合同一方解除合同，另一方應賠償因其違約而造成的損失

合同一方解除合同，另一方應賠償因其違約而造成的損失---原告牛xx訴被告牛xx租賃合同糾紛

西安市蓮湖區人民法院

（2014）蓮民初字第02600號

當事人信息

原告牛xx，女，漢族。

委托代理人張宇鵬，男，漢族（系原告之夫）。

委托代理人關益，陜西維恩律師事務所律師。

被告牛xx，女，漢族。

委托代理人高寶紅，北京市康達（西安）律師事務所律師。

審理經過        

原告牛xx訴被告牛xx租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告牛xx之委托代理人張宇鵬、關益、被告牛xx及其委托代理人高寶紅到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

原告牛xx訴稱，2014年2月19日，經瑪雅房屋中介公司介紹，被告攜帶由西安市蓮湖區XX路XX小區XXXX號房屋所有人王學君簽字的委托書，與其簽訂了《房屋租賃契約》，被告在該合同上簽的是房主王學君名字，合同簽訂后，其即向被告支付了一年的租金15600元和押金1300元，被告向其出具了房租收條。其于2014年2月22日入住該房屋，并辦理了寬帶，繳納了水、電、燃氣費。2014年4月，房主王學君來裝修衛生間時發現該房屋居住的是原告，告知原告其與被告簽訂的《房屋租賃合同》約定被告不得轉租，也未向被告提供委托書，遂要求原告在一周內搬離，否則強行收房。其只好于2014年4月27日搬離。之后，其多次要求被告退還房租及押金并賠償損失，但均未果。故其訴至法院，請求依法判令：1.解除原、被告簽訂的《房屋租賃契約》；2.被告返還原告租金15600元、押金1300元；3.被告向原告支付違約金1300元；4.被告向原告賠償寬帶費966元、搬家費500元及電費180元；5.本案訴訟費由被告承擔。

被告辯稱

被告牛xx辯稱，房東王學君知道其將房屋轉租給原告。原告于2014年2月22日入住西安市蓮湖區XX路XX小區XXXX號房屋、其收取原告一年租金及押金的情況屬實，但其并不知道原告何時搬走。直至2014年5月31日派出所民警給其電話，其才知道原告搬走，其即找原告解決問題。原告訴請的寬帶費及電費其并不知道原告向誰交納，與其無關。原告已在該房屋內居住了2、3個月。原告搬走是因為房東知道原告改變了房屋結構，并讓多人居住于該房屋，房東王學君不愿租給原告，并提出漲房租，原告卻讓其承擔漲房租的費用。其將房屋交付給原告時，房屋內有其自購家具，原告搬離時應告知其，并對家具進行清點。故其并無違約行為。

本院查明

經審理查明，本案租賃房屋的房東王學君曾于2011年7月3日與戴建福簽訂了《房屋租賃合同》，租期為2011年7月5日至2012年7月4日。該合同約定：乙方（戴建福）未經甲方（王學君）同意擅自將該房屋轉租給第三方的，甲方有權終止合同。該合同甲方法定代表人系徐莉潔、陶毅，乙方的委托代理人系本案被告牛xx。2011年7月3日收條記載：今收到牛xx交來XX小區XX號樓X單元XX室2011年7月5日-2012年元月4日半年房租7200元整及壹個月物品押金1200元整，共計8400元整。收款人系徐莉潔、陶毅。

2013年6月20日西安美的專賣店銷售票據記載：購貨人賀寶寶、地址XX小區XX號樓X單元XX室、價值2500元的空調一臺。同日，耿鎮忠強家電行銷貨清單記載：購貨人牛xx（賀寶寶）、詳細地址XX小區XX號樓X單元XX室、空調安裝費及材料費共計500元。2013年9月10日收款收據記載：牛xx在西安國際港務區宏達家具店購買沙發一組、書桌一個、鋼化玻璃茶幾一個、小長桌一個、雙人床一套、單人床一個、衣柜一套等共計6100元。2013年12月23日，招商銀行自動柜員機客戶憑條記載：交易金額7200元。

再查，2014年2月24日，原告牛xx（乙方）與王學君（被告牛xx甲方）簽訂了《房屋租賃契約》，租期為2014年2月24日至2015年2月23日。房屋現狀：中等裝修、空調掛機、雙人床一張、單人床一張、沙發一組、茶幾一個、衣柜一組、電卡、氣卡各一張、門禁卡三張、鑰匙兩把。水、電、暖氣費、煤氣費均現金支付、據實結算。租金交付方式系年付，每月租金1300元，乙方在每年的前三十日內足額交付甲方。合同簽訂時，乙方向甲方交納押金1300元。該合同第八條第2款約定：甲方提供的房屋不符合本合同約定，致使乙方無法正常使用時，甲方應承擔一個月房租的違約金。

2014年2月19日，被告牛xx收取了原告牛xx2014年2月24日至2015年2月23日期間15600元房屋租金及1300元租房押金。2014年3月8日，原告牛xx辦理西安市蓮湖區紅廟坡街道辦XX路XX小區XX號樓XXX號房屋的陜西廣電網絡傳媒（集團）股份有限公司寬帶，并支付966元寬帶費用。西安市雙生順發搬家服務部壹佰元發票5張。

