法院裁判觀點總結：農村房屋買賣合同，有效還是無效？

觀點一：村民與城鎮居民簽訂農村房屋買賣合同的，合同無效。
重慶市高級人民法院（2014）渝高法民提字第00099號
國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第二條第二款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”；2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權向集體經濟組織之外的城鎮居民轉讓，城鎮居民購買農村住房的房屋買賣合同當屬無效。
    觀點二：同村村民簽訂農村房屋買賣合同后，買方村民只有一處宅基地的，合同才有效。
湖北省高級人民法院（2015）鄂民申字第01977號
 依據我國相關政策和法律規定，農村房屋土地買賣與城市房屋土地買賣具有不同的要求和特性。農村房屋的轉讓涉及到農村集體土地使用權主體的專屬性，故對農村房屋買賣的主體具有特別的要求，也即只能在同一集體經濟組織內部成員之間轉讓，且受讓的農村集體經濟組織成員僅能享有一處宅基地時方確認為有效。
江蘇省高級人民法院（2016）蘇民申5556號
 《中華人民共和國土地管理法》規定，農村宅基地屬于農民集體所有，宅基地使用權是集體經濟組織成員依法享有的權利。農村房屋買賣的效力與房屋受讓方的身份具有直接的關系，即農村房屋只能在同一集體經濟組織內部成員之間轉讓，且受讓的農村集體經濟組織成員僅能享有一處宅基地情況下才確認農村房屋買賣協議有效。本案中，因卞某某不是案涉房屋所在集體經濟組織成員，其與周仁某簽訂的兩份購房協議應確認為無效。
   觀點三：同村村民之間買賣農村房屋，買方在簽訂合同后，導致其擁有不止一處宅基地的，買賣合同不一定無效。
安岳縣人民法院（2019）川2021民初2562號
本院認為，從2009年雙方訂立協議來看，李某炳與李某西均為安岳縣白塔寺鄉三橋村村民，李某西系可受讓李某炳房屋的適格主體，雙方訂立的書面協議，系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，被告提交的安岳縣人民政府社員宅基地使用證顯示，該宅基地的戶主系本案被告，協議簽訂雙方系親戚關系，事后，其共有人一直未行使撤銷，從交易習慣可以認定其賣房行為被共同使用人許可。故對被告以未經共同人同意的抗辯事由不予支持。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條“農村農民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”的規定并非效力禁止性規定，不能以此為由認定原、被告簽訂的協議無效。
    觀點四：不同村的村民之間簽訂的農村房屋買賣合同的，合同無效。
重慶市南川區人民法院（2019）渝0119民初6025號
涉案農村房屋買賣，基于“房地一體”主義，農村房屋對應的宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相關聯，具有福利和社會保障功能，法律、法規和國家政策均禁止在非同一集體經濟組織成員之間進行宅基地使用權的轉讓。本案原被告系非同一集體經濟組織成員，雙方于2015年11月26日簽訂的《房屋買賣合同》損害法律、行政法規以及國家政策維護的社會公共利益，進而違反《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項之規定，應當被認定為無效。
北京市高級人民法院（2018）京民申4947號
 本院經審查認為，宅基地使用權是本村集體經濟組織成員享有的權利，楊秋付與何秀蘋簽訂的《協議書》中轉讓標的包括宅基地及其上的房屋，農村房屋買賣涉及宅基地轉讓的，一般只能轉讓給同一集體經濟組織成員。房屋買賣合同簽訂時楊某某的妻子和兒子雖然為農民，但其并非沙子營村集體經濟組織成員，故楊某某據此主張買賣合同有效不能成立。
寧夏回族自治區高級人民法院（2018）寧民再48號
