經(jīng)典案例：陳起與周文駿房屋買賣合同糾紛案

 當(dāng)事人信息

上訴人(原審被告、反訴原告)：陳起，男，1965年4月5日出生，漢族，住上海市。

被上訴人(原審原告、反訴被告)：周文駿，男，1983年11月18日出生，漢族，住上海市。

原審第三人：上海太平洋房屋服務(wù)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。

法定代表人：章啟光，董事長。

審理經(jīng)過

上訴人陳起因與被上訴人周文駿房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2017)滬0107民初4444號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月12日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人陳起上訴請求：撤銷一審判決，改判支持上訴人的一審反訴訴請，駁回被上訴人周文駿的一審訴請。事實(shí)與理由：2016年5月，周文駿一家曾與中介來看房，后中介就不斷地打電話恐嚇威脅陳起，要陳起以160萬元的低價出售上海市普陀區(qū)常德路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)。2016年8月30日，中介突然要求陳起帶房產(chǎn)證去中介處，中介倒了一杯含迷藥的水給陳起喝，要求陳起在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，以199萬元的價格成交。當(dāng)時周文駿支付了部分錢款，中介從陳起處強(qiáng)行搶走現(xiàn)金1萬元。2016年12月17日，陳起、周文駿在中介的陪同下一起至普陀區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理了審稅手續(xù)，但周文駿的配偶未到場。房產(chǎn)是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，周文駿的配偶不到場，使雙方的房屋交易發(fā)生了突變，也是日后不能辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的原因之一。直至過戶前，陳起始終未看到周文駿及其配偶的貸款合同，而且139萬元的余款中還有4萬元未付清。一審判決應(yīng)當(dāng)撤銷，周文駿與其配偶一起參與房屋買賣，故周文駿的配偶也應(yīng)當(dāng)是本案的當(dāng)事人，但一審法院遺漏了。

被上訴人周文駿辯稱：不同意上訴人的上訴請求。上訴人在上訴狀中提到的上訴理由缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。周文駿的妻子并未在房屋買賣合同上簽字，其不是本案的當(dāng)事人。請求二審法院駁回上訴，維持原判。

原審第三人上海太平洋房屋服務(wù)有限公司(以下簡稱“太平洋公司”)未作出陳述。

周文駿向一審法院起訴請求判令：一、解除陳起與周文駿于2016年8月30日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；二、陳起退還周文駿房款60萬元；三、陳起向周文駿賠償房屋升值造成的損失100萬元；四、陳起向周文駿賠償中介費(fèi)1萬元；五、陳起向周文駿賠償因貸款產(chǎn)生的評估費(fèi)1,990元。一審審理中，周文駿確認(rèn)第三項(xiàng)訴請為要求陳起向周文駿支付違約金100萬元，根據(jù)合同約定，違約金應(yīng)為房價的20%，而房價上漲幅度很大，違約金低于周文駿的實(shí)際損失，故周文駿請求法院調(diào)高違約金為100萬元，該金額是結(jié)合目前房價實(shí)際已達(dá)299萬元以上，差價達(dá)100萬元以上，周文駿遂以100萬元為違約金標(biāo)準(zhǔn)。

陳起向一審法院提起反訴請求判令：一、解除雙方于2016年8月30日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；二、周文駿支付違約金398,000元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月30日，周文駿(乙方)、陳起(甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份(合同編號XXXXXXXX)，約定：甲乙雙方通過原審第三人太平洋公司居間介紹，由乙方購買甲方的系爭房屋，建筑面積39.84平方米，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款共計(jì)199萬元。雙方確認(rèn)于2017年1月31日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。乙方未按本合同約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付賠償金，賠償金按乙方逾期未付款日萬分之五計(jì)算，賠償金自本合同應(yīng)付款期限之第2日起計(jì)算至實(shí)際付款之日止。逾期超過15日乙方仍未完全履行付款義務(wù)的，甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任，乙方承擔(dān)違約責(zé)任除應(yīng)支付自本合同應(yīng)付款期限之第2日起計(jì)算至甲方發(fā)出書面解約通知之日止的賠償金外，還應(yīng)按照房屋總價的20%支付違約金。乙方承擔(dān)違約責(zé)任的，甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于全部違約款項(xiàng)的價款，余款返還給乙方，已付款不足支付的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起5日內(nèi)向甲方支付。甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付賠償金，賠償金按乙方已付款日萬分之五計(jì)算，賠償金自本合同約定應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。逾期超過15日后甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，并有權(quán)要求甲方承擔(dān)違約責(zé)任。甲方承擔(dān)違約責(zé)任除應(yīng)支付自本合同應(yīng)交付期限之日第2日起計(jì)算至乙方發(fā)出書面解約通知之日止的賠償金外，還應(yīng)按照房屋總價的20%支付違約金。甲方承擔(dān)違約責(zé)任的，甲方應(yīng)在接到書面通知之日起5日內(nèi)退還乙方已支付的房價款，并支付違約款項(xiàng)。

