔連帶賠償責任。

[案例一]侯敏月與冼敏儀、佛山市順德區吉翔物業代理有限公司房屋買賣合同糾紛案[案號：（2016）粵0606民初7169號]。

裁判觀點：“房屋是否被查封，直接決定了房屋能否辦理過戶手續、房屋買賣合同目的能否實現的決定性因素。故為保障交易安全，在居間服務中和確定交易前核實房屋查封情況，形成了房屋中介機構從事居間市場活動的常識經驗和慣例守則，屬于法定的附隨義務?！吨腥A人民共和國合同法》第六十條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。本案中，雖然核實房屋查封情況未在《房屋買賣合同》中明確記載，但被告吉翔物業公司亦要按照上述法律規定，履行核實查封情況的附隨義務。被告吉翔物業公司未能履行該義務，與原告未能獲悉房屋真實情況下締約并其后遭受損失有因果關系。故被告吉翔物業公司應當承擔賠償損失的違約責任。綜合考慮被告吉翔物業公司的違約情況，本院酌定其對原告的損失（已付定金60000元）承擔30%的連帶賠償責任，即為18000元，扣減被告吉翔物業公司已經支付的9900元賠償款，賠償余款為8100元。”

筆者認為，無論是判決承擔補充賠償責任還是承擔連帶賠償責任，其實際為居間方應承擔的違約責任，因此，居間方須承擔的責任范圍應符合《合同法》第113條的規定。同時，根據權利義務對等的法理原則，居間方承擔的責任范圍也不應過分高于其提供居間服務可獲取的報酬范圍。

綜上，在并存房屋買賣合同關系以及居間合同關系的房屋買賣合同糾紛中，原告在起訴時直接將居間方列為被告或第三人已被部分地區的法院所接受。如實告知、審查、核實義務是居間方從事房屋居間市場活動的常識經驗和慣例守則，且屬于其法定的附隨義務。而居間方是否應承擔責任取決于其是否違反了合同約定的義務以及該法定義務，以居間方存在過錯為其責任承擔的前提。我們期望，最高院以更多指導性案例等方式規范司法實踐中的不同做法。

文章來源：青法平臺 青苗法鳴