 本院再審認為，王某某與尚某某簽訂的《售房合同》雖屬自愿，但根據“地隨房走”的原則，農村房屋的買賣必然涉及農村宅基地的轉讓。《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準；第四款規定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。2007年《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》強調，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。據此，農村宅基地使用權與農村集體經濟組織成員的特定身份相聯系，具有相應的社會福利性和社會保障功能，用來保障農村村民享有基本的居住條件，從而有利于維護農村穩定，保障社會經濟可持續發展。農村宅基地使用權非集體經濟組織成員無權取得，農村宅基地及附著的房屋轉讓只能在本集體經濟組織成員之間進行。允許非本集體經濟組織成員通過農村房屋購買而取得農村宅基地的使用權，將在實質上構成集體經濟組織在該宅基地上行使所有權的障礙，導致集體所有權的落空。尚某某非永寧縣望洪鎮農聲村村民委員會集體組織成員，不具備購買涉案房屋的條件，其與王某某簽訂的《售房合同》中有關農村房屋買賣條款應當認定為無效。
 浙江省高級人民法院（2008）浙民再字第46號
關于本案房屋買賣的效力問題。農村房屋買賣的特殊性在于農村房屋與宅基地使用權不可分離，農村房屋買賣必然涉及宅基地使用權轉讓，而我國法律、政策對宅基地使用權轉讓有特別規定，因此認定農村房屋買賣的效力要兼顧宅基地使用權轉讓的特殊性，應以宅基地使用權轉讓的效力來決定農村房屋買賣的效力。根據我國《憲法》《土地管理法》《擔保法》的有關規定以及有關農村土地政策規定，宅基地的所有權屬于農民集體所有，宅基地使用權具有福利性，宅基地使用權不得抵押，特定的宅基地僅限于本集體經濟組織的成員享有使用權，本集體經濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。本案中，胡丙、王××、胡乙、胡甲出賣農村房屋給不屬同一村的徐××，相應地將宅基地使用權轉讓給不屬于同一農村集體經濟組織成員的徐××，違反了《土地管理法》及國家現行政策的有關規定。故本案房屋買賣應認定無效。
   觀點五：法律沒有禁止不同村的村民之間買賣農村房屋，合同無其他無效情形的，為有效合同。
浙江省高級人民法院（2009）浙民再字第129號
根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同，應當認定無效。縱觀我國現行法律、行政法規，并沒有對不同村集體的農民之間的房屋買賣行為作出禁止性規定。因此，本案雙方的房屋買賣行為應屬有效。
山西省高級人民法院（2015）晉民申字第384號
 我國憲法、法律均未限制農民異地購買農村房屋，國家政策僅禁止將農村房屋轉讓給城市居民，并未有任何規定限制轉讓給不同集體經濟組織的村民，故不存在違反法律、法規和國家政策規定的問題，應可以自由轉讓。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款規定“農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準。”該條并未禁止農村房屋買賣和出租，而第六十三條“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業用地建設”，也未禁止農村房屋買賣，只是加強農村土地用途管制，限制農用地轉為建設用地，以保持農用地數量。而宅基地本身即為農村建設用地，其使用權主體的變更并不會改變宅基地的性質，該條規定不能調整宅基地使用權流轉問題。外地村民固然不得在另外的集體經濟組織申請宅基地使用權并建造房屋，但法律并未限制農民購買房屋所有權的同時受讓取得相應的宅基地使用權。我國物權制度將土地及其上的不動產看作兩個獨立的權利客體，即使受讓人在購買農村房屋時不能受讓取得相應的宅基地使用權，也不影響農村房屋買賣。不同經濟組織成員間基于其生活、生產所需，可以進行農村房屋買賣，其合同應為有效。
遵義市中級人民法院（2019）黔03民終2092號
我國法律適用房地權屬一致的原則，農村房屋買賣的效力源于農村宅基地使用權的流轉限制。宅基地轉讓雖然違反了集體經濟組織成員的權屬性，但根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定，只是禁止農民轉讓集體土地使用權用于非農建設，并未禁止非同一農村集體經濟組織成員之間房屋買賣。本案涉及的集體所有土地系宅基地，其使用目的是用于農民建房自住，而不是用于非農建設。同時,根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定，亦可看出，法律并未禁止非同一農村集體經濟組織成員之間轉讓房屋使用權，只是通過對轉讓人再申請宅基地，而不予批準的方式制約其轉讓宅基地牟利的行為，故上訴人主張駱某某、陳某某與鐘某某非同一集體經濟組織成員，其簽訂的《房屋買賣協議》無效理由不能成立，本院不予支持。
