浙江銀泰投資有限公司、包頭市中冶置業(yè)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛

1、關(guān)于房屋預(yù)租，在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定的情形下，可參照適用有關(guān)房屋租賃的規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年）第四十條第一款“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的規(guī)定以及第六十四條“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；……”的規(guī)定，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行合法建設(shè)的前提，也是判斷是否為合法建筑的標(biāo)準(zhǔn)。

2、《中華人民共和國合同法》第五十八條所稱的“對方因此所受到的損失”應(yīng)限于信賴?yán)妫话ㄔ诤贤行樾蜗峦ㄟ^履行可以獲得的利益。

浙江銀泰投資有限公司、包頭市中冶置業(yè)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

最高人民法院

民事判決書

（2017）最高法民終171號(hào)

上訴人（原審原告）：浙江銀泰投資有限公司，住所地浙江省杭州市下城區(qū)延安路528號(hào)701－1室。

法定代表人：陳曉東，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：陳軍，北京市金杜律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：江雨航，北京市金杜律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：包頭市中冶置業(yè)有限責(zé)任公司，住所地內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市昆區(qū)民族東路意城晶華商住樓一區(qū)8號(hào)物業(yè)樓四層。

法定代表人：丁俊華，該公司董事長。

委托訴訟代理人：周勝，北京市中洲律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：段俊茹，北京市中洲律師事務(wù)所律師。

上訴人浙江銀泰投資有限公司（以下簡稱銀泰公司）因與上訴人包頭市中冶置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱中冶公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院（2015）內(nèi)民三初字第3號(hào)民事判決（以下簡稱原審判決），向本院提起上訴。本院于2017年3月16日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。銀泰公司的委托訴訟代理人陳軍、江雨航，中冶公司的委托訴訟代理人周勝、段俊茹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