雙方在補(bǔ)充條款(一)中約定：簽訂本合同時，據(jù)上海市房地產(chǎn)登記簿記載，該房屋設(shè)有抵押，債權(quán)額為72萬元整。乙方對此表示知曉并同意繼續(xù)購買該房屋。甲方應(yīng)于2016年10月30日前與抵押權(quán)人申請預(yù)約還貸，并將抵押權(quán)人確定的還貸日期通知乙方，雙方應(yīng)于確定的還貸日期同時前往抵押權(quán)人處辦理還款手續(xù)，乙方將還貸款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入抵押權(quán)人指定的甲方還款賬戶，若乙方在還貸款項(xiàng)不足歸還甲方貸款的，甲方應(yīng)于還款當(dāng)日自行補(bǔ)足不足部分至還款賬戶。如甲方提前歸還貸款，需要支付違約金，則該違約金由甲方自行承擔(dān)。甲方應(yīng)于辦妥還款手續(xù)后10個工作日內(nèi)辦理抵押登記注銷手續(xù)。雙方應(yīng)于甲方辦妥抵押注銷手續(xù)且乙方辦妥貸款審批手續(xù)后的15個工作日內(nèi)，至該房地產(chǎn)所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)。

在附件三付款協(xié)議中，雙方約定，乙方于簽約時，支付甲方房款10萬元；乙方于2016年11月1日之前，支付甲方房款50萬元整。若上述款項(xiàng)專項(xiàng)用于提前歸還甲方尚欠的貸款及注銷對該房地產(chǎn)設(shè)有的抵押權(quán)，乙方對上述情況知曉并同意。雙方同意按照本買賣合同補(bǔ)充條款第1條約定的方式支付該筆款項(xiàng)；乙方以購房貸款的形式向甲方支付房款人民幣139萬元整，該款項(xiàng)由貸款銀行轉(zhuǎn)入甲方賬戶。

合同另就乙方貸款辦理、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤費(fèi)用結(jié)算等等內(nèi)容作出約定。

合同訂立后，周文駿按約支付陳起房款60萬元，并提交了審稅查詢文件，同時向銀行申請辦理銀行貸款。為此，周文駿支付了房屋價值評估費(fèi)1,990元。

周文駿另向太平洋公司支付了中介費(fèi)1萬元。

2017年1月7日，太平洋公司向陳起發(fā)出書面《催告函》，告知陳起周文駿的銀行貸款已經(jīng)通過審批，但陳起未能按約與周文駿辦理房屋過戶手續(xù)，遂通知陳起及時前往交易中心辦理過戶手續(xù)，否則將按照合同約定由陳起承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

嗣后，周文駿多次聯(lián)系或通過太平洋公司聯(lián)系陳起，均未果，周文駿遂訴至法院，請求法院判如所請。

一審審理中，陳起于2017年3月28日向周文駿發(fā)出《解除合同通知函》，該函并由上海市徐匯區(qū)公證處出具了公證書，證明陳起所寄通知函與原件內(nèi)容相符。上述《解除合同通知函》稱，周文駿未以貸款形式支付139萬元房款，申請貸款不足的4萬元部分始終未支付給陳起，故陳起按約要求解除合同，并要求周文駿支付逾期付款的賠償金和違約金，同時稱該款將于周文駿已付的房款中予以扣除。周文駿對該函的真實(shí)性予以認(rèn)可，但認(rèn)為己方非違約方，陳起無權(quán)解除合同，該函不能作為解除合同的理由和條件。

關(guān)于貸款支付的問題，周文駿認(rèn)為雙方約定于2017年1月4日過戶，此時陳起已經(jīng)表示因?yàn)榉课轁q價，遂不同意過戶。屆時，陳起也未按約至交易中心，即便周文駿欲支付款項(xiàng)也不能。陳起確認(rèn)雙方約定的交易時間，但堅(jiān)持認(rèn)為因?yàn)橹芪尿E未付款，故未進(jìn)行交易。太平洋公司則認(rèn)為，貸款審批通過后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行過戶，其后，銀行方能進(jìn)行抵押權(quán)登記，嗣后方能放款。太平洋公司工作人員催促過陳起履約，同時也偶遇過陳起，告知陳起不履約的后果，陳起也未就此與太平洋公司或周文駿進(jìn)行過任何聯(lián)系，始終未按約履行自己的義務(wù)。

一審審理中，周文駿向一審法院提起申請，要求對現(xiàn)有房屋進(jìn)行市場價評估，由此要求陳起承擔(dān)溢價損失的賠償責(zé)任。經(jīng)一審法院釋明后，周文駿表示，如果不進(jìn)行溢價損失評估，則要求陳起按約承擔(dān)違約責(zé)任。陳起則表示周文駿違約在先，己方無需承擔(dān)違約責(zé)任。