廊坊市中級人民法院（2019）冀10民終6533號
詹某某系三河市燕郊開發區四街村民，呂某某系三河市燕郊鎮三街村民。
依據土地管理的相關法規，“一戶一宅”是指農村居民一戶只能申請一處宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后無權再次申請宅基地，并非規范農村房屋買賣合同的效力性規定，不影響房屋買賣合同的效力。相關法律法規并未規定農村房屋買賣合同需辦理宅基地審批手續后才生效，故是否辦理宅基地審批手續不影響房屋買賣合同的效力。從詹某某的行為看，詹某某在出售房屋的同時，既放棄了房屋的所有權，亦放棄了對宅院土地使用權的享有，詹某某在出售房屋的行為完成后，已無權對房屋主張權利。且詹某某在本村居住，也知道呂某某在該房居住的事實，詹某某對于長達二十三年的時間內從未對案涉房屋主張過任何權利未能作出合理解釋，故詹某某請求確認案涉房屋買賣協議無效的主張，缺乏事實和法律依據。
   觀點六：最終的買方為同村村民，簽訂的農村房屋買賣合同有效。

北京市高級人民法院（2019）京民申4505號
 本院經審查認為，我國土地管理法以及相應的政策法規之所以對于農村房屋買賣加以限制，主要是為了防止因農村房屋買賣而導致宅基地流失到集體經濟組織之外，損害集體經濟組織權益。本案中，房屋的最終買受人孟某某系涉案房屋所在村集體經濟組織成員，涉案房屋由馮某出售并最終由孟某某購買，并未導致集體經濟組織所有的土地流失或集體經濟組織權益受損。《中華人民共和國土地管理法》雖規定了“一戶一宅”的宅基地使用原則，但并無禁止集體經濟組織成員之間相互購買宅基地及地上房屋的強制性規定。綜上，孟某某與鮑某某、馮某關于涉案房屋的買賣協議，系各自真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同。

北京市高級人民法院（2018）京民申1340號
當事人申請再審稱，曹某某是涉案房屋的實際所有權人，陳某某并不是涉案房屋的最后買受人和所有權人。本案審理中不應審理陳某某對于農村房屋的購買資格，應重點審查曹某某對于農村房屋的購房資格。曹某某并非涉案房屋所在地的集體經濟組織成員，根本沒有資格購買涉案房屋，故張某某與曹某某之間的農村房屋買賣行為實屬無效。 本院認為，張某某將涉案房屋賣給曹某某后，曹某某又賣給陳某某，兩次房屋買賣行為均是雙方當事人的真實意思表示，均有介紹人、中間人在場見證，且均已履行完畢。因陳某某為上馬頭村村民，符合成為農村房屋買賣所有權人的條件，故張某某要求確認其與曹某某之間的房屋買賣行為無效，并相互返還房屋及購房款的訴訟請求依據不足，一、二審法院未予支持，并無不當。
觀點七：房屋買賣合同簽訂時雙方是不同村的村民，但在起訴時，因買方的戶籍已遷移至房屋所在的村，合同有效。
湖北省高級人民法院（2018）鄂民申1225號
 關于劉某某與高某某之間房屋買賣合同的效力問題。劉某某與高某某均為完全民事行為能力人，雙方經過磋商口頭達成房屋買賣合同，該合同系雙方的真實意思表示。涉案房屋是否辦理了產權變更登記，不影響房屋買賣合同的效力。劉某某購買涉案房屋時雖非瑠環村村民，但起訴前其戶籍已遷至瑠環村，故其購買該集體經濟組織內房屋的行為效力已得到補正，涉案房屋買賣合同不存在違反法律法規強制性規定的情形。高某某出售案涉房屋時正值其家庭新建房屋需要資金，故劉某某購房時有理由相信高某某作出的出售房屋的決定系與其配偶李榮貴的共同意思表示，且劉某某已支付合理的對價。此外，本案房屋交易行為發生后，涉案房屋先由劉某某居住，后由李某合居住，李榮貴直至2016年9月涉案房屋面臨拆遷時才提出異議，稱其對高某某出售房屋的行為不知情，其主張明顯不符合常理。故高某某關于涉案房屋買賣合同應認定為無效的再審申請理由均缺乏事實與法律依據，本院不予支持。
    觀點八：不同村的村民之間簽訂的農村房屋買賣合同，在試點地區內，符合一定條件的，買賣合同有效。
瀏陽市人民法院（2018）湘0181民初832號
被告周某某出售農村房屋給被告王某某，必然涉及到該房屋所占農村宅基地使用權的一并轉讓，該宅基地轉讓是否有效，影響到本案關鍵法律事實的認定。