銀泰公司上訴請求：撤銷原審判決，改判支持銀泰公司的全部訴訟請求，判令中冶公司承擔(dān)本案一審、二審案件受理費(fèi)。事實(shí)和理由：1、原審判決以中冶公司未能在一審辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證為由，認(rèn)定涉案房屋租賃合同無效，屬于法律適用和事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。（1）《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋租賃合同無效”的根本目的是禁止違法建設(shè)行為，否定違法建筑的物權(quán)權(quán)益，規(guī)制的是違法建筑的租賃問題。但是，涉案房屋租賃合同項(xiàng)下的交易對象并不是違法建筑，而是中冶公司將依法完成開發(fā)建設(shè)、合法享有所有權(quán)的房屋，不應(yīng)屬于該條的規(guī)制對象。在涉案房屋租賃合同第2.2、2.3、9.2.9和11.11條，中冶公司多次向銀泰公司承諾和保證擬交付的房屋為合法建筑，中冶公司對房屋擁有合法獨(dú)立完整的所有權(quán)。因此，涉案房屋租賃合同不是關(guān)于違法建筑的租賃，其約定內(nèi)容不違反任何法律法規(guī)。（2）《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定的房屋應(yīng)僅指已經(jīng)建設(shè)的房屋。但是，涉案房屋租賃合同是一份預(yù)訂租賃物業(yè)的合同，合同簽訂時(shí)，租賃房屋實(shí)際并不存在，有待中冶公司后續(xù)依法開發(fā)建設(shè)。因此，該條規(guī)定不適用于本案。（3）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是中冶公司的重要合同義務(wù)，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是中冶公司的重大違約行為，因此建成的房屋為違法建筑，并非涉案房屋租賃合同約定的房屋，原審判決不應(yīng)以中冶公司的違約行為否定涉案房屋租賃合同的效力。（4）原審判決關(guān)于合同無效的認(rèn)定，不符合“維護(hù)房屋租賃市場交易秩序”的指導(dǎo)思想和“在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，盡量維持合同效力”的基本原則。涉案房屋租賃合同體現(xiàn)了銀泰公司和中冶公司雙方的真實(shí)意思。在合同簽訂后的四年多時(shí)間里，雙方都在積極推動(dòng)履行，中冶公司不僅從未向銀泰公司提及項(xiàng)目沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況，而且多次承諾盡快交付合同約定的合法租賃房屋。當(dāng)案件發(fā)生糾紛后，中冶公司卻以其沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證為由主張合同無效，是濫用法律。原審判決關(guān)于合同無效的認(rèn)定，會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂目前商業(yè)行業(yè)比較普遍的房屋定制預(yù)租市場的交易秩序，增加商業(yè)交易的成本。（5）原審判決以包頭市規(guī)劃局稀土高新區(qū)規(guī)劃分局出具的《說明》認(rèn)定中冶公司沒有取得過涉案項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證依據(jù)不足。結(jié)合中冶公司提交的證據(jù)，至少可以認(rèn)定涉案項(xiàng)目的建設(shè)已得到了政府主管部門的批準(zhǔn)。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定涉案房屋租賃合同有效。2、原審判決以商業(yè)經(jīng)營具有自身的風(fēng)險(xiǎn)，盈虧具有多種不確定因素為由，不認(rèn)可銀泰公司提交的損失評(píng)估報(bào)告，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。由于中冶公司未按約提供合法建設(shè)的房屋，銀泰公司遭受的損失主要是其未能如期經(jīng)營租賃房屋的經(jīng)營損失，損失計(jì)算期限6.3年，包括2011年6月簽約到2015年10月解約的4.3年及尋找新項(xiàng)目所需的合理時(shí)間2年。本案中，根據(jù)銀泰公司提供的證據(jù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)最終確定銀泰公司有經(jīng)營損失且損失金額為平均每年1,700萬元。3、原審判決以涉案房屋租賃合同被認(rèn)定無效為由，認(rèn)定銀泰公司關(guān)于律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)的訴訟請求均不能成立，屬于法律適用錯(cuò)誤。即使涉案合同無效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，中冶公司作為合同無效的全部過錯(cuò)方，仍應(yīng)對銀泰公司承擔(dān)過錯(cuò)賠償責(zé)任，賠償銀泰公司因涉案合同無效而遭受的全部經(jīng)濟(jì)損失，包括但不限于銀泰公司支出的律師費(fèi)和評(píng)估費(fèi)。4、原審判決在認(rèn)定中冶公司對涉案房屋租賃合同的無效后果負(fù)有全部過錯(cuò)的情況下，卻要求銀泰公司承擔(dān)98%的一審案件受理費(fèi)，屬于法律適用錯(cuò)誤，對銀泰公司不公。即使涉案合同最終被認(rèn)定無效，銀泰公司所支出的一審案件受理費(fèi)也應(yīng)屬于銀泰公司遭受的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)當(dāng)全部由中冶公司賠償。

中冶公司辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確。案涉房屋租賃合同沒有生效的原因是政府規(guī)劃變更，改變了案涉區(qū)域整體規(guī)劃，不是中冶公司的過錯(cuò)。銀泰公司主張的損失沒有法律依據(jù)。案涉租賃合同無效，銀泰公司無權(quán)依據(jù)無效合同主張損失。

中冶公司上訴請求：撤銷原審判決第一項(xiàng)，駁回銀泰公司的全部訴訟請求，判令銀泰公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：1、原審判決認(rèn)定中冶公司對案涉房屋租賃合同無效負(fù)有全部過錯(cuò)為認(rèn)定錯(cuò)誤。中冶公司一直積極辦理案涉工程項(xiàng)目的各項(xiàng)手續(xù)，但受政府原因、政策變化、規(guī)劃調(diào)整等不可抗力原因，一直未能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，對此結(jié)果中冶公司無過錯(cuò)。2、原審判決適用《中華人民共和國合同法》第一百二十一條的規(guī)定認(rèn)定中冶公司承擔(dān)責(zé)任于法無據(jù)。既然認(rèn)定案涉房屋租賃合同無效，不能適用法律關(guān)于有效合同的違約責(zé)任認(rèn)定。3、原審判決認(rèn)定銀泰公司在本案中并無過錯(cuò)與事實(shí)不符。銀泰公司在簽署案涉房屋租賃合同時(shí)明知案涉工程沒有取得規(guī)劃手續(xù)，且在中冶公司辦理過程中對辦證進(jìn)展及結(jié)果一直知情，已經(jīng)指派代表在施工現(xiàn)場辦公。依據(jù)合同約定，案涉房屋的設(shè)計(jì)方案是由銀泰公司自行設(shè)計(jì)，其作為設(shè)計(jì)主體也應(yīng)當(dāng)就設(shè)計(jì)方案至今沒有通過承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。4、原審判決一方面認(rèn)定銀泰公司未提供證據(jù)證明其損失數(shù)額，另一方面又認(rèn)定中冶公司應(yīng)給予銀泰公司適當(dāng)補(bǔ)償顯然矛盾。5、原審判決按照24%年利率計(jì)算賠償數(shù)額缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。本案并非民間借貸糾紛，且銀泰公司根本沒有實(shí)際損失，即使有損失，也只是500萬元保證金的利息損失。中冶公司遭受的損失遠(yuǎn)超過銀泰公司，雙方應(yīng)各自承擔(dān)各自的損失。

