為什么我的房產(chǎn)證就是辦不下來！注意這幾點，讓紅本早日到手！

近來有位當事人來電咨詢，問自家的房子住了10多年了，可是房產(chǎn)證為啥還是辦不下來，到底該怎么辦！

這里萬典律師告訴您，在實際中類似情況并不少見，其中好多買房者也在為自己的房產(chǎn)證而擔憂。其實在房產(chǎn)交易中所遇到的這些逾期辦證，或者房產(chǎn)證遲遲辦不下來的案件中，并不是由單一原因所致，但因為規(guī)劃驗收不過關(guān)的卻占很大一部分。

按照國家的不動產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定，要想辦理產(chǎn)權(quán)證，必須取得規(guī)劃驗收批準文件，這個文件是辦證的幾大要素之一，也是最容易出問題的地方，而開發(fā)商違規(guī)建設(shè)時導致這種情況的關(guān)鍵原因。

比如有的開發(fā)商為了牟利，違法規(guī)劃直接多建了一層，多建一層就能多賣一層的錢，這是一部分開發(fā)商鋌而走險的原因，但是法律法規(guī)對于開發(fā)商的流程手續(xù)辦理是十分嚴格的，不是他想建就能建的。

在開發(fā)商施工之前，必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以及相關(guān)的附件附圖等等，開發(fā)商也必須嚴格按照規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容去建，否則就是違規(guī)，而一些開發(fā)商被貪念蒙蔽了雙眼，顧前不顧后，房子是多建了但最終規(guī)劃驗收通過不了，而最終苦的還是購房者。

1、如果五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。

五證不全的房子，購房者不要買。很多開發(fā)商在銷售時說相關(guān)證件正在辦理中，如果購房者一定要買，就要注意去房管部門核實開發(fā)商所說的是否屬實。買房人要特別留意的是，自己所選的樓棟，其是否在預(yù)售許可證的范圍內(nèi)。開發(fā)商在銷售房屋時沒有取得完整的五證。五證是指，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。

2、開發(fā)商擅自更改房屋性質(zhì)、變更規(guī)劃。

開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準的是住宅樓，而開發(fā)商卻當作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時候，當然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書了。另外，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃、違規(guī)建設(shè)，也是無法取得房本的。開發(fā)商將房屋抵押給他人。開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時出售該房屋。

3、購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風險就更大了。

如果開發(fā)商不能及時履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實現(xiàn)抵押權(quán)的話，購房者肯定是沒有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至連居住權(quán)都沒有，最后購房者只能是通過訴訟來要回所付的房價款，能不能要回還另當別論。

辦理房產(chǎn)證應(yīng)該注意哪些問題？

1、確定開發(fā)商已經(jīng)進行初始登記。開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將其需要辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

2、為確保自己的利益，在《購房合同》中應(yīng)對開發(fā)商辦理初始登記的時限加以約定，尤其是開發(fā)商辦理初始登記的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務(wù)”等，明確不及時辦理應(yīng)當承擔的賠償責任。

3、通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的兩三個月之后，可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進行查詢。