一般情況下，農村房屋宅基地僅可在本集體經濟組織成員之間互相流轉。但我市即瀏陽市作為國家確定的宅基地制度改革試點地區[注：2015年2月27日十二屆全國人大常委會第十三次會議通過《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實旌有關法律規定的決定》，并公布三十三個試點縣（市、區）名單，其中湖南省試點為瀏陽市]，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因轉讓而產生的糾紛。[注：2016年11月21日最高人民法院發布《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第四、關于物權糾紛案件的審理（一）關于農村房屋買賣問題第19條第一項規定：在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛）]，因此，根據2016年9月12日，瀏陽市農村土地制度改革試點工作領導小組辦公室下發《關于印發<瀏陽市農村宅基地管理辦法（試行）>等六項制度的通知》[瀏土改辦發2016(2)號]的文件內容，其中《瀏陽市農村宅基地使用權流轉管理辦法（試行）》第八條規定：宅基地流轉的范圍，本市范圍內符合宅基地申請條件的農村居民。
結合本案，結合本案，王某某、周某某都是農村村民，且是同一鎮的兩個村的村民，涉案房屋建造在農村宅基地上，且被告王某某購買后亦確實是用于自住用途，其在戶籍戶籍地亦已無房屋，部分宅基地但不能建房（詳見社港鎮規劃建設環保站出具《證明》），而登記房屋所有權人即原告現戶籍戶籍已遷入長沙市，周某某亦另有宅基地和房屋，本案當事人的房屋買賣行為并不損害農民集體土地的所有權，也沒有改變土地用途，不違反我國法律、行政法規的強制性規定，亦不違反相關國家政策及相關指導意見，故被告王某某依照《房產出賣契約》受讓被告周某某部分宅基地使用權是合法有效的。
此案上訴至長沙市中級人民法院，二審法院【（2019）湘01民終9200號】的裁判觀點：原判依照最高人民法院發布《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第19條第一項的規定，瀏陽市作為國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓產生的糾紛的實際情況，認定案涉房屋買賣行為不損害農村集體土地所有權，未改變土地用途，王某某依照房屋買賣合同受讓宅基地使用權合法有效并無不當，亦符合誠實信用原則的要求，本院予以維持。
    觀點九：簽合同的買方的妻子與賣方為同村村民，合同無其他無效情形的，合同有效。
泰州市中級人民法院（2019）蘇12民終1309號

考慮到平某某的妻子錢某某與宦某某系同一集體經濟組織成員，平某某系代理全家成員簽訂的房屋買賣合同，因此，本案符合在本集體經濟組織成員內部之間買賣宅基地使用權及房屋所有權的情形。通過雙方所舉證據材料可知，案涉房屋買賣行為是雙方的真實意思表示，并不違反法律效力性強制性規定，且不損害社會公共利益，也不符合法律規定的構成無效合同的相關情形，故案涉房屋買賣合同為有效合同。
    觀點十：不符合當時對獲得宅基地使用權有關規定的，無權取得或變相取得宅基地，簽訂的農村房屋買賣合同無效。
北京市第一中級人民法院（2020）京01民終830號
 違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。1.國務院1982年發布的《村鎮建房用地管理條例》第十五條規定，由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規定辦理申請、審查、批準手續。該條例第十四條規定，農村社員，回鄉落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉定居的華僑，建房需要宅基地的，應向所在生產隊申請，經社員大會討論通過，生產大隊審核同意，報公社管理委員會批準；確實需要占用耕地、園地的，必須報經縣級人民政府批準。批準后，由批準機關發給宅基地使用證明。本案中，吳某某沒有證據證明購買x號院房屋時經過了社員大會討論通過；沒有證據證明購買x號院房屋時報公社管理委員會批準，應由吳某某承擔相應的不利后果。吳某某購買x號院房屋時沒有履行相應的討論及報批手續，不符合《房屋買賣契約》訂立時的行政法規的規定。2.買賣標的院落x號院為農村宅基地院落，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系。吳某某非宅基地所在集體經濟組織成員，無權取得或變相取得宅基地。馬某某與吳某某簽訂的《房屋買賣契約》，違反了法律、行政法規的強制性規定，為無效合同。