銀泰公司辯稱，原審判決引用《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定有明確的法律依據(jù)；未能取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證不構(gòu)成不可抗力，銀泰公司沒有收到發(fā)生了不可抗力的通知書；原審判決適用《中華人民共和國合同法》第一百二十一條的規(guī)定是認(rèn)為即使是因?yàn)榈谌降脑颍膊挥绊懼幸惫韭男辛x務(wù)，中冶公司對此理解錯(cuò)誤；中冶公司關(guān)于銀泰公司也有過錯(cuò)的主張沒有法律依據(jù)，即使合同無效，也應(yīng)當(dāng)按照雙方過錯(cuò)認(rèn)定責(zé)任。

銀泰公司向內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院（以下簡稱一審法院）起訴請求：1、判令中冶公司向銀泰公司支付遲延交房違約金3365萬元；2、判令中冶公司向銀泰公司支付解約賠償金1.3億元；3、判令中冶公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)，并賠償銀泰公司為處理本案糾紛而發(fā)生的律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等合理費(fèi)用55.4萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年6月22日，中冶公司作為出租方，銀泰公司作為承租方簽訂《房屋租賃合同》，約定中冶公司將位于包頭市阿爾丁大街與黃河大街東南角包頭時(shí)代廣場E2地塊商業(yè)樓地下一層至地上四層、五層5000平方米以及南側(cè)酒店一至二樓部分4000平方米出租給銀泰公司；中冶公司應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前向銀泰公司移交租賃房屋，驗(yàn)收合格后，雙方簽訂《租賃房屋移交書》；銀泰公司享有24個(gè)月裝修調(diào)整期（含試營業(yè)期）（注：經(jīng)營國際一線品牌的8000平方米場地，裝修調(diào)整期為48個(gè)月），自雙方簽訂《租賃房屋移交書》之日起算，裝修調(diào)整期為免租期，銀泰公司無需向中冶公司支付租賃費(fèi)用；租賃期限為自裝修調(diào)整期滿之次日起20年，期滿后可續(xù)租10年；銀泰公司應(yīng)向中冶公司支付租賃保證金500萬元；中冶公司遲延交付租賃房屋，則其應(yīng)按每日5萬元向銀泰公司支付違約金；遲延交房超過12個(gè)月，銀泰公司有權(quán)解除《租賃合同》，中冶公司應(yīng)一次性向銀泰公司支付解約賠償金1.3億，并且應(yīng)當(dāng)賠償銀泰公司為主張權(quán)利而產(chǎn)生的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等合理費(fèi)用；由于地震、戰(zhàn)爭等不可抗力，致使任何一方不能履行其在本協(xié)議項(xiàng)下的義務(wù)，不承擔(dān)由此給另一方造成的損失；本合同應(yīng)在雙方法人代表或授權(quán)代表簽字并加蓋公章，且中冶公司向銀泰公司提供附件一、附件四后方可生效；附件一：1、用地紅線圖，2、總平面圖，3、各層平面圖，4、配套用房位置及平面圖，5、紅線內(nèi)輔助設(shè)施平面圖。附件四：1、營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件，2、簽約代表授權(quán)書，3、中冶公司同意出租給銀泰公司的股東會(huì)決議。

