房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中居間方的法律地位及責(zé)任承擔(dān)類(lèi)型（一）

大部分情況下，沒(méi)有義務(wù)就沒(méi)有責(zé)任。那么，居間方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，就要考察其合同義務(wù)以及法定義務(wù)有哪些。前者主要是根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同或房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中對(duì)其合同義務(wù)的有關(guān)約定。而一般情況下，合同對(duì)于居間方核實(shí)房屋的權(quán)屬狀況、是否存在抵押、查封等權(quán)利限制狀況等合同義務(wù)均會(huì)做相關(guān)的約定，以保障買(mǎi)受方的合法權(quán)益；而后者在全國(guó)范圍內(nèi)適用的主要依據(jù)是人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》以及《合同法》第二十三章關(guān)于居間方承擔(dān)損害賠償責(zé)任的有關(guān)規(guī)定。

其中，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第四條規(guī)定“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，遵守職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德。”以及第二十二條規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書(shū)，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)。經(jīng)委托人書(shū)面同意后，方可以對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息?！薄逗贤ā返谒陌俣鍡l規(guī)定“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！辈糠值貐^(qū)也制定了地區(qū)適用的相關(guān)條例或規(guī)則以規(guī)制房屋居間方提供的居間服務(wù)行為。

比如北京市，出臺(tái)了《北京房地產(chǎn)中介行業(yè)自律規(guī)則》，其第四條規(guī)定“承接房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)核實(shí)委托方主體資格。承接商品房銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)核實(shí)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及五證是否齊全；承接二手房銷(xiāo)售及租賃業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)人的身份證及產(chǎn)權(quán)證或有效證明，由代理機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人分別與委托方簽訂合同，經(jīng)紀(jì)人簽署合同時(shí)應(yīng)將自己的姓名、執(zhí)業(yè)證編號(hào)填寫(xiě)清楚，同時(shí)加蓋機(jī)構(gòu)公章?！?；廣州市出臺(tái)了《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》，其第十四條規(guī)定“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向服務(wù)對(duì)象提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明下列事項(xiàng)：（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的備案、年度檢查的資質(zhì)情況；（二）中介服務(wù)涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況?！钡诙臈l規(guī)定“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中不得有下列行為：（一）索取合同以外的酬金或者其他財(cái)物；（二）提供虛假材料或者隱瞞真實(shí)情況……”；寧波市出臺(tái)了《寧波市房地產(chǎn)中介服務(wù)條例》，其第十一條規(guī)定“中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)中介服務(wù)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審查。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將知道或應(yīng)當(dāng)知道的合同雙方當(dāng)事人的資信狀況、履約能力、房地產(chǎn)權(quán)屬等情況如實(shí)告知委托方和合同他方，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外?！?/p>

綜上，居間方在提供居間服務(wù)中的主要法定義務(wù)為核實(shí)、如實(shí)告知涉及房屋買(mǎi)賣(mài)交易的重大信息，比如房屋權(quán)屬狀況等。這些重大信息應(yīng)是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方據(jù)以作出交易決定、簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同的決定性因素。

這個(gè)問(wèn)題的提出主要是針對(duì)三方僅簽訂有一份書(shū)面合同比如《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》或《房屋買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》等，并在合同中對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了具體的約定，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系與居間合同關(guān)系混合并存于一份書(shū)面合同的情形。那么，在起訴時(shí)，原告方就不得不解決居間方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的法律地位問(wèn)題。

[案例一]車(chē)玉芳與張銘、韓琳、西安卓瑪房地產(chǎn)代理有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案[案號(hào)：(2018)陜0112民初11851號(hào)]。

裁判觀點(diǎn)：“原告與被告簽訂的居間合同與本案并非同一法律關(guān)系，原告要求解除該合同，本案不予處理，應(yīng)當(dāng)另案處理。”

[案例二]金永明與黎永尚、佛山市三水區(qū)西南街海棠房屋中介服務(wù)部行紀(jì)合同糾紛案[案號(hào)：(2017)粵0607民初4940號(hào)]。

裁判觀點(diǎn)：“原告在本案中系主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，而原告關(guān)于居間費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求系基于與被告海棠房屋中介之間的居間合同糾紛，基于不同法律關(guān)系產(chǎn)生的訴訟請(qǐng)求不能在一案中同時(shí)處理，故對(duì)原告關(guān)于居間費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，本院在本案中不作處理，原告可另行主張。”

評(píng)析：一般情況下，將居間方列為共同被告處理的最壞結(jié)果就是法院對(duì)居間法律關(guān)系不予審理、另案起訴。但是，也不排除法院為降低當(dāng)事人的訴累而對(duì)這個(gè)問(wèn)題不進(jìn)行程序?qū)彶槎苯舆M(jìn)行實(shí)體審判的情況出現(xiàn)。代理律師對(duì)此有風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判，并基于訴訟成本的考慮，可能會(huì)選擇直接將居間方列為共同被告并對(duì)其主張實(shí)體權(quán)利，比如，主張退還已經(jīng)支付的居間服務(wù)費(fèi)或不予支付居間服務(wù)費(fèi)等。而法院作出不予處理、另案起訴的法理依據(jù)主要是基于不同法律關(guān)系產(chǎn)生的訴訟請(qǐng)求不能在一案中同時(shí)處理的考量。

[案例一]趙婷玉與鄭佩房屋、第三人深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案[案號(hào)：(2018)粵0303民初22798號(hào)]。

法院裁判結(jié)果：第三人深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告趙婷玉12000元。

評(píng)析：該案件中，作為居間方的深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司被列為了第三人，其作出了主體不適格的抗辯“關(guān)于第三人的訴訟主體資格及責(zé)任承擔(dān)。本案案由系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，對(duì)應(yīng)法律關(guān)系為房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。第三人與原、被告雙方之間實(shí)屬居間合同關(guān)系，第三人并非本案適格當(dāng)事人。”但是法院對(duì)其抗辯理由不予采納，并直接對(duì)其作出了實(shí)體的判決。

[案例二]許玉成與盧燕華、佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案[案號(hào)：(2016)粵0605民初15173號(hào)]。

法院裁判結(jié)果：駁回了原告對(duì)居間方佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的全部訴求。

評(píng)析：該案件中，作為居間方的佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司被列為了共同被告。針對(duì)原告訴求被告合富公司向原告退回中介代理費(fèi)以及就違約方被告的責(zé)任承擔(dān)連帶責(zé)任，法院作出了相應(yīng)的分析并最終駁回了原告對(duì)居間方提出的全部訴求。

筆者認(rèn)為，本案中，原告提出的訴求值得我們思考。該案件中三方就房屋買(mǎi)賣(mài)以及居間服務(wù)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。針對(duì)兩種法律關(guān)系混合在一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，原告訴求“解除原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》有關(guān)原告與被告盧燕華之間房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的內(nèi)容”同時(shí)提出“被告合富公司向原告退回中介代理費(fèi)5000元以及被告合富公司對(duì)訴訟請(qǐng)求2承擔(dān)連帶責(zé)任”。一般情況下，返還是合同解除產(chǎn)生的法律后果之一。那么，居間方返還中介代理費(fèi)就應(yīng)當(dāng)以居間服務(wù)合同的解除為前提。但原告僅僅訴求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并不訴求解除居間合同關(guān)系或者直接表述為解除涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同，那么其訴求的返還居間服務(wù)費(fèi)就可能面臨不被支持的法律風(fēng)險(xiǎn)。作為共同被告的居間方的答辯理由對(duì)此也作出了回應(yīng)，“本次交易所簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》包含兩個(gè)法律關(guān)系，一個(gè)是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，另一個(gè)是居間關(guān)系。本案是就買(mǎi)賣(mài)關(guān)系提起的訴訟，我方對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方是否解除買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不發(fā)表意見(jiàn)，但我方不同意解除居間關(guān)系?！?/p>

因此，筆者認(rèn)為，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除的情況下，針對(duì)特定房屋的交易已無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，居間合同的繼續(xù)履行也失去了意義。在起訴解除房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系且提出要求居間方返還已支付的居間服務(wù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)一并主張解除居間合同關(guān)系或直接訴求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同（即同時(shí)解除該兩種法律關(guān)系）。那么，居間方返還居間服務(wù)費(fèi)則是基于合同解除而產(chǎn)生的返還后果以及基于其違反了合同約定的義務(wù)或法定義務(wù)、對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除存在過(guò)錯(cuò)，返還居間服務(wù)費(fèi)是作為居間方承擔(dān)違約責(zé)任的方式之一。

文章來(lái)源：青法平臺(tái) 青苗法鳴