另查，原告牛xx2014年4月27日搬離西安市蓮湖區紅廟坡街道辦XX路XX小區XX號樓XX號房屋后，當日房主王學君姐姐與本案原告牛xx進行了交接，對收房時房屋內物品：空調掛機、雙人床一張、單人床一張、沙發一組、茶幾一個、衣柜一組、電卡、氣卡各一張、門禁卡三張、鑰匙兩把，其中電表剩余300度電，均予以確認。王學君于2014年11月21日確認上述房屋交接情況確實。

上述事實，有《房屋租賃合同》、《房屋租賃契約》、房屋收條、押金收條、陜西廣電網絡傳媒（集團）股份有限公司收費-訂購專用單、照片及本院庭審筆錄等在卷為據。

本院認為

本院認為，根據《中華人民共和國物權法》第三十四條之規定，房東王學君要求原告牛xx搬離房屋之行為，為物權法上所有權人的基本權利，相對于王學君而言，原告牛xx屬無權占有；相對于被告牛xx而言，屬并未同意轉租之意思表示。庭審中，被告牛xx未向法庭提供其經過出租人（房東）王學君的同意即把房屋轉租給原告牛xx的證據，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項之規定，被告牛xx轉租的行為實為構成根本違約，原告牛xx有權解除《房屋租賃契約》。原告主張其于2014年4月27日搬出西安市蓮湖區紅廟坡街道辦豐禾路豐禾小區37號樓2-4-4號房屋，并提供照片及房東王學君證人證言對此予以證明，另有被告當庭認可原告聯系紅廟坡派出所民警于2014年4月29日首次協調處理其與原告的房屋租賃糾紛，可以相互印證原告搬離租賃房屋的時間即為2014年4月27日。根據《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款之規定，原、被告簽訂的《房屋租賃契約》應在解除合同通知到達被告時解除，結合本案實際情況，也即是被告當庭認可原告聯系紅廟坡派出所民警于2014年4月29日首次協調處理其與原告的房屋租賃糾紛的時間予以解除。

關于原告牛xx要求被告牛xx返還其租金15600元之訴訟請求，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條之規定，合同解除后，雙方應終止履行合同義務，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。故，被告牛xx應向原告牛xx返還2014年4月30日至2015年2月23日期間的租金系15600元÷365天×（365天－64天）=12865元。

關于原告牛xx要求被告牛xx返還其押金1300元之訴訟請求，《房屋租賃契約》第五條約定，1200元為房屋承租人（即原告牛xx）履行合同的保證金（押金），在租賃期間未發生房屋設施損壞、水電暖費用未結清等情形，由出租人（即被告牛xx）退還給承租人。本案中，原告牛xx多次聯系被告進行房屋交接，被告均拒絕，原告牛xx將房屋交付于房東王學君委托人即其姐，并得到王學君認可的行為，符合合同約定的在租賃期間未發生房屋設施損壞、水電暖費用未結清等情形，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款之規定，該交付房屋的行為屬于采取適當措施防止損失擴大的行為。故，原告牛xx要求被告牛xx返還其押金1300元，于法有據，本院予以支持。

關于原告牛xx要求被告牛xx支付違約金1300元之訴訟請求，如上所述，被告牛xx未經同意即轉租之行為為根本違約，故應承擔違約責任，根據《房屋租賃契約》第八條第2款之規定，作為違約方的被告應向原告支付一個月房租即1300元作為違約金。故，原告牛xx要求被告牛xx支付違約金1300元，于法有據，本院予以支持。

關于原告牛xx要求被告牛xx賠償寬帶費966元之訴訟請求，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條之規定，合同一方解除合同，另一方應賠償因其違約而造成的損失。本案中，原告牛xx支付了966元寬帶費，其可以使用時間為2014年3月8日至2015年3月8日，故其損失為2014年4月30日至2015年2月23日之間的寬帶費用即966元÷365天×（365天－65天）=794元。

關于原告牛xx要求被告牛xx賠償搬家費500元、電費180元之訴訟請求，由于原告牛xx未向本庭提供充分有效的證據對該兩項請求予以證明，故本院均不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第九十六條第一款、第九十七條之規定，判決如下：

裁判結果

1、原告牛xx與被告牛xx簽訂的《房屋租賃契約》于2014年4月29日解除；

2、本判決生效之日起五日內，被告牛xx返還原告牛xx租金12865元、押金1300元，合計14165元；

3、本判決生效之日起五日內，被告牛xx賠償原告牛xx寬帶費794元；

4、本判決生效之日起五日內，被告牛xx支付原告牛xx違約金1300元；

5、駁回原告牛xx其余之訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費422元，由原告牛xx承擔132元，被告牛xx承擔290元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于陜西省西安市中級人民法院。

審判人員

審判長王霞

代理審判員馮林林

代理審判員高琪

裁判日期

二〇一五年二月九日

書記員

書記員曹琦