2011年8月18日，銀泰公司向中冶公司交付租賃保證金500萬元。2013年6月14日，中冶公司向銀泰公司發(fā)送了《關(guān)于對銀泰詢問交工期說明的函》，表明包頭時(shí)代廣場工程由于開發(fā)主體的變更出現(xiàn)了整體延期，但承諾盡快辦妥相關(guān)變更手續(xù)，并于2014年12月31日前向銀泰公司交付租賃房屋。2013年6月27日，銀泰公司向中冶公司發(fā)送了《關(guān)于對銀泰詢問交工期說明的函的回函》，表明《租賃合同》約定的租賃房屋交付時(shí)間為2013年12月31日，而非2014年12月31日，若中冶公司未能按期交付租賃房屋，則其應(yīng)承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任。2013年12月10日，因交房期限臨近，銀泰公司向中冶公司發(fā)送了《關(guān)于按合同如期交樓的函》，催促中冶公司依約交房。2014年8月13日中冶公司向銀泰公司退還租賃保證金500萬元。2014年11月17日和12月31日，銀泰公司先后向中冶公司發(fā)送了《關(guān)于要求貴司盡快交樓及按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任的聯(lián)系函》和《關(guān)于要求貴司按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任的聯(lián)系函》，表明中冶公司未能交房的行為已構(gòu)成違約，要求其按每日5萬元的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，并敦促中冶公司加快施工進(jìn)度，在2014年12月31日前交房。銀泰公司于2015年10月30日向中冶公司發(fā)送了《解約通知書》，宣布解除《房屋租賃合同》，并要求中冶公司支付遲延交房違約金3365萬元和解約賠償金1.3億元。

另查明，包頭市榮泰置業(yè)有限責(zé)任公司為中冶公司設(shè)立的全資子公司。2012年10月22日涉案工程項(xiàng)目建設(shè)主體由中冶公司變更為包頭市榮泰置業(yè)有限責(zé)任公司。涉案《租賃合同》中位于包頭市阿爾丁大街與黃河大街東南角包頭時(shí)代廣場E2地塊至一審法庭辯論終結(jié)前未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)銀泰公司的訴訟請求、事實(shí)與理由以及中冶公司的答辯意見，本案歸納如下焦點(diǎn)問題：1、2011年6月22日銀泰公司與中冶公司簽訂《房屋租賃合同》的效力問題；2、銀泰公司要求中冶公司支付遲延交房違約金3365萬元及解除合同賠償金1.3億元，律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)55.4萬元的訴訟請求是否成立的問題。

1、關(guān)于2011年6月22日銀泰公司與中冶公司簽訂《房屋租賃合同》的效力問題。

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。本案中，中冶公司作為出租人在2011年6月22日與承租人銀泰公司簽訂《房屋租賃合同》時(shí)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，至本案法庭辯論終結(jié)前亦未取得，故2011年6月22日銀泰公司與中冶公司簽訂《房屋租賃合同》無效。

2、關(guān)于銀泰公司要求中冶公司支付遲延交房違約金3365萬元及解除合同賠償金1.3億元，律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)55.4萬元的訴訟請求是否成立的問題。

