原房屋租賃合同解除，轉租房屋租賃合同失去存續基礎，應相應終止

原房屋租賃合同解除，轉租房屋租賃合同失去存續基礎，應相應終止，已付租金及利息應返還承租人。---------溫則培、張軍房屋租賃合同糾紛

廣東省清遠市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2019）粵18民終1151號

上訴人（原審被告）：溫則培，男，漢族，住廣東省佛岡縣。

委托訴訟代理人：黃利瑩，廣東品杰律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：張軍，男，漢族，住廣東省佛岡縣。

被上訴人（原審原告）：范桂勇，男，漢族，住廣東省佛岡縣。

以上兩被上訴人共同委托訴訟代理人：張永新，男，漢族，住廣東省佛岡縣。

原審第三人：李建華，男，漢族，住廣東省東莞市。

委托訴訟代理人：李建新，男，漢族，住廣東省佛岡縣,系李建華的哥哥。

上訴人溫則培因與被上訴人張軍、范桂勇及原審第三人李建華房屋租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛岡縣人民法院（2018）粵1821民初846號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

上訴人溫則培上訴請求：l、撤銷一審判決；2、一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實和理由：上訴人并不認識張軍，與張軍不存在法律關系，張軍不是原審的適格原告，原審法院查明事實不清。本案中2015年8月17日的《商鋪轉讓協議》簽訂的過程事實如下:2015年8月16日，上訴人與相識黃*才途經佛岡縣××路，遇見范桂勇，范桂勇是黃*才的相識，便招呼上訴人與黃*才到范桂勇位于育東二巷的木珠加工店內聊天。在聊天過程中，范桂勇得知上訴人想在附近的鋪面做生意，便聲稱在范桂勇有一套位于佛岡縣××號的鋪位可以出賣，并當即帶上訴人去看鋪位。后經雙方協商同意于2015年8月17日簽訂了《商鋪轉讓協議》，約定將商鋪包括店面的物品整體轉賣給上訴人。上訴人于簽訂協議當天通過銀行轉賬支付16400元給范桂勇，但范桂勇收取款項后以各種理由至今仍未交付該店鋪給上訴人使用。從上訴人與被上訴人及原審第三人共同涉案的情況看，上訴人有充分的理由懷疑被上訴人和原審第三人惡意串通，故意以范桂勇的名義與上訴人簽訂轉讓協議，范桂勇根本不是佛岡縣××號的鋪位的屋主，無權處分該套房屋，而且在轉讓協議上寫的這間鋪位根本不存在，范桂勇完全是有意敲詐勒索、蓄心積累，以賣房為理由騙取上訴人金錢。現在更是與原審第三人李建華串通，故意制造（2017）粵1821民初1292號案虛假訴訟，使被上訴人張軍、范桂勇有依據提起本案訴訟。綜上，上訴人與被上訴人范桂勇之間簽訂的《商鋪轉讓協議》證實雙方之間是買賣合同關系，非房屋租賃合同關系，上訴人不存在交付租金的義務，上訴人更未曾向任何人交過租金。

被上訴人張軍、范桂勇辯稱，一審認定事實清楚，一審判決應當予以維持。

原審第三人李建華述稱，請二審法院維持原審判決，早日執行。

被上訴人張軍、范桂勇向一審法院起訴請求：1、判令溫則培向張軍、范桂勇支付2015年9月至2017年7月暫計23個月的租金16100元及利息690元（以上共計：16790元）。2、判令由溫則培負擔案件訴訟費。

一審法院認定事實：涉案爭議的房屋坐落在佛岡縣××教育路××號。2015年5月25日，李建華與張軍簽訂了一份《租賃合同》，合同約定：“李建華將位于石角鎮××號房屋（商鋪）一間租給張軍使用，租賃期限從2015年6月6日起至2018年6月6日止，由張軍支付1400元給李建華作為租賃押金，合同期滿后全數退回，每月租金為700元”。簽訂合同后，李建華將租賃的房屋（商鋪）交付張軍使用，張軍按約定支付了房屋押金1400元和2015年6月至7月的租金給李建華。上述房屋由張軍與范桂勇作為辦公室之用。