一審審理中，陳起向一審法院陳述認(rèn)為違約金過高要求法院酌情予以降低。

一審法院認(rèn)為：周文駿與陳起簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效，合同雙方應(yīng)恪守合同約定，履行己方的義務(wù)。關(guān)于本訴，合同訂立后，周文駿按約支付了房款60萬元，且已經(jīng)進(jìn)行第三筆貸款的申請并獲得批準(zhǔn)。然，陳起卻未能按約于雙方約定的2017年1月4日至不動產(chǎn)權(quán)利登記部門進(jìn)行權(quán)利變動登記。陳起稱因周文駿未能按約支付139萬元，且周文駿申請貸款與約定金額相差4萬元，周文駿亦未補(bǔ)足，故周文駿先構(gòu)成違約的抗辯主張，因按照銀行發(fā)放貸款流程，在周文駿獲得貸款審批后，由于以系爭房屋為抵押，故應(yīng)當(dāng)先將房屋轉(zhuǎn)移登記至周文駿名下后，銀行作為抵押權(quán)人進(jìn)行登記以后，銀行方進(jìn)行貸款的發(fā)放，即貸款發(fā)放的前提系房屋權(quán)利已經(jīng)得到登記部門登記變動的認(rèn)可，而該行政登記行為取決于周文駿、陳起共同至登記部門辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，然登記部門未能辦理的原因首先是陳起于約定之日未至登記部門所致，尤其經(jīng)周文駿和太平洋公司催促后，陳起仍然不履約，且拒絕與周文駿或太平洋公司聯(lián)系，陳起據(jù)此再要求周文駿支付該房款顯然缺乏充分的法定和約定依據(jù)，故陳起的該抗辯主張，不予采信，陳起的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，故周文駿要求解除合同的訴訟請求符合合同約定和法律規(guī)定，予以支持，合同解除日應(yīng)以訴訟文書送達(dá)陳起之日為準(zhǔn)。合同解除后，陳起應(yīng)當(dāng)返還周文駿其已經(jīng)收取的房款，并按合同約定對周文駿承擔(dān)違約責(zé)任。雖然房價已經(jīng)上漲，當(dāng)雙方已經(jīng)在合同中約定了違約責(zé)任，且周文駿早已獲知陳起不履約的意思表示，該違約責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)當(dāng)與周文駿的損失相當(dāng)，因此周文駿提出溢價損失賠償顯然擴(kuò)大了陳起的責(zé)任范圍，故一審法院對周文駿的評估申請及損失賠償要求均不予支持。同理，雖然陳起提出降低違約金標(biāo)準(zhǔn)的請求，但基于陳起違約的主觀惡意，加之周文駿的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由違約金予以彌補(bǔ)，同時，陳起在反訴訴請中也系按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，故一審法院對陳起要求酌情降低違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的意見難予支持。至于中介費(fèi)和貸款時的房屋評估費(fèi)，因系周文駿自行與太平洋公司建立的法律關(guān)系，且是在貸款過程中發(fā)生的費(fèi)用，鑒于陳起已經(jīng)承擔(dān)了相應(yīng)的違約責(zé)任，故該損失再行由陳起承擔(dān)，也缺乏公平性，故一并不予支持。關(guān)于反訴，基于本訴的理由，陳起違約導(dǎo)致合同解除，陳起的訴訟請求顯然缺乏依據(jù)，故難以支持。

據(jù)此，一審法院作出判決：一、周文駿與陳起于2016年8月30日簽訂的關(guān)于上海市常德路XXX弄XXX號XXX室的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2017年2月17日起解除；二、陳起應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還周文駿房款600,000元；三、陳起應(yīng)于判決上線之日起十日內(nèi)支付周文駿違約金398,000元；四、對周文駿的其余訴訟請求不予支持；五、對陳起的訴訟請求不予支持。

本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：雙方當(dāng)事人就系爭房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效。因陳起拒絕配合辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致合同未能如約履行，陳起應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。周文駿因此要求解除合同、返還購房款并支付違約金的訴請，應(yīng)予支持。陳起稱周文駿未按約支付139萬元款項(xiàng)，且未補(bǔ)足差額4萬元，故周文駿構(gòu)成違約的主張，理由不能成立，原因一審法院已作出詳盡論述，本院予以認(rèn)同。關(guān)于陳起稱周文駿及其配偶共同參與看房、付款等事項(xiàng)，故周文駿的配偶也應(yīng)是合同及本案的當(dāng)事人的觀點(diǎn)，本院認(rèn)為，與陳起簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的僅周文駿一人，陳起稱周文駿夫婦曾共同參與看房、付款等事項(xiàng)就必須共同成為房屋買賣合同的一方當(dāng)事人，缺乏法律依據(jù)。陳起因此認(rèn)為一審法院存在程序錯誤的觀點(diǎn)，也不能成立。此外，陳起稱周文駿夫婦與中介方串通打壓房價、逼迫陳起簽合同、搶走陳起1萬元等說法，因陳起未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，本院均無法采信。

綜上所述，陳起的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)11,760元，由陳起負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。  

審判長盧薇薇

審判員余藝

審判員鄔海蓉  

二〇一七年十月二十五日

書記員陳潔