銀泰公司主張遲延交房違約金3365萬元及解除合同賠償金1.3億元，律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)55.4萬元，均是依據(jù)2011年6月22日雙方簽訂《房屋租賃合同》約定所提出。因該合同無效，雙方約定上述遲延交房違約金及解除合同賠償金，律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)條款均無效。銀泰公司主張遲延交房違約金3365萬元及解除合同賠償金1.3億元，律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)55.4萬元的訴訟請求均不能成立。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中，中冶公司作為涉案租賃房屋的建設(shè)方負(fù)有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的義務(wù)，在未辦理的情況下即與銀泰公司簽訂《房屋租賃合同》，且至今仍未辦理，中冶公司對涉案《房屋租賃合同》的無效后果負(fù)有全部過錯(cuò)。中冶公司認(rèn)為是因政府原因?qū)е挛崔k理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，自身沒有過錯(cuò)。《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”。本案中，即使中冶公司的該主張成立，也與銀泰公司無關(guān)。庭審中，經(jīng)詢問，銀泰公司表示即使合同無效，責(zé)任完全在于中冶公司，其應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任賠償損失，自2011年6月簽訂合同至2015年10月解除合同，加上2年尋找新項(xiàng)目的合理期間，依據(jù)評(píng)估報(bào)告如合同履行每年經(jīng)營利潤為17264465元，6年雖為1億余元，但仍主張中冶公司賠償損失1.3億元。經(jīng)審查，銀泰公司提供的評(píng)估報(bào)告是針對涉案租賃房屋交付后，在2015年針對之后20年經(jīng)營期間預(yù)期收益情況的預(yù)估，由于商業(yè)經(jīng)營具有自身的風(fēng)險(xiǎn)，盈虧具有多種不確定因素，不能據(jù)此認(rèn)定銀泰公司的經(jīng)營就一定能夠獲得利潤，且年利潤數(shù)額均能高達(dá)1700余萬元。故銀泰公司以評(píng)估報(bào)告主張賠償損失數(shù)額依據(jù)不足，不予支持。銀泰公司也未提供其他證據(jù)證明其損失數(shù)額。考慮銀泰公司履行了合同約定支付保證金500萬元的義務(wù)，其在本案中并無過錯(cuò)，自合同簽訂至合同解除，銀泰公司存在一定的損失，銀泰公司雖不能提供證據(jù)證明其損失情況，但中冶公司應(yīng)給予銀泰公司適當(dāng)賠償。中冶公司持有銀泰公司500萬元自2011年8月18日起至2014年8月13日止共兩年零361天，參照民間借貸年最高24%的利率計(jì)算，中冶公司應(yīng)向銀泰公司支付利息3586849元，作為中冶公司對銀泰公司的賠償。

綜上，銀泰公司的訴訟理由部分成立，一審法院對其訴訟請求部分支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條第一款、第一百三十八條、第一百四十一條、第一百四十八條第一款，第一百五十二條的規(guī)定，一審法院判決如下：一、中冶公司于判決發(fā)生效力之日起三十日內(nèi)賠償銀泰公司損失3586849元。二、駁回銀泰公司的其他訴訟請求。如果債務(wù)人未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)862820元，由銀泰公司負(fù)擔(dān)843973元，中冶公司負(fù)擔(dān)18847元。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯情況，本案二審期間的爭議焦點(diǎn)問題為：一、《房屋租賃合同》的效力如何認(rèn)定；二、中冶公司應(yīng)否向銀泰公司支付遲延交房違約金和解約賠償金；三、如果認(rèn)定《房屋租賃合同》無效，中冶公司應(yīng)否向銀泰公司賠償損失及損失數(shù)額如何確定。

關(guān)于焦點(diǎn)一，《房屋租賃合同》的效力如何認(rèn)定的問題。根據(jù)《房屋租賃合同》的約定，中冶公司的主要合同義務(wù)是按時(shí)交付符合合同約定要求的租賃物，銀泰公司的主要合同義務(wù)是支付履約保證金及租金，雙方的主要權(quán)利義務(wù)符合房屋租賃合同的特點(diǎn)。但《房屋租賃合同》簽訂時(shí)，作為租賃物的房屋尚未建成，因此屬于對未來建成房屋的預(yù)租。關(guān)于房屋預(yù)租，在現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定的情形下，可參照適用有關(guān)房屋租賃的規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年）第四十條第一款“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的規(guī)定以及第六十四條“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；……”的規(guī)定，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是進(jìn)行合法建設(shè)的前提，也是判斷是否為合法建筑的標(biāo)準(zhǔn)。本案中，根據(jù)雙方提交的證據(jù)以及一審法院向包頭市規(guī)劃局稀土高新區(qū)規(guī)劃分局核實(shí)的情況可以認(rèn)定，沒有證據(jù)證明在一審?fù)忁q論結(jié)束之前，案涉地塊建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即《房屋租賃合同》約定的租賃物既未建成，也沒有取得合法的建設(shè)手續(xù)，這種情形下，《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，一審判決對此認(rèn)定并無不當(dāng)，銀泰公司關(guān)于此點(diǎn)的上訴理由不成立。

