房屋買賣被確認無效后，應及時恢復原房產(chǎn)登記

房屋買賣被確認無效后，應及時恢復原房產(chǎn)登記

　  【裁判要旨】
　　夫妻一方與第三人惡意串通，擅自出售共有房產(chǎn)的，買賣合同無效。因合同所取得的財產(chǎn)應相互返還，房屋原登記于夫妻一方的，應恢復登記至其名下。
　　【基本案情】
　　2008年，楊天倫與楊俊琴共同購買了重慶市大渡口區(qū)的一套房屋，產(chǎn)權(quán)人登記為楊俊琴。楊俊琴未經(jīng)楊天倫同意于2010年12月3日與其姨侄女孫楊簽訂了買賣合同，將房屋賣給孫楊。楊天倫于12月20日因工傷去世。孫楊于2011年1月6日取得房產(chǎn)證。楊天倫的父親楊正祿、楊天倫與前妻的女兒楊瑩認為楊俊琴與孫楊惡意串通，未經(jīng)該房屋共有人楊天倫的同意而出賣該房屋，侵犯了楊天倫的財產(chǎn)所有權(quán)，請求法院確認楊俊琴與孫楊簽訂的房屋買賣合同無效并恢復產(chǎn)權(quán)登記原狀。
　　【法院審理】
　　重慶市大渡口區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，被告楊俊琴未經(jīng)楊天倫同意，將與楊天倫的夫妻共同財產(chǎn)出售給孫楊，侵犯了楊天倫的財產(chǎn)權(quán)利，主觀上有惡意，事后也未得到楊天倫及其繼承人的追認；孫楊系楊俊琴之姨侄女，自認與楊俊琴夫婦往來密切，故其應當知道楊俊琴出售的房屋是夫妻共同財產(chǎn)。孫楊明知楊俊琴單方出賣而低價購買，二人轉(zhuǎn)讓房屋屬惡意串通，故轉(zhuǎn)讓合同無效。因楊天倫已去世，應當由二原告繼承對該房屋的共有權(quán)。判決房屋買賣合同無效，孫楊將房屋返還給楊俊琴及二原告。
　　被告楊俊琴不服一審判決，提起上訴。重慶市第五中級人民法院經(jīng)審理認為，確認楊俊琴與孫楊所簽訂的房屋買賣合同無效后，恢復訟爭房屋原狀，應將房屋恢復登記到原產(chǎn)權(quán)人楊俊琴名下。一審判決由孫楊將房屋返還給楊俊琴及二原告不當，將此項改判為將該房屋恢復登記于楊俊琴名下。
　　【律師評析】
　　本案一、二審法院均認定買賣合同無效是正確的。首先，涉訴房產(chǎn)系楊俊琴與楊天倫在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購買，應認定為夫妻共同財產(chǎn)。其次，楊俊琴出售該房時未征得共有人楊天倫的同意，也無證據(jù)證明楊天倫知道其出售共有房屋，屬無權(quán)處分，損害了楊天倫的合法權(quán)益。最后，孫楊與楊俊琴是親戚，與楊俊琴夫婦往來密切，其應當知道涉訴房屋為夫妻共同財產(chǎn)，且孫楊也無法舉出購買訟爭房屋的付款憑證，故孫楊非善意購買人，兩被告屬惡意串通轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，所簽訂的房屋買賣合同無效。
　　一、二審法院對于合同無效后的處理結(jié)果不相同，本案中，妻子與侄女惡意串通，侵犯了丈夫的權(quán)益。但丈夫已離世，其財產(chǎn)遭受損失，會使繼承人喪失對損失財產(chǎn)的繼承，原告雖是以買賣合同無效起訴，但其目的是通過確認合同無效，恢復楊天倫的房產(chǎn)權(quán)利，以便實現(xiàn)自己的繼承權(quán)，這是原告起訴的基礎(chǔ)。一審法院的裁判即基于這個思路：確認合同無效后，涉訴房產(chǎn)應該返還，仍是夫妻共同財產(chǎn)，而此時丈夫已去世，根據(jù)繼承法的規(guī)定，應由繼承人繼承其份額。于是判決將房屋直接返還給楊俊琴和楊天倫的父親、女兒。這樣判決實際上是處理了兩個法律關(guān)系，一是買賣合同無效，二是繼承糾紛。然而，一審法院的判決并不正確。二審法院認為，本案是確認買賣合同無效糾紛，并非繼承糾紛。本案楊俊琴與孫楊簽訂的房屋買賣合同被確認無效后，孫楊應該返還房屋，同時，應恢復房產(chǎn)登記于楊俊琴名下。這時，房屋仍是楊俊琴與楊天倫的共同財產(chǎn)，原告亦有權(quán)繼承，為了進一步爭取權(quán)益，原告可另行提起繼承之訴。

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