2015年8月17日，范桂勇與溫則培簽訂了一份《商鋪轉讓協議》，協議約定：“現將育西二巷5號轉讓給溫老板，屋內空調、電視、沙發、魚缸以及室內所有一切的東西共15000元歸溫老板所有。2015年8月17日。范桂勇”。同日，溫則培通過銀行轉賬支付了16400元（含1400元房屋押金）給范桂勇后，接收房屋（商鋪）進行使用。2015年9月6日，李建華的母親李*錄到房屋（商鋪）收租，范桂勇告知李*錄已將商鋪轉讓給溫則培，并指引李*錄向溫則培收取兩個月的租金共1400元（2015年8月至9月）。溫則培在使用期間，在房屋（商鋪）門口懸掛“神仙閣”的牌子，進行迷信活動。李建華得知后，要求溫則培停止在房屋（商鋪）內進行迷信活動，但溫則培不聽勸告，仍然進行相關活動。同年10月12日，李建華家人向溫則培收取租金時，遭溫則培拒絕，李建華家人當即報警，佛岡縣公安局接警后派出民警前來處理，并分別對范桂勇、張軍、溫則培和李建華家人進行了詢問記錄。同日，溫則培也向佛岡縣公安局報警稱范桂勇詐騙，該局經調查后作出了“不予刑事立案”的處理決定。

2016年6月8日，張軍向一審法院提起（2016）粵1821民初891號民事訴訟，請求解除范桂勇于2015年8月17日簽訂的《商鋪轉讓協議》，要求溫則培將佛岡縣石角鎮××號商鋪恢復原狀，并將商鋪返還給張軍，另賠償2015年10月1日至2016年5月31日的租金及水電費等。一審法院于2016年12月5日作出（2016）粵1821民初891號《民事裁定書》，以張軍作為該案原告起訴被告溫則培主體不適格為由裁定駁回起訴。裁定作出后，張軍不服提起上訴。清遠市中級人民法院經審理后于2017年2月24日作出了（2017）粵18民終609號民事裁定書，裁定駁回上訴，維持原裁定。

2017年2月14日，溫則培向一審法院提起訴訟，要求范桂勇返還轉讓款16400元等訴訟請求，張軍、李建華為該案的第三人，一審法院受理案號為（2017）粵1821民初201號，該案查明確認上述事實，并查明溫則培自從范桂勇向其轉租商鋪后至2017年6月5日，涉案商鋪仍由其鎖著；該案現場勘查結果為：目前店鋪已布滿灰塵，門口仍掛有“神仙閣”招牌；拉起鐵閘門，可以看到玻璃墻上貼有算命占卦的店招，內墻貼有算命占卦的價格；室內可以看到沙發、空調出風口、金魚缸、辦公臺、椅等物品。并確認張軍與范桂勇屬于合伙關系，范桂勇與溫則培于2015年8月17日簽訂的《商鋪轉讓協議》實際為轉租合同合法有效，在李建華與張軍簽訂的《租賃合同》未被解除的情況下，《商鋪轉讓協議》應繼續履行，判決駁回溫則培的訴訟請求。

2017年7月11日，李建華以張軍、范桂勇為被告，溫則培為第三人向一審法院提起訴訟，要求張軍、范桂勇償還拖欠20個月租金14000元、租金的利息600元；押金1400元歸李建華所有；終止李建華與張軍簽訂的租賃合同，撤銷范桂勇私自與溫則培簽訂的商鋪轉讓合同，歸還所租房屋給原告等訴訟請求。案號為（2017）粵1821民初1292號。一審法院經審理后，于同年8月30日作出《民事判決書》，認定：張軍、范桂勇拖欠李建華2015年12月至2017年7月租金14000元，扣除押金1400元，實欠12600元，另支付租金的利息600元。判決結果：一、被告張軍應自本判決生效之日起十日內給付拖欠租金12600元及利息600元給原告李建華；二、解除原告李建華與被告張軍于2015年5月25日簽訂的《租賃合同》；三、駁回原告李建華的其他訴訟請求。張軍對判決不服，向清遠市中級人民法院提起上訴，案號為（2017）粵18民終3048號。2018年1月30日，清遠市中級人民法院作出《民事判決書》，判決結果：駁回上訴，維持原判。2018年3月14日，張軍將標的款13300元（其中：租金12600元、利息600元、執行費100元）存入一審法院賬戶內，履行了判決確定的義務。

2018年4月，張軍、范桂勇訴至一審法院，要求處理。庭審中，張軍、范桂勇認為，房屋（商鋪）轉租后，由于溫則培未交租金給李建華，張軍、范桂勇墊付了2015年9月至11月的租金2100元，2015年12月至2017年7月的租金和利息，由法院判決后已經履行。因此，溫則培應支付2015年9月至2017年7月共23個月的租金16100元及利息690元。溫則培認為，房屋（商鋪）是溫則培購買的，不存在交租金的問題，現房屋（商鋪）一直由溫則培鎖住至今。由于雙方意見分歧較大，案經調解無效。本案在審理過程中，李建華經一審法院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。

另查明：根據一審法院已經發生法律效力的（2017）粵1821民初1292號《民事判決書》認定：張軍在租賃房屋后，交付了押金1400元和2015年6月至7月給李建華。2015年8月，范桂勇在轉租時，收取了溫則培押金1400元。2015年9月6日，李建華的母親李*錄在由范桂勇的指引下向溫則培收取兩個月的租金共1400元（即2015年8月至9月），之后的租金，由于溫則培未交付，由張軍、范桂勇墊付2015年10月至11月的租金，按判決履行了2015年12月至2017年7月的租金。即張軍、范桂勇墊付的租金共15400元（2015年10月至2017年7月共22個月），扣除溫則培已經交付的押金1400元，實際墊付的租金為14000元（15400元-1400元）。

一審法院認為，本案屬房屋租賃合同糾紛。張軍、范桂勇與李建華簽訂的《租賃合同》和張軍、范桂勇與溫則培簽訂的《商鋪轉讓協議》的效力，一審法院和清遠市中級人民法院已經發生法律效力的《民事判決書》作出了認定。涉案爭議的房屋一直由溫則培使用，但租金由張軍、范桂勇墊付，現張軍、范桂勇要求溫則培返還墊付的房屋租金，事實清楚，理據充分，一審法院予以支持。但張軍、范桂勇主張的租金計算有誤，更正為14000元。對于利息，張軍、范桂勇為溫則培墊付了租金及利息600元，現張軍、范桂勇要求溫則培支付利息690元，該請求未超出中國人民銀行同期同類貸款利率標準，一審法院予以支持。李建華經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，其行為視為自動放棄相關民事訴訟權利，一審法院依法可以缺席判決。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百二十七條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規定，于2018年11月16日作出判決：一、由溫則培于判決生效之日起10日內返還房屋租金14000元及利息690元給張軍、范桂勇。二、駁回張軍、范桂勇的其他訴訟請求。案件受理費220元，由張軍、范桂勇負擔20元，溫則培負擔200元。

本院二審期間，雙方當事人沒有提交新證據。

經審理，一審法院查明的基本事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案系房屋租賃合同糾紛。依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條的規定，本案二審應圍繞上訴人上訴請求的范圍進行審理。根據雙方當事人在二審中的上訴和答辯意見，本案的爭議焦點為：一審法院關于張軍和范桂勇向溫則培主張租金的請求權基礎認定是否有誤。

本案當事人因房屋租賃糾紛曾經歷多次民事訴訟，生效判決已確認同一房屋之上存在兩個租賃合同關系，即李建華與張軍之間的房屋租賃合同關系和范桂勇與溫則培之間的房屋轉租合同關系，李建華是案涉房屋的所有權人，李建華將該房屋出租給張軍，張軍的合伙人范桂勇又將該房屋轉租給溫則培。且生效判決已確認兩個合同都是有效合同。根據合同的相對性原理，由于合同關系是僅在當事人之間發生的法律關系，只有合同當事人之間能相互提出請求，非合同關系當事人，沒有發生合同上的權利義務關系的第三人不能依據合同向合同當事人提出請求。溫則培只與范桂勇簽訂了房屋轉租合同，范桂勇是轉租人，溫則培是次承租人，范桂勇有權基于轉租合同向溫則培主張租金，溫則培與張軍之間并無合同關系，張軍無權向溫則培主張租金。雖然（2017）粵1821民初1292號生效判決判令張軍支付拖欠的租金及利息給李建華，但是張軍是基于租賃合同有義務向李建華支付租金，并非替溫則培墊付，因此一審法院關于墊付關系的認定有誤，本院予以糾正。此外，李建華與張軍之間的房屋租賃合同已被上述生效判決確認解除，且租金已支付至2017年7月，確定該房屋租賃合同于2017年7月31日解除較為合理。該房屋租賃合同解除后，溫則培與范桂勇之間的轉租合同無存續基礎，也相應終止，因此溫則培應向范桂勇支付的租金應計算至2017年7月，一審法院關于租金和利息的金額計算正確，但確定權利主體有誤。

綜上所述，溫則培的上訴請求部分成立，本院對一審判決予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：

一、撤銷廣東省佛岡縣人民法院（2018）粵1821民初846號民事判決；

二、溫則培應于本判決生效之日起10日內支付房屋租金14000元及利息690元給范桂勇。

三、駁回張軍、范桂勇的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審案件受理費167元，由上訴人溫則培負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　蘇永術

審判員　　鐘瑩瑩

審判員　　成振平

二〇一九年十月二十九日

書記員　　梁家惠

書記員　　梁琳培