關(guān)于焦點(diǎn)二，遲延交房違約金和解約賠償金應(yīng)否支付的問題。《房屋租賃合同》認(rèn)定無效后，不再涉及違約和解約的問題，有關(guān)遲延交房違約金和解約賠償金的相關(guān)條款不再適用，故銀泰公司有關(guān)中冶公司應(yīng)支付遲延交房違約金和解約賠償金的訴訟請求不能成立，一審判決對此認(rèn)定并無不當(dāng)，銀泰公司關(guān)于此點(diǎn)的上訴理由不成立。

關(guān)于焦點(diǎn)三，如果認(rèn)定《房屋租賃合同》無效，中冶公司應(yīng)否向銀泰公司賠償損失及損失數(shù)額如何確定的問題。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”本案中，根據(jù)《房屋租賃合同》第2.3條和第11.11條約定，中冶公司保證和承諾“租賃房屋為合法建筑，具有中國法律規(guī)定的審批合格手續(xù)”、“擁有對租賃房屋范圍內(nèi)的合法開發(fā)權(quán)”，現(xiàn)《房屋租賃合同》因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而被認(rèn)定無效，是由于中冶公司未實(shí)現(xiàn)上述保證和承諾所致，故中冶公司對于合同無效負(fù)有全部過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)賠償銀泰公司因此所受到的損失，中冶公司關(guān)于其不存在過錯(cuò)、銀泰公司存在過錯(cuò)的主張不能成立。中冶公司稱未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由于政府行為導(dǎo)致，屬于不可抗力，但根據(jù)《房屋租賃合同》第18.1條約定，雙方并沒有將政府行為約定為不可抗力，且根據(jù)第18.2條約定，發(fā)生了不可抗力后，中冶公司要立即向銀泰公司發(fā)出通知并提供相關(guān)證明，但中冶公司并沒有提交其已經(jīng)就政府行為構(gòu)成不可抗力向銀泰公司發(fā)出通知及證明的相關(guān)證據(jù)。故中冶公司關(guān)于不可抗力的主張不成立。

關(guān)于賠償數(shù)額，《中華人民共和國合同法》第五十八條所稱的“對方因此所受到的損失”應(yīng)限于信賴?yán)妫话ㄔ诤贤行樾蜗峦ㄟ^履行可以獲得的利益。銀泰公司所提交的評(píng)估報(bào)告，是對其在合同有效情形下通過履行可以獲得的利益的評(píng)估，不能作為認(rèn)定合同無效后損失賠償數(shù)額的依據(jù)，故銀泰公司關(guān)于應(yīng)依據(jù)該評(píng)估報(bào)告認(rèn)定賠償數(shù)額的主張不能成立。另一方面，因銀泰公司已向中冶公司支付了500萬元履約保證金，在中冶公司占有此500萬元期間，銀泰公司遭受資金損失，故對該部分資金損失中冶公司應(yīng)予以賠償。一審判決參照民間借貸的相關(guān)規(guī)定，酌情以500萬元為計(jì)算基數(shù)、以中冶公司占有該500萬元的期間為計(jì)算期間、參照24%年利率計(jì)算損失賠償數(shù)額并無不當(dāng)，中冶公司關(guān)于此點(diǎn)的上訴理由不能成立。關(guān)于律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)，雖然《房屋租賃合同》第11.8條對其負(fù)擔(dān)有約定，但在《房屋租賃合同》被認(rèn)定無效的情形下，該條款不再適用，故一審判決對該兩項(xiàng)費(fèi)用沒有支持并無不當(dāng)。關(guān)于訴訟費(fèi)用，依據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條規(guī)定“訴訟費(fèi)用由敗訴方負(fù)擔(dān)，勝訴方自愿承擔(dān)的除外。部分勝訴、部分?jǐn)≡V的，人民法院根據(jù)案件的具體情況決定當(dāng)事人各自負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用數(shù)額……”，在銀泰公司的訴訟請求沒有得到全部支持的情形下，其要求訴訟費(fèi)用全部由中冶公司負(fù)擔(dān)的主張不成立。

綜上所述，銀泰公司和中冶公司的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)880380.55元，由包頭市中冶置業(yè)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)35494.79元，浙江銀泰投資有限公司負(fù)擔(dān)844885.76元。

本判決為終審判決。

審判長  李明義

審判員  方芳

代理審判員  于蒙

二〇一七年九月六日

書